Wielomilionowy „plac zabaw” nadal jest marnowany.

[reklama_1]

Lekcja 1: Smutna rzeczywistość…

Rynek nieruchomości nigdy nie był tak stagnacyjny jak teraz. Niewiele nowych projektów deweloperskich jest realizowanych, a starsze projekty są niemal całkowicie wstrzymane. Wiele agencji nieruchomości działa na minimalnym poziomie, a nawet zamyka się, co prowadzi do utraty tysięcy miejsc pracy. Jednocześnie rośnie zadłużenie przedsiębiorstw i obligacje, co grozi eksplozją w każdej chwili.

„Magiczny” urok prysł.

Branża nieruchomości ogólnie, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, jest jednym z kluczowych sektorów gospodarki , wnoszącym znaczący wkład we wzrost gospodarczy i PKB kraju. Co więcej, nieruchomości zapewniają zatrudnienie i dochód milionom pracowników i są ściśle powiązane z wieloma innymi branżami: produkcją materiałów budowlanych, turystyką i kurortami, finansami i bankowością, budownictwem itp. Jednak w kontekście ścisłej kontroli kredytowej i nierozwiązanych kwestii prawnych, deweloperzy projektów nieruchomościowych nie mają wystarczającej stabilności finansowej i pełnej dokumentacji prawnej, co utrudnia nabywcom inwestowanie tak szybko i łatwo jak dotychczas. Doprowadziło to do spowolnienia sprzedaży, niemal całkowitego spadku na rynku nieruchomości i bezprecedensowo ponurych perspektyw.

W ostatnim czasie, z powodu pandemii COVID-19, globalna gospodarka zmagała się z trudnościami, wzrosła inflacja, a rosnące stopy procentowe banków głęboko wpłynęły na rynek nieruchomości, zwłaszcza segment luksusowy. Wiele nowych projektów deweloperskich nie uzyskało jeszcze licencji, a starsze projekty są opóźnione, co prowadzi do coraz mniejszej podaży. Jednocześnie wiele projektów deweloperskich zostało wyprzedanych, ale deweloperzy nie ukończyli ich zgodnie z planem, co doprowadziło do powstania licznych opuszczonych willi, zarośniętych chwastami i powodujących straty.

Opuszczone, porośnięte chwastami wille są marnotrawstwem zasobów.

Wielu zagranicznych inwestorów uważa wietnamski rynek nieruchomości za atrakcyjny ze względu na dużą populację i wysoki popyt na nieruchomości. Wietnam przyspiesza urbanizację, a rząd dąży do rozwoju branży turystycznej jako kluczowego sektora wzrostu. Co więcej, rosnąca liczba zamożnych klientów postrzega ten kanał inwestycyjny jako potencjalnie wysokodochodowy, pomimo świadomości związanego z nim ryzyka.

"
Według danych Ministerstwa Planowania i Inwestycji, zarejestrowany kapitał BIZ w nieruchomości osiągnął zaledwie 2,6 mld USD w 2021 roku, ale w 2022 roku wzrósł do 4,5 mld USD, a pierwszy kwartał 2023 roku nadal wykazuje pozytywne sygnały. Nieruchomości są drugim co do wielkości sektorem przyciągającym kapitał BIZ, po przemyśle przetwórczym i produkcyjnym.

Pan Le Minh Hiep, specjalista ds. nieruchomości luksusowych w dystrykcie Nam Tu Liem, powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja zainwestowaliśmy razem. Kilka lat temu osiągaliśmy dobre zyski i mieliśmy szybką płynność finansową, ale od 2021 roku do dziś prawie nie kupiliśmy żadnych willi, a niektóre z tych, które kupiliśmy wcześniej, pozostają niesprzedane. Chociaż są ludzie zainteresowani zakupem, oferują zbyt niską cenę”. Pan Hiep dodał: „Na szczęście nie pożyczyliśmy pieniędzy z banku, kiedy je kupowaliśmy. Gdybyśmy do tej pory musieli płacić odsetki, nie mielibyśmy innego wyjścia, jak tylko szybko je sprzedać”.

Oczywiste jest, że rynek nieruchomości nie jest już na tak wysokim poziomie jak wiele lat temu.

Czy podaż i popyt to wytwór wyobraźni?

