Imóveis: pecador ou impulsionador do crescimento?

Mas o crescimento não pode ser apenas um número. O mais importante é a qualidade do crescimento, a resiliência da economia diante das flutuações globais. A questão é: o Vietnã tem base sólida o suficiente para criar um avanço sustentável ou é apenas um "boom" de curto prazo liderado pelo mercado imobiliário – um setor que é tanto uma força motriz quanto uma medida da saúde da economia?

Não há como negar que, na última década, as corporações imobiliária contribuíram para mudar a face do país. Novas áreas urbanas, avenidas, resorts e zonas industriais modernas contribuíram para formar uma aparência urbana mais civilizada, criando empregos, promovendo infraestrutura e melhorando a qualidade de vida.

Muitas empresas também contribuíram ativamente para a sociedade, acompanhando o governo durante desastres naturais e pandemias. Essas contribuições são substanciais, refletindo o senso de responsabilidade e o papel dos empreendedores vietnamitas na nova era.

No entanto, juntamente com essas conquistas, o mercado imobiliário também revelou muitos desafios. O rápido aumento dos preços dos imóveis, a oferta limitada e os processos judiciais prolongados aumentaram a pressão sobre empresas e pessoas.

Segundo as estatísticas, no segundo trimestre de 2025, os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram 33% em relação ao mesmo período, atingindo cerca de 3.000 USD/m²; na Cidade de Ho Chi Minh, eles aumentaram 47%, para quase 4.700 USD/m².

É importante reconhecer que o mercado imobiliário não é homogêneo. Existem basicamente dois tipos de negócios atuando neste setor.

Um grupo só se preocupa em "comprar barato e vender caro", explorando a especulação de curto prazo e criando pouco valor sustentável para a sociedade. É esse grupo que distorce o mercado e perde a confiança dos verdadeiros compradores.

Mas, além disso, existem incorporadoras imobiliárias genuínas, empresas que buscam uma visão de longo prazo, não apenas construindo casas para venda, mas também criando uma cidade habitável. Elas investem sistematicamente, em escala suficientemente grande, muitas vezes em áreas satélites da cidade, para implementar adequadamente a direção da dispersão populacional e o desenvolvimento regional equilibrado.

Para atrair pessoas para novas áreas urbanas, esses projetos devem atender às necessidades de um ecossistema de vida abrangente: infraestrutura moderna, educação, saúde, comércio, espaços verdes e melhores comodidades do que a área central. Nesse contexto, cada área urbana não é apenas um lugar para se viver, mas também uma força motriz para o desenvolvimento socioeconômico local.

Esses negócios geralmente levam muitos anos para serem preparados, desde o planejamento, questões legais, investimentos em infraestrutura até a atração de moradores.

Um exemplo típico é o projeto urbano costeiro de Can Gio, que levou 21 anos para ser preparado antes de ser elegível para implementação; o projeto Vinhomes Wonder City (antigo Dan Phuong) levou 13 anos para obter aprovação legal... O longo tempo de preparação devido à falta de uma estrutura legal sincronizada fez com que o capital de investimento aumentasse, o que é uma das principais razões que impedem a redução dos preços dos imóveis.

Um fato notável é que o capital de crédito tem recentemente ingressado fortemente no setor imobiliário, respondendo por uma grande proporção do total de empréstimos bancários em aberto. Em 31 de julho de 2025, o crédito em aberto neste setor ultrapassava VND 4,1 bilhões (equivalente a US$ 155 bilhões), representando quase 24% do total de empréstimos em aberto do sistema bancário. A taxa de crescimento do crédito imobiliário (17%) é quase o dobro da taxa de crescimento geral da economia (9,6%).

No entanto, o problema não é o capital que flui para o mercado imobiliário, mas onde ele está inserido. Quando o capital se concentra em projetos especulativos, loteamentos e criação de ondas de preços, a economia corre risco. Mas se o capital for direcionado corretamente, fluindo para projetos urbanos sustentáveis, infraestrutura e moradias reais... então ele se torna uma alavanca para o desenvolvimento da infraestrutura e da seguridade social.

