Segment gruntów rolnych pozostaje spokojny.

Ustawa o gruntach z 2024 roku umożliwia osobom, które nie są bezpośrednio zaangażowane w produkcję rolną , nabycie gruntów ryżowych poprzez ich przeniesienie. Stanowi to szansę dla inwestorów dysponujących odpowiednimi środkami finansowymi, ale ten „kawałek tortu” nie jest łatwy do przejęcia.

Wcześniej prawo do użytkowania gruntów ryżowych mogły nabyć jedynie osoby bezpośrednio zaangażowane w produkcję rolną. Jednak zgodnie z nowymi przepisami osoby niezwiązane bezpośrednio z produkcją rolną, jeśli mają warunki i możliwości do uprawy ryżu, mogą również nabyć prawo do użytkowania gruntów pod inwestycje produkcyjne.

Podczas niedawnego seminarium poświęconego nieruchomościom, pan Le Van Binh, zastępca dyrektora Departamentu Ziemi ( Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ), stwierdził, że gdy ustawa gruntowa z 2024 r. wejdzie w życie, ten segment rynku przeżyje dynamiczny rozwój.

W latach 2020-2022 rynek gruntów rolnych był bardzo napięty. Wiele firm i osób prywatnych skupowało grunty rolne z zamiarem ich podziału na działki i sprzedaży, co w tamtym czasie wywołało boom.

Chociaż oczekuje się, że rynek stanie się bardziej dynamiczny, w rzeczywistości segmenty gruntów rolnych i leśnych przyciągają uwagę jedynie dużych, zorganizowanych inwestorów, takich jak przedsiębiorstwa. Dzieje się tak, ponieważ nowe przepisy stwarzają korzystne warunki jedynie dla rolników i są odpowiednie dla firm inwestujących w sektorze rolnym. Jednak dla drobnych inwestorów praktyka kupowania gruntów rolnych, oczekiwania na zmianę przeznaczenia, a następnie podziału i sprzedaży działek będzie bardzo trudna do wdrożenia.

Pani Ha Kien, pośredniczka w obrocie nieruchomościami i inwestorka w różnych segmentach w Hanoi, Hoa Binh i Thai Nguyen, dodała, że ​​segment gruntów rolnych pozostaje stosunkowo spokojny ze względu na wysokie podatki i opłaty za przekształcenie gruntów rolnych i leśnych, co zniechęca drobnych inwestorów do inwestowania w tym obszarze. Zamiast tego, duzi inwestorzy, którzy chcą nabyć dziesiątki hektarów pól ryżowych i gruntów leśnych pod przyszłe przekształcenie w grunty usługowe, turystyczne , komercyjne lub mieszkaniowe, wydają się być bardziej entuzjastycznie nastawieni do udziału.

Prezes firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi poinformował, że jego firma planuje „poszukiwania” dużych terenów leśnych i rolnych w prowincjach Hoa Binh i Thai Nguyen, a nawet „wyruszenie dalej” na Wyżynę Centralną w celu znalezienia ziemi do kupienia.

Odnosząc się do przekształcania gruntów rolnych, pan Le Van Binh zauważył, że musi ono przebiegać zgodnie z planem i z zachowaniem celu, jakim jest przeznaczyć ponad 3 miliony hektarów gruntów pod uprawę ryżu, aby zapewnić bezpieczeństwo żywnościowe kraju. Dlatego inwestorzy w nieruchomości muszą zachować ostrożność i rozumieć przepisy prawa, aby uniknąć nieskutecznych inwestycji, kupowania po wysokich cenach i trudności ze sprzedażą.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w pierwszym półroczu 2024 roku segment gruntów rolnych odnotował poprawę dzięki gruntom wystawionym na licytację i podzielonym. Jednak w przypadku gruntów projektowych oraz gruntów rolnych/leśnych nadal nie widać oznak poprawy; płynność pozostaje niska, a transakcje są powolne. Nawet wielu inwestorów posiadających grunty rolne ma obecnie trudności ze sprzedażą.

Według dyrektora firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, marża zysku z inwestycji w tym segmencie wynosi około 25-30% rocznie, a po przekształceniu w grunty pod zabudowę mieszkaniową, może sięgnąć 35-40%. Potencjalny wzrost cen w ciągu dekady oznacza, że ​​wartość gruntów rolnych może wzrosnąć 3-5-krotnie, a nawet więcej. Jednak, biorąc pod uwagę prognozowany cennik gruntów, koszt rozpatrzenia wniosku o przekształcenie gruntów rolnych w mieszkaniowe wzrósłby dziewięciokrotnie w porównaniu z obecnym kosztem.

Na przykład, jeśli inwestor chce złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu i podzielić działkę rolną o powierzchni 1000 m² w Dong Anh (Hanoi), obecna opłata za użytkowanie gruntu wynosi 6,6 mld VND. Jednakże, po przeliczeniu według nowego cennika, kwota ta wzrasta do 61,8 mld VND. Zatem sama opłata za użytkowanie gruntu o powierzchni 100 m² wynosi ponad 6 mld VND. Przy tej cenie, osoby kupujące istniejącą działkę budowlaną będą musiały zapłacić mniej niż podatek, który musiałyby zapłacić przy przekształcaniu jej w grunt rolny.

Ponadto, ustawa o gruntach rolnych z 2024 roku stanowi, że grunty rolne pozostawione odłogiem lub nieużytkowane nieprzerwanie przez 12-24 miesiące będą podlegać karom administracyjnym i mogą zostać skonfiskowane. W związku z tym inwestorzy posiadający obecnie grunty rolne będą musieli pilnie dokończyć procedury przekształcenia ich w grunty mieszkaniowe lub zmienić ich przeznaczenie rolnicze, jeśli nie chcą stracić wszystkiego.

„Jeśli kupisz ziemię, aby wykorzystać trendy inwestycyjne i planowanie, a plan regionalny zostanie zawieszony, opóźniony lub skorygowany, inwestorzy mogą stanąć w obliczu najgorszego scenariusza – braku możliwości sprzedaży. Co więcej, zakup gruntów rolnych, zwłaszcza działek, których nie można przekształcić, wiąże się z ryzykiem bankructwa w przypadku wykorzystania dźwigni finansowej” – jeden z inwestorów omówił dziś ryzyko związane z posiadaniem gruntów rolnych.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html