Plac zabaw wart milion dolarów wciąż jest marnowany

[reklama_1]

Lekcja 1: Smutna rzeczywistość

Rynek nieruchomości nigdy nie był tak pesymistyczny jak teraz. Nowe projekty deweloperskie są uruchamiane, podczas gdy stare są praktycznie nieaktywne. Wiele powierzchni biurowych funkcjonuje na niskim poziomie, a czasami musi zostać zamkniętych, co zmusza tysiące pracowników do rezygnacji z pracy. Dodatkowo, zadłużenie korporacyjne i obligacje rosną z dnia na dzień i w każdej chwili istnieje ryzyko gwałtownego wzrostu.

„Magiczna” atrakcja ostygła

Branża nieruchomości ogólnie, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, jest jednym z kluczowych sektorów gospodarki , wnoszącym znaczący wkład we wzrost gospodarczy i PKB całego kraju. Ponadto, nieruchomości pomagają milionom pracowników w znalezieniu pracy i generowaniu dochodów oraz są ściśle powiązane z wieloma branżami: produkcją materiałów budowlanych, turystyką – kurortami, finansami i bankowością, budownictwem… Jednak w kontekście ścisłej kontroli kredytowej, wraz z szeregiem nierozwiązanych problemów prawnych, inwestorzy projektów nieruchomościowych nie są wystarczająco silni finansowo, a dokumenty prawne nie są kompletne, przez co „klienci” nie płacą tak szybko i łatwo jak wcześniej. Prowadzi to do spowolnienia sprzedaży, rynku nieruchomości, który znajduje się w stanie swobodnego spadku, co tworzy niespotykanie ponury obraz.

W ostatnim czasie, z powodu pandemii COVID-19, światowa gospodarka napotkała trudności, inflacja i wzrost stóp procentowych w bankach głęboko wpłynęły na rynek nieruchomości, zwłaszcza w segmencie nieruchomości luksusowych. Wiele nowych projektów nie uzyskało licencji, a stare projekty są opóźnione, co powoduje, że podaż jest coraz bardziej ograniczona. Tymczasem wiele projektów zostało wyprzedanych, ale inwestorzy nie ukończyli ich zgodnie z planem, co doprowadziło do powstania szeregu opuszczonych willi, zarośniętych trawą i powodujących straty.

Opuszczona willa, porośnięta trawą, marnująca zasoby

Wielu zagranicznych inwestorów uważa, że rynek nieruchomości w Wietnamie charakteryzuje się dużą populacją i wysokim popytem, co zawsze stanowi dla nich atrakcyjny powód do inwestowania. Wietnam promuje urbanizację, a rząd dąży do rozwoju przemysłu bezdymnego jako filaru rozwoju. Ponadto rośnie liczba klientów z wyższych sfer, którzy postrzegają ten kanał inwestycyjny jako wysoce rentowny, choć z dużym ryzykiem.

„
Według danych Ministerstwa Planowania i Inwestycji, o ile w 2021 roku zarejestrowany kapitał BIZ zainwestowany w nieruchomości osiągnął zaledwie 2,6 mld USD, to w 2022 roku wzrósł do 4,5 mld USD, a pierwszy kwartał 2023 roku nadal przynosił pozytywne sygnały. Nieruchomości są drugim co do wielkości sektorem przyciągającym BIZ po przemyśle przetwórczym i produkcyjnym.

Pan Le Minh Hiep – makler nieruchomości z wyższej półki w dystrykcie Nam Tu Liem – powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja zainwestowaliśmy razem. Kilka lat temu osiągaliśmy dobre zyski i mieliśmy szybką płynność finansową, ale od 2021 roku do dziś prawie nie kupiliśmy żadnych willi, a niektóre z tych, które wcześniej „trzymaliśmy”, wciąż nie zostały sprzedane. Chociaż niektórzy oferowali kupno, oferowali zbyt niską cenę”. Pan Hiep dodał: „Na szczęście, kiedy kupowaliśmy, nie pożyczaliśmy pieniędzy z banku. Gdybyśmy do tej pory pożyczali i płacili odsetki, musielibyśmy pilnie sprzedać”.

Można zauważyć, że obecnie rynek nieruchomości nie jest już na tak wysokim poziomie jak wiele lat temu.

Czy podaż i popyt są wirtualne?

