Rozczarowany inwestowaniem w kamienice w bloku podstawowym

[reklama_1]

Kamienica w budynku mieszkalnym w dzielnicy Go Vap od dłuższego czasu stoi pusta.

Niegdyś poszukiwane na rynku i uważane za „złotą gęś” dla inwestorów, ale do tej pory kamienice w wielu apartamentowcach popadły w kryzys, wynajmowane po niskich cenach lub wystawiane na sprzedaż. Sytuacja ta sprawiła, że wielu właścicieli kamienic znalazło się w tarapatach, a inwestorzy utopili swój kapitał, ponieważ obecne niskie ceny wynajmu to zaledwie ziarenko piasku w porównaniu z początkową inwestycją rzędu kilku, a nawet kilkudziesięciu miliardów VND. Sytuacja ta ma miejsce w Ho Chi Minh, gdzie gęstość zaludnienia jest wysoka, a konsumpcja dóbr konsumpcyjnych jest najwyższa w kraju.

Od ponad 3 miesięcy pan Dung – właściciel kamienicy w dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City – sprzedaje 50-metrową kamienicę ze stratą ponad 500 milionów VND, ale nikt jeszcze o nią nie pytał. Kamienicę tę pan Dung kupił w 2019 roku za prawie 3,8 miliarda VND, początkowo wynajmowaną za 15 milionów VND miesięcznie. Jednak z powodu słabego popytu najemca zwrócił dom po 6 miesiącach wynajmu. Po tym pan Dung nadal wywieszał ogłoszenie o wynajmie, ale niewielu chętnych go o to prosiło, więc proaktywnie obniżył cenę do 13 milionów VND miesięcznie. Do tej pory, dzięki licznym najemcom, cena została obniżona do 10 milionów VND miesięcznie, ale lokal nadal stoi pusty.

„Każdego miesiąca muszę spłacać bankowi odsetki i kapitał w wysokości ponad 20 milionów VND od pożyczki w wysokości 2 miliardów VND. Czynsz jest niski, a presja stóp procentowych duża, więc musiałem sprzedać kamienicę ze stratą, ale po ponad 3 miesiącach ogłoszeń nadal nie znalazłem nabywcy” – powiedział pan Dung.

W podobnej sytuacji pan Hien, inwestor w nieruchomości, podzielił się: „W 2018 roku zainwestowałem w kamienicę w projekcie w dawnej Dzielnicy 2 (obecnie Thu Duc City) za ponad 5 miliardów VND, położoną przy głównej ulicy, gdzie panuje duży ruch. Byłem więc pewien, że z czasem cena mojego domu wzrośnie lub będzie on wynajmowany po wysokiej cenie. Zgodnie z planem, początkowo wynajmowałem go klientom, aby otworzyć kawiarnię w cenie 30 milionów VND miesięcznie. Jednak od końca 2020 roku, z powodu trudności biznesowych, moja kamienica i szereg sąsiednich domów w tej samej okolicy są zamknięte i nie mają najemców”.

„Myślałem, że po zakończeniu pandemii rynek szybko się ustabilizuje, ale po dwóch latach moje mieszkanie nadal stoi puste. Niedawno klient chciał je wynająć, żeby otworzyć minimarket i płacić 15 milionów dolarów miesięcznie, ale jeszcze się nie zgodziłem, planując je sprzedać, ponieważ inwestycja nie jest opłacalna” – powiedział pan Hien.

Zdaniem wielu ekspertów z branży nieruchomości, w ostatnich czasach handel elektroniczny rozwija się coraz bardziej, wiele firm potrzebuje teraz jedynie magazynów, a nie sklepów. Ponadto magazyny pełnią teraz funkcję inteligentnych magazynów usługowych, zarządzanych i obsługiwanych online, tanich i bezpiecznych, podczas gdy wynajmowanie budynku gospodarczego na magazyn jest drogie i niebezpieczne.

Według ekspertów, model domów parterowych był niezwykle cenny, gdy po raz pierwszy pojawił się w Wietnamie w latach 2000. W centralnych dzielnicach Ho Chi Minh City szereg domów parterowych był niegdyś „kurą znoszącą złote jaja” przyciągającą inwestorów. Dzięki jego sukcesowi firmy z branży nieruchomości stale wprowadzały na rynek nowe produkty, co prowadziło do nadwyżek.

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – powiedział, że projekt domów handlowych musi uwzględniać wiele czynników, w szczególności kwestie demograficzne, szczegółowo analizować zachowania użytkowników, liczbę osób przechodzących w celach biznesowych i zakupowych, aby generować dzienny przepływ gotówki dla projektu. Tylko wtedy domy handlowe mogą przynieść korzyści biznesowe. Ponadto konieczne jest dokładne przeanalizowanie istotnych zmian w sposobach robienia zakupów i rozrywki. Obecnie konsumenci coraz częściej korzystają z zakupów online, a także migrują do oddalonych obszarów miejskich, co sprawia, że skoncentrowany handel nie jest już tak efektywny jak wcześniej, co znacznie obniża wartość domów handlowych.

Podobnie, eksperci z CBRE Vietnam zauważyli, że chociaż jest to segment uważany przez ekspertów za rentowny, to jeśli potencjalny popyt ze strony śródmiejskiej aglomeracji i okolicznych mieszkańców nie zostanie dokładnie oszacowany, inwestowanie w budynki typu shophouse w celu otwarcia sklepów może łatwo zakończyć się rozczarowaniem. W nieuniknionym trendzie rozwojowym na obecnym rynku nieruchomości, każdy projekt apartamentowy musi uwzględniać przestrzeń komercyjną. Jednak, w zależności od lokalizacji, każdy projekt będzie miał inne potrzeby. Dlatego rozwój i modernizacja budynków typu shophouse będą zależeć od lokalizacji i skali projektu.

W niedawnym raporcie rynkowym JLL Vietnam, jednostka ta również zaleciła inwestorom wybór tego segmentu nieruchomości typu shophouse. Jeśli nie ma wolnych przepływów pieniężnych, inwestorzy powinni rozważyć inwestycję w tego typu lokale, ponieważ bardzo łatwo będzie się z nich „wyrwać”. Aby utrzymać obecnych najemców, właściciele nieruchomości typu shophouse muszą obniżyć ceny najmu. Tymczasem, pomimo faktu, że lokale są oferowane do wynajęcia, wynajmujący muszą liczyć się z prośbą o obniżenie obecnej ceny najmu o 20-40%. Okres obowiązywania umowy jest nadal utrzymywany na poziomie 3-5 lat, jednak najemcy proponują niepodnoszenie czynszu przez cały okres trwania umowy najmu…

Źródło