Eksperci rynku nieruchomości uważają, że podaż nieruchomości luksusowych (zwłaszcza willi) jest dość duża. Jednak nowa podaż będzie coraz mniejsza ze względu na niewielką liczbę renomowanych projektów nieruchomości luksusowych, dysponujących wystarczającymi środkami finansowymi. Tymczasem podaż willi i domów parterowych (modelu połączenia budownictwa mieszkaniowego z działalnością komercyjną) w Hanoi i prowincjach północnych gwałtownie spadła. Obecnie podaż pochodzi głównie z projektów nieruchomości rozpoczętych przed 2020 rokiem. Od 2021 roku do pierwszego kwartału 2023 roku uruchomiono zaledwie kilka projektów nieruchomości luksusowych, podczas gdy ten segment jest przeznaczony głównie dla klasy wyższej, a nie dla osób o niskich dochodach. W związku z tym i tak już słaby rynek staje się jeszcze bardziej słaby.

Pan Dinh Van Troi, Dyrektor Sprzedaży w Dai Phong Investment and Construction – Real Estate Joint Stock Company, skomentował: Podaż willi i domów szeregowych w Hanoi od dawna jest niewystarczająca, a nowa podaż w 2022 i na początku 2023 roku pochodzi głównie z projektów w trakcie realizacji, skoncentrowanych na przedmieściach Hanoi. Chociaż zapewni to rynkowi dodatkowe produkty, ich ilość jest nieistotna dla wyboru.

*Projekt Thuy San Hill Villas w dzielnicy Bai Chay, w mieście Ha Long (prowincja Quang Ninh) obejmuje wiele niedokończonych konstrukcji.*

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów w prowincji Quang Ninh, podaż willi i kamienic jest nadal duża, jednak pochodzą one głównie ze starszych projektów deweloperskich, takich jak BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group itp., a prawie nie realizuje się nowych projektów deweloperskich; podaż nowych nieruchomości osiągnęła najniższy poziom.

Tymczasem podaż w prowincjach takich jak Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong i Hoa Binh również nie jest obiecująca. W tych prowincjach i miastach istnieje niewiele luksusowych projektów deweloperskich, wolumen transakcji jest ograniczony, a w ostatnich latach zrealizowano bardzo niewiele tego typu projektów. Podczas gdy starsze projekty funkcjonują w wolnym tempie, wiele willi i kamienic, mimo że są własnością, nie jest użytkowanych, co prowadzi do ich porzucenia, marnotrawstwa i potencjalnych problemów społecznych.

To strona podaży. Jeśli chodzi o popyt, eksperci przewidują, że wille i kamienice z terenami zielonymi, optymalnymi udogodnieniami, zlokalizowane w zintegrowanych kompleksach i z dogodnym połączeniem komunikacyjnym będą najpopularniejszym wyborem dla klientów. Ponadto, tempo urbanizacji, naturalny przyrost naturalny oraz rozwój klasy średniej i wyższej to kluczowe czynniki napędzające popyt na wille w nadchodzącym okresie.

W rzeczywistości, gdy gospodarka silnie się odbuduje po pandemii COVID-19, władze lokalne wdrożą w życie politykę rządu mającą na celu usunięcie przeszkód i trudności na rynku nieruchomości, a w połączeniu z luźniejszymi limitami kredytowymi i gwarantowanymi obligacjami korporacyjnymi, korporacje, firmy i osoby prywatne wkrótce uzyskają dostęp do niezbędnego kapitału. W ten sposób realizowane będą projekty deweloperskie, oferujące na rynku zróżnicowany asortyment luksusowych produktów: wille, kamienice, ośrodki wypoczynkowe, placówki opieki zdrowotnej itp., a aktywność kupna i sprzedaży na rynku nieruchomości ponownie nabierze tempa.

Pojawiają się fuzje i przejęcia.

To naturalne prawo: silni przytłaczają słabych, a słabi są często przejmowani i łączeni z silnymi – to ostatnio norma w branży nieruchomości. Jednak ostatnio pojawiły się „rekiny” z krajowych i międzynarodowych źródeł, wykorzystujące różne fundusze inwestycyjne lub gotówkę do nabywania luksusowych projektów nieruchomościowych oraz projektów z czystym statusem prawnym do zabudowy.

Można zauważyć, że od początku 2023 roku do chwili obecnej wietnamskie firmy z branży nieruchomości można podzielić na cztery typowe grupy: wysokiego ryzyka, zrównoważone, silne i „nowych graczy”. Wśród nich grupa „nowych graczy” obejmuje firmy i fundusze inwestycyjne… poszukujące możliwości wejścia na rynek nieruchomości poprzez fuzje i przejęcia.

Typowymi przykładami są FLC Group i Tan Hoang Minh Group… Po tym, jak ich liderzy uwikłali się w problemy prawne, szereg dużych korporacji chciało zaangażować się w obiecujące projekty tych grup. Bamboo Airways oficjalnie oddzieliło się od FLC Group, w wyniku czego wiele projektów deweloperskich Grupy w Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… jest zagrożonych wstrzymaniem lub przymusowym przeniesieniem do innych partnerów w celu dalszych badań i rozwoju.

