Plac zabaw wart milion dolarów wciąż jest marnowany

[reklama_1]

Lekcja 1: Smutna rzeczywistość

Rynek nieruchomości nigdy nie był tak pesymistyczny jak teraz. Nowe projekty deweloperskie są uruchamiane, podczas gdy stare są praktycznie nieaktywne. Wiele powierzchni biurowych funkcjonuje na niskim poziomie, a czasami musi zostać zamkniętych, co zmusza tysiące pracowników do rezygnacji z pracy. Jednocześnie rośnie zadłużenie korporacyjne i obligacje, które w każdej chwili grozi eksplozją.

„Magiczna” atrakcja ostygła

Branża nieruchomości ogólnie, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, stanowią jeden z kluczowych sektorów gospodarki , wnosząc znaczący wkład we wzrost gospodarczy i PKB całego kraju. Ponadto, nieruchomości pomagają milionom pracowników w znalezieniu pracy i zapewnieniu dochodów, a także są ściśle powiązane z wieloma branżami: produkcją materiałów budowlanych, turystyką – kurortami, bankowością i finansami, budownictwem… Jednak w kontekście ścisłej kontroli kredytowej, a także licznych problemów prawnych, które nie zostały rozwiązane, inwestorzy projektów nieruchomościowych nie są wystarczająco silni finansowo, a dokumenty prawne nie są kompletne, przez co „klienci” nie płacą tak szybko i łatwo jak wcześniej. Prowadzi to do spowolnienia sprzedaży, rynku nieruchomości, który znajduje się w stanie swobodnego spadku, co tworzy niespotykanie ponury obraz.

W ostatnim czasie, z powodu pandemii COVID-19, światowa gospodarka napotkała trudności, inflacja i wzrost stóp procentowych w bankach głęboko wpłynęły na rynek nieruchomości, zwłaszcza w segmencie nieruchomości luksusowych. Wiele nowych projektów nie uzyskało licencji, a stare projekty są opóźnione, co powoduje, że podaż jest coraz bardziej ograniczona. Tymczasem wiele projektów zostało wyprzedanych, ale inwestorzy nie ukończyli ich zgodnie z planem, co doprowadziło do powstania szeregu opuszczonych willi, zarośniętych trawą i powodujących straty.

Opuszczona willa, porośnięta trawą, marnująca zasoby

Wielu zagranicznych inwestorów uważa, że rynek nieruchomości w Wietnamie charakteryzuje się dużą populacją i wysokim popytem na nieruchomości, co zawsze stanowi dla nich atrakcyjny powód do inwestowania. Wietnam promuje urbanizację, a rząd dąży do rozwoju przemysłu bezdymnego jako filaru rozwoju. Ponadto rośnie liczba klientów z wyższych sfer, którzy postrzegają ten kanał inwestycyjny jako wysoce rentowny, choć obarczony dużym ryzykiem.

„
Według danych Ministerstwa Planowania i Inwestycji, o ile w 2021 roku zarejestrowany kapitał BIZ zainwestowany w nieruchomości osiągnął zaledwie 2,6 mld USD, to w 2022 roku wzrósł do 4,5 mld USD, a pierwszy kwartał 2023 roku nadal przynosił pozytywne sygnały. Nieruchomości to drugi sektor przyciągający kapitał BIZ, po przemyśle przetwórczym i produkcyjnym.

Pan Le Minh Hiep – makler nieruchomości z wyższej półki w dystrykcie Nam Tu Liem – powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja zainwestowaliśmy razem. Kilka lat temu osiągaliśmy dobre zyski i mieliśmy szybką płynność finansową, ale od 2021 roku do dziś prawie nie kupiliśmy żadnych willi, a niektóre z tych, które wcześniej „trzymaliśmy”, wciąż nie zostały sprzedane. Chociaż niektórzy oferowali kupno, oferowali zbyt niską cenę”. Pan Hiep dodał: „Na szczęście, kiedy kupowaliśmy, nie pożyczaliśmy pieniędzy z banku. Gdybyśmy do tej pory pożyczali i płacili odsetki, musielibyśmy pilnie sprzedać”.

Można zauważyć, że obecnie rynek nieruchomości nie jest już na tak wysokim poziomie jak wiele lat temu.

Czy podaż i popyt są wirtualne?

Eksperci rynku nieruchomości twierdzą, że podaż nieruchomości z segmentu premium (zwłaszcza willi) jest dość duża. Jednak nowa podaż będzie coraz mniejsza, ponieważ realizowanych jest bardzo niewiele prestiżowych projektów nieruchomości z segmentu premium o wystarczającym potencjale finansowym. Tymczasem podaż willi i domów parterowych (model mieszkaniowy połączony z działalnością komercyjną) w Hanoi i prowincjach północnych gwałtownie spadła. Obecnie podaż dotyczy głównie projektów nieruchomości zrealizowanych przed 2020 rokiem. Od 2021 roku do pierwszego kwartału 2023 roku zrealizowano zaledwie kilka projektów nieruchomości z segmentu premium, podczas gdy ten segment jest przeznaczony głównie dla klasy wyższej, a nie dla osób o niskich dochodach. W związku z tym i tak już ponury rynek stał się jeszcze bardziej ponury.