Eksperci rynku nieruchomości twierdzą, że podaż nieruchomości z segmentu premium (zwłaszcza willi) jest dość duża. Jednak nowa podaż będzie coraz mniejsza, ponieważ realizowanych jest bardzo niewiele prestiżowych projektów nieruchomości z segmentu premium o wystarczającym potencjale finansowym. Tymczasem podaż willi i domów parterowych (model mieszkaniowy połączony z działalnością komercyjną) w Hanoi i prowincjach północnych gwałtownie spadła. Obecnie podaż dotyczy głównie projektów nieruchomości zrealizowanych przed 2020 rokiem. Od 2021 roku do pierwszego kwartału 2023 roku zrealizowano zaledwie kilka projektów nieruchomości z segmentu premium, podczas gdy ten segment jest przeznaczony głównie dla klasy wyższej, a nie dla osób o niskich dochodach. W związku z tym i tak już ponury rynek stał się jeszcze bardziej ponury.

Pan Dinh Van Troi, Dyrektor Sprzedaży w Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, skomentował: „Podaż willi i domów szeregowych w Hanoi od dawna jest stale ograniczona, podczas gdy nowa podaż w 2022 i na początku 2023 roku pochodzi głównie z trwających projektów i koncentruje się na przedmieściach Hanoi. W pewnym sensie zapewni to więcej produktów na rynku, ale nie znacząco zwiększy wybór”.

*Projekt osiedla willowego Thuy San Hill w dzielnicy Bai Chay w mieście Ha Long (Quang Ninh) obejmuje wiele niedokończonych prac.*

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów w prowincji Quang Ninh, podaż willi i kamienic jest nadal duża, ale pochodzą one głównie ze starych projektów deweloperskich, takich jak: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... i prawie nie wdraża się żadnych nowych projektów deweloperskich, nowa podaż osiągnęła najniższy poziom.

Tymczasem podaż w miejscowościach Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... również nie jest zbyt obiecująca. W tych prowincjach i miastach jest niewiele luksusowych projektów deweloperskich, a wolumen transakcji jest ograniczony. W ostatnich latach zrealizowano bardzo niewiele luksusowych projektów deweloperskich. Podczas gdy stare projekty stoją w miejscu, wiele willi i kamienic, mimo że mają właścicieli, nie jest użytkowanych, co prowadzi do ich porzucania, marnotrawstwa i potencjalnie problemów społecznych.

Taka jest podaż, a jeśli chodzi o popyt, eksperci twierdzą, że trend willi i kamienic parterowych, połączonych z terenami zielonymi, optymalnym zapleczem medialnym, zlokalizowanych w złożonych lokalizacjach i z dogodnym dojazdem, będzie najpopularniejszym wyborem klientów. Ponadto, tempo urbanizacji, naturalny przyrost naturalny oraz wzrost klasy średniej i wyższej to główne czynniki napędzające popyt na wille w nadchodzącym czasie.

W rzeczywistości, gdy tylko gospodarka wyraźnie się odbuduje po pandemii Covid-19, polityka rządu mająca na celu usunięcie przeszkód i trudności na rynku nieruchomości zostanie poważnie wdrożona przez lokalne władze, a ponadto zostaną poluzowane warunki kredytowe, zabezpieczone zostaną obligacje korporacyjne. Wówczas korporacje, firmy i osoby prywatne uzyskają dostęp do niezbędnego kapitału, dzięki czemu będą mogły realizować projekty w zakresie nieruchomości, oferując różnorodne wysokiej klasy produkty nieruchomości: wille, kamienice, ośrodki wypoczynkowe, placówki opieki zdrowotnej... Na rynku siła nabywcza i sprzedażowa rynku nieruchomości znów będzie ogromna.

Pojawiają się fuzje i przejęcia

To naturalne prawo – silni przytłaczają słabych, słabi są przejmowani i scalani z silnymi – to normalne zjawisko w branży nieruchomości w ostatnich czasach. Jednak ostatnio pojawiły się „rekiny” w kraju i za granicą, które za pośrednictwem wielu funduszy inwestycyjnych lub gotówką wykupują luksusowe projekty nieruchomości, projekty z czystą dokumentacją prawną do rozwoju.

Można zauważyć, że od początku 2023 roku do chwili obecnej wietnamskie firmy z branży nieruchomości zostały podzielone na 4 typowe grupy: ryzyko, równowaga, potencjał i „nowi gracze”. Grupa „nowych graczy” obejmuje firmy, fundusze inwestycyjne… poszukujące możliwości penetracji rynku nieruchomości poprzez fuzje i przejęcia.