*Wiele luksusowych projektów nieruchomościowych w tym kraju cieszy się obecnie zainteresowaniem zagranicznych inwestorów.*

Co więcej, wiele innych transakcji przejęć jest obecnie w trakcie negocjacji. Według wielu ekspertów ekonomicznych i rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę obecny spowolnienie na rynku nieruchomości i trudną sytuację finansową, jeśli ta sytuacja się utrzyma, wielu deweloperom zabraknie kapitału obrotowego i może być zmuszonych rozważyć przeniesienie lub całkowitą sprzedaż swoich projektów. Nie wspominając już o tym, że wiele zagranicznych firm i funduszy inwestycyjnych przygotowuje fundusze, czekając na okazje do przejęcia krajowych projektów nieruchomościowych, gdy firmy napotkają trudności i zostaną zmuszone do sprzedaży.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), zaproponował, aby rząd i Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego rozważyły możliwość umożliwienia przedsiębiorstwom przenoszenia projektów nieruchomościowych w drodze negocjowanych umów w ramach mechanizmu pilotażowego określonego w Uchwale Zgromadzenia Narodowego nr 42/2017/QH14 z dnia 21 czerwca 2017 r. Według pana Chau, wdrożenie tego rozwiązania złagodziłoby trudności w przepływach pieniężnych i płynności finansowej przedsiębiorstw z branży nieruchomości, w tym tych, których obligacje zbliżają się do terminu zapadalności. Umożliwienie przedsiębiorstwom przenoszenia projektów w drodze negocjowanych umów, w oparciu o popyt, zwiększyłoby zarówno dochody podatkowe państwa, jak i zwiększyłoby efektywność i wydajność zarządzania rynkiem nieruchomości przez państwo. Zwiększyłoby to również przejrzystość i rozwiązałoby problem „niejawnych” transferów projektów podszywających się pod transfery akcji, które prowadzą do strat w dochodach budżetu państwa.

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Savills Hanoi, stwierdziła: „Podaż nieruchomości w tym segmencie, sprzedawanych obecnie bezpośrednio przez deweloperów, jest bardzo ograniczona, co wynika z niewielkiej liczby nowych lokali wchodzących na rynek. Jednak domy szeregowe pozostają głównym asortymentem, a następnie wille i domy parterowe, które stanowią jedynie niewielki odsetek całkowitej podaży”.

Lekcja 2: Powolny wyścig do mety
Deweloperzy projektów nieruchomości podają niezliczone powody opóźnień, ale większość z nich przypisuje się powolnemu karczowaniu gruntów, zmianom mechanizmów prawnych i polityki podatkowej oraz słabej kondycji finansowej wielu przedsiębiorstw. Wszystkie te czynniki przyczyniają się do opóźnień w realizacji projektów.

Opóźnienia w realizacji projektów z zakresu nieruchomości są powszechne.

Większość z 63 prowincji i miast ma projekty nieruchomości, których realizacja jest opóźniona; jednakże segment nieruchomości luksusowych zlokalizowany jest głównie w dużych prowincjach i miastach o korzystnym położeniu geograficznym, potencjale rozwoju turystyki oraz dobrze rozwiniętym transporcie i infrastrukturze.

Hanoi to miejscowość z największą liczbą opóźnionych projektów deweloperskich. Według niepełnych danych statystycznych, w Hanoi jest obecnie kilkaset opóźnionych projektów, co odpowiada powierzchni ponad 5000 hektarów, które pozostają niezagospodarowane, powodując znaczne straty.

Niektóre projekty nieruchomości zostały opóźnione nawet o dekadę, jak na przykład obszar miejski Kim Chung-Di Trach (obecnie przemianowany na obszar miejski Hinode Royal Park) w dystrykcie Hoai Duc. Innym przykładem jest obszar miejski Nam An Khanh, rozwijany przez Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), niegdyś promowany jako raj do życia. Jednak oczyszczanie terenu pozostaje nieukończone, a wiele willi i domów szeregowych pozostaje opuszczonych, co skutkuje marnotrawieniem zasobów. Przedstawiciel zespołu medialnego Sudico stwierdził: Z powodu niedawnego spadku na rynku nieruchomości wielu inwestorów w wille trzyma swoje grunty, czekając na pozytywną zmianę koniunktury. Doprowadziło to do tego, że niektóre wille zostały opuszczone, co odciągnęło uwagę od ogólnej estetyki projektu.

