Para reduzir os preços dos imóveis, o mais importante é aumentar a oferta.

Diferencie especulação, investimento e necessidades reais.

Na minuta de resolução sobre o mecanismo de controle e contenção dos preços imobiliários, o Ministério da Construção está solicitando pareceres de ministérios, departamentos e órgãos, propondo a aplicação de um limite de financiamento de no máximo 50% para empréstimos destinados à compra de um segundo imóvel, um limite de financiamento de no máximo 30% para empréstimos destinados à compra de um terceiro imóvel ou a reserva de pelo menos 20% do número total de projetos de construção de imóveis comerciais para habitação social, dependendo da decisão da localidade.

Em entrevista ao repórter da VietNamNet, o vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Nguyen Van Dinh, avaliou que o objetivo do aperto no crédito é evitar a especulação e a inflação de preços, mas, se não for tomado cuidado, afetará pessoas com necessidades reais, como famílias numerosas e pais que desejam comprar mais casas para seus filhos morarem.

Segundo ele, é necessário identificar claramente o que é demanda especulativa e de investimento e o que é demanda real, evitando confusões que afetem a real demanda imobiliária dos compradores.

“As soluções propostas não devem ser locais ou improvisadas, mas sim exigir um sistema regulatório sincronizado, com diversas ferramentas e métodos para atingir os objetivos que precisam ser controlados. Para isso, é necessário criar um banco de dados unificado. Todas as transações imobiliárias devem ser realizadas por meio de uma central de transações para facilitar o monitoramento e o controle das flutuações”, afirmou o Sr. Dinh.

Em relação à proposta de destinar pelo menos 20% dos projetos habitacionais à faixa de preço adequada a cada localidade, o Sr. Dinh comentou que essa é uma direção correta, mas ainda "tímida", pois não resolve o problema na raiz. Segundo ele, é necessário incluir um mecanismo obrigatório para que as localidades o implementem de forma efetiva, a fim de evitar a repetição da situação atual da habitação social.

Ele citou a regulamentação de reservar 20% do fundo fundiário em projetos de construção de habitações sociais, que existe há muito tempo, mas que, na realidade, é muito difícil de implementar, fazendo com que a oferta de habitações sociais permaneça escassa.

Especialistas afirmam que, para reduzir os preços dos imóveis, é necessária uma solução abrangente para regular o mercado. Foto: Hoang Ha

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), afirmou que a limitação de empréstimos para a compra de uma segunda ou mais casas afetará diretamente os especuladores imobiliários, mas o impacto não será significativo. Isso porque, com o crédito mais restrito, o mercado encontrará diversas maneiras de contornar a restrição. A maioria dos investidores e especuladores possui uma quantia relativamente grande de dinheiro em caixa ou outros ativos que podem ser usados como garantia para empréstimos, não necessariamente para a compra de um imóvel.

“Essa solução só pode ser aplicada a projetos habitacionais que serão construídos no futuro. Quanto aos imóveis que já possuem um ‘registro de hipoteca’, é muito difícil controlá-los, pois é possível obter empréstimos bancários de diversas formas”, afirmou o Sr. Toan.

Ele analisou que os vietnamitas têm o hábito de acumular ouro e terras. Ao comprar uma casa, muitas famílias costumam deixar a propriedade para os pais, transferindo-a para os filhos quando estes crescem. Se os empréstimos para segundas e terceiras casas forem restringidos, essa política poderá afetar diretamente as necessidades legítimas da população, bem como o desenvolvimento do mercado imobiliário.

É preciso aumentar a oferta e criar concorrência.

O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, afirmou que o mercado imobiliário opera segundo a lei da oferta e da procura. Quando a procura é alta e a oferta é escassa, o preço de qualquer mercadoria, incluindo imóveis, tende a aumentar.

Segundo o Sr. Quyet, limitar os empréstimos para a compra de segunda e terceira residências é uma medida administrativa. Para regular o mercado de forma eficaz, o Estado deveria utilizar instrumentos de política tributária. Atualmente, as taxas de uso da terra são calculadas com base nos preços de mercado. Juntamente com os altos impostos sobre a terra, isso faz com que os custos de investimento aumentem drasticamente. Além disso, o aumento dos preços dos materiais de construção e da mão de obra também eleva os custos dos produtos, aumentando o preço de venda no mercado.

O Sr. Quyet observou que, paralelamente ao aperto no crédito para compra de imóveis comerciais, conforme proposto, é necessária uma solução abrangente para regular o mercado. Em particular, a solução mais importante é aumentar a oferta de moradias por meio da simplificação de procedimentos e da remoção de entraves legais. Quando a oferta for abundante, os preços dos imóveis diminuirão automaticamente.

“É necessário promover o desenvolvimento de habitações sociais, habitações de baixo custo, especialmente habitações para arrendamento, para reduzir a pressão sobre a compra de uma casa. Ao mesmo tempo, devem existir políticas preferenciais nas taxas de juro dos empréstimos bancários para quem compra casa pela primeira vez ou para pessoas de baixos rendimentos”, enfatizou o Sr. Quyet.

Segundo o Sr. Pham Duc Toan, para controlar o aumento dos preços dos imóveis, é necessário desenvolver dois mercados em paralelo: habitação comercial e habitação a preços médios, habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores.

“Quando a oferta de moradias sociais aumenta, as moradias comerciais são forçadas a competir em preço, e o mercado então se autorregula”, disse o Sr. Toan.

Ele citou que em algumas localidades, como Hai Duong (antiga), onde a habitação social é fortemente desenvolvida, os preços dos imóveis comerciais não podem subir tanto quanto em grandes cidades como Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh. Portanto, ao formular políticas, o Estado deveria deixar o mercado se autorregular de acordo com a lei da oferta e da procura, em vez de aplicar medidas administrativas.

Vietnamnet.vn

Fonte: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html