Pan Dinh Van Troi, Dyrektor Sprzedaży w Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, skomentował: Podaż willi i domów szeregowych w Hanoi od dawna jest stale ograniczona, podczas gdy nowa podaż w 2022 i na początku 2023 roku pochodzi głównie z trwających projektów i koncentruje się na przedmieściach Hanoi. Pod pewnymi względami zapewni to więcej produktów na rynku, ale nie znacząco zwiększy wybór.

*Projekt osiedla willowego Thuy San Hill w dzielnicy Bai Chay w mieście Ha Long (Quang Ninh) obejmuje wiele niedokończonych prac.*

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów w prowincji Quang Ninh, podaż willi i kamienic jest nadal duża, jednak pochodzą one głównie ze starych projektów deweloperskich, takich jak: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... i prawie nie wdraża się żadnych nowych projektów deweloperskich, nowa podaż osiągnęła najniższy poziom.

Tymczasem podaż w miejscowościach Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh itd. również nie jest zbyt obiecująca. W tych prowincjach i miastach istnieje niewiele luksusowych projektów deweloperskich, transakcje są ograniczone, a w ostatnich latach zrealizowano bardzo niewiele takich projektów. Podczas gdy stare projekty stoją w miejscu, wiele willi i kamienic, mimo że są własnością, nie jest użytkowanych, co prowadzi do ich porzucania, marnotrawstwa i potencjalnie negatywnych skutków społecznych.

Taka jest podaż, a jeśli chodzi o popyt, eksperci twierdzą, że trend willi i kamienic parterowych, połączonych z terenami zielonymi, optymalnym zapleczem użyteczności publicznej, zlokalizowanych w dogodnym i rozbudowanym systemie komunikacyjnym, będzie najpopularniejszym wyborem klientów. Ponadto, tempo urbanizacji, naturalny przyrost naturalny oraz wzrost klasy średniej i wyższej to główne czynniki napędzające popyt na nieruchomości w willach w nadchodzącym czasie.

W rzeczywistości, gdy tylko gospodarka wyraźnie się odbuduje po pandemii Covid-19, polityka rządu mająca na celu usunięcie przeszkód i trudności na rynku nieruchomości zostanie poważnie wdrożona przez lokalne władze, a ponadto zostaną poluzowane warunki kredytowe, zabezpieczone zostaną obligacje korporacyjne. Wówczas korporacje, firmy i osoby prywatne uzyskają dostęp do niezbędnego kapitału, dzięki czemu będą mogły realizować projekty w zakresie nieruchomości, oferując różnorodne wysokiej klasy produkty nieruchomości: wille, kamienice, ośrodki wypoczynkowe, placówki opieki zdrowotnej... Na rynku siła nabywcza i sprzedażowa rynku nieruchomości znów będzie ogromna.

Pojawiają się fuzje i przejęcia

To naturalne prawo – silni przytłaczają słabych, słabi są przejmowani i scalani z silnymi – to normalne zjawisko w branży nieruchomości w ostatnich czasach. Jednak ostatnio pojawiły się „rekiny” z kraju i zagranicy, które wykorzystują wiele funduszy inwestycyjnych lub wydają gotówkę na odkupienie luksusowych projektów nieruchomościowych, projektów z czystą dokumentacją prawną do rozwoju.

Można zauważyć, że od początku 2023 roku do chwili obecnej wietnamskie firmy z branży nieruchomości zostały podzielone na 4 typowe grupy: ryzyko, równowaga, potencjał i „nowi gracze”. Grupa „nowych graczy” obejmuje firmy, fundusze inwestycyjne… poszukujące możliwości penetracji rynku nieruchomości poprzez fuzje i przejęcia.

Typowymi przykładami są FLC Group i Tan Hoang Minh... Po tym, jak lider popadł w kłopoty prawne, szereg „wielkich graczy” chciało zaangażować się w potencjalne projekty tych grup. Bamboo Airways oficjalnie oddzieliło się od FLC Group, co doprowadziło do wielu projektów deweloperskich tej grupy w Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc i Phu Tho... z ryzykiem przerwania realizacji lub koniecznością przeniesienia do innych partnerów, aby mogli kontynuować badania i wdrażanie projektu.

*Wiele luksusowych krajowych projektów nieruchomościowych przyciąga obecnie zagranicznych inwestorów.*

Ponadto wiele innych przejęć jest na etapie negocjacji. Według wielu ekspertów ekonomicznych i rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę obecny spowolnienie na rynku nieruchomości, w połączeniu z trudną sytuacją finansową, jeśli sytuacja ta się utrzyma, wielu inwestorów nie będzie miało już środków na odbudowę i może być zmuszonych rozważyć przeniesienie lub sprzedaż projektów nieruchomościowych. Nie wspominając już o tym, że wiele firm i zagranicznych funduszy inwestycyjnych przygotowuje środki, czekając na możliwość nabycia krajowych projektów nieruchomościowych, gdy firmy napotykają trudności i są zmuszone do ich sprzedaży.

