Pan Nguyen Van Tuan (dzielnica Vinh Tuy, Hanoi ) poinformował, że na początku 2025 roku kupił działkę w Thach That (Hanoi) za 2,5 miliarda VND /50 m². Od końca 2025 roku do chwili obecnej rynek gruntów odnotował spadek płynności, co spowodowało spadek ceny jego działki do 2 miliardów VND .
Na początku 2026 roku, z powodu trudności z przepływami pieniężnymi, pan Tuan wielokrotnie prosił agentów nieruchomości o wystawienie oferty sprzedaży gruntu, ale nikt nie pytał o możliwość jego zakupu. Pan Tuan był bardzo zaniepokojony, obawiając się, że sprzedaż gruntu będzie trudna, a jego pieniądze będą zamrożone.
W połowie 2025 roku, gdy rynek nieruchomości zaczął wykazywać oznaki wzrostu liczby transakcji, wartość działki pana Tuana wzrosła do około 2,7 miliarda VND za działkę. Jednak liczba zainteresowanych kupnem pozostaje niewielka, a działka wciąż nie znalazła nowego właściciela.
„Rynek się odbudował, ale klientów wciąż jest niewielu, zwłaszcza że cena zakupu była zbyt wysoka. Teraz znalezienie sposobu na sprzedaż bez ponoszenia strat będzie bardzo trudnym zadaniem” – powiedział zmartwiony Tuan.
 |
Wielu inwestorów traci cierpliwość, gdy rynek jest powolny. |
Podobnie, pani Tran Hai Lan (dzielnica Cua Nam, Hanoi) również znalazła się w niefortunnej sytuacji „utrzymywania ziemi” po tym, jak jej spekulacyjna inwestycja zakończyła się fiaskiem. Pani Lan kupiła działkę w Van Giang ( Hung Yen ) pod koniec 2024 roku za prawie 4 miliardy VND , mając nadzieję na jej odsprzedaż na początku 2025 roku i szybki zysk. Jednak później ceny w wielu obszarach zaczęły stagnować, co zmusiło ją do utrzymania ziemi.
Niedawno zdecydowała się ponownie sprzedać działkę, po tej samej cenie, za którą ją kupiła – 4 miliardy VND za działkę. Jednak zdaniem agenta nieruchomości cena ta jest zbyt wysoka w porównaniu z ogólną stawką rynkową i ceną innych działek w tej samej lokalizacji i przy tej samej drodze.
„Kiedy go kupiłam, ceny gruntów w okolicy wzrosły o ponad 30% w porównaniu z początkiem ubiegłego roku. Teraz, jeśli chcę go odsprzedać, bardzo trudno jest to zrobić za taką cenę; jeśli chcę sprzedać szybko, muszę obniżyć cenę” – powiedziała pani Lan.
Według danych PropertyGuru Vietnam, rynek nieruchomości wykazuje wyraźne oznaki spowolnienia. W segmencie apartamentów, średnia cena ofertowa w Hanoi spadła z 87 mln VND/m² w styczniu do 85 mln VND/m² w maju, co stanowi spadek o około 2% w porównaniu ze styczniem.
Nie tylko apartamenty, ale także segment domów z widokiem na ulicę również zmaga się z presją wynikającą ze spadku popytu. W maju liczba wyszukiwań domów z widokiem na ulicę spadła o 10% w porównaniu z poprzednim miesiącem i o prawie 50% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Ceny spadły, ale nastroje kupujących pozostają ostrożne. PropertyGuru Vietnam podaje, że ogólne zainteresowanie rynkiem w maju spadło o 4% w ujęciu kwartalnym i aż o 36% w ujęciu rok do roku.
Tymczasem, według SSI Research, oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje dość wysokie, około 8,5-10% w okresie preferencyjnym i 11-15% po jego zakończeniu. Wzrost kosztów kapitałowych doprowadził do spadku płynności, a korekty cen nastąpiły zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym.
Badanie przeprowadzone przez Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazuje również, że inwestorzy korzystający ze znacznej dźwigni finansowej, zaciągając pożyczki w wysokości 70-90% wartości nieruchomości, zaczęli obniżać ceny sprzedaży wielu mieszkań i domów jednorodzinnych o 100-300 milionów VND, aby odzyskać kapitał. W niektórych obszarach, gdzie wcześniej ceny gwałtownie rosły, ceny ustabilizowały się lub nieznacznie spadły.
