Imóveis “dessincronizados” com a oferta e a procura devido a barreiras à conversão do uso do solo

Fardo dos custos de conversão do uso do solo

Falando na primeira reunião do Comitê Diretor Central sobre política habitacional e mercado imobiliário, o Primeiro Ministro Pham Minh Chinh enfatizou: "Há muitas pessoas que precisam de casas, mas como os preços estão muito altos, elas não conseguem comprá-las". Esse comentário reflete claramente a grave escassez de moradias populares, especialmente em megacidades como a Cidade de Ho Chi Minh.

Um dos principais motivos é o alto custo da conversão de usos do solo. Observa-se que, em alguns bairros suburbanos, muitas áreas agrícolas ainda não podem ser convertidas em terrenos residenciais.

Bất động sản — *Os altos custos de conversão do uso do solo fizeram com que o segmento de moradias populares quase desaparecesse na Cidade de Ho Chi Minh.*

A Sra. Dang Thi Ba (residente do bairro Tang Nhon Phu, Cidade de Ho Chi Minh) disse: "Anteriormente, a taxa para alteração da finalidade era de cerca de 3,5 milhões de VND/m², agora aumentou para 55 milhões de VND/m², uma diferença de 13 a 14 vezes. Com esse preço, nem mesmo os negócios são lucrativos, muito menos as pessoas que querem construir casas para morar."

A Sra. Dang Thi Ba expressou preocupações sobre o custo da mudança dos propósitos do uso da terra.

Os registros de conversão do uso do solo diminuíram drasticamente.

De fato, desde 1º de julho de 2025, no Comitê Popular do Distrito de Tang Nhon Phu (HCMC), houve apenas 4 pedidos de alteração da finalidade do uso do solo, de um total de 88 pedidos de certificados de direito de uso do solo. Muitos outros distritos estão em situação semelhante, com pedidos dispersos, uma queda acentuada em comparação com o período anterior.

O número de solicitações é muito menor do que antes porque a nova lista de preços de terras aumentou e as pessoas estão esperando que os preços diminuam.

Sr. Phan Ngoc Tan - Vice-Presidente do Comitê Popular do Distrito Tang Nhon Phu

No Distrito de Tan Tao (HCMC), o Sr. Le Minh Hieu, Vice-Presidente do Comitê Popular do Distrito, afirmou que, desde que o governo de dois níveis entrou em operação, a localidade lidou com apenas 5 casos, dos quais 3 são casos de transferência. O Sr. Hieu enfatizou: "As pessoas esperam uma taxa de uso da terra mais razoável, especialmente para casos de mudança de finalidade pela primeira vez, então pagam apenas 30% a 50% da alíquota atual."

O Comitê Popular do Distrito de Tan Tao (HCMC) também registrou uma diminuição no número de registros de conversão de uso do solo.

Preocupações com o desequilíbrio na oferta de habitação

De acordo com o Decreto 151/ND-CP, em vigor a partir de 1º de julho de 2025, os proprietários devem pagar 100% do valor do terreno, de acordo com a tabela de preços, ao alterar a finalidade. Essa política faz com que o mercado imobiliário entre em um estado de desequilíbrio de oferta, especialmente no segmento acessível.

O mercado imobiliário privado é quase inexistente porque o custo de conversão do uso do solo é muito alto. Precisamos incentivar as pessoas a construir casas para morar e fazer negócios, em vez de simplesmente pagar e deixar tudo lá. O nível razoável é 20% dentro do limite e 30% fora do limite para criar impulso para o mercado.

Especialista imobiliário Tran Khanh Quang

Expectativas de alívio com a nova política

Especialistas sugerem diversificar a oferta, de itens de alto padrão para preços acessíveis, para evitar o fenômeno de aumentos "virtuais" nos preços dos imóveis.

Especialistas afirmam que, para resolver o problema da habitação, é necessário diversificar as fontes de oferta, do segmento de alto padrão para o de baixo padrão, a fim de evitar um aumento "virtual" nos preços dos imóveis. O Ministério da Fazenda está atualmente buscando pareceres sobre o projeto de Resolução sobre o cálculo das taxas de uso do solo. Muitas opiniões esperam que a nova proposta elimine dificuldades, crie condições para o desenvolvimento do mercado imobiliário individual e reduza o monopólio de projetos habitacionais de alto valor.

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