O mercado imobiliário 'sobrevive à tempestade'

“Em mais de 20 anos trabalhando no mercado imobiliário, nunca vi um período tão difícil quanto este”, exclamou um empresário ao escritor. Essa declaração também reflete, em parte, as dificuldades enfrentadas pelas empresas e por quem atua no ramo imobiliário. No entanto, elas ainda são resilientes, encontrando maneiras de superar os dias sombrios.

A Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), afirmou que, atualmente, a empresa possui a maior escala entre as corretoras imobiliárias, com uma participação de mercado de cerca de 33%. No entanto, só porque a Dat Xanh é uma unidade grande não significa que não enfrente dificuldades. A empresa só é menos difícil do que outras empresas graças ao dinheiro acumulado ao longo de 20 anos de atuação no mercado.

Segundo a Sra. Thanh, o período recente foi uma "grande enchente" para os corretores imobiliários e ninguém estava realmente "saudável" durante esse período. É claro que, mesmo em "perigo", ainda há "oportunidades", e as empresas implementaram muitas soluções para superar o "inverno".

“ Nosso sistema se estende de Norte a Sul. Antes da crise de crédito, nossa empresa tinha cerca de 70 subsidiárias. Quando o mercado ficou difícil, nos reestruturamos regular e continuamente, de forma ampla e profunda em todo o sistema, desde o nível do grupo até as empresas associadas, para garantir que retirássemos apenas as "células" mais saudáveis ​​para superar o período difícil”, disse a Sra. Thanh.

Esta empresa utilizou sua experiência durante o lockdown da COVID-19 para elaborar cenários de emergência. Quando o mercado de crédito se tornou mais restrito, a empresa imediatamente aplicou uma série de cenários em um nível mais alto do que durante a pandemia.

A empresa se adaptou, restringiu suas linhas de negócios, escala, áreas de atuação, selecionou linhas de produtos e reduziu e simplificou departamentos ineficazes. Mesmo departamentos que operavam com eficiência, mas não eram urgentes, foram forçados a priorizar recursos mais urgentes.

Segundo a Sra. Thanh, a empresa se concentrou na otimização de recursos financeiros e humanos. A empresa implementou uma série de atividades para transformar um modelo de "custo fixo" em um modelo de "custo variável".

“ Estávamos determinados a mudar de estado rapidamente para sobreviver, porque estávamos todos sentados em um barco para superar a tempestade. O que quer que tornasse o barco pesado, tivemos que abaixar para mantê-lo o mais leve possível para navegar”, compartilhou a Sra. Thanh.

Em termos de recursos humanos, a empresa simplificou todos os departamentos e unidades. Cada funcionário precisa executar de 2 a 3 tarefas, mesmo que sejam completamente diferentes. A empresa também otimiza continuamente a equipe de corretagem. Em seu auge, a Dat Xanh Service pagava salários a mais de 7.000 vendedores, além de mais de 10.000 colaboradores. No entanto, durante a reestruturação, a empresa cortou mais de 60% de seu quadro de funcionários para otimizar o sistema.

“ Não precisamos cortar tudo, mas estamos migrando de custos fixos para custos variáveis. Pagamos salários a 40% dos nossos funcionários, os 60% restantes terão pessoas demitidas, mas há pessoas que continuam vendendo produtos para a empresa como colaboradores ”, compartilhou a Sra. Thanh.

Portanto, as operações da Dat Xanh Service continuam garantidas graças à permanência da equipe principal na empresa. A empresa continua pagando salários, mantendo políticas de bem-estar social e recompensando profissionais de destaque. No entanto, se algum funcionário não for eficiente, ele é forçado a "dizer adeus" à empresa.

O Diretor Geral da Dat Xanh Service afirmou que a empresa também otimiza as atividades de gestão de fluxo de caixa. Para uma corretora, a principal fonte de renda são as taxas de corretagem. No entanto, recentemente, as corretoras têm enfrentado "dificuldades" devido ao atraso no pagamento das taxas pelos investidores.

“ Nosso sistema acompanha mais de 200 investidores, por isso devemos muitas taxas. Atualmente, estamos nos concentrando na cobrança de dívidas para trazer o dinheiro de volta, o valor a ser arrecadado é de cerca de mais de 1 trilhão de VND ”, disse a Sra. Thanh.

Além disso, as empresas também se concentram em soluções para criar novas fontes de receita, diversificar produtos e serviços, expandir mercados e expandir a base de clientes.

A Sra. Dang Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnã, compartilhou que, nos 30 anos de atuação desta unidade no mercado vietnamita, a empresa testemunhou muitas mudanças e altos e baixos no mercado. Tipicamente, a crise de 1997-1998, que foi uma enorme crise financeira na Ásia, afetou severamente o mercado imobiliário. Ou, no período de 2008-2009, o mercado imobiliário também ficou "congelado" por muitos anos.

