Dlaczego ustawa gruntowa z 2024 r., która właśnie weszła w życie, wymagała nowelizacji?

Ustawa o gruntach z 2024 roku, która wejdzie w życie 1 sierpnia 2024 roku, zastępująca ustawę o gruntach z 2013 roku, miała być instytucjonalnym impulsem dla rynku nieruchomości i zarządzania zasobami. Jednak po prawie dwóch latach obowiązywania, ustawa zostanie ponownie znowelizowana w tym roku, wprowadzając wiele istotnych zmian.

„Przestarzałe” już przed wprowadzeniem.

Zdaniem ekspertów nowelizacja ustawy o gruntach jest pilną koniecznością, ponieważ mimo że weszła ona w życie dopiero niedawno, nie jest już dostosowana do nowego kontekstu, zwłaszcza że od 1 lipca 2025 r. w całym kraju obowiązywać będzie dwupoziomowy model samorządu terytorialnego, obejmujący szczebel wojewódzki i gminny/dzielnicowy, podczas gdy obecna ustawa o gruntach nadal przewiduje system planowania i zarządzania użytkowaniem gruntów na trzech poziomach: krajowym, wojewódzkim i powiatowym.

Ta niekompatybilność doprowadziła do wielu niedociągnięć, powodując nakładanie się kompetencji i brak synchronizacji z innymi sektorami po zniesieniu szczebla dystryktowego.

Zgromadzenie Narodowe dokona kompleksowej nowelizacji ustawy o gruntach na sesji końcoworocznej po prawie dwuletnim okresie jej wdrażania. (Grafika ilustracyjna)

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, wyjaśnił, że ustawa o gruntach zazwyczaj podlega nowelizacji co około 10 lat. Jednak kontekst lat 2024-2026 wskazuje na trzy główne zmienne, które wymagają szybszej zmiany prawa.

Odnosi się to do zmiany struktury samorządu lokalnego na model dwupoziomowy, eliminując szczebel powiatu/powiatu. Jednak ustawa o gruntach z 2024 roku nadal przewiduje plany zagospodarowania przestrzennego na trzech poziomach: krajowym, wojewódzkim i powiatowym. Ta nierównowaga na poziomach administracyjnych sprawia, że wiele procedur nie ma miejsca na realizację, co powoduje wąskie gardła w wielu procesach.

Ponadto, konieczność instytucjonalizacji Rezolucji Centralnych 18 i 69 w sprawie zarządzania gruntami wymaga dalszego wyjaśnienia mechanizmów finansowania gruntów, zwłaszcza wyceny i odszkodowań.

Wreszcie, rośnie presja na oczyszczanie terenów pod kluczowe projekty infrastrukturalne. Bez przejrzystego i konkretnego mechanizmu postęp będzie nadal powolny.

Pan Chau podkreślił również, że największym problemem pozostaje cena odszkodowania: „ Obecny cennik gruntów, stosowany do obliczania podatków i czynszów, jest rozsądny. Jednak w przypadku odzyskania gruntów, ludzie chcą, aby odszkodowanie było zbliżone do ceny rynkowej”.

Rozwiązanie nie polega na wybieraniu jednej skrajności nad drugą, ale na stworzeniu niezależnego mechanizmu wyceny odszkodowań z przejrzystą metodologią, zdigitalizowanymi i zweryfikowanymi danymi transakcyjnymi oraz radą ds. wyceny, w skład której wchodzą przedstawiciele społeczeństwa. Celem jest osiągnięcie konsensusu, ograniczenie przedłużających się sporów i zapewnienie dyscypliny fiskalnej dla danej miejscowości .

Tymczasem Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska wyjaśniło, że planowanie użytkowania gruntów i planowanie sektorowe obejmujące użytkowanie gruntów nie tylko nie są zgodne z dwupoziomowym modelem samorządu lokalnego, ale także są niespójne i nie są zsynchronizowane.

Ponadto projekty inwestycji publicznych lub ważne projekty o pilnym i szczególnym charakterze, służące celom polityki politycznej i zagranicznej, nie zostały jeszcze uwzględnione w planowaniu lub nie są z nim zgodne.

Obecne metody wyceny gruntów pozostają skomplikowane i w dużej mierze uzależnione od niezależnych konsultantów, podczas gdy za wycenę, a także odpowiedzialność prawną, odpowiadają zarówno agencje państwowe.