W prowincji Phu Tho projekt ośrodka wypoczynkowego Thanh Thuy Hot Spring, w który zainwestowała spółka Song Thao Co., Ltd., obejmuje obszar ponad 87 hektarów, jest opóźniany od ponad dwóch dekad i boryka się z licznymi naruszeniami... Projekt jest obecnie porzucony, a miejscowi wykorzystują go jako teren wypasu zwierząt gospodarskich.

Pan Tran Van Kien, wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego miasta Thanh Thuy, szczerze stwierdził: „Problem z projektem budowy gorących źródeł w Thanh Thuy leży obecnie w kompetencjach inwestora. Projekt ma czysty teren i pełną dokumentację prawną, ale nie może zostać zrealizowany z powodu słabych możliwości inwestora. Nasza społeczność jest również bardzo zaniepokojona, ponieważ wyborcy zgłosili wiele obaw, ale kompetencja w tym zakresie należy do prowincji Phu Tho”.

*Projekt kurortu z gorącymi źródłami Thanh Thuy jest obecnie porzucony, a miejscowi wykorzystują go jako teren do wypasu bydła.*

Prowincja Ha Nam realizuje kolejny, równie osobliwy projekt nieruchomości: przekształcanie terenów przeznaczonych pod roboty publiczne i usługi w budynki komercyjne (sklepy), które następnie pozostają opuszczone. Chodzi o projekt kompleksu komercyjno-mieszkaniowego Thang Loi Thanh Liem. Do tej pory konstrukcja projektu jest ukończona, niektórzy mieszkańcy już się wprowadzili, wiele planowanych elementów pozostaje niezrealizowanych, a niektóre budynki noszą ślady zniszczenia i opuszczenia.

Zgodnie z Zawiadomieniem o Wnioskach z Inspekcji nr 161/TB-TTCP z dnia 17 stycznia 2023 r., wydanym przez Inspektorat Rządowy w sprawie kompleksowego projektu centrum handlowego firmy Thang Loi Thanh Liem w prowincji Ha Nam, grunt został przydzielony bez licytacji praw do użytkowania, co stanowi naruszenie art. 118 Ustawy o gruntach z 2013 r. Co gorsza, teren ten został przeznaczony pod roboty publiczne, usługi i cele komercyjne, a nie pod zabudowę mieszkaniową, co stanowi naruszenie art. 26 Ustawy o planowaniu przestrzennym z 2009 r. oraz art. 14 Dekretu Rządowego 37/2010/ND-CP z dnia 7 kwietnia 2010 r.

Usunięcie „guza”

Wiele miejscowości ma projekty deweloperskie, które są opóźnione, a nawet wstrzymane od lat, w tym Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho i Hoa Binh. W samym Hanoi setki projektów deweloperskich są obecnie opóźnione lub nie zostały jeszcze zrealizowane. Wiele z tych projektów otrzymało czerwone alerty, a niektóre zostały zdecydowanie wycofane przez Ludowy Komitet Hanoi.

Typowym przykładem jest projekt luksusowych mieszkań Phuong Vien w dzielnicy Me Linh, realizowany przez spółkę akcyjną Phuong Vien Trading and Tourism Services. Projektowi przyznano działkę w 2008 roku, ale jego realizacja przebiegała powoli. W związku z tym Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzję nr 4058/QD-UBND o uchyleniu decyzji o przydziale gruntów pod ten projekt. Ponadto istnieją inne projekty, takie jak: Truong Giang Construction Company z projektem budowy willi i domu ogrodowego; Anh Duong Joint Stock Company z projektem budowy infrastruktury osiedla willowego Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company z projektem Vinalines New Urban Area… Komitet Ludowy Hanoi wydał decyzje o uchyleniu decyzji o przydziale gruntów pod te projekty.

*Wille i domy szeregowe w obszarze miejskim Tan Viet, w dystrykcie Hoai Duc, są wciąż słabo zaludnione.*

W odniesieniu do projektu ośrodka wypoczynkowego Thanh Thuy Hot Spring, w który zainwestowała firma Song Thao Co., Ltd., pan Ha Minh Duc, zastępca kierownika departamentu zarządzania gruntami w departamencie zasobów naturalnych i środowiska prowincji Phu Tho, stwierdził: „W dokumencie 2308/UBND-KGVX z dnia 21 czerwca 2022 r. Komitet Ludowy Prowincji Phu Tho polecił Departamentowi Podatkowemu Prowincji pobranie zaległych opłat dzierżawnych od firmy Song Thao. Jednocześnie Departament Planowania i Inwestycji Prowincji, Komitet Ludowy Dystryktu Thanh Thuy i inne właściwe agencje otrzymały zadanie przeglądu i wydzielenia około 37 hektarów z całkowitej powierzchni projektu, aby firma mogła kontynuować realizację. Pan Duc dodał: Obecnie inwestor nie zakończył jeszcze procedur zatwierdzania szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego w skali 1/500, dlatego nie ma podstaw do przeprowadzenia pomiarów i wydzielenia obszaru zgodnie z zaleceniami Komitetu Ludowego Prowincji Phu Tho. W marcu 25.08.2022 r. Komitet Ludowy Prowincji Phu Tho wydał decyzję o cofnięciu Certyfikatu Zachęty Inwestycyjnej dla projektu.