Pan Le Hoang Chau – Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), zaproponował: Rząd i Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego rozważą umożliwienie przedsiębiorstwom przenoszenia projektów nieruchomościowych za porozumieniem stron, zgodnie z mechanizmem pilotażowym określonym w Uchwale Zgromadzenia Narodowego nr 42/2017/QH14 z dnia 21 czerwca 2017 r. Według pana Chau, wdrożenie tego mechanizmu usunie trudności w przepływach pieniężnych i płynności finansowej przedsiębiorstw z branży nieruchomości, w tym przedsiębiorstw emitujących obligacje o zbliżającym się terminie zapadalności. Zezwolenie przedsiębiorstwom na przenoszenie projektów za porozumieniem stron, zgodnie z zapotrzebowaniem, pozwoli państwu zarówno na pobieranie podatków, jak i wzmocnienie efektywności i efektywności zarządzania rynkiem nieruchomości, zwiększenie przejrzystości oraz wyeliminowanie zjawiska „nielegalnych” przeniesień projektów podszywających się pod przejęcia udziałów, powodujących straty dla budżetu państwa.

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Savills Hanoi, powiedziała: „Podaż sprzedawana bezpośrednio od inwestorów w obecnych projektach w tym segmencie jest bardzo ograniczona, co wynika z niewielkiej liczby nowych lokali wprowadzanych na rynek. Jednak domy szeregowe nadal stanowią główny asortyment, a następnie wille i domy parterowe, które stanowią jedynie niewielką część obecnej całkowitej podaży”.

Lekcja 2: Powolny wyścig, aby „dokończyć”
Inwestorzy nieruchomości podają wiele powodów, dla których warto inwestować w projekty, ale większość z nich wynika z powolnego oczyszczania terenu, zmian w mechanizmach prawnych i polityce podatkowej, a także słabej kondycji finansowej wielu przedsiębiorstw, co prowadzi do powolnego kończenia projektów.

Wolno postępujące projekty nieruchomości „obejmują” szeroki zakres

Większość z 63 prowincji i miast ma opóźnione projekty w sektorze nieruchomości, jednak segment nieruchomości luksusowych zlokalizowany jest głównie w dużych prowincjach i miastach o korzystnym położeniu geograficznym, potencjale wykorzystania turystyki, transportu i rozwoju infrastruktury.

Miejscowością z największą liczbą opóźnień w realizacji projektów deweloperskich jest Hanoi. Według niepełnych danych statystycznych, w Hanoi jest obecnie kilkaset projektów, których realizacja jest opóźniona, co odpowiada obszarowi ponad 5000 hektarów, który nie został wykorzystany, powodując ogromne straty.

Niektóre projekty nieruchomości są opóźnione nawet o dziesięć lat, jak na przykład: Obszar miejski Kim Chung - Di Trach (obecnie przemianowany na Obszar miejski Hinode Royal Park - PV) w dystrykcie Hoai Duc. Lub obszar miejski Nam An Khanh spółki akcyjnej Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), który kiedyś był promowany jako raj życia. Jednak prace oczyszczające teren nie zostały ukończone, wiele willi i domów szeregowych jest nadal opuszczonych, co powoduje marnotrawstwo zasobów. Przedstawiciel medialny Sudico powiedział: Z powodu ostatniego spowolnienia na rynku nieruchomości wielu klientów inwestujących w wille posiada tylko ziemię, czekając na pozytywne zmiany na rynku. Prowadzi to do sytuacji, w której niektóre wille są opuszczone, co powoduje utratę ogólnego piękna projektu.

W Phu Tho projekt kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy, w który zainwestowała firma Song Thao Company Limited, zajmuje powierzchnię ponad 87 hektarów, jest opóźniony o ponad 2 dekady i ma wiele naruszeń... Projekt jest obecnie porzucony i wykorzystywany przez ludzi jako miejsce wypasu bydła.

Pan Tran Van Kien, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego Miasta Thanh Thuy, powiedział szczerze: „Problem projektu budowy gorących źródeł w Thanh Thuy leży obecnie w kompetencjach inwestora. Projekt ma obecnie czysty teren, pełną dokumentację prawną, ale nie może zostać zrealizowany z powodu braku odpowiednich kompetencji inwestora. Nasza miejscowość jest również bardzo niecierpliwa, ponieważ wyborcy mają wiele opinii, a kompetencje do jego realizacji należą do prowincji Phu Tho”.

*Projekt kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy jest obecnie porzucony i wykorzystywany przez miejscową ludność jako teren do wypasu bydła.*

Prowincja Ha Nam ma równie ekscytujący projekt deweloperski, który zakłada przekształcenie terenów publicznych i usługowych w budynki komercyjne (sklepy), a następnie pozostawienie ich w ruinie. Chodzi o kompleks komercyjno-mieszkalny firmy Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Do tej pory projekt został ukończony w stanie surowym, niektóre gospodarstwa domowe kupiły domy i się do nich wprowadziły, wiele planowanych elementów nie zostało zrealizowanych, a niektóre projekty wykazują oznaki degradacji i porzucenia.