Pan Pham Van Hoa (członek parlamentu reprezentujący prowincję Dong Thap)

Wspomniane ważne projekty nie posiadają również przepisów dotyczących nabywania gruntów, na przykład w przypadku projektów obsługujących Forum Współpracy Gospodarczej Azji i Pacyfiku (APEC) lub projektów w strefach wolnego handlu i międzynarodowych centrach finansowych. Obecne przepisy nie regulują również kwestii nabywania gruntów, gdy inwestorzy nie mogą osiągnąć porozumienia w sprawie pozostałego obszaru (małej skali), co powoduje opóźnienia w realizacji projektów, marnotrawstwo zasobów i opóźnianie postępów inwestycyjnych.

Ustawa o gruntach z 2024 roku umożliwiła obszarom z istniejącym planowaniem urbanistycznym i wiejskim zarządzanie użytkowaniem gruntów bez odrębnych planów zagospodarowania przestrzennego, a zamiast tego wykorzystywanie istniejących planów do zarządzania. Jednak w rzeczywistości wskaźnik pokrycia planowania urbanistycznego i wiejskiego pozostaje niski. W wielu miejscach planowanie nie obejmuje całej granicy administracyjnej, co oznacza, że nawet przy istniejących planach, gminy nadal muszą tworzyć dodatkowe plany zagospodarowania przestrzennego, co prowadzi do nakładania się i marnotrawstwa.

Obecnie podział i dzierżawa gruntów odbywa się głównie poprzez aukcje praw do użytkowania gruntów lub przetargi na wyłonienie inwestorów. Proces ten jednak zależy od procedur i przepisów ustawy o aukcjach i przetargach, dlatego wymaga dużo czasu na przygotowanie.

Jednocześnie w wielu przypadkach nadal trudno jest wybrać inwestorów o wystarczających możliwościach, co powoduje opóźnienia w realizacji projektów, powolne oddawanie gruntów do użytkowania i negatywnie wpływa na atrakcyjność inwestycji.

Dlaczego ustawa gruntowa z 2024 r., która właśnie weszła w życie, wymagała nowelizacji? - 3

Usunięcie szeregu przeszkód, które powodują publiczne oburzenie.

Przedstawiciel Pham Van Hoa (Dong Thap) zauważył, że chociaż ustawa gruntowa przeszła wiele zmian i znacząco przyczyniła się do rozwoju społeczno-gospodarczego, w rzeczywistości nadal istnieje wiele przeszkód, zwłaszcza na szczeblu lokalnym, gdzie wdrażanie przepisów odbywa się bezpośrednio.

Pan Hoa stwierdził w szczególności, że przeszkody związane z wyceną gruntów, ich nabywaniem i odszkodowaniami często prowadzą do petycji i nieporozumień wśród społeczeństwa.

„Obecna metoda wyceny gruntów pozostaje skomplikowana i w dużej mierze opiera się na opiniach niezależnych konsultantów, podczas gdy za wycenę i odpowiedzialność prawną odpowiadają zarówno agencje państwowe”.

„W przypadku gruntów przemysłowych lub gruntów pod produkcję i działalność gospodarczą opłaty za użytkowanie gruntów stanowią jedynie niewielką część całkowitej inwestycji, ale firmy mogą stracić od 6 do 12 miesięcy, czekając na ustalenie ceny. Ten czas oczekiwania zwiększa koszty alternatywne, a różnica w wartości między różnymi opcjami wyceny jest często nieznaczna” – powiedział pan Hoa.

Według przedstawiciela HOA, przeszkody nie ograniczają się tylko do kwestii technicznych, ale także do procesu wdrażania. Roczny cennik gruntów jest tworzony tak, aby ściśle odzwierciedlał ceny rynkowe, zgodnie z wymogami prawa, ale w przypadku odszkodowań, ludzie uważają, że jest on nadal niższy niż rzeczywista cena transakcyjna.

Z drugiej strony, jeśli stosowane będą wyłącznie ceny rynkowe, budżet będzie trudny do zbilansowania i prawdopodobnie pojawią się skargi na brak przejrzystości. Rozbieżność między oficjalnym cennikiem a cenami rynkowymi stwarza dylemat zarówno dla rządu, jak i dla tych, których ziemie są wywłaszczane.