Pan Tran Nhu Long, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska prowincji Quang Ninh, powiedział: „W najbliższym czasie Quang Ninh będzie nadal dokonywać przeglądu, inspekcji i audytów użytkowania gruntów w projektach, które są opóźnione i opóźniają realizację infrastruktury technicznej. Prowincja będzie zdecydowanie zarządzać i rekultywować grunty zgodnie z prawem, zapobiegając ponownemu wystąpieniu „zawieszonych” planów i „zawieszonych” projektów oraz zwalczając interesy partykularne i korupcję, które prowadzą do strat budżetowych i marnotrawstwa zasobów gruntowych, przyczyniając się do zdrowego rozwoju rynku nieruchomości”.

Oto kilka typowych projektów, które zostały stanowczo odwołane i wyegzekwowane przez władze lokalne. Jednak nadal istnieje wiele projektów, które są opóźnione, wielokrotnie przedłużane i zarośnięte chwastami, a mimo to pozostają nierozwiązane. Na przykład w Quang Ninh wiele projektów, takich jak Cao Xanh – Nowy Obszar Miejski Ha Khanh; wielofunkcyjny projekt komercyjno-mieszkaniowy The Bay View Tower (Ha Long City)… jest opóźnionych. Ponadto wiele projektów deweloperskich zostało oddanych do użytku, ale charakteryzują się niskim wskaźnikiem obłożenia; wiele willi i kamienic, mimo że są własnością, jest niezamieszkanych, co powoduje oznaki degradacji, marnotrawstwo zasobów i ujemną estetykę miasta.

Pan Nguyen Huu Nha, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Ha Long, powiedział: W ostatnim czasie miasto zdecydowanie przeprowadziło przegląd i złożyło do prowincji propozycje do rozpatrzenia i realizacji dziesiątek projektów, które są opóźnione lub naruszają prawo, aby uniknąć sytuacji „gromadzenia ziemi” przez zbyt długi czas, co prowadzi do wzrostu chwastów, marnotrawstwa zasobów gruntowych oraz wpływa na stan sanitarny środowiska i krajobraz miejski.

W przypadku projektów z branży nieruchomości, zwłaszcza tych luksusowych, władze lokalne muszą podejmować zdecydowane działania w celu inspekcji i zdecydowanego postępowania z projektami, w których występują poważne naruszenia, opóźnienia i przedłużone okresy realizacji. Muszą również zdecydowanie eliminować projekty, które charakteryzują się słabym planowaniem, ograniczonymi zasobami finansowymi lub celowo gromadzą grunty bez ich realizacji.

Musimy porzucić myślenie, że jeśli w jednej prowincji znajdują się luksusowe projekty w branży nieruchomości, to w naszej prowincji również muszą się one znaleźć.
Lekcja 3: Tymczasowy pobyt w willi wartej milion dolarów
Ludzie o niskich dochodach, mieszkający w willach wartych miliony dolarów, wynajmują wille i kamienice, aby w nich mieszkać, otwierając sklepy spożywcze, sprzedając warzywa lub prowadząc stragany z piwem, aby zarobić na życie. Brzmi to niewiarygodnie, ale tak jest w większości obszarów miejskich, które powinny być przyjazne dla życia, cywilizowane i nowoczesne.

Przekształcanie willi i kamienic w… „rynki”

Łatwo zauważyć, że wiele willi i kamienic o szerokich frontach, zlokalizowanych w pobliżu osiedli mieszkalnych lub u podnóża budynków mieszkalnych w Hanoi, jest często wynajmowanych na kawiarnie, restauracje, sklepy spożywcze, bary szybkiej obsługi, sklepy ze świeżą żywnością itp. Choć nie jest to zabronione przez prawo, nieumyślnie nadaje to miastu, które uchodzi za cywilizowane i nowoczesne, nieumyślnie nieporządny wygląd.