Typowymi przykładami są FLC Group i Tan Hoang Minh... Po tym, jak lider popadł w kłopoty prawne, szereg „wielkich graczy” chciało zaangażować się w potencjalne projekty tych grup. Bamboo Airways oficjalnie oddzieliło się od FLC Group, co doprowadziło do tego, że wiele projektów deweloperskich tej grupy w Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... było zagrożonych koniecznością wstrzymania realizacji lub koniecznością przeniesienia ich do innych partnerów, aby mogli kontynuować badania i wdrażanie projektu.

*Wiele luksusowych projektów nieruchomości krajowych przyciąga obecnie uwagę zagranicznych inwestorów.*

Ponadto wiele innych przejęć jest na etapie negocjacji. Według wielu ekspertów ekonomicznych i rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę obecny spowolnienie na rynku nieruchomości, w połączeniu z trudną sytuacją finansową, jeśli sytuacja ta się utrzyma, wielu inwestorów nie będzie miało już wystarczających środków na odbudowę i może być zmuszonych rozważyć przeniesienie lub sprzedaż posiadanych projektów nieruchomościowych. Nie wspominając już o tym, że wiele firm i zagranicznych funduszy inwestycyjnych przygotowuje środki finansowe, aby poczekać na możliwość nabycia krajowych projektów nieruchomościowych, gdy przedsiębiorstwo napotka trudności i będzie zmuszone do sprzedaży.

Pan Le Hoang Chau – Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), zaproponował: Rząd i Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego rozważą umożliwienie przedsiębiorstwom przenoszenia projektów nieruchomościowych za porozumieniem stron, zgodnie z mechanizmem pilotażowym określonym w Uchwale Zgromadzenia Narodowego nr 42/2017/QH14 z dnia 21 czerwca 2017 r. Według pana Chau, wdrożenie tego mechanizmu rozwiąże problemy z przepływami pieniężnymi i płynnością finansową przedsiębiorstw z branży nieruchomości, w tym przedsiębiorstw emitujących obligacje o zbliżającym się terminie zapadalności. Zezwalając przedsiębiorstwom na przenoszenie projektów za porozumieniem stron, zgodnie z zapotrzebowaniem, państwo zarówno poniesie podatki, jak i wzmocni skuteczność i efektywność państwowego zarządzania rynkiem nieruchomości, zwiększy przejrzystość i zapobiegnie sytuacji „nielegalnych” przeniesień projektów podszywających się pod przejęcia udziałów, powodujących straty dla budżetu państwa.

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Savills Hanoi, powiedziała: „Podaż sprzedawana bezpośrednio od inwestorów w obecnych projektach w tym segmencie jest bardzo ograniczona, co wynika z niewielkiej liczby nowych lokali wprowadzanych na rynek. Jednak domy szeregowe nadal stanowią główny asortyment, a następnie wille i domy parterowe, które stanowią jedynie niewielką część obecnej całkowitej podaży”.

Lekcja 2: Powolny wyścig, aby „dokończyć”
Inwestorzy nieruchomości podają wiele powodów, dla których warto inwestować w projekty, ale większość z nich wynika z powolnego oczyszczania terenu, zmian w mechanizmach prawnych i polityce podatkowej, a także słabej kondycji finansowej wielu przedsiębiorstw, co prowadzi do powolnego kończenia projektów.

Wolno postępujące projekty nieruchomości „obejmują” szeroki zakres

Większość z 63 prowincji i miast charakteryzuje się powolnym tempem rozwoju projektów deweloperskich. Jednak segment nieruchomości luksusowych zlokalizowany jest głównie w dużych prowincjach i miastach o korzystnym położeniu geograficznym, potencjale dla turystyki, transportu i rozwoju infrastruktury.

Miejscowością z największą liczbą opóźnień w realizacji projektów deweloperskich jest Hanoi. Według niepełnych danych statystycznych, w Hanoi jest obecnie kilkaset projektów, których realizacja jest opóźniona, co odpowiada obszarowi ponad 5000 hektarów, który nie został wykorzystany, powodując ogromne straty.

Niektóre projekty nieruchomości są opóźnione nawet o dziesięć lat, jak na przykład: Obszar miejski Kim Chung - Di Trach (obecnie przemianowany na Obszar miejski Hinode Royal Park - PV) w dzielnicy Hoai Duc. Obszar miejski Nam An Khanh spółki akcyjnej Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), który kiedyś był promowany jako raj życia. Jednak prace oczyszczające teren nie zostały ukończone, wiele willi i domów szeregowych jest nadal opuszczonych, co powoduje marnotrawstwo zasobów. Przedstawiciel medialny Sudico powiedział: Z powodu ostatniego spowolnienia na rynku nieruchomości wielu klientów inwestujących w wille posiada tylko ziemię, czekając na pozytywne zmiany na rynku. Prowadzi to do sytuacji, w której niektóre wille są opuszczone, co powoduje utratę ogólnego piękna projektu.