W Zawiadomieniu o Wnioskach z Inspekcji nr 161/TB-TTCP z dnia 17 stycznia 2023 r., wydanym przez Inspektorat Rządowy, dotyczącym projektu Kompleksowego Centrum Handlowego firmy Thang Loi Thanh Liem w prowincji Ha Nam, przydzielono grunty, ale nie przeprowadzono aukcji praw do użytkowania gruntów, co stanowi naruszenie art. 118 ustawy o gruntach z 2013 r. Co gorsza, obszar ten jest przeznaczony pod roboty publiczne, usługi i handel, bez funkcji mieszkalnej, co stanowi naruszenie art. 26 ustawy o planowaniu urbanistycznym z 2009 r. oraz art. 14 dekretu rządowego 37/2010/ND-CP z dnia 7 kwietnia 2010 r.

Usuń „guz”

Miejscowości, w których projekty deweloperskie są opóźnione, a nawet stoją w miejscu od wielu lat to: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... W samym Hanoi obecnie setki projektów deweloperskich są opóźnione i nie zostały zrealizowane, wiele z nich otrzymało czerwony alert, a kilka zostało odwołanych przez Ludowy Komitet Hanoi.

Typowym przykładem jest projekt luksusowych mieszkań Phuong Vien w dzielnicy Me Linh, realizowany przez spółkę akcyjną Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Projektowi przyznano grunty w 2008 roku, ale jego realizacja przebiegała powoli, dlatego Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzję nr 4058/QD-UBND w sprawie rekultywacji gruntów, uchylając decyzję o przydziale gruntów pod powyższy projekt. Ponadto istnieją projekty: Truong Giang Construction Company z projektem budowy willi ogrodowych; Anh Duong Joint Stock Company z projektem budowy infrastruktury technicznej dla osiedla willowego Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company z projektem budowy nowego obszaru miejskiego Vinalines... Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzję o rekultywacji gruntów.

*Wille i domy szeregowe w obszarze miejskim Tan Viet, w dystrykcie Hoai Duc, są wciąż słabo zaludnione.*

W odniesieniu do projektu kurortu z gorącą wodą mineralną Thanh Thuy, w który zainwestowała firma Song Thao Company Limited, pan Ha Minh Duc – zastępca kierownika departamentu zarządzania gruntami, departamentu zasobów naturalnych i środowiska prowincji Phu Tho – powiedział: „W dokumencie 2308/UBND-KGVX z dnia 21 czerwca 2022 r. Ludowy Komitet prowincji Phu Tho polecił prowincjonalnemu departamentowi podatkowemu pobranie czynszu gruntowego, który jest winien firmie Song Thao, a jednocześnie zlecił Departamentowi Planowania i Inwestycji prowincji, Ludowemu Komitetowi Dystryktu Thanh Thuy i odpowiednim agencjom dokonanie przeglądu i wydzielenie obszaru o powierzchni około 37 hektarów na całkowitym obszarze projektu, który firma ma zrealizować. Pan Duc dodał: Obecnie inwestor nie przeprowadził jeszcze procedur zatwierdzania szczegółowego planowania 1/500, więc nie ma podstaw do pomiaru i wydzielenia obszaru zgodnie z wytycznymi Ludowego Komitetu prowincji Phu Tho. 25 marca W 2022 r. Ludowy Komitet prowincji Phu Tho wydał decyzję o cofnięciu Certyfikatu Zachęty Inwestycyjnej dla powyższego projektu.

Pan Tran Nhu Long, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska prowincji Quang Ninh, powiedział: W najbliższym czasie Quang Ninh będzie nadal dokonywać przeglądu, inspekcji i badania wykorzystania gruntów w przypadku projektów, które są opóźnione, przedłużać realizację infrastruktury technicznej, zdecydowanie zarządzać nimi i odzyskiwać je zgodnie z prawem, nie dopuścić do powtórzenia się sytuacji „zawieszonego” planowania, „zawieszonych” projektów oraz zapobiegać i zwalczać interesy grupowe, negatywność, straty budżetowe, marnotrawstwo zasobów gruntowych, przyczyniając się do kondycji rynku nieruchomości.

Oto kilka typowych projektów, które zostały stanowczo wycofane przez władze lokalne i egzekwowane prawnie. Jednak nadal istnieje wiele projektów, które są opóźnione, wielokrotnie przedłużane i w których dziko rosną chwasty, ale nie zostały usunięte. Na przykład w Quang Ninh istnieje wiele projektów, takich jak: Cao Xanh – Nowy Obszar Miejski Ha Khanh; projekt wielofunkcyjnego kompleksu handlowo-usługowego Bay View Tower (Ha Long City)… które są opóźnione. Ponadto wiele projektów deweloperskich zostało oddanych do użytku, ale wskaźnik obłożenia nie jest wysoki, wiele willi i kamienic ma właścicieli, ale nie zostało oddanych do użytku, co powoduje oznaki degradacji, marnotrawstwo zasobów i utratę walorów miejskich.

Pan Nguyen Huu Nha, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ha Long, powiedział: Ostatnio miasto zdecydowanie wdrożyło procedurę przeglądu, sporządzenia raportu i zaproponowania władzom prowincji rozważenia, zajęcia się i odwołania dziesiątek projektów, które są opóźnione i naruszają prawo, aby uniknąć sytuacji „przetrzymywania ziemi” przez długi czas, w której rosną chwasty, co powoduje marnotrawstwo zasobów gruntowych, wpływa na stan sanitarny środowiska i krajobraz miejski.