*Ludzie wynajmują budynki sąsiadujące z sklepami, aby otwierać sklepy, restauracje i inne przedsiębiorstwa.*

Pan Nguyen Quang Truong, mieszkaniec dzielnicy Hoai Duc, który wynajmuje kamienicę handlową w nowym obszarze miejskim Tan Tay Do w dzielnicy Dan Phuong, powiedział: „Moi dwaj przyjaciele i ja wynajęliśmy kamienicę handlową, aby sprzedawać fast foody, kawę itp. Początkowo wynajmowaliśmy ją za 5 milionów VND miesięcznie (wynajem od właściciela – PV). Później, ponieważ sprzedajemy w nocy, musieliśmy płacić dodatkowe 2 miliony VND miesięcznie za możliwość noclegu”.

„Pośrednik usług” specjalizujący się w wynajmie lokali usługowych powiedział: Najemcami są głównie robotnicy z innych prowincji, którzy wynajmują lokale po niskich cenach, aby otwierać bary śniadaniowe, stragany z warzywami, puby itp. Umowa najmu nie jest wiążąca, nie jest wymagany wysoki depozyt, a pieniądze muszą zostać zwrócone, gdy właściciel je odbierze.

Koncentracja drobnych przedsiębiorców wynajmujących kamienice handlowe do prowadzenia działalności gospodarczej przekształciła ten obszar w improwizowany, prowizoryczny targ. Mieszkaniec budynku mieszkalnego HHA w dzielnicy miejskiej Tan Tay Do powiedział: „Chociaż jest to wygodne miejsce do kupowania i sprzedawania, każdego ranka i w weekendy jest tam mnóstwo kupujących i sprzedających, a wiele pojazdów wjeżdża i wyjeżdża z obszaru miejskiego, co stwarza potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu drogowego. Nie wspominając o ściekach i śmieciach odprowadzanych przez sklepy, które tworzą bardzo nieestetyczny bałagan”.

Reporterzy prowadzący badania terenowe w kilku obszarach miejskich w dystryktach Hoai Duc i Gia Lam oraz Nam Tu Liem, Bac Tu Liem i Hoang Mai zaobserwowali powszechne zjawisko wynajmu willi i kamienic przez ich właścicieli. Każda lokalizacja ma swoją unikalną specyfikę i ceny wynajmu, ale wszystkie mają wspólną cechę: przyczyniają się do nieestetycznego wyglądu tego, co kiedyś było cywilizowanym i nowoczesnym krajobrazem miejskim.

W prowincjach i miastach takich jak Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen i Thanh Hoa sytuacja nie jest dużo lepsza. Chociaż najemców jest mniej, a ceny niższe, sytuacja pozostaje chaotyczna. Tymczasem opuszczone nieruchomości zarastają chwastami i wykazują oznaki zniszczenia.

Wiele „nie” w willach za milion dolarów

Podszywając się pod potencjalnych najemców poszukujących tymczasowego zakwaterowania w willi, pani Nguyen Thi Bich oprowadziła nas po obszarze miejskim Nam An Khanh w dzielnicy Hoai Duc w Hanoi. Od czasu do czasu widywaliśmy wille i kamienice z mieszkańcami. Chociaż elewacje willi były wciąż niedokończone, z tymczasowymi drzwiami z paneli plastikowych, a niektóre nawet z cienkich arkuszy blachy falistej… w środku ubrania wisiały chaotycznie, robotnicy tworzyli prowizoryczne sypialnie z drewnianych desek, niektóre z matami rozłożonymi bezpośrednio na betonowej podłodze, prowizorycznie urządzano kuchnie i, co najważniejsze, brakowało porządnych toalet.

Pani Bich zapytała: „Ilu osobom planujecie wynająć willę? Jeśli jest ich dużo, powinniście wynająć całą willę o powierzchni 200-300 metrów kwadratowych. Cena waha się od 6 do 8 milionów VND miesięcznie. Możecie wynająć dowolną liczbę osób. Jeśli się zgadzacie, dajcie mi znać, żebym mogła skontaktować się z właścicielem”.

Większość pracowników pochodzi z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang itd. Mieszkają skupieni w willach i kamienicach, pracując jako sprzątacze, robotnicy budowlani, mechanicy itd. W ciągu dnia zbierają się w swoich willach wartych miliony dolarów, ale brakuje im wielu rzeczy: nie ma prądu, nie ma czystej wody, toalety nie działają...

anh-4(1).jpg — *Tymczasowe warunki życia w willi wartej milion dolarów, w której pracuje freelancer – zdjęcie Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z prowincji Thanh Hoa), obecnie mieszkający w willi w dystrykcie Hoang Mai, powiedział: „Rzuciłem szkołę w dziewiątej klasie i poszedłem za sąsiadem, żeby pracować jako robotnik budowlany. Teraz jestem robotnikiem budowlanym. Gdyby nie wsparcie i wskazówki wszystkich, nie wiem, gdzie bym teraz był”.

