Segment mieszkań średniej klasy

(CLO) Docent dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Badań nad Zarządzaniem Ekonomicznym , przewiduje, że w 2025 r. segment nieruchomości średniej i wyższej klasy odnotuje znaczącą korektę spadkową.

Podaż koncentruje się głównie w segmencie produktów luksusowych.

W 2024 roku podaż mieszkań na głównych rynkach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, wykazywała odmienne trendy. Jednak podaż nowo oddanych do użytku mieszkań na tych dwóch rynkach miała wspólną cechę: większość należała do segmentu premium, z wysokimi cenami.

Z niedawno opublikowanego raportu CBRE wynika, że ​​w 2024 roku podaż nowych mieszkań na sprzedaż w Hanoi osiągnie 30 900 jednostek, co oznacza trzykrotny wzrost w porównaniu z rokiem 2023. Średnia odnotowana cena sprzedaży wyniosła 72 mln VND/m2, co oznacza wzrost o 36% w ujęciu rok do roku i jest najwyższym wzrostem odnotowanym w ciągu ostatnich ośmiu lat.

Nowo otwarte apartamenty w Hanoi i Ho Chi Minh City mają jedną wspólną cechę: większość z nich należy do segmentu luksusowego, a ich ceny są stosunkowo wysokie. (Zdjęcie: ST)

„Większość nowej podaży w tym kwartale koncentruje się w projektach luksusowych, z pełną dokumentacją prawną, realizowanych w dużych obszarach miejskich Nam Tu Liem i Gia Lam, które są już w eksploatacji i zamieszkiwane przez pewną liczbę osób. Doprowadziło to do wzrostu pierwotnych cen sprzedaży, a także do wzrostu wskaźników sprzedaży przekraczających 70% w tych projektach” – czytamy w raporcie CBRE.

Z kolei w Ho Chi Minh City podaż nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest najniższa od 2013 roku i wynosi zaledwie 5050. Obecne ceny mieszkań w pierwotnych cenach sprzedaży wynoszą średnio 76 mln VND/m² (powierzchnia użytkowa netto), co oznacza wzrost o prawie 24% rok do roku.

Wzrost ten wynika z faktu, że ponad 70% nowej podaży w mieście w tym roku stanowią projekty z wyższej i wyższej półki, a projekty, w których realizowane są kolejne fazy, skorygowały swoje ceny sprzedaży w górę o 10% do 40% w porównaniu z poprzednią fazą.

„Zwykle w obszarze Thu Thiem znajdują się projekty oferujące apartamenty w ostatniej fazie budowy w cenach sięgających 490 milionów VND/m2 (powierzchni użytkowej netto)” – czytamy w raporcie CBRE.

Niedawno firmy zajmujące się badaniami rynku nieruchomości w Wietnamie prognozowały, że segment apartamentów luksusowych będzie nadal się rozwijał i stanie się liderem rynku w roku 2025.

Według CBRE oczekuje się, że podaż nowych apartamentów w Hanoi pozostanie duża, szacowana na ponad 31 000 jednostek na sprzedaż, czyli więcej niż w 2024 roku. Podaż koncentruje się głównie w segmencie luksusowym, przy czym wzrasta podaż apartamentów luksusowych.

Tymczasem, według prognoz OneHousing, podaż mieszkań klasy średniej praktycznie zniknie z rynków Hanoi i Ho Chi Minh City w 2025 roku. Szacuje się, że liczba nowych projektów mieszkaniowych rozpoczętych na rynku Hanoi w 2025 roku wyniesie około 30 000 jednostek. Z tego około 60-70% będą stanowić apartamenty klasy wyższej, a 30-40% apartamenty luksusowe.

Na rynku Ho Chi Minh City prognozowana nowa podaż w 2025 roku wyniesie około 12 000 lokali, z czego 88% stanowić będą lokale z wyższej półki i luksusowe. W tym segmencie segment luksusowy stanowi 42%, a segment luksusowy 46%.

Czy segment nieruchomości średniej i wyższej klasy odnotuje znaczącą korektę spadkową w 2025 roku?

Większość opinii wskazuje, że ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrosną w 2025 roku. Przewiduje się, że wzrosną nawet ceny w segmencie nieruchomości luksusowych, ponieważ nie osiągnęły one jeszcze swojego szczytu.

Według ekspertów z OneHousing, wiele miejscowości wprowadziło niedawno nowe cenniki gruntów z relatywnie wysokimi korektami. Prowadzi to do wyższych kosztów produkcji dla przedsiębiorstw, co z kolei przekłada się na wyższe ceny produktów.

Większość opinii wskazuje, że ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrosną w 2025 roku. (Zdjęcie: ST)

Zgadzając się z tą oceną, pan Tran Trung Tuan, ekspert ds. nieruchomości, stwierdził: Biorąc pod uwagę, że Hanoi i Ho Chi Minh City ogłosiły nowe cenniki gruntów, z korektami podnoszącymi ceny od 3 do 8 razy, ceny mieszkań w tych dwóch miastach wzrosną niezależnie od segmentu. Nie wspominając o rosnących kosztach materiałów i innych wydatkach w ostatnich miesiącach. Dlatego pan Tuan uważa, że ​​oczekiwanie spadku cen mieszkań jest nierealne.

Niektórzy twierdzą jednak, że w 2025 r. nastąpi znacząca korekta spadkowa w segmencie nieruchomości średniej i wyższej klasy.

Rozwijając tę ​​kwestię, adiunkt dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Badań nad Zarządzaniem Ekonomicznym, przeprowadził następującą analizę: Po pierwsze, rynek w 2024 r. osiągnął już zbyt wysoki poziom w tym segmencie.

Po drugie, podmioty w tym segmencie przechodzą przez istotne zmiany w zakresie popytu, zachowań i perspektyw.

„W szczególności, ponieważ przewiduje się, że rynek nieruchomości przemysłowych będzie się dynamicznie rozwijał w 2025 roku, zasoby zostaną skierowane do segmentu nieruchomości przemysłowych. Pozostałe segmenty nieruchomości mieszkaniowych i gruntów nie odnotują znaczących zmian” – powiedział adiunkt Tran Kim Chung.

Source: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html