W przypadku projektów dotyczących nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości luksusowych, władze lokalne muszą podejmować zdecydowane działania w celu kontroli i dokładnego postępowania z projektami, w których występują poważne naruszenia, których postęp jest powolny, które trwają latami, a także eliminować projekty ze względu na słabe planowanie, ograniczony potencjał finansowy i celowe „zajmowanie gruntów” bez realizacji.

Musimy porzucić myślenie, że jeśli w tej prowincji powstaje luksusowy projekt deweloperski, to w naszej prowincji także taki musi być.
Lekcja 3: Pobyt w rezydencji wartej milion dolarów
Ludzie o niskich dochodach mieszkają w willach wartych miliony dolarów, wynajmują wille, kamienice, aby w nich mieszkać, otwierają sklepy spożywcze, sprzedają warzywa, bary piwne... aby prowadzić działalność gospodarczą i zarobić na życie. Brzmi to jak żart, ale jest to powszechne w większości obszarów miejskich (KDT), które mają być przyjazne do życia, cywilizowane i nowoczesne.

Przekształcanie willi i kamienic w… „rynki”

Łatwo zauważyć, że wiele willi i kamienic z szerokimi frontami, położonych tuż przy osiedlach mieszkalnych lub u podnóża budynków mieszkalnych w Hanoi, jest często wynajmowanych pod kawiarnie, restauracje, sklepy spożywcze, bary szybkiej obsługi, sklepy ze świeżą żywnością itp. Nie jest to prawnie zabronione, ale nieumyślnie nadało to zaniedbanego wyglądu obszarom miejskim, które uchodzą za cywilizowane i nowoczesne.

*Obok znajdują się kamienice wynajmowane przez ludzi, którzy otwierają tam sklepy, składy... i prowadzą działalność gospodarczą.*

Pan Nguyen Quang Truong, mieszkający w dzielnicy Hoai Duc, wynajął kamienicę handlową w nowym obszarze miejskim Tan Tay Do, w dzielnicy Dan Phuong, i powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja wynajęliśmy kamienicę handlową, żeby sprzedawać fast foody i kawę… Początkowo wynajmowaliśmy ją, żeby sprzedawać towary za 5 milionów VND miesięcznie (wynajem od właściciela – PV). Później, ponieważ sprzedawaliśmy całą noc, musieliśmy płacić dodatkowe 2 miliony VND miesięcznie za nocleg.

„Pośrednik usług” specjalizujący się w wynajmie lokali usługowych powiedział: Najemcami są głównie robotnicy z prowincji, wynajmują tanio, aby otwierać sklepy śniadaniowe, sprzedawać warzywa, piwiarnie… umowa najmu nie jest wiążąca, nie ma potrzeby wpłacania dużej kaucji, gdy właściciel ją zabierze, musi ją zwrócić.

Fakt, że drobni przedsiębiorcy skupili się na wynajmowaniu lokali handlowych, aby organizować tam działalność, przekształcił to miejsce w spontaniczny pchli targ. Mieszkaniec budynku mieszkalnego HHA w obszarze miejskim Tan Tay Do powiedział: Kupowanie i sprzedawanie jest wygodne, ale każdego ranka i w weekendy jest mnóstwo kupujących i sprzedających, wiele pojazdów wjeżdża i wyjeżdża z obszaru miejskiego, co może powodować problemy z bezpieczeństwem ruchu. Nie wspominając o ściekach i śmieciach odprowadzanych przez sklepy... co powoduje ogromny bałagan.

Reporterzy udali się w teren, do niektórych obszarów miejskich w dzielnicach Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem i Hoang Mai... i odkryli, że problem wynajmu willi i kamienic przez właścicieli... występował wszędzie, każde miejsce miało inną specyfikę i inne ceny wynajmu. Ale wszystkie miały jedną wspólną cechę: przyczyniały się do nędzy cywilizowanego i nowoczesnego obszaru miejskiego.

W prowincjach i miastach Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa itd. sytuacja nie jest optymistyczna. Chociaż lokatorów jest mniej, a ceny są niższe, nadal panuje tam duży bałagan. Tymczasem opuszczone domy zarastają trawą i noszą ślady zniszczenia.

Wiele „nie” w willi za milion dolarów

W roli osoby wynajmującej willę na tymczasowy pobyt, pani Nguyen Thi Bich oprowadziła nas po obszarze miejskim Nam An Khanh, w dzielnicy Hoai Duc w Hanoi. Zobaczyliśmy tam kilka willi i kamienic, w których mieszkali ludzie. Chociaż elewacja willi nie była jeszcze ukończona, drzwi zostały tymczasowo zamontowane z paneli plastikowych, niektóre z cienkich, falistych blach… wewnątrz ubrania wisiały chaotycznie, miejsca do spania zostały tymczasowo wykonane z drewnianych desek przez robotników, w niektórych miejscach maty rozłożone były bezpośrednio na betonowej podłodze, kuchnia została urządzona tymczasowo, a co najważniejsze, nie było tu porządnej toalety.

Pani Bich zapytała: „Ilu osobom planujecie wynająć willę? Jeśli jest ich dużo, powinniście wynająć całą willę. Powierzchnia willi wynosi od 200 do 300 m², cena to tylko około 6-8 milionów VND miesięcznie. Możecie wybrać, ile osób chcecie zatrzymać. Jeśli się zgadzacie, dajcie mi znać, żebym mogła zadzwonić do właściciela”.