W ciągu ostatnich kilku dni, podczas wakacji letnich, wiele dzieci zostało odebranych przez rodziców z rodzinnych miast, aby odwiedzić Hanoi. Po raz pierwszy dzieci te mieszkają z rodzicami w willach wartych miliony dolarów. Pani Le Thi Hai (z prowincji Nghe An) powiedziała: „Moje dziecko było na wakacjach i powiedziało, że tęskni za rodzicami, więc przywiozłam je tutaj, żeby się bawiły. Nie ma klimatyzacji, a niektóre noce są tak gorące, że nie możemy spać do późna w nocy. Żal mi mojego dziecka, ale nie mam innego wyboru. Planuję pozwolić mu zostać przez tydzień lub dwa, zanim zabiorę je z powrotem do naszego rodzinnego miasta, aby zamieszkało z dziadkami”.

Pani Hoang Thi Sy, szefowa kuchni, która gotuje dla ponad 30 pracowników, powiedziała: „W ciągu ostatnich kilku dni w akademiku zrobiło się o wiele weselej. Pięcioro dzieci zostało wychowanych przez rodziców do zabawy. W ciągu dnia gotuję i zajmuję się również opieką nad dziećmi. Dobrą wiadomością jest to, że chociaż wszyscy pochodzą z różnych miejsc, bawią się razem w bardzo harmonijnej atmosferze i są dla siebie życzliwi”.

W niektórych obszarach miejskich Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh itp. zdarzają się sytuacje, w których pracownicy o niskich dochodach tymczasowo zamieszkują w willach.

Domy typu „shophouse” nadal istnieją, choć nie w dużych ilościach. Kiedy zwróciliśmy się do nich z dziennikarskiej perspektywy, stanowczo odmówili odpowiedzi, a w niektórych przypadkach proaktywnie prosili o zachowanie anonimowości lub o niefotografowanie nas, powołując się na obawę, że właściciel lub deweloper nie zezwoli im na dalszy wynajem.

(Uwaga: imiona postaci w tym artykule zostały zmienione w celu ochrony prywatności.)

Lekcja 4: Ulepszenie ram instytucjonalnych i przywrócenie prawdziwej wartości luksusowych nieruchomości.
Deweloperzy i inwestorzy muszą poświęcić drobne, krótkoterminowe zyski na rzecz długoterminowych korzyści, proaktywnie restrukturyzować swoją działalność, skupić się na kluczowych projektach, redukować zadłużenie, skutecznie kontrolować obligacje korporacyjne i ograniczać nadmierne poleganie na instytucjach kredytowych. Jeśli chodzi o organy regulacyjne, państwo musi szybko sfinalizować kompleksowe ramy prawne od szczebla centralnego do lokalnego i jasno określić podział uprawnień zarządczych, unikając nakładania się obowiązków i braku koordynacji, jak ma to obecnie miejsce.

Ofiarowanie małych korzyści

Dla firm zysk jest zawsze priorytetem, a poświęcenie krótkoterminowych zysków na rzecz długoterminowych korzyści jest rzeczywiście bardzo trudnym wyborem. Jednak firma specjalizująca się w nieruchomościach luksusowych wymaga odwagi, dalekowzroczności i pewnego poziomu zrozumienia, aby stawić czoła konieczności poświęcenia nierentownych lub niskodochodowych projektów, jednocześnie restrukturyzując działalność, redukując zadłużenie i koncentrując się na podstawowej działalności i projektach. Tylko wtedy można uznać tę decyzję za mądrą.

Pan Dinh Van Nghi – Przewodniczący Rady Dyrektorów i Dyrektor Generalny VinaPol Joint Stock Company – firmy z długą historią rozwoju projektów nieruchomościowych, szczerze powiedział: Firmy z branży nieruchomości powinny wykorzystać ten czas na ponowną ocenę sytuacji, restrukturyzację działalności, redukcję zadłużenia, ograniczenie zależności od instytucji kredytowych, odważne wycofanie się z projektów wysokiego ryzyka oraz unikanie rozproszonych i fragmentarycznych inwestycji. Powinny unikać pogoni za ilością i szybkim rozwojem, ponieważ gdy pojawią się trudności, będzie za późno na wycofanie się.

Dla inwestorów, oprócz posiadania pieniędzy, kluczowe jest dogłębne zbadanie aspektów prawnych projektu nieruchomości, w który zamierzają zainwestować lub kupić go na stałe miejsce zamieszkania. Nie jest to trudne, ale wymaga poważnego rozważenia, aby uniknąć sytuacji „zamykania drzwi stajni, gdy koń już uciekł”. W rzeczywistości wiele luksusowych projektów nieruchomości, pomimo ich budowy, a nawet obecności mieszkańców, wciąż nie posiada kompletnych procedur prawnych ani zintegrowanej infrastruktury. Prowadzi to do sytuacji, w których wille i kamienice są własnością, ale pozostają niezamieszkane, opuszczone i zarośnięte chwastami, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów.

Krajowe przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami muszą zaciskać pasa, redukować zadłużenie, zmniejszać zależność od instytucji kredytowych i śmiało ciąć projekty wysokiego ryzyka, unikając rozproszonych i fragmentarycznych inwestycji - zdjęcie ilustracyjne.

Władze lokalne powinny również starannie dobierać renomowanych inwestorów o silnych zasobach finansowych, unikając ślepego podążania za trendami i zapobiegając niekontrolowanemu, nieplanowanemu rozwojowi luksusowych nieruchomości. To błędne podejście, które może prowadzić do wielu negatywnych konsekwencji w przyszłości. Ponadto władze lokalne muszą wzmocnić kontrolę i nadzór oraz otwarcie reagować na naruszenia ze strony inwestorów, opóźnienia, a nawet odwołania projektów, zapobiegając porzucaniu projektów, które marnują zasoby i generują straty podatkowe i opłat dla państwa.

Potrzebna jest „ręka ” państwa .

W rzeczywistości rynek nieruchomości w ogóle, a w szczególności rynek nieruchomości luksusowych, od dawna charakteryzuje się niskimi cenami, a podatki i opłaty w tym sektorze pozostają niskie i niewspółmierne do tempa rozwoju rynku. Doprowadziło to do powszechnej spekulacji i inflacji cen, utrudniając dostęp do mieszkań osobom z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi. Nie wspominając o dysproporcjach cenowych między obszarami miejskimi i wiejskimi, nawet w dużych miastach, takich jak Hanoi, Hajfong i Ho Chi Minh, różnice cen są znaczne. Dlatego wielu ekspertów rynku nieruchomości uważa, że państwo powinno bezpośrednio interweniować w regulację rynku nieruchomości, ponieważ obecnie dysponuje wystarczającymi narzędziami prawnymi do jego kontrolowania.

Według wielu ekspertów, rynek nieruchomości luksusowych doświadcza wąskich gardeł, co prowadzi do braku równowagi między podażą a popytem, co z kolei hamuje dynamikę wzrostu wielu innych branż. Dlatego konieczne jest natychmiastowe ożywienie rynku nieruchomości. Zwiększy to napływ kapitału krajowego i zagranicznego do sektora nieruchomości, a fuzje i przejęcia firm i projektów z branży nieruchomości będą przebiegać zgodnie z zasadami rynkowymi… przyczyniając się tym samym do wzrostu gospodarczego i wywierając efekt domina na rozwój wszystkich innych branż.

"
Rezolucja 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. Komitetu Centralnego Komunistycznej Partii Wietnamu stwierdziła: „Należy nadal wprowadzać innowacje i udoskonalać instytucje oraz polityki, zwiększać skuteczność i efektywność zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, tworzyć dynamikę, która pozwoli uczynić z naszego kraju rozwinięty kraj o wysokich dochodach”, co powinno mieć silny, wielowymiarowy wpływ na wietnamski rynek nieruchomości w nadchodzącym okresie.

Z drugiej strony, procedury administracyjne mające na celu rozwiązywanie problemów związanych z gruntami dla przedsiębiorstw realizujących projekty, mimo że zostały usprawnione, wciąż napotykają na przeszkody i opóźnienia.

To błędne koło powtarza się w przypadku każdego projektu, każdego przedsiębiorstwa, rok po roku... stąd pojawiają się określenia „obawa przed niewystarczającymi podstawami prawnymi” lub „oczekiwanie na instrukcje od przełożonych”, co powoduje zatrzymanie projektów inwestycyjnych i ich niewykonanie, a w efekcie nieefektywne wykorzystanie zasobów społecznych.

Odnosząc się do wsparcia kapitału inwestycyjnego, firma deweloperska (która chciała pozostać anonimowa) stwierdziła: „Obecnie instytucje kredytowe bardzo dobrze sobie radzą z odraczaniem i wydłużaniem spłat zadłużenia dla przedsiębiorstw: Rząd zarządził „rozluźnienie” limitów kredytowych dla nieruchomości, ale moim zdaniem powinno temu towarzyszyć ułatwienie emisji obligacji dla przedsiębiorstw. Obecnie dostęp do kredytów bankowych jest bardzo utrudniony. Strach rozprzestrzenił się szeroko i grozi przekształceniem się w „chorobę społeczną”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Źródło