W Phu Tho projekt kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy, w który zainwestowała firma Song Thao Company Limited, zajmuje powierzchnię ponad 87 hektarów, jest opóźniony od ponad 2 dekad i ma wiele naruszeń... Projekt jest obecnie porzucony i wykorzystywany przez ludzi jako miejsce wypasu bydła.

Pan Tran Van Kien, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Miasta Thanh Thuy, powiedział szczerze: „Problem projektu budowy gorących źródeł w Thanh Thuy leży obecnie w kompetencjach inwestora. Projekt ma obecnie czysty teren, pełną dokumentację prawną, ale nie może zostać zrealizowany z powodu braku odpowiednich kompetencji inwestora. Nasza miejscowość jest również bardzo niecierpliwa, ponieważ wyborcy mają wiele opinii, a kompetencje do jego realizacji należą do prowincji Phu Tho”.

*Projekt kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy jest obecnie porzucony i wykorzystywany przez miejscową ludność jako teren do wypasu bydła.*

Prowincja Ha Nam realizuje równie ekscytujący projekt nieruchomości, który zakłada przekształcenie terenów publicznych i usługowych w budynki komercyjne (shophouse), a następnie ich porzucenie. Chodzi o kompleks komercyjno-mieszkalny firmy Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Do tej pory projekt został ukończony w stanie surowym, niektóre gospodarstwa domowe kupiły domy i się do nich wprowadziły, wiele planowanych elementów nie zostało zrealizowanych, a niektóre projekty wykazują oznaki degradacji i porzucenia.

W Zawiadomieniu o Wnioskach z Inspekcji nr 161/TB-TTCP z dnia 17 stycznia 2023 r., wydanym przez Inspektorat Rządowy, dotyczącym projektu kompleksu centrów handlowych firmy Thang Loi Thanh Liem w prowincji Ha Nam, przydzielono grunty, ale nie przeprowadzono aukcji praw do użytkowania gruntów, co stanowi naruszenie art. 118 ustawy o gruntach z 2013 r. Co gorsza, obszar ten jest przeznaczony pod roboty publiczne, usługi i handel, bez funkcji mieszkalnej, co stanowi naruszenie art. 26 ustawy o planowaniu urbanistycznym z 2009 r. oraz art. 14 dekretu rządowego 37/2010/ND-CP z dnia 7 kwietnia 2010 r.

Usuń „guz”

Miejscowości, w których projekty deweloperskie są opóźnione, a nawet stoją w miejscu od wielu lat to: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... W samym Hanoi obecnie setki projektów deweloperskich są opóźnione i nie zostały zrealizowane, wiele z nich otrzymało czerwony alert, a kilka zostało natychmiast odwołanych przez Ludowy Komitet Hanoi.

Typowym przykładem jest projekt luksusowych mieszkań Phuong Vien w dzielnicy Me Linh, realizowany przez spółkę akcyjną Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Projektowi przyznano grunty w 2008 roku, ale jego realizacja przebiegała powoli, dlatego Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzję nr 4058/QD-UBND w sprawie rekultywacji gruntów, uchylając decyzję o przydziale gruntów pod powyższy projekt. Ponadto istnieją projekty: Truong Giang Construction Company z projektem budowy willi ogrodowych; Anh Duong Joint Stock Company z projektem budowy infrastruktury technicznej dla osiedla willowego Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company z projektem budowy nowego obszaru miejskiego Vinalines... Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzję o rekultywacji gruntów.

*Obszar willi i domów szeregowych w ramach projektu obszaru miejskiego Tan Viet w dystrykcie Hoai Duc jest wciąż słabo zaludniony.*

W odniesieniu do projektu kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy, w który zainwestowała firma Song Thao Company Limited, pan Ha Minh Duc – zastępca kierownika departamentu zarządzania gruntami, departamentu zasobów naturalnych i środowiska prowincji Phu Tho – powiedział: „W dokumencie 2308/UBND-KGVX z dnia 21 czerwca 2022 r. Ludowy Komitet prowincji Phu Tho polecił prowincjonalnemu departamentowi podatkowemu pobranie czynszu gruntowego, który jest winien firmie Song Thao, a jednocześnie zlecił Departamentowi Planowania i Inwestycji prowincji, Ludowemu Komitetowi Dystryktu Thanh Thuy i odpowiednim agencjom dokonanie przeglądu i wydzielenie obszaru o powierzchni około 37 hektarów na całkowitym obszarze projektu, który firma ma zrealizować. Pan Duc dodał: Obecnie inwestor nie przeprowadził jeszcze procedur zatwierdzania szczegółowego planowania 1/500, więc nie ma podstaw do pomiaru i wydzielenia obszaru zgodnie z wytycznymi Ludowego Komitetu prowincji Phu Tho. 25 marca W 2022 r. Ludowy Komitet prowincji Phu Tho wydał decyzję o cofnięciu Certyfikatu Zachęty Inwestycyjnej dla powyższego projektu.