Większość pracowników pochodzi z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... mieszkają w willach, kamienicach, w ciągu dnia pracują jako dozorcy, robotnicy budowlani, mechanicy... nocą zbierają się w willi wartej milion dolarów, ale „brakuje” im wszystkiego: nie ma prądu, nie ma czystej wody, nie działają toalety...

brat-4(1).jpg — *Tymczasowe życie w willi za milion dolarów, w której pracuje freelancer – zdjęcie Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z Thanh Hoa) mieszka obecnie tymczasowo w willi w dzielnicy Hoang Mai. Powiedział: „Rzuciłem szkołę w 9. klasie i poszedłem za sąsiadem, żeby pracować jako robotnik budowlany. Teraz jestem robotnikiem budowlanym. Gdyby nie wsparcie i wskazówki wszystkich, nie wiem, gdzie bym teraz był”.

Obecnie studenci są na wakacjach, wiele dzieci przyjeżdża do Hanoi z rodzicami, którzy po raz pierwszy mieszkają w willi wartej milion dolarów. Pani Le Thi Hai (z Nghe An) powiedziała: Moje dziecko jest na wakacjach i mówi, że tęskni za rodzicami, więc wróciłam, żeby zabrać je tutaj, żeby się pobawiły. Nie ma klimatyzacji, są dni, kiedy jest tak gorąco, że nie mogę spać do późna w nocy. Współczuję mojemu dziecku, ale nie ma innej opcji. Planuję pozwolić mu zostać na 1-2 tygodnie, a potem zabrać je z powrotem na wieś, żeby zamieszkało z dziadkami.

Pani Hoang Thi Sy – główna szefowa kuchni, która gotuje dla ponad 30 pracowników – powiedziała: „Obecnie w pensjonacie panuje o wiele lepsza atmosfera. Pięcioro dzieci jest witanych przez rodziców. W ciągu dnia gotuję i zajmuję się również opieką nad dziećmi. Dobrą rzeczą jest to, że każde z nich pochodzi z innej miejscowości, ale bawią się razem bardzo zgodnie i dają sobie nawzajem wsparcie”.

W niektórych obszarach miejskich w Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... pracownicy o niskich dochodach tymczasowo mieszkają w willach,

Domy parterowe nadal istnieją, choć nie jest ich wiele. Kiedy zwróciliśmy się do nich jako reporterzy, odmówili odpowiedzi, a w niektórych przypadkach wręcz prosili o nieujawnianie informacji i nierobienie zdjęć… z obawy, że właściciel lub inwestor nie będzie ich dalej wynajmował.

(Uwaga: imiona w tym artykule zostały zmienione w celu ochrony prywatności.)

Lekcja 4: Doskonalenie instytucji, przywrócenie wartości luksusowych nieruchomości
Deweloperzy i inwestorzy w sektorze nieruchomości muszą poświęcić drobne, krótkoterminowe korzyści na rzecz korzyści długoterminowych, proaktywnie restrukturyzować działalność, skupić się na kluczowych projektach, redukować zadłużenie, skutecznie kontrolować obligacje korporacyjne i ograniczać nadmierne poleganie na instytucjach kredytowych. Jeśli chodzi o agencje zarządzające, państwo musi wkrótce wprowadzić przejrzysty system prawny, od szczebla centralnego do lokalnego, oraz jasno podzielić uprawnienia zarządcze, unikając dublowania i braku spójności, jak ma to miejsce obecnie.

Ofiaruj małe korzyści

Dla firm korzyści są zawsze priorytetem, a poświęcenie korzyści krótkoterminowych na rzecz korzyści długoterminowych jest rzeczywiście niezwykle trudnym wyborem. Jednak dla firmy specjalizującej się w nieruchomościach luksusowych niezbędna jest odwaga, wizja i pewność, aby stawić czoła konieczności poświęcenia nierentownych lub niskorentownych projektów, a jednocześnie restrukturyzacja działalności, redukcja zadłużenia, skupienie się na głównej działalności, kluczowych projektach… to mądra decyzja.

Pan Dinh Van Nghi, Przewodniczący Rady Dyrektorów i Dyrektor Generalny VinaPol Joint Stock Company – jednostki z wieloletnim doświadczeniem w rozwoju projektów nieruchomościowych, szczerze powiedział: Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości powinny wykorzystać ten czas, aby spojrzeć wstecz, zrestrukturyzować działalność, zredukować zadłużenie, zmniejszyć zależność od instytucji kredytowych, śmiało wycofywać się z projektów wysokiego ryzyka i nie inwestować w sposób rozproszony i fragmentaryczny. Unikaj pogoni za ilością i pochopnego rozwoju, ponieważ w obliczu trudności będzie za późno na wycofanie się.

