Unikaj niedopasowania kredytowego.

Jednym z najwyraźniejszych wskaźników jest to, że od początku roku kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły dwukrotnie szybciej niż średnia stopa wzrostu kredytów w całym systemie. Tylko w ciągu pierwszych sześciu miesięcy kredyty w całym systemie wzrosły o około 10%, a szacuje się, że wzrost kredytów dla firm z branży nieruchomości wyniósł 20%.

Sprawozdania finansowe za II kwartał 2025 r. szeregu banków, m.in. Techcombank, HDBank,SHB , MB… pokazują również, że udzielane przez te banki kredyty na działalność związaną z nieruchomościami wzrosły o 20–35% w porównaniu z końcem ubiegłego roku.

Do tej pory kredyty na nieruchomości osiągnęły rekordowy poziom (około 3,2 biliona VND). Nietrudno zrozumieć, dlaczego banki inwestują w nieruchomości. Jak stwierdził prezes Banku Państwowego Wietnamu, gwałtowny wzrost kredytów na nieruchomości w pierwszej połowie tego roku jest zgodny z kierunkiem rozwiązywania problemów na rynku nieruchomości. Ponieważ wraz z usunięciem przeszkód prawnych dla projektów, zapotrzebowanie na kapitał na ich realizację nieuchronnie wzrośnie.

Z niezależnej perspektywy analitycy uważają, że w kontekście trudności w produkcji i konsumpcji, głównymi motorami wzrostu są infrastruktura i nieruchomości. Co więcej, w przypadku kredytów na nieruchomości, rzeczywista stopa strat jest bardzo niska (ze względu na wysoką płynność zabezpieczeń). Właśnie dlatego te dwa sektory silnie przyciągają kapitał.

Pomimo gwałtownego wzrostu kredytów na nieruchomości, Bank Państwowy Wietnamu (SBV) z zadowoleniem zauważa, że udzielanie kredytów w tym sektorze nadal spełnia wskaźniki bezpieczeństwa. Świadczy o tym fakt, że wskaźnik wykorzystania kapitału krótkoterminowego na pożyczki średnio- i długoterminowe utrzymuje się poniżej 30%. Regulator stale nakazuje również instytucjom kredytowym bilansowanie kapitału zgodnie z okresami zapadalności, zapewniając bezpieczeństwo systemu.

Jednakże struktura kredytów hipotecznych i struktura kapitałowa rynku nieruchomości w ostatnim czasie wykazują pewne niespójności.

Po pierwsze, jeśli chodzi o strukturę kredytową, znacząco wzrosła liczba niespłaconych kredytów na działalność w sektorze nieruchomości, podczas gdy kredyty na zakup i remonty domów rosły powoli. Wskazuje to, że kapitał bankowy płynie głównie do deweloperów, podczas gdy ludzie nie są jeszcze entuzjastycznie nastawieni do zakupu domów na własny użytek. Wynika to również z nierównowagi rynkowej, gdzie podaż mieszkań w przystępnej cenie i średniej klasie staje się coraz mniejsza. Nowa podaż na rynku to głównie apartamenty z wyższej półki, podczas gdy mieszkań w przystępnej cenie, średniej klasie i socjalnych jest bardzo mało. To również powód, dla którego pakiet kredytowy o wartości 145 000 miliardów VND na mieszkania socjalne, a także pakiety kredytowe dla osób poniżej 35. roku życia, były wypłacane bardzo powoli.

Po drugie, jeśli chodzi o strukturę kapitałową rynku nieruchomości, wcześniej struktura finansowania dłużnego wielu spółek z branży nieruchomości w dużej mierze opierała się na obligacjach, nawet do 50-60%, ale obecnie ten odsetek został drastycznie zmniejszony o połowę. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku emisja obligacji na całym rynku wzrosła o 63% w porównaniu z końcem ubiegłego roku, ale sama emisja obligacji nieruchomościowych wzrosła o nieco ponad 13%.

W rzeczywistości, gdy kredyty są luźniejsze, stopy procentowe kredytów spadają do najniższego poziomu, a banki stają się bardziej otwarte na kredyty hipoteczne, wielu deweloperów nie tylko powstrzymuje się od emisji nowych obligacji, ale także agresywnie spłaca istniejące obligacje przed terminem, przechodząc na kredyty bankowe. To zwiększone uzależnienie przedsiębiorstw od kredytów bankowych, zwłaszcza w sektorach wymagających długoterminowego kapitału, takich jak rynek nieruchomości, stwarza poważne ryzyko dla systemu bankowego, w szczególności ryzyko niedopasowania terminów zapadalności.

Chociaż kredyty hipoteczne są obecnie bezpieczne, to jeśli będą nadal szybko rosły, a kapitał będzie napływał głównie do luksusowych projektów nieruchomościowych, jak to ma miejsce obecnie, rynek nieuchronnie stanie w obliczu niestabilności.

Aby zaradzić tej sytuacji, nie możemy polegać na dostosowaniu ze strony banków – które kierują się w dużej mierze motywacją zysku i interesami akcjonariuszy – lecz potrzebujemy raczej regulacji ze strony państwa. W związku z tym Bank Państwowy Wietnamu, Ministerstwo Budownictwa oraz inne ministerstwa i agencje muszą znaleźć rozwiązania, które zwiększą podaż mieszkań socjalnych i mieszkań o przystępnych cenach oraz przekierują przepływ kredytów do tych segmentów. Ponadto, po zniesieniu limitów kredytowych w przyszłości, Bank Państwowy Wietnamu musi dysponować skuteczniejszymi narzędziami do kierowania przepływów kapitału do sektorów priorytetowych.

Długoterminowym rozwiązaniem, jak stwierdził prezes Banku Państwowego Wietnamu, jest silny rozwój rynku kapitałowego, skutecznie zaspokajający zapotrzebowanie na kapitał średnio- i długoterminowy, a tym samym zmniejszający presję na krótkoterminowe źródła kapitału w systemie bankowym. Sektory wymagające dużych nakładów kapitału średnio- i długoterminowego, takie jak nieruchomości i infrastruktura, muszą pozyskiwać fundusze poprzez emisję obligacji korporacyjnych, obligacji samorządowych lub pożyczki międzynarodowe… nie mogą nadal polegać wyłącznie na kredytach bankowych.

Źródło: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html