Co więcej, wiele przepisów nowych ustaw i rozporządzeń pozostaje na poziomie zasad ogólnych. Na przykład, regulacja zezwalająca na podział gruntów i zmianę przeznaczenia gruntów bez konieczności posiadania pasa drogowego, o ile istnieje legalny dojazd, jest prawidłowa i zgodna z realiami urbanizacji. Czym jednak jest legalny dojazd, jaka jest minimalna szerokość i jak jest on ustalany? Prawo nie precyzuje jeszcze tych szczegółów. W rezultacie wiele miejscowości wybrało bezpieczniejszą opcję, jaką jest tymczasowe zawieszenie rozpatrywania wniosków.

Obecna sytuacja, w której istnieją jedynie dokumenty ramowe, prowadzi do sytuacji, w której dokumenty czekają na dalsze działania. Władze lokalne są zdezorientowane, obywatele i firmy muszą odbywać liczne podróże, a koszty nieformalne rosną.

Pan Hoa przytoczył przykład polityki obniżającej opłaty za użytkowanie gruntów o 70% dla niektórych grup. Chociaż cel jest humanitarny, warunki stosowania nakładają się na siebie, a ponadto występują niespójności w rozumieniu, co stanowi gospodarstwo domowe, osobę fizyczną lub moment użytkowania gruntu.

Pan Hoa zaproponował odejście od sztywnego podejścia zarządczego na rzecz podejścia skoncentrowanego na efektywności i tworzeniu wartości. Zasugerował również maksymalne uproszczenie procedur, zwiększenie przejrzystości, a zwłaszcza położenie nacisku na szersze wykorzystanie narzędzi ekonomicznych zamiast środków administracyjnych.

Na przykład, zamiast starać się precyzyjnie określić wartość gruntu co do grosza, można zaakceptować rozsądną cenę z cennika i regulować wartość dodaną za pomocą podatków, opłat lub innych zobowiązań finansowych. Zmniejsza to obciążenie systemu, a jednocześnie zapewnia państwu pobieranie wartości dodanej.

Oczekuje się, że projekt nowelizacji ustawy o gruntach, przygotowany przez Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska, będzie koncentrował się na dwóch głównych grupach treści.
Pierwszą grupę stanowią treści odpowiadające wymogom rozwoju narodowego w nowej erze i potrzebie dwucyfrowego wzrostu gospodarczego.
Ministerstwo proponuje nowelizację i uzupełnienie kilku artykułów ustawy o ziemi, aby uwzględnić przepisy dotyczące mechanizmów i polityk mających na celu rozwiązywanie trudności i przeszkód we wdrażaniu ustawy o ziemi poprzez kodyfikację przepisów zawartych w uchwałach Zgromadzenia Narodowego oraz dekretach i uchwałach rządowych, takich jak ceny ziemi, tabele cen ziemi, współczynniki korygujące ceny ziemi; opłaty za użytkowanie ziemi, opłaty za dzierżawę ziemi; nabywanie ziemi, odszkodowania, wsparcie i przesiedlenia;
Rejestracja i wydawanie certyfikatów gruntowych; planowanie i plany zagospodarowania przestrzennego; przydział gruntów, dzierżawa gruntów, wydawanie zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów, wybór form dzierżawy gruntów, podział gruntów, konsolidacja gruntów; systemy użytkowania gruntów dla określonych rodzajów gruntów; systemy informacji o gruntach oraz rozstrzyganie sporów gruntowych.
Jednocześnie wprowadzono zmiany i uzupełnienia do przepisów dotyczących planowania zagospodarowania przestrzennego oraz planów na szczeblu gminnym, praw i obowiązków użytkowników gruntów ryżowych, praw i obowiązków użytkowników gruntów, którzy naruszyli przepisy dotyczące gruntów przed 1 lipca 2014 r., odszkodowań w szczególnych przypadkach oraz systemu użytkowania gruntów dla niektórych rodzajów gruntów.
Drugą grupę stanowią regulacje dotyczące decentralizacji, delegowania uprawnień i podziału kompetencji zgodnie z dwupoziomowym modelem samorządu lokalnego oraz reformy administracyjnej w obszarze gruntów.
Ministerstwo proponuje nowelizację i uzupełnienie przepisów dotyczących upoważnienia do wdrażania państwowego zarządzania gruntami, aby dostosować je do dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego, a także dodanie nowego przepisu dotyczącego upoważnienia do wdrażania państwowego zarządzania gruntami.
Ponadto dokonać przeglądu i uzupełnienia przepisów dotyczących procedur administracyjnych na szczeblu prowincji oraz dokonać ich przeglądu w celu zapewnienia spójności i jednolitości w ramach systemu prawnego z innymi ustawami i uchwałami.

PHAM DUY

Source: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html