Porque o mercado imobiliário, se desenvolvido na direção certa, não só cria ativos, mas também movimenta centenas de setores relacionados, como materiais, construção, design de interiores, logística, comércio e serviços. Este é o ponto que precisa ser analisado e ajustado em breve.

A experiência internacional mostra que todas as economias desenvolvidas passaram por um período de mercados imobiliários superaquecidos. O importante é a capacidade de gerenciar riscos e regular políticas. Quando o Estado dispõe de um mecanismo legal transparente, controla eficazmente os fluxos de capital e cria um ambiente competitivo saudável, o mercado imobiliário torna-se uma força motriz para o crescimento, em vez de um risco potencial.

Em muitos países, como Coreia do Sul, Singapura ou China, os estágios iniciais da industrialização testemunharam um forte crescimento imobiliário, contribuindo significativamente para o PIB. Mas quando o mercado atingiu um certo patamar, esses países rapidamente passaram a desenvolver a produção, a tecnologia e a inovação.

A China é a lição mais recente – quando a falta de regulamentação oportuna causou um choque em cadeia em todo o sistema financeiro. O Vietnã, portanto, precisa dar atenção especial ao problema do "crescimento equilibrado", ou seja, ao desenvolvimento harmonioso entre o mercado de terras e o setor produtivo.

Uma economia forte deve se basear na produção, na ciência, tecnologia e inovação, e não pode colocar toda a "responsabilidade" em terras ou ativos. Para alcançar um crescimento sustentável, o Vietnã precisa se concentrar nos seguintes pilares:

Reformar, remover barreiras administrativas e custos desnecessários.

Promover indústrias de processamento e manufatura, agricultura de alta tecnologia, energia renovável e economia digital.

Desenvolver mercados de capitais (ações, títulos corporativos) para reduzir a dependência do crédito bancário.

Invista pesadamente em moradias sociais, moradias para trabalhadores, moradias de baixo custo e devolva ao mercado imobiliário sua função civil adequada.

Reformar o imposto territorial, o imposto predial, introduzir o imposto antiespeculação e o imposto sobre casas vagas.

Torne os dados de terras, preços de transações e crédito imobiliário transparentes para que pessoas, empresas e investidores possam monitorar.

O foco da reforma é tornar o mercado de terras transparente porque somente quando os preços da terra, o planejamento e a legalidade forem tornados públicos o mercado financeiro e bancário poderá se estabilizar, a confiança social será fortalecida e o crescimento do PIB terá uma base real.

Mais importante ainda, é fundamental restaurar a confiança das empresas e das pessoas. Um mercado só funciona bem quando as empresas confiam em investimentos de longo prazo, as pessoas acreditam que seus ativos estão protegidos e o Estado desempenha o papel de árbitro justo. O papel de um governo construtivo aqui não é a intervenção administrativa, mas sim o estabelecimento de regras do jogo transparentes, estáveis e previsíveis – a base de uma economia madura.

Crescimento de dois dígitos é uma aspiração nobre. Mas o desenvolvimento deve andar de mãos dadas com a estabilidade; o crescimento deve estar atrelado à qualidade e à equidade social. É hora de escolhermos: ou perseguir o halo temporário de crescimento, ou construir firmemente a base da produção - tecnologia - conhecimento para o futuro a longo prazo.

Um "empurrão" na direção certa pode inaugurar uma nova era de desenvolvimento; um "empurrão" na direção errada pode arrastar a economia para uma armadilha de risco. A história julgará essa escolha, e a geração atual tem a responsabilidade de garantir que o "empurrão de crescimento" não se transforme em uma "armadilha" no futuro.

Crescimento não é apenas uma questão de números, mas também uma questão de fé, inteligência e aspiração do povo vietnamita. Se soubermos como colocar os interesses de longo prazo da nação acima dos interesses de curto prazo, teremos não apenas um "impulso de crescimento", mas também uma base sustentável para entrar em uma era de desenvolvimento próspero e autossuficiente.

Fonte: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html