A era da negociação imobiliária "especulativa" acabou.

VTV.vn - Em 2026, o mercado está se voltando para uma estratégia de longo prazo, e somente aqueles com forte capacidade financeira e uma visão sustentável conseguirão sobreviver.

A era da especulação de curto prazo acabou; o mercado imobiliário está entrando em um jogo de longo prazo.

Triagem

Segundo dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), em 2025, todo o mercado registrará o lançamento de aproximadamente 128.000 novos imóveis, o nível mais alto do período de 2019 a 2025 e próximo ao pico da oferta. No entanto, esse aumento não resolve completamente a escassez de moradias, visto que a estrutura da oferta continua desequilibrada.

Isso ocorre porque a maior parte da nova oferta provém de projetos de apartamentos de alto padrão e imóveis de baixa altura com alto valor agregado, enquanto o segmento de moradias populares para a maioria da população permanece extremamente escasso. Aproximadamente 25% dos apartamentos disponíveis no mercado têm preço acima de 100 milhões de VND por metro quadrado, concentrados principalmente em algumas grandes construtoras.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, destacou que esse desequilíbrio entre oferta e demanda dificulta o acesso de compradores reais ao mercado, mesmo com maior disponibilidade de imóveis. Ao mesmo tempo, isso também aumenta o risco para estratégias de investimento de curto prazo que dependem da expectativa de rápida valorização dos preços.

De fato, apesar do aumento da oferta, os preços dos imóveis continuam a estabelecer novos patamares. Isso se deve à demanda reprimida por moradias ao longo de muitos anos, juntamente com fatores como crescimento econômico , investimentos em infraestrutura e custos de desenvolvimento de projetos cada vez mais elevados. Muitos projetos recém-lançados registraram taxas de absorção positivas, chegando até mesmo a esgotar todas as unidades, com os compradores tendo que pagar um valor adicional para adquirir um imóvel. Durante esse período, o capital de investimento fluiu fortemente para o mercado, ajudando muitos investidores a obterem altos lucros em pouco tempo.

No entanto, a partir do final de 2025, o cenário de mercado começou a mudar, com o aumento da oferta em todos os setores e a liquidez deixando de ser distribuída uniformemente entre todas as regiões e segmentos. De acordo com Dinh Minh Tuan, diretor da região Sul da Batdongsan.com.vn, a era dos "investimentos lucrativos em todos os lugares" acabou. O mercado atual não é mais adequado para estratégias especulativas de curto prazo. As margens de lucro diminuíram significativamente, enquanto os riscos aumentaram, especialmente para investidores que utilizam alta alavancagem financeira.

Além disso, um dos fatores fundamentais que estão remodelando o mercado é o avanço na infraestrutura de transporte. O investimento acelerado em vias expressas, anéis viários e rotas inter-regionais nos últimos anos não só aumentou o valor dos imóveis, como também reduziu o tempo de deslocamento e ampliou as oportunidades de desenvolvimento para áreas suburbanas e cidades satélites.

Somente em 2025, todo o país iniciará e inaugurará 564 projetos, com um investimento total superior a 5,14 milhões de VND, dos quais quase 75% são de capital privado. A extensão total de vias expressas, entroncamentos e vias de acesso supera as metas do plano quinquenal de desenvolvimento socioeconômico de 2021-2025.

Paralelamente ao desenvolvimento de infraestrutura, a resolução de entraves legais para projetos também se tornou um fator crucial para o fornecimento. Aproximadamente 1.000 projetos tiveram suas dificuldades resolvidas e retomaram a implementação, enquanto muitos projetos de grande escala foram aprovados e implementados antecipadamente para evitar o risco de aterro sob as novas regulamentações.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, comentou que, com a liberação da oferta em larga escala, o mercado é forçado a entrar em uma fase de competição genuína. Os dias de aumentos uniformes de preços acabaram; os projetos que desejam ser comercializados precisam demonstrar sua usabilidade, conectividade com a infraestrutura e documentação legal completa.

Os investidores já não conseguem obter lucros rápidos com a mesma facilidade que no passado.

Investimento de longo prazo

Com os preços dos imóveis nas principais cidades subindo em relação à renda média e os custos de capital, especialmente as taxas de juros dos empréstimos, apresentando tendência de alta, o mercado está gradualmente encolhendo em termos de participantes. Os compradores que buscam um lugar para morar são obrigados a ter uma base financeira sólida e a capacidade de acumular patrimônio a longo prazo. Os investidores também encontram cada vez mais dificuldades para obter lucros rápidos como em períodos anteriores.

Estratégias baseadas em informações não verificadas, mentalidade de manada ou expectativas de curto prazo são cada vez mais arriscadas, especialmente no contexto da crescente transparência dos dados de mercado, incluindo a atribuição de identificadores únicos a imóveis — alertam os especialistas.

Segundo Nguyen Van Dinh, o mercado está forçando os investidores a mudarem sua mentalidade. "O novo jogo não é para quem quer especular. Os investidores que desejam sobreviver devem se concentrar em valor real, potencial de exploração a longo prazo e aceitar ciclos de investimento mais longos", afirmou o presidente da VARS.

Não apenas os investidores, mas também os incorporadores enfrentam uma pressão significativa devido aos custos de terrenos, custos de desenvolvimento de projetos e custos de financiamento. Empresas com capacidade financeira insuficiente, que dependem excessivamente de empréstimos ou que desenvolvem produtos desalinhados com a demanda do mercado logo revelarão seus riscos.

A VARS acredita que, em um mercado que se direciona para uma competição genuína, a reputação e as capacidades da construtora se tornam a principal vantagem competitiva. Projetos que garantem a conclusão dentro do prazo, o cumprimento integral da legislação e a transparência das informações terão uma clara vantagem na atração de investimentos.

A longo prazo, a VARS acredita que os preços dos imóveis não sofrerão uma alta repentina, mas também é improvável que caiam drasticamente. A alta demanda por moradias, o crescimento econômico e o investimento contínuo em infraestrutura são fatores que sustentam o mercado. Além disso, o aumento dos custos de desenvolvimento de projetos e as obrigações financeiras relacionadas a terrenos, conforme a nova tabela de preços, também estão criando um novo patamar de preços.

No entanto, em 2026, a demanda do mercado será altamente seletiva. Projetos com preços de venda muito acima do seu valor real, localizações mal conectadas, documentação legal incompleta ou inadequados para as necessidades reais de moradia correm o risco de ter a transação "congelada".

O mercado imobiliário está deixando para trás uma fase de crescimento baseada em expectativas de curto prazo e entrando em um ciclo de desenvolvimento mais lento, porém mais sustentável. Os lucros não virão mais de negociações especulativas, mas sim do valor real, da capacidade financeira e das estratégias de longo prazo dos participantes do mercado.

Fonte: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm