Unikaj „niezsynchronizowanego” kredytu

Chociaż przedstawiciele Banku Państwowego Wietnamu (SBV) potwierdzili, że udzielanie pożyczek sektorowi nieruchomości nadal zapewnia wskaźniki bezpieczeństwa, struktura kapitałowa w tym sektorze niesie ze sobą potencjalne ryzyko dla rynku i całego systemu bankowego.

Jednym z najbardziej oczywistych przejawów jest to, że od początku roku kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły dwukrotnie szybciej niż średnie tempo wzrostu kredytów w całym systemie. Tylko w ciągu pierwszych 6 miesięcy roku kredyty w całym systemie wzrosły o około 10%, z czego szacuje się, że kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosną o 20%.

Sprawozdania finansowe za drugi kwartał 2025 r. szeregu banków, takich jak Techcombank, HDBank,SHB , MB..., pokazują również, że kredyty na działalność związaną z nieruchomościami w tych bankach wzrosły o 20–35% w porównaniu z końcem ubiegłego roku.

Do tej pory kredyty na nieruchomości osiągnęły rekordowy poziom (około 3,2 miliona miliardów VND). Nietrudno wytłumaczyć, dlaczego banki inwestują w nieruchomości. Jak powiedział prezes Banku Państwowego, gwałtowny wzrost kredytów na nieruchomości w pierwszej połowie tego roku wpisuje się w dążenie do usuwania barier na rynku nieruchomości. Ponieważ wraz z usunięciem przeszkód prawnych w realizacji projektów, zapotrzebowanie na kapitał na ich realizację nieuchronnie wzrośnie.

Z niezależnej perspektywy, analitycy twierdzą, że w kontekście produkcji i konsumpcji, które borykają się z wieloma trudnościami, głównymi motorami wzrostu są infrastruktura i nieruchomości. Ponadto, w przypadku kredytów na nieruchomości, rzeczywista stopa strat jest bardzo niska (ze względu na wysoką płynność zabezpieczeń). To właśnie dlatego te dwa sektory przyciągają duże przepływy kapitału.

Chociaż kredyty na nieruchomości dynamicznie rosną, dobrą wiadomością jest to, że według Banku Państwowego, udzielanie kredytów temu sektorowi nadal zapewnia wskaźniki bezpieczeństwa. Dowodem jest fakt, że wskaźnik wykorzystania kapitału krótkoterminowego na kredyty średnio- i długoterminowe nadal utrzymuje się poniżej progu 30%. Operator stale nakazuje również instytucjom kredytowym równoważenie kapitału terminowego, zapewniając bezpieczeństwo systemu.

Jednakże struktura kredytów hipotecznych i struktura kapitałowa rynku nieruchomości ostatnio mają pewne nieuzasadnione punkty.

Po pierwsze, jeśli chodzi o strukturę kredytową, wzrosła wartość niespłaconych kredytów na działalność związaną z nieruchomościami, podczas gdy kredyty na zakup i remont domu rosły powoli, co pokazuje, że kapitał bankowy płynie głównie do inwestorów, podczas gdy ludzie nie są zainteresowani kupnem domów do zamieszkania. Wynika to również z nierównowagi na rynku, gdzie podaż mieszkań w przystępnej cenie i średniej klasy jest coraz mniejsza. Nowa podaż na rynku to głównie mieszkania z wyższej półki, podczas gdy mieszkań w przystępnej cenie, średniej klasie i mieszkań socjalnych jest bardzo mało. To również powód, dla którego pakiet kredytowy w wysokości 145 000 miliardów VND na kredyty na mieszkania socjalne, a także pakiety kredytowe dla osób poniżej 35. roku życia, są wypłacane bardzo powoli.

Po drugie, jeśli chodzi o strukturę kapitałową rynku nieruchomości, wcześniej struktura kapitału dłużnego wielu przedsiębiorstw z branży nieruchomości w dużej mierze opierała się na obligacjach, nawet do 50-60%, ale teraz gwałtownie spadła o połowę. W ciągu pierwszych 7 miesięcy tego roku emisja obligacji na całym rynku wzrosła o 63% w porównaniu z końcem ubiegłego roku, ale emisja samych obligacji nieruchomościowych wzrosła jedynie o ponad 13%.

W rzeczywistości, gdy luzowanie warunków kredytowych, stopy procentowe spadają do najniższego poziomu, a banki są bardziej otwarte na kredyty hipoteczne, wielu inwestorów nie tylko nie emituje nowych obligacji, ale wręcz spieszy się z przedterminową spłatą obligacji i przechodzi na kredyty bankowe. Rosnąca zależność przedsiębiorstw od kredytów bankowych, zwłaszcza w obszarach wymagających długoterminowego kapitału, takich jak rynek nieruchomości, stwarza wiele zagrożeń dla systemu bankowego, w szczególności ryzyko braku równowagi terminowej.

Chociaż kredyty hipoteczne są obecnie nadal bezpieczne, to jeśli będą nadal szybko rosnąć, a kapitał będzie płynął głównie do luksusowych projektów nieruchomościowych, jak to ma miejsce obecnie, rynek nieuchronnie stanie się niestabilny.

Aby przezwyciężyć tę sytuację, nie możemy oczekiwać dostosowań ze strony banków – które są silnie uzależnione od celów zysku i interesów akcjonariuszy – lecz potrzebujemy regulacyjnej ręki państwa. W związku z tym Bank Państwowy, Ministerstwo Budownictwa oraz inne ministerstwa i oddziały muszą dysponować rozwiązaniami umożliwiającymi zwiększenie podaży mieszkań socjalnych, mieszkań o przystępnych cenach oraz bezpośrednich przepływów kredytowych do tych segmentów. Ponadto, likwidując salę kredytową, Bank Państwowy musi również dysponować skuteczniejszymi narzędziami do kierowania przepływów kapitałowych do obszarów priorytetowych.

Długoterminowym rozwiązaniem, jak stwierdził prezes Banku Państwowego, jest silny rozwój rynku kapitałowego, zaspokojenie popytu na kapitał średnio- i długoterminowy, a tym samym zmniejszenie presji na krótkoterminowe źródła kapitału w systemie bankowym. Sektory, które potrzebują dużych średnio- i długoterminowych źródeł kapitału, takie jak sektor nieruchomości i infrastruktura, muszą się zmobilizować poprzez emisję obligacji korporacyjnych, obligacji lokalnych lub pożyczek międzynarodowych itp. i nie mogą wiecznie polegać na kredycie bankowym.

Źródło: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html