Segment mieszkań średniej klasy

(CLO) Docent dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Zarządzania Ekonomicznego , przewiduje: W 2025 r. segment nieruchomości średniej i wyższej klasy odnotuje dużą korektę w dół.

Podaż koncentruje się głównie w segmencie produktów luksusowych.

W 2024 roku podaż mieszkań na głównych rynkach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, będzie zróżnicowana. Jednak podaż nowo otwieranych mieszkań na tych dwóch rynkach ma jedną wspólną cechę: większość z nich należy do segmentu premium, charakteryzującego się wysokimi cenami.

Z najnowszego raportu CBRE wynika, że ​​w 2024 roku podaż nowo otwartych mieszkań w Hanoi wyniesie 30 900 jednostek, co oznacza trzykrotny wzrost w porównaniu z rokiem 2023. Cena sprzedaży wynosi 72 mln VND/m2, co stanowi wzrost o 36% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jest to również najwyższy wzrost odnotowany w ciągu ostatnich 8 lat.

Podaż nowo otwartych apartamentów w Hanoi i Ho Chi Minh City ma jedną wspólną cechę: większość z nich należy do segmentu luksusowego, a ich ceny są stosunkowo wysokie. (Zdjęcie: ST)

„Większość nowej podaży w tym kwartale dotyczyła luksusowych projektów z pełną legalnością, realizowanych na obszarach miejskich w Nam Tu Liem i Gia Lam, które są już w eksploatacji i zamieszkiwane przez pewną liczbę osób. Doprowadziło to do wzrostu pierwotnych cen sprzedaży, a także do wzrostu wskaźników sprzedaży w tych projektach powyżej 70%” – czytamy w raporcie CBRE.

Dla porównania, w Ho Chi Minh City podaż nowo oddanych do użytku mieszkań jest najniższa od 2013 roku i wynosi zaledwie 5050. Średnia cena pierwotna obecnych mieszkań wynosi 76 mln VND/m², co oznacza wzrost o prawie 24% rok do roku.

Wzrost ten wynika z faktu, że ponad 70% nowej podaży w mieście w tym roku stanowią projekty z wyższej półki lub luksusowe, a projekty otwierane na sprzedaż w kolejnej fazie mają skorygowane ceny sprzedaży, które wzrosną od 10% do 40% w porównaniu z poprzednią fazą.

„Zwykle w okolicy Thu Thiem oferowany jest projekt ostatniej fazy, w którym ceny mieszkań sięgają 490 milionów VND/m2 powierzchni netto” – stwierdzono w raporcie CBRE.

Niedawno wietnamskie firmy badawcze zajmujące się nieruchomościami prognozowały, że w 2025 roku segment luksusowych apartamentów będzie nadal „eksploatował” się i będzie liderem rynku.

Według CBRE, oczekuje się, że nowa podaż mieszkań w Hanoi będzie nadal duża, szacowana na ponad 31 000 jednostek na sprzedaż, więcej niż w 2024 r. Podaż koncentruje się głównie w segmencie luksusowym, ze wzrostem podaży mieszkań luksusowych.

Tymczasem, według prognoz OneHousing, podaż mieszkań średniej klasy praktycznie zniknie z dwóch rynków: Hanoi i Ho Chi Minh City do 2025 roku. Szacuje się, że liczba nowo otwartych mieszkań na rynku Hanoi w 2025 roku osiągnie około 30 000 jednostek. Z tego około 60-70% to apartamenty z wyższej półki, a 30-40% to apartamenty luksusowe.

Na rynku Ho Chi Minh City szacuje się, że w 2025 roku nowa podaż wyniesie około 12 000 lokali, z czego 88% będzie przypadać na segment luksusowy i high-end. Z tego segment high-end będzie stanowił 42%, a segment luksusowy 46%.

Czy segment nieruchomości średniej i wyższej klasy odnotuje znaczną korektę w dół w 2025 roku?

Większość opinii zgadza się, że w 2025 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrosną. Nawet w segmencie luksusowym i luksusowym będą nadal rosły, ponieważ obecny trend nie jest jeszcze szczytowy.

Eksperci OneHousing twierdzą, że ostatnio wiele miejscowości wprowadziło nowe cenniki gruntów z relatywnie wysokimi poziomami korekt. Prowadzi to do wyższych kosztów nakładów dla przedsiębiorstw, co z kolei przekłada się na wyższą produkcję.

Większość opinii jest zgodna, że ​​w 2025 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrosną. (Zdjęcie: ST)

Zgadzając się z tą opinią, pan Tran Trung Tuan, ekspert ds. nieruchomości, powiedział: W kontekście ogłoszenia przez Hanoi i Ho Chi Minh City nowych cenników gruntów, które wzrosły 3-8-krotnie, ceny mieszkań w tych dwóch miastach wzrosną, niezależnie od segmentu. Nie wspominając już o tym, że koszty i materiały w ostatnich miesiącach miały tendencję wzrostową. Dlatego pan Tuan stwierdził, że czekanie na spadek cen mieszkań jest niemożliwe.

Nadal jednak pojawiają się opinie, że segment nieruchomości średniej i wyższej klasy odnotuje dużą korektę w dół w 2025 roku.

Mówiąc jaśniej na ten temat, adiunkt dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Badań nad Zarządzaniem Ekonomicznym, przeanalizował: Po pierwsze, rynek w 2024 roku wzrósł zbyt wysoko w tym segmencie.

Po drugie, osoby objęte tym segmentem dokonują znaczących zmian w swoich potrzebach, zachowaniu i nastawieniu.

„W szczególności, ponieważ prognozuje się, że rynek nieruchomości przemysłowych w 2025 roku będzie się dynamicznie rozwijał, zasoby zostaną skierowane do segmentu nieruchomości przemysłowych. Pozostałe segmenty nieruchomości mieszkaniowych i gruntów nie odnotują większych wahań” – powiedział adiunkt dr Tran Kim Chung.

Source: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html