Rozczarowanie inwestowaniem w lokale usługowe na parterze.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

[reklama_1]

Kamienica w budynku mieszkalnym w dzielnicy Go Vap od dłuższego czasu stoi pusta.

Niegdyś niezwykle pożądane i uważane za „złotą gęś” dla inwestorów, parterowe kamienice w wielu apartamentowcach borykają się obecnie ze słabym popytem, niskimi czynszami lub są wystawiane na sprzedaż. Sytuacja ta postawiła wielu właścicieli kamienic w trudnej sytuacji, a inwestorów w trudnej sytuacji finansowej, ponieważ obecne niskie czynsze są znikome w porównaniu z początkową inwestycją sięgającą miliardów, a nawet dziesiątek miliardów dongów. Dzieje się tak w Ho Chi Minh, gęsto zaludnionym mieście o najwyższych wydatkach konsumpcyjnych w kraju.

Od ponad trzech miesięcy pan Dung, właściciel kamienicy w dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City, próbuje sprzedać swoją 50-metrową kamienicę ze stratą ponad 500 milionów VND, ale nikt się jeszcze o nią nie zwrócił. Pan Dung kupił tę kamienicę w 2019 roku za prawie 3,8 miliarda VND i początkowo wynajmował ją za 15 milionów VND miesięcznie. Jednak z powodu słabego popytu najemca opuścił nieruchomość po sześciu miesiącach. Później pan Dung ponownie wywiesił tabliczkę „do wynajęcia”, ale po kilku zapytaniach proaktywnie obniżył czynsz do 13 milionów VND miesięcznie. Teraz, po kilku próbach wynajmu, cena została obniżona do 10 milionów VND miesięcznie, ale lokal pozostaje pusty.

„Każdego miesiąca muszę płacić ponad 20 milionów VND odsetek i kapitału od mojego kredytu w wysokości 2 miliardów VND. Dochód z wynajmu jest niewielki, a presja związana ze spłatą odsetek przytłaczająca, więc musiałem sprzedać dom parterowy ze stratą. Ale reklamuję go od ponad 3 miesięcy i nadal nie znalazłem nabywcy” – powiedział pan Dung.

Dzieląc się podobnym doświadczeniem, pan Hien, inwestor w nieruchomości, powiedział: „W 2018 roku zainwestowałem w kamienicę w projekcie w dawnej Dzielnicy 2 (obecnie Thu Duc City) za ponad 5 miliardów VND. Nieruchomość, położona przy głównej drodze o dużym natężeniu ruchu, była przekonana, że z czasem jej wartość wzrośnie lub będzie wynajmowana po wysokiej cenie. Zgodnie z planem, początkowo wynająłem ją najemcy, który otworzył kawiarnię za 30 milionów VND miesięcznie. Jednak od końca 2020 roku, z powodu trudności biznesowych, moja kamienica, wraz z kilkoma sąsiednimi nieruchomościami w tej samej okolicy, jest zamknięta i niewynajęta”.

„Kiedy pandemia się skończyła, myślałem, że rynek szybko się ustabilizuje, ale minęły dwa lata, a moje mieszkanie nadal stoi puste. Niedawno potencjalny najemca zaoferował 15 milionów VND miesięcznie za wynajem pod mini-supermarket, ale jeszcze się nie zgodziłem. Planuję je sprzedać, ponieważ to nie jest opłacalna inwestycja” – powiedział pan Hien.

Według wielu ekspertów z branży nieruchomości, handel elektroniczny znacząco rozwinął się w ostatnich czasach. Wiele firm potrzebuje obecnie jedynie magazynów, a nie sklepów stacjonarnych. Magazyny te są teraz inteligentnymi magazynami usługowymi, zarządzanymi i obsługiwanymi online, co jest zarówno tańsze, jak i bezpieczniejsze. Wynajem hal magazynowych jest drogi i niepewny.

Według ekspertów, kamienice handlowe były niezwykle cenne, gdy pojawiły się w Wietnamie po raz pierwszy w latach 2000. W centralnych dzielnicach Ho Chi Minh City szereg kamienic handlowych był niegdyś „złotymi gęsiami” przyciągającymi inwestorów. Dzięki ich sukcesowi firmy z branży nieruchomości stale wprowadzały na rynek nowe lokale, co doprowadziło do nadpodaży.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), uważa, że projekt domu towarowego musi uwzględniać wiele czynników, zwłaszcza dane demograficzne, szczegółowe obliczenia zachowań użytkowników oraz liczbę osób przechodzących przez budynek, aby zapewnić, że działalność biznesowa i zakupowa będzie generować dzienny przepływ środków pieniężnych dla projektu. Tylko wtedy dom towarowy może być rentowny. Ponadto konieczne jest dokładne przeanalizowanie istotnych zmian w zwyczajach zakupowych i rozrywkowych mieszkańców. Obecnie konsumenci coraz częściej korzystają z zakupów online, a migracja do oddalonych obszarów miejskich sprawia, że handel skoncentrowany jest mniej efektywny niż wcześniej, co znacznie obniża wartość domów towarowych.

Podobnie, eksperci z CBRE Vietnam uważają, że chociaż profesjonaliści uważają domy typu shophouse za lukratywny segment, inwestowanie w nie pod kątem handlu detalicznego może łatwo prowadzić do rozczarowania, jeśli potencjalny popyt ze strony mieszkańców miast i okolicznych miejscowości nie zostanie dokładnie przeanalizowany. W nieuniknionym trendzie rozwojowym na obecnym rynku nieruchomości, każdy projekt apartamentowca musi uwzględniać przestrzeń komercyjną. Jednak w zależności od lokalizacji, każdy projekt będzie miał inne potrzeby. Dlatego rozwój i modernizacja domów typu shophouse będą zależeć od lokalizacji i skali projektu.

W niedawnym raporcie rynkowym JLL Vietnam firma doradziła również inwestorom rozważającym ten segment nieruchomości typu shophouse, że jeśli nie dysponują gotówką, powinni dwa razy się zastanowić przed inwestycją, ponieważ bardzo łatwo jest „załamać” rynek. Aby utrzymać obecnych najemców, właściciele nieruchomości typu shophouse muszą obniżyć czynsze. Tymczasem w przypadku nieruchomości oferowanych obecnie do wynajęcia, wynajmujący spotykają się z żądaniami obniżenia obecnych czynszów wywoławczych o 20-40%. Okres obowiązywania umów pozostaje na poziomie 3-5 lat; jednak najemcy proponują niepodnoszenie czynszów przez cały okres trwania umowy…

Źródło