Pan Tran Nhu Long, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska prowincji Quang Ninh, powiedział: W najbliższym czasie Quang Ninh będzie nadal dokonywać przeglądu, inspekcji i analizować użytkowanie gruntów w przypadku projektów, które są opóźnione, przedłużać realizację infrastruktury technicznej, zdecydowanie zarządzać nimi i odzyskiwać je zgodnie z prawem, nie dopuścić do powtórzenia się sytuacji „zawieszonego” planowania i „zawieszonych” projektów oraz zapobiegać i zwalczać interesy grupowe, negatywność, straty budżetowe, marnotrawstwo zasobów gruntowych, przyczyniając się do kondycji rynku nieruchomości.

Oto kilka typowych projektów, które zostały stanowczo wycofane przez władze lokalne i egzekwowane prawnie. Jednak nadal istnieje wiele projektów, które są opóźnione, wielokrotnie przedłużane i zarośnięte chwastami, ale nie zostały zrealizowane. Na przykład w Quang Ninh istnieje wiele projektów, takich jak: Cao Xanh – Nowy Obszar Miejski Ha Khanh; projekt wielofunkcyjnego kompleksu handlowo-usługowego Bay View Tower (Ha Long City)… które są opóźnione. Ponadto wiele projektów deweloperskich zostało oddanych do użytku, ale wskaźnik obłożenia nie jest wysoki, wiele willi i kamienic ma właścicieli, ale nie zostało oddanych do użytku, co powoduje oznaki degradacji, marnotrawstwo zasobów i utratę walorów miejskich.

Pan Nguyen Huu Nha, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ha Long, powiedział: Niedawno miasto zdecydowanie przeprowadziło przegląd, zgłosiło i zaproponowało prowincji rozpatrzenie, zajęcie się i anulowanie dziesiątek projektów, które są opóźnione i naruszają prawo, aby uniknąć sytuacji „przetrzymywania ziemi” przez długi czas, co pozwala na wzrost chwastów, powoduje marnotrawstwo zasobów gruntowych, wpływa na higienę środowiska i krajobraz miejski.

W przypadku projektów dotyczących nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości luksusowych, władze lokalne muszą podejmować zdecydowane działania w celu kontroli i dokładnego postępowania z projektami, w których występują poważne naruszenia, których postęp jest powolny, które trwają latami, a także eliminować projekty ze względu na słabe planowanie, ograniczony potencjał finansowy i celowe „zajmowanie gruntów” bez realizacji.

Musimy porzucić myślenie, że jeśli w tej prowincji powstaje luksusowy projekt deweloperski, to w naszej prowincji także taki musi być.
Lekcja 3: Tymczasowy pobyt w willi wartej milion dolarów
Ludzie o niskich dochodach mieszkają w willach wartych miliony dolarów, wynajmują wille, kamienice, aby w nich mieszkać, otwierają sklepy spożywcze, sprzedają warzywa, bary piwne... aby prowadzić działalność gospodarczą i zarobić na życie. To żart, ale taki stan rzeczy ma miejsce w większości obszarów miejskich (KDT), które uchodzą za nadające się do życia, cywilizowane i nowoczesne.

Przekształcanie willi i kamienic w… „rynki”

Łatwo zauważyć, że wiele willi i kamienic z szerokimi frontami, położonych tuż przy osiedlach mieszkalnych lub u podnóża budynków mieszkalnych w Hanoi, jest często wynajmowanych pod kawiarnie, restauracje, sklepy spożywcze, bary szybkiej obsługi, sklepy ze świeżą żywnością itp. Nie jest to prawnie zabronione, ale nieumyślnie nadało to zaniedbanego wyglądu obszarom miejskim, które uchodzą za cywilizowane i nowoczesne.