Dla „bogów”, oprócz posiadania pieniędzy, konieczne jest dokładne przeanalizowanie aspektów prawnych projektu nieruchomości, w który zamierzasz zainwestować lub kupić go na stałe miejsce zamieszkania. Nie jest to trudne, ale wymaga od inwestorów poważnego rozważenia, aby uniknąć „zamykania drzwi obory po stracie krowy”. W rzeczywistości istnieje obecnie wiele luksusowych projektów nieruchomości, które, mimo że zostały wybudowane i nawet pozwoliły klientom się wprowadzić, nie zostały jeszcze dopełnione procedury prawne, a infrastruktura nie jest jeszcze zsynchronizowana. Prowadzi to do sytuacji, w której wille i kamienice mają właścicieli, ale nikt w nich nie mieszka, pozostają opuszczone, zarośnięte trawą i marnują zasoby.

Krajowe przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami muszą zaciskać pasa, redukować zadłużenie, zmniejszać zależność od instytucji kredytowych i śmiało ciąć projekty wysokiego ryzyka, a nie inwestować w sposób rozproszony i fragmentaryczny. - Zdjęcie ilustracyjne.

Władze lokalne powinny również starannie dobierać inwestorów o renomie i silnym potencjale finansowym, nie podążać za trendami i unikać nastawienia na masową rozbudowę luksusowych nieruchomości, bez odpowiedniego planowania. To błędne podejście, które może prowadzić do wielu konsekwencji w przyszłości. Ponadto władze lokalne powinny wzmocnić nadzór i inspekcję, otwarcie traktować inwestorów naruszających przepisy, opóźniających postęp prac, a nawet odwołujących projekty, a także unikać porzucania inwestycji, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów, a jednocześnie utraty dochodów państwa z podatków i opłat.

Potrzebna jest „ręka ” państwa

W rzeczywistości rynek nieruchomości, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, od dawna charakteryzuje się „luźnymi” cenami, podczas gdy podatki i opłaty w tym sektorze są nadal niskie i niewspółmierne do tempa rozwoju rynku, co prowadzi do gwałtownej spekulacji i inflacji cen, utrudniając dostęp do nieruchomości osobom z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Nie wspominając o różnicy w cenach nieruchomości między obszarami miejskimi i wiejskimi, nawet w dużych miastach, takich jak Hanoi, Hajfong, Ho Chi Minh City itp., różnice te są wyraźne. Dlatego wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa, że państwo powinno bezpośrednio uczestniczyć w regulacji rynku nieruchomości, ponieważ obecnie dysponuje wystarczającymi narzędziami prawnymi, aby go kontrolować.

Według wielu ekspertów, rynek nieruchomości luksusowych jest przeciążony, co prowadzi do braku równowagi między podażą a popytem, co z kolei hamuje dynamikę wzrostu wielu innych branż. Dlatego konieczne jest natychmiastowe odblokowanie rynku nieruchomości, co zwiększy przepływ pieniędzy z kraju i zagranicy do sektora nieruchomości, a kupno, sprzedaż, fuzje przedsiębiorstw i projekty deweloperskie będą się odbywać zgodnie z zasadami rynkowymi… przyczyniając się tym samym do wzrostu gospodarczego i tworząc efekt domina, który umożliwi rozwój wszystkich innych branż.

„
Rezolucja 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. Komitetu Centralnego podkreśliła: „Należy nadal wprowadzać innowacje i udoskonalać instytucje oraz polityki, zwiększać skuteczność i efektywność zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, stwarzać warunki do przekształcenia naszego kraju w kraj rozwinięty o wysokich dochodach”, co powinno mieć silny wpływ na wiele aspektów wietnamskiego rynku nieruchomości w nadchodzącym czasie.

Z drugiej strony, chociaż procedury administracyjne umożliwiające przedsiębiorstwom realizację projektów gruntowych zostały rozwiązane, to nadal są one skomplikowane i długotrwałe.

To błędne koło powtarza się w kółko, od projektu do projektu, od przedsiębiorstwa do przedsiębiorstwa, rok po roku... Dlatego istnieje powiedzenie „strach przed brakiem wystarczających podstaw prawnych” lub „oczekiwanie na instrukcje od przełożonych”, co powoduje, że projekty inwestycyjne stoją w miejscu, nie mogą zostać zrealizowane, a zasoby społeczne nie są wykorzystywane efektywnie.

Odnosząc się do wsparcia kapitału inwestycyjnego, firma specjalizująca się w rozwoju projektów nieruchomościowych (nazwa firmy nie została ujawniona) stwierdziła: „Obecnie instytucje kredytowe bardzo dobrze radzą sobie z odraczaniem i przedłużaniem zadłużenia dla przedsiębiorstw: Rząd nakazał „poluzowanie limitu kredytowego” dla nieruchomości, ale moim zdaniem powinno to iść w parze z odblokowaniem obligacji dla przedsiębiorstw. Obecnie dostęp do kredytów bankowych jest dla nas bardzo utrudniony. Mentalność strachu rozprzestrzeniła się wszędzie i istnieje ryzyko, że przerodzi się w „chorobę społeczną”.

Wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa, że państwo powinno bezpośrednio uczestniczyć w regulacji rynku nieruchomości, gdyż obecnie dysponuje ono wystarczającymi narzędziami prawnymi do jego kontroli.

