Para reduzir os preços dos imóveis, o mais importante é aumentar a oferta.

Distinguir entre especulação e investimento e necessidades reais

No projeto de Resolução sobre o mecanismo de controle e contenção de preços imobiliários, o Ministério da Construção está buscando pareceres de ministérios, filiais e agências, propondo aplicar um limite de empréstimo de no máximo 50% para empréstimos para compra de uma segunda casa, um limite de empréstimo de no máximo 30% para empréstimos para compra de uma terceira casa ou reservar pelo menos 20% do número total de projetos de construção de moradias comerciais para moradias populares, dependendo da decisão da localidade.

Em entrevista ao repórter do VietNamNet, o vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Nguyen Van Dinh, avaliou que o objetivo do aperto nos empréstimos é evitar especulação e inflação de preços, mas se não for tomado cuidado, isso afetará pessoas com necessidades reais, como famílias com muitos filhos e pais que querem comprar mais casas para seus filhos morarem.

Segundo ele, é preciso identificar claramente o que é demanda especulativa e de investimento e o que é demanda real, evitando confusões que afetem a demanda real de imóveis pelos compradores.

“As soluções propostas não devem ser locais ou aleatórias, mas sim exigir um sistema regulatório sincronizado, com diversas ferramentas e métodos para identificar os objetos que precisam ser controlados. Para isso, é necessário preparar um banco de dados unificado. Todas as transações imobiliárias devem ser conduzidas por meio de um centro de transações para facilitar o monitoramento e o controle das flutuações”, afirmou o Sr. Dinh.

Em relação à proposta de alocar pelo menos 20% dos projetos habitacionais ao segmento de preço adequado, dependendo de cada localidade, o Sr. Dinh comentou que essa é a direção certa, mas ainda "tímida", sem ir ao fundo do problema. Segundo ele, é necessário incluir um mecanismo obrigatório para que as localidades implementem seriamente, para evitar que a situação atual com a habitação social se repita.

Ele citou a regulamentação da reserva de 20% do fundo fundiário em projetos de construção de moradias sociais que existe há muito tempo, mas na realidade é muito difícil de ser implementada, fazendo com que a oferta de moradias sociais continue escassa.

Especialistas afirmam que, para reduzir os preços dos imóveis, é necessária uma solução abrangente para regular o mercado. Foto: Hoang Ha

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), afirmou que limitar os empréstimos para a compra de uma segunda ou mais casas afetará diretamente os especuladores imobiliários, mas o efeito não será tão grande. A razão é que, quando o crédito está restrito, o mercado terá muitas maneiras de "se esquivar". A maioria dos investidores e especuladores possui uma quantia relativamente grande de dinheiro em caixa ou possui muitos outros ativos para hipotecar, não necessariamente para tomar emprestado na forma de compra de uma casa.

"Esta solução só pode ser aplicada a projetos habitacionais que serão formados no futuro. Quanto aos imóveis que já possuem um 'livro vermelho', é muito difícil controlá-los, pois é possível obter empréstimos bancários de diversas formas", disse o Sr. Toan.

Ele analisou que os vietnamitas têm o hábito de acumular ouro e terras. Ao comprar uma casa, muitas famílias costumam deixar que os pais a possuam e depois a transferem para os filhos quando eles crescem. Se os empréstimos para segunda e terceira casas forem restringidos, essa política pode afetar diretamente as necessidades legítimas da população, bem como o desenvolvimento do mercado imobiliário.

É preciso aumentar a oferta e criar concorrência

O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, afirmou que o mercado imobiliário opera de acordo com a lei da oferta e da procura. Quando a procura é alta e a oferta é escassa, o preço de qualquer mercadoria, incluindo imóveis, aumenta.

Segundo o Sr. Quyet, limitar os empréstimos para a compra de uma segunda e terceira casa é uma medida administrativa. Para regular o mercado de forma eficaz, o Estado deve utilizar instrumentos de política tributária. Atualmente, as taxas de uso da terra são calculadas com base nos preços de mercado. Somado aos altos impostos sobre a terra, isso faz com que os custos de insumos para os investidores aumentem drasticamente. Além disso, o aumento dos preços dos materiais de construção e da mão de obra também faz com que os custos dos produtos aumentem, elevando o preço de venda no mercado.

O Sr. Quyet observou que, paralelamente ao aperto nos empréstimos para aquisição de imóveis comerciais, conforme proposto, é necessária uma solução abrangente para regular o mercado. Em particular, a solução mais importante é aumentar a oferta de moradias, simplificando procedimentos e removendo obstáculos legais... Quando a oferta é abundante, os preços dos imóveis diminuem automaticamente.

“É necessário promover o desenvolvimento de moradias sociais, moradias populares, especialmente moradias para aluguel, para reduzir a pressão da compra de uma casa. Ao mesmo tempo, deve haver políticas preferenciais nas taxas de juros de empréstimos bancários para compradores de imóveis pela primeira vez ou pessoas de baixa renda”, enfatizou o Sr. Quyet.

Segundo o Sr. Pham Duc Toan, para controlar o aumento dos preços dos imóveis, é necessário desenvolver dois mercados em paralelo: habitação comercial e habitação de preço médio, habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores.

“Quando a oferta de moradias sociais aumenta, as moradias comerciais são forçadas a competir em preço, e o mercado então se autorregula”, disse o Sr. Toan.

Ele citou que em algumas localidades, como Hai Duong (antiga Hai Duong), onde a habitação social é fortemente desenvolvida, os preços dos imóveis comerciais não podem aumentar tanto quanto em grandes cidades como Hanói ou Ho Chi Minh. Portanto, ao emitir políticas, o Estado deve permitir que o mercado se autorregulamente de acordo com a lei da oferta e da procura, em vez de aplicar medidas administrativas.

Vietnamnet.vn

Fonte: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html