*Obok znajdują się kamienice wynajmowane przez ludzi, którzy otwierają tam sklepy, składy... i prowadzą działalność gospodarczą.*

Pan Nguyen Quang Truong, mieszkaniec dystryktu Hoai Duc, wynajął kamienicę handlową w nowym obszarze miejskim Tan Tay Do, w dystrykcie Dan Phuong, powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja wynajęliśmy kamienicę handlową, żeby sprzedawać fast foody i kawę… Początkowo wynajmowaliśmy ją, żeby sprzedawać towary za 5 milionów VND miesięcznie (wynajem od właściciela – PV). Później, ponieważ sprzedawaliśmy w nocy, musieliśmy płacić dodatkowe 2 miliony VND miesięcznie za nocleg.

„Pośrednik usług” specjalizujący się w wynajmie lokali usługowych powiedział: Najemcami są głównie pracownicy z prowincji, wynajmują po niskich cenach, aby otwierać sklepy śniadaniowe, sprzedawać warzywa, piwiarnie… umowa najmu nie jest wiążąca, nie ma potrzeby wpłacania dużej kaucji, gdy właściciel ją zabierze, musi ją zwrócić.

Fakt, że drobni przedsiębiorcy skupili się na wynajmowaniu lokali handlowych, aby organizować tam działalność, przekształcił to miejsce w spontaniczny pchli targ. Mieszkaniec budynku mieszkalnego HHA w dzielnicy miejskiej Tan Tay Do powiedział: Kupowanie i sprzedawanie jest wygodne, ale każdego ranka i w weekendy jest mnóstwo kupujących i sprzedających, wiele pojazdów wjeżdża i wyjeżdża z miasta, co może stwarzać problemy z bezpieczeństwem ruchu drogowego. Nie wspominając o sklepach, które rozrzucają ścieki, śmieci... bardzo brudno.

Reporterzy udali się w teren, do niektórych obszarów miejskich w dzielnicach Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem i Hoang Mai... i odkryli, że sytuacja z wynajmowaniem willi i kamienic przez właścicieli... pojawiała się wszędzie, każde miejsce miało inną specyfikę i inne ceny wynajmu. Ale wszystkie łączyło to, że przyczyniały się do pogorszenia wizerunku cywilizowanego i nowoczesnego obszaru miejskiego.

W prowincjach i miastach Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… sytuacja nie napawa optymizmem. Chociaż lokatorów jest mniej, a ceny są niższe, wciąż panuje bałagan. Tymczasem opuszczone domy zarastają trawą i noszą ślady zniszczenia.

Wiele „nie” w willach za milion dolarów

W roli osoby wynajmującej willę na tymczasowy pobyt, pani Nguyen Thi Bich oprowadziła nas po obszarze miejskim Nam An Khanh, dzielnicy Hoai Duc w Hanoi. Zobaczyliśmy kilka willi i kamienic, w których mieszkali ludzie. Chociaż elewacja willi nie była jeszcze ukończona, drzwi zostały tymczasowo zamontowane z paneli plastikowych, niektóre z cienkich, falistych blach… wewnątrz ubrania wisiały chaotycznie, miejsca do spania zostały tymczasowo wykonane z drewnianych desek przez robotników, w niektórych miejscach maty rozłożono bezpośrednio na betonowej podłodze, kuchnia została urządzona tymczasowo, a co najważniejsze, nie było tu porządnej toalety.

Pani Bich zapytała: „Ilu osobom planujecie wynająć willę? Jeśli jest ich dużo, powinniście wynająć całą willę. Powierzchnia wynosi od 200 do 300 m², cena to tylko około 6-8 milionów VND miesięcznie. Możecie wynająć dowolną liczbę osób. Jeśli się zgadzacie, dajcie mi znać, żebym mogła zadzwonić do właściciela”.

Większość pracowników pochodzi z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... mieszkają w willach, kamienicach, w ciągu dnia pracują jako dozorcy, robotnicy budowlani, mechanicy... nocą zbierają się w willach wartych miliony dolarów, ale „brakuje” im wszystkiego: nie ma prądu, nie ma czystej wody, toalety nie działają...

anh-4(1).jpg — *Tymczasowe życie w willi za milion dolarów, w której pracuje freelancer – zdjęcie Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z Thanh Hoa) mieszka obecnie tymczasowo w willi w dzielnicy Hoang Mai. Powiedział: „Rzuciłem szkołę w 9. klasie i poszedłem za sąsiadem, żeby pracować jako robotnik budowlany. Teraz jestem robotnikiem budowlanym. Gdyby nie wsparcie i wskazówki wszystkich, nie wiem, gdzie bym teraz był”.

