Segment gruntów rolnych pozostaje spokojny

Ustawa o gruntach z 2024 roku umożliwia osobom niezwiązanym bezpośrednio z produkcją rolną przekazywanie gruntów pod uprawę ryżu. To szansa dla potencjalnych inwestorów, ale ten „kawałek tortu” nie jest łatwy do przełknięcia.

W przeszłości prawo do użytkowania gruntów ryżowych przysługiwało wyłącznie osobom bezpośrednio zaangażowanym w produkcję rolną. Obecnie obowiązujące nowe przepisy umożliwiają również osobom niezwiązanym bezpośrednio z produkcją rolną, jeśli mają warunki i możliwości uprawy ryżu, przekazanie ich w celu zainwestowania w produkcję.

Podczas niedawnego seminarium poświęconego nieruchomościom, pan Le Van Binh, zastępca dyrektora Departamentu Ziemi ( Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ) stwierdził, że gdy ustawa gruntowa z 2024 r. wejdzie w życie, ten segment rynku będzie się dynamicznie rozwijał.

W latach 2020-2022 sytuacja na rynku obrotu gruntami rolnymi była naprawdę gorąca. Wiele firm i osób prywatnych kupowało grunty rolne z zamiarem przekształcenia ich w działki na sprzedaż, co wywołało wówczas gorączkę.

Chociaż oczekuje się, że rynek będzie bardziej dynamiczny, w rzeczywistości segment gruntów rolnych i leśnych jest interesujący jedynie dla dużych, zorganizowanych inwestorów, takich jak przedsiębiorstwa. Ponieważ nowe przepisy stwarzają korzystne warunki jedynie dla rolników i są odpowiednie dla przedsiębiorstw inwestujących w sektorze rolnym, działania związane z gromadzeniem i skupowaniem gruntów rolnych oraz oczekiwaniem na zmianę przeznaczenia, podziałem działek i sprzedażą gruntów drobnym inwestorom będą bardzo trudne do wdrożenia.

Pani Ha Kien, broker i inwestor gruntowy w wielu segmentach w Hanoi, Hoa Binh i Thai Nguyen, powiedziała, że ​​obecnie segment gruntów rolnych jest wciąż „cichy”, ponieważ podatki i opłaty za przekwalifikowanie gruntów rolnych i leśnych są dość wysokie, więc drobni inwestorzy nie inwestują w ten segment. Zamiast tego „wielcy gracze”, którzy muszą zainwestować nawet dziesiątki hektarów gruntów ryżowych i leśnych, aby później móc je przeznaczyć na grunty usługowe, turystykę, handel, projekty mieszkaniowe… wydają się być podekscytowani możliwością dołączenia do gry.

Szef firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi poinformował, że jego firma planuje „polować” na rozległe tereny leśne i rolne w Hoa Binh i Thai Nguyen, a nawet „łowić ryby daleko od brzegu”, udając się na Wyżynę Centralną, aby kupić ziemię.

Odnosząc się do przekształcania gruntów rolnych, pan Le Van Binh zauważył, że konieczne jest przestrzeganie planu i osiągnięcie celu, jakim jest przeznaczenie ponad 3 milionów hektarów gruntów ryżowych, aby zapewnić bezpieczeństwo żywnościowe kraju. Dlatego inwestorzy w nieruchomości muszą zachować ostrożność i zrozumieć przepisy prawa, aby uniknąć nieskutecznych inwestycji, zakupu po wysokich cenach i trudności z likwidacją.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w pierwszym półroczu 2024 roku segment gruntów odnotował poprawę dzięki gruntom wystawionym na aukcje i gruntom podzielonym. Tymczasem grunty projektowe oraz grunty rolne i leśne nie wykazują oznak ożywienia, charakteryzując się niską płynnością i powolnym tempem transakcji. Nawet wielu inwestorów posiadających grunty rolne chce obecnie sprzedać swoje aktywa, ale jest to trudne.

Dyrektor biura nieruchomości obliczył, że marża zysku inwestycyjnego w tym segmencie wynosi około 25-30% rocznie, a po przekształceniu w grunty pod zabudowę mieszkaniową, osiągnie 35-40%. W ciągu dekady wartość gruntów rolnych może wzrosnąć 3-5-krotnie, a nawet więcej. Jednak, zgodnie z przewidywanym cennikiem gruntów, przygotowanie dokumentów do przekształcenia gruntów mieszkaniowych w rolne będzie kosztować 9-krotnie więcej niż obecnie.

Na przykład, jeśli inwestor chce zmienić przeznaczenie działki i wydzielić działkę rolną o powierzchni 1000 m² w Dong Anh (Hanoi), obecna opłata za użytkowanie gruntu wynosi 6,6 mld VND, ale po przeliczeniu na podstawie ceny z nowego cennika, kwota ta wzrasta do 61,8 mld VND. Zatem sama opłata za użytkowanie gruntu o powierzchni 100 m² to ponad 6 mld VND. Przy tej cenie, zakup dostępnej działki pod zabudowę mieszkaniową jest tańszy niż podatek, który trzeba zapłacić przy przekształcaniu gruntów rolnych.

Ponadto, ustawa o gruntach rolnych z 2024 roku stanowi, że grunty rolne pozostające odłogiem lub nieużytkowane nieprzerwanie przez 12-24 miesiące będą podlegać karom administracyjnym i mogą zostać cofnięte. W związku z tym inwestorzy posiadający grunty rolne będą musieli szybko przeprowadzić procedury przekształcenia ich w grunty mieszkaniowe lub rolne, jeśli nie chcą stracić wszystkiego.

„Jeśli kupisz ziemię, aby skorzystać z fali inwestycji, zgodnie z planem, ale planowanie regionalne zostanie zawieszone, będzie wdrażane z opóźnieniem lub będzie modyfikowane, inwestorzy mogą stanąć w obliczu pesymistycznego scenariusza, w którym nikt jej nie kupi. Ponadto, kupując ziemię rolną, zwłaszcza działki, których nie można przekształcić, istnieje ryzyko bankructwa, jeśli zostanie wykorzystana dźwignia finansowa” – jeden z inwestorów omówił dziś ryzyko związane z posiadaniem ziemi rolnej.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html