Ukończenie tworzenia instytucji i polityk dotyczących zarządzania gruntami i ich użytkowania w sposób synchroniczny i spójny z instytucjami rozwojowymi gospodarki rynkowej o orientacji socjalistycznej odblokuje zasoby gruntów, pomagając państwu w zarządzaniu gruntami, ich eksploatacji i użytkowaniu w celu zapewnienia najbardziej ekonomicznego, zrównoważonego i efektywnego użytkowania gruntów. Aby to osiągnąć, dokończenie nowelizacji prawa gruntowego, prawa mieszkaniowego, prawa obrotu nieruchomościami itp. musi zapewnić synchronizację i jedność, co jest pilnym wymogiem. Ponadto konieczne jest doskonalenie organizacji aparatu gospodarki gruntami państwa, zapewnienie usprawnienia i jedności, wyeliminowanie pośredników, promowanie decentralizacji i delegowania władzy, czemu towarzyszyć będzie mechanizm inspekcji, nadzoru i kontroli władzy.

Delegat Dang Bich Ngoc – Delegacja Zgromadzenia Narodowego prowincji Hoa Binh

Trzeba rozwiązać problem zawieszonych i opóźnionych projektów

Projekt ustawy o gruntach (ze zmianami) przedstawiony na V Sesji opiera się na syntezie przeprowadzonej po szerokich konsultacjach społecznych. Osobiście bardzo doceniam wysiłki Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska w syntezie i zbieraniu opinii wyborców i obywateli w całym kraju, w oparciu o przegląd, ocenę i korektę Projektu ustawy o gruntach (znowelizowanego) przedłożonego XV Zgromadzeniu Narodowemu w tej V Sesji.

Projekt ustawy musi rozwiązać problem zawieszonych i opóźnionych projektów. Przykładowo, obecnie w wielu województwach i miastach wiele projektów uzyskało pozwolenia na inwestycje, ale ze względu na wiele obiektywnych czynników są one powolne w realizacji lub przeprowadza się tylko kilka etapów proceduralnych, po czym nie są realizowane przez 5, a nawet 10 lat, co powoduje marnotrawienie zasobów gruntów i frustrację ludzi.

Mam nadzieję, że tym razem Projekt ustawy o gruntach (znowelizowany) będzie musiał zawierać rygorystyczne i szczegółowe regulacje, które pomogą gminom w sposób zasadniczy i kompleksowy uporać się z tą kwestią. Ponieważ w przeszłości wiele projektów było zawieszanych lub opóźnianych, ale po kontroli i sprawdzeniu inwestorzy nadal mieli powody: Częściowo zrealizowane lub z powodu obiektywnych warunków.

Prawnik Nguyen Hong Bach – Dyrektor Kancelarii Prawnej Hong Bach and Associates

Bądź ostrożny przy inwestowaniu pieniędzy

Obecnie, w obecnej sytuacji gospodarczej, inwestycje w nieruchomości są w dalszym ciągu bezpiecznym kierunkiem dla inwestorów. Dlatego projekty nieruchomościowe cieszą się dużym zainteresowaniem. Dlatego uważne zapoznawanie się z projektami nieruchomościowymi, zwłaszcza nieruchomościami z najwyższej półki, jest niezwykle potrzebne i znaczące dla inwestorów.

Inwestorzy na rynku nieruchomości muszą jednak zachować ostrożność przy „odkładaniu pieniędzy”. Po pierwsze, muszą dokładnie zbadać legalność, markę i reputację inwestora. Po drugie, muszą znać postęp projektu, więc kupujący muszą monitorować i aktualizować postęp budowy projektu, aby uniknąć ryzyka, które może mieć wpływ na ich prawa i interesy. Po trzecie, legalność dokumentów takich jak: licencja na inwestycję projektową, licencja na budowę... kupujący muszą zwrócić uwagę na powyższe dokumenty, ponieważ w przypadku sporu łatwiej będzie sobie poradzić z prawami. Po czwarte, treść warunków umowy i inne koszty. Inwestorzy projektów nieruchomościowych muszą przeczytać i dokładnie zrozumieć warunki umowy zawarte w umowie przed podpisaniem umowy i podjęciem decyzji o „odłożeniu pieniędzy”.

Pani Do Thu Hang – Starszy Dyrektor, Dział Badań i Konsultingu, Savills Hanoi

Zwróć uwagę na legalność projektu

Podaż sprzedawana bezpośrednio od inwestorów w bieżących projektach z segmentu high-end jest bardzo ograniczona, można powiedzieć rzadka, zaś na palcach można policzyć nowe projekty nieruchomościowe, których budowa dopiero się rozpoczęła, po części ze względu na wpływ światowego kryzysu finansowego, po części z powodu niedokończenia wielu projektów lub trudności z dopełnieniem procedur prawnych niezbędnych do rozpoczęcia budowy... to główne powody, dla których podaż nieruchomości z najwyższej półki w nadchodzącym czasie będzie ograniczona.

Inwestorzy muszą jednak zaopatrzyć się w jak najbardziej przejrzystą informację o projekcie, a jednocześnie muszą zaistnieć konkretne zobowiązania, wiążące wiele stron. Ponadto ramy prawne muszą być kompleksowe, kompletne, jasne i zawierać szczegółowe instrukcje... aby pomóc oczyścić inwestorów i promować zrównoważony rozwój rynku, unikać tworzenia wielu wahań cen, a jednocześnie zapewniać korzyści państwu.

Źródło