W dzisiejszych czasach studenci są na wakacjach, rodzice zabierają wiele dzieci do Hanoi i po raz pierwszy mogą zamieszkać z nimi w willi wartej milion dolarów. Pani Le Thi Hai (z Nghe An) powiedziała: Moje dziecko jest na wakacjach i mówi, że tęskni za rodzicami, więc wróciłam, żeby zabrać je tutaj, żeby się pobawiły. Nie ma klimatyzacji, a czasami jest tak gorąco, że nie mogę spać do późna w nocy. Żal mi mojego dziecka, ale nie mam wyboru. Planuję pozwolić mu zostać na 1-2 tygodnie, a potem zabrać je z powrotem do rodzinnego miasta, żeby zamieszkało z dziadkami.

Pani Hoang Thi Sy – główna szefowa kuchni, która gotuje dla ponad 30 pracowników – powiedziała: „W dzisiejszych czasach w pensjonacie panuje o wiele lepsza atmosfera. Jest tam pięcioro dzieci, które rodzice odbierają na zabawę. W ciągu dnia gotuję i jednocześnie pełnię rolę niani. Dobrą rzeczą jest to, że każde z nich pochodzi z innej miejscowości, ale bawią się razem bardzo zgodnie i dają sobie nawzajem wsparcie”.

W niektórych obszarach miejskich w Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... pracownicy o niskich dochodach tymczasowo mieszkają w willach,

Domy parterowe nadal istnieją, choć nie jest ich wiele. Kiedy zwróciliśmy się do nich jako reporterzy, odmówili odpowiedzi, a w niektórych przypadkach wręcz prosili o nieujawnianie informacji, nierobienie zdjęć… z obawy, że właściciel lub inwestor nie będzie ich dalej wynajmował.

(Uwaga: imiona bohaterów w tym artykule zostały zmienione w celu ochrony prywatności).

Lekcja 4: Doskonalenie instytucji, przywrócenie wartości luksusowych nieruchomości
Deweloperzy i inwestorzy nieruchomości muszą poświęcić drobne, krótkoterminowe korzyści na rzecz długoterminowych korzyści, proaktywnie restrukturyzować działalność, skupić się na kluczowych projektach, redukować zadłużenie, skutecznie kontrolować obligacje korporacyjne i ograniczać nadmierne uzależnienie od instytucji kredytowych. Jeśli chodzi o agencje zarządzające, państwo musi wkrótce wprowadzić przejrzysty system prawny, od szczebla centralnego do lokalnego, oraz jasno podzielić uprawnienia zarządcze, unikając dublowania i braku spójności, jak ma to miejsce obecnie.

Ofiaruj małe korzyści

Dla firm korzyści są zawsze priorytetem, a poświęcenie korzyści krótkoterminowych na rzecz korzyści długoterminowych jest rzeczywiście niezwykle trudnym wyborem. Jednak dla firmy specjalizującej się w nieruchomościach luksusowych niezbędna jest odwaga, wizja i pewne zrozumienie, aby stawić czoła konieczności poświęcenia nierentownych lub niskorentownych projektów, a jednocześnie restrukturyzacja działalności, redukcja zadłużenia, skupienie się na głównej działalności, kluczowych projektach… to mądra decyzja.

Pan Dinh Van Nghi, Przewodniczący Rady Dyrektorów i Dyrektor Generalny VinaPol Joint Stock Company – jednostki z wieloletnim doświadczeniem w rozwoju projektów nieruchomościowych, szczerze powiedział: Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości powinny wykorzystać ten czas, aby spojrzeć wstecz, zrestrukturyzować działalność, zredukować zadłużenie, zmniejszyć zależność od instytucji kredytowych, śmiało wycofywać się z projektów wysokiego ryzyka i nie inwestować w sposób rozproszony i fragmentaryczny. Unikaj pogoni za ilością i pochopnego rozwoju, ponieważ w obliczu trudności będzie za późno na wycofanie się.

Dla „bogów”, oprócz posiadania pieniędzy, konieczne jest dokładne przeanalizowanie aspektów prawnych projektu nieruchomości, w który zamierzasz zainwestować lub kupić go na stałe miejsce zamieszkania. Nie jest to trudne, ale wymaga od inwestorów poważnego rozważenia, aby uniknąć „czekania, aż krowa zniknie, zanim postawisz oborę”. W rzeczywistości istnieje obecnie wiele luksusowych projektów nieruchomości, które, mimo że zostały wybudowane, nawet dla klientów, którzy chcą się wprowadzić, nie zostały dopełnione procedury prawne, a infrastruktura nie jest zsynchronizowana. Prowadzi to do sytuacji, w której wille i kamienice mają właścicieli, ale nikt w nich nie mieszka, pozostają opuszczone, zarośnięte trawą, co powoduje marnotrawstwo zasobów.