Przepływy spekulacyjnych inwestycji w nieruchomości znacznie spadły.
 |
Przepływy pieniężne przesuwają się w kierunku produktów materialnych. |
Według pana Nguyena Le Nama, dyrektora działu klientów indywidualnychw ACB , spekulacyjne inwestycje w nieruchomości znacznie spadły. Jednym z ważnych powodów jest gwałtowny wzrost kosztów kapitałowych. Wcześniej oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło zaledwie około 7% rocznie, ale obecnie wzrosło do 13-14% rocznie.
Ten koszt kapitału sprawia, że strategia zaciągania pożyczek w bankach na zakup ziemi i czekania na wzrost cen jest mniej skuteczna niż dotychczas. Inwestorzy, którzy wykorzystują nadmierną dźwignię finansową, stoją w obliczu rosnącej presji związanej ze spłatą odsetek i kapitału.
Gdy oczekiwane zyski nie rekompensują kosztu kapitału, rynek jest zmuszony się dostosować. To nie tylko korekta cen, ale także zmiana myślenia inwestycyjnego.
Uczestnicy rynku muszą dziś dokładnie rozważyć przepływy pieniężne, okresy utrzymywania aktywów i potencjał ich wykorzystania, zamiast skupiać się tylko na pytaniu „o ile wzrośnie cena?”.
Jedną z najbardziej zauważalnych zmian jest zmiana preferencji inwestycyjnych. Wcześniej wiele osób decydowało się na inwestowanie wyłącznie w oparciu o informacje dotyczące planowania lub w oczekiwaniu na kolejne wzrosty cen gruntów, ale teraz inwestorzy są znacznie ostrożniejsi.
Koncepcja „aktywnej obrony” doskonale odzwierciedla ogólny nastrój panujący na rynku. Zamiast gonić za krótkoterminowymi, gwałtownymi zyskami, pieniądze inwestują w aktywa, które mogą zachować wartość i generować stabilny dochód.
Nieruchomości nadające się do wynajmu, zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe lub zlokalizowane w rozwiniętych obszarach miejskich cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Inwestorzy nie koncentrują się już na tempie wzrostu cen, ale zwracają większą uwagę na jakość nieruchomości.
Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (VNREA), uważa, że wraz ze zmianą na rynku nieruchomości w kierunku priorytetowego traktowania realnej wartości, inwestorzy są również zmuszeni do zmiany kryteriów wyboru nieruchomości. Zamiast kierować się wyłącznie oczekiwaniami wzrostu cen, będą musieli ocenić, czy nieruchomość rzeczywiście spełnia ich potrzeby, ma potencjał do eksploatacji i generuje trwałą wartość.
Stwierdził, że wcześniej wielu inwestorów priorytetowo traktowało zakup nieruchomości tylko w centralnych obszarach Hanoi i Ho Chi Minh. Jednak obecne ceny są bardzo wysokie, a potencjał eksploatacji nie jest już tak atrakcyjny jak wcześniej.
W tym kontekście, jego zdaniem, inwestorzy będą musieli rozszerzyć swoje poszukiwania o nowe obszary. Nie będą już jednak kierować się mentalnością „płynięcia z falą”, lecz będą musieli starannie analizować każdy projekt. Liczy się już nie to, czy projekt zyska na wartości, ale to, czy ma potencjał stworzenia prawdziwego obszaru miejskiego z mieszkańcami, firmami, miejscami pracy oraz systemem usług i udogodnień, który zapewni długoterminową witalność.
Dr Nguyen Van Dinh uważa, że jeśli projekt ma potencjał przyciągania mieszkańców, generowania aktywności komercyjnej i budowania społeczności, wartość nieruchomości będzie miała bardziej zrównoważony fundament wzrostu. Jednocześnie wzrośnie potencjał eksploatacji biznesowej i dochodów z wynajmu. Dla nabywców nieruchomości preferowanym wyborem staną się obszary ze zintegrowaną infrastrukturą, pełną infrastrukturą i tętniącym życiem środowiskiem.
Według niego, po wahaniach rynkowych w ciągu ostatnich dwóch lat, inwestorzy stali się znacznie ostrożniejsi i bardziej realistyczni. Są zmuszeni do starannego rozważenia swoich opcji przed zainwestowaniem, zamiast jak dotychczas oczekiwać jedynie krótkoterminowych zysków.
Zaznaczył, że produkty wybierane w nadchodzącym okresie muszą jednocześnie spełniać kilka kryteriów: nadawać się do zamieszkania, generować potencjał do generowania dochodu z wynajmu, generować stabilny przepływ gotówki i jednocześnie umożliwiać wzrost cen w przyszłości. To będą najważniejsze czynniki wpływające na decyzje kupujących i inwestorów w nowym cyklu rozwoju rynku nieruchomości.
Source: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