Krajowe przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami muszą zaciskać pasa, redukować zadłużenie, zmniejszać zależność od instytucji kredytowych i śmiało ciąć projekty wysokiego ryzyka, a nie inwestować w sposób rozproszony i fragmentaryczny. - Zdjęcie ilustracyjne.

Władze lokalne powinny również starannie dobierać renomowanych inwestorów o silnym potencjale finansowym, nie podążać za trendami i unikać chaotycznego, pozbawionego planowania i orientacji rozwoju luksusowych nieruchomości. To błędne podejście, które może prowadzić do wielu konsekwencji w przyszłości. Ponadto władze lokalne powinny wzmocnić nadzór i inspekcję, otwarcie traktować inwestorów naruszających przepisy, opóźniających postępy, a nawet odwołujących projekty, a także unikać porzucania inwestycji, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów, a jednocześnie utraty dochodów państwa z podatków i opłat.

Potrzebna jest „ręka ” państwa

W rzeczywistości rynek nieruchomości, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, od dawna charakteryzuje się „luźnymi” cenami, podczas gdy podatki i opłaty w tym sektorze są nadal niskie i niewspółmierne do tempa rozwoju rynku, co prowadzi do gwałtownej spekulacji i inflacji cen, utrudniając dostęp do nieruchomości osobom z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Nie wspominając o różnicy w cenach nieruchomości między obszarami miejskimi i wiejskimi, nawet w dużych miastach, takich jak Hanoi, Hajfong, Ho Chi Minh City itp., różnice te są wyraźne. Dlatego wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa, że państwo powinno bezpośrednio uczestniczyć w regulacji rynku nieruchomości, ponieważ obecnie dysponuje wystarczającymi narzędziami prawnymi, aby go kontrolować.

Według wielu ekspertów, rynek nieruchomości luksusowych jest blokowany, co prowadzi do braku równowagi między podażą a popytem, co z kolei hamuje dynamikę wzrostu wielu innych branż. Dlatego konieczne jest natychmiastowe odblokowanie rynku nieruchomości, co zwiększy przepływ pieniędzy z kraju i zagranicy do sektora nieruchomości, a kupno, sprzedaż, fuzje przedsiębiorstw i projekty nieruchomościowe będą odbywać się zgodnie z zasadami rynkowymi… przyczyniając się tym samym do wzrostu gospodarczego i tworząc efekt domina, który umożliwi rozwój wszystkich innych branż.

„
Rezolucja 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. Komitetu Centralnego podkreśliła: „Należy nadal wprowadzać innowacje i udoskonalać instytucje oraz polityki, zwiększać skuteczność i efektywność zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, stwarzać warunki do przekształcenia naszego kraju w kraj rozwinięty o wysokich dochodach”, co powinno mieć silny wpływ na wiele aspektów wietnamskiego rynku nieruchomości w nadchodzącym czasie.

Z drugiej strony, chociaż procedury administracyjne umożliwiające przedsiębiorstwom realizację projektów gruntowych zostały rozwiązane, to nadal są one skomplikowane i długotrwałe.

To błędne koło powtarza się w kółko, od projektu do projektu, od przedsiębiorstwa do przedsiębiorstwa, rok po roku... Dlatego istnieje powiedzenie „strach przed brakiem wystarczających podstaw prawnych” lub „oczekiwanie na instrukcje od przełożonych”, co powoduje, że projekty inwestycyjne stoją w miejscu, nie mogą zostać zrealizowane, a zasoby społeczne nie są wykorzystywane efektywnie.

Odnosząc się do wsparcia kapitału inwestycyjnego, firma specjalizująca się w rozwoju projektów nieruchomościowych (nazwa firmy nie została ujawniona) stwierdziła: „Obecnie instytucje kredytowe bardzo dobrze radzą sobie z odraczaniem i przedłużaniem zadłużenia dla przedsiębiorstw: Rząd nakazał „poluzowanie” limitów kredytowych dla nieruchomości, ale moim zdaniem powinno to iść w parze z odblokowaniem obligacji dla przedsiębiorstw. Obecnie dostęp do kredytów bankowych jest dla nas bardzo utrudniony. Mentalność strachu rozprzestrzeniła się wszędzie i istnieje ryzyko, że przerodzi się w „chorobę społeczną”.

Wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa, że państwo powinno bezpośrednio uczestniczyć w regulacji rynku nieruchomości, gdyż obecnie dysponuje ono wystarczającymi narzędziami prawnymi do jego kontroli.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Źródło