“ A Tailândia tem mais dificuldades que o Vietnã em termos de fontes de clientes, mas não enfrenta dificuldades em termos de questões legais, acesso a capital ou recursos financeiros como no Vietnã ”, disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, as imobiliárias na Tailândia estão continuamente vendendo no exterior para encontrar clientes. Inicialmente, os resultados são relativamente positivos.

Turistas da Rússia e da China retornaram aos destinos turísticos da Tailândia para comprar imóveis, especialmente na área de Phuket, o que atraiu muito interesse dos clientes.

No Vietnã, a equipe de vendas imobiliárias da CBRE também enfrentou muitas dificuldades recentemente. A empresa teve que rever todos os problemas internos.

A primeira é a gestão de custos. Quase toda semana, a empresa se reúne para revisar a gestão de custos. A segunda é a revisão dos produtos. Se o produto vender bem, mas a legalidade não for clara, o investidor terá problemas e levará muito tempo para receber o dinheiro. Portanto, a seleção dos produtos a serem vendidos também é considerada com mais cuidado.

Além disso, a CBRE também se expande para o mercado secundário devido à sua grande base de clientes com necessidades reais de moradia. No mercado secundário, as transações são relativamente estáveis. Os principais clientes da CBRE são estrangeiros, vindos de países asiáticos, europeus, americanos e do Oriente Médio.

“ Clientes estrangeiros muitas vezes não enfrentam dificuldades legais ou acesso a capital como no Vietnã. Eles só se preocupam se o investimento é seguro e se o lucro é bom ou não”, disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, recentemente, os visitantes estrangeiros demonstraram pouco interesse em produtos imobiliários na Cidade de Ho Chi Minh devido aos altos preços. No entanto, os visitantes estrangeiros estão mais interessados ​​em produtos da região Norte devido aos preços mais atrativos.

De acordo com o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), além das soluções que as empresas estão aplicando, como reestruturação, corte de pessoal e otimização de custos, expandir novos mercados é uma tarefa muito importante no momento.

Alguns projetos foram "congelados" e estão inativos, portanto, os corretores não precisam continuar investindo neles, mas sim desenvolver novos mercados. O Sr. Dinh acredita que a demanda por investimentos no Vietnã ainda é muito grande. No entanto, essa demanda está temporariamente inativa e aguardando a oportunidade de crescer fortemente. Essa demanda, quando for liberada, aumentará muito.

“ Vejo que algumas imobiliárias vietnamitas entraram no mercado internacional. Elas se conectam com corretores nacionais para atrair investidores para mercados estrangeiros. Recentemente, em uma sessão de compartilhamento sobre planos de negócios em mercados estrangeiros em Quang Ninh , uma empresa imediatamente conseguiu 100 colaboradores para implementar esse plano ”, compartilhou o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, atualmente, existem milhões de pessoas no mundo trabalhando remotamente online. Essas pessoas frequentemente procuram destinos turísticos com preços razoáveis, tanto para descansar quanto para trabalhar. E com tarifas de quarto baratas como as do Vietnã hoje, turistas dos EUA, Europa, Coreia, Japão, etc. estão dispostos a vir ao nosso país para experimentar. É importante que os corretores se conectem com os clientes.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnã, comentou que este é o momento em que os corretores imobiliários precisam melhorar a qualidade, padronizar habilidades, aumentar a confiança do cliente e elevar o nível da corretagem.

“ Os corretores são as primeiras pessoas com quem os clientes entram em contato em uma transação. Se os corretores se comportarem de forma pouco profissional e não conseguirem construir confiança com os clientes, a transação irá “fracasso”, mesmo que o produto seja bom e o investidor tenha boa reputação. Os corretores são aqueles que restauram a confiança dos clientes e do mercado”, disse a Sra. Hang.

Compartilhando a mesma opinião da Sra. Hang, o Sr. Pham Lam, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da DKRA Vietnã, afirmou que melhorar a qualidade da corretagem é uma questão extremamente importante hoje em dia. Ele trabalhou como corretor por quase 20 anos na Cidade de Ho Chi Minh e testemunhou muitos altos e baixos do mercado.

O Sr. Lam percebeu que o mercado imobiliário enfrenta desafios em qualquer fase. Mesmo em tempos de "prosperidade", ainda existem problemas e consequências que frequentemente acompanham o mercado.

Segundo o Sr. Lam, embora o mercado esteja enfrentando muitas dificuldades, ele ainda se sente confiante e otimista. Sua empresa mudou seu status de negócios de "apertar o cinto" para "provar mel e deitar sobre espinhos". Este é um modo mais "tenso" e perigoso. No entanto, a empresa não se esforça em vão, mas sim com persistência, persistência e método.

Segundo o Sr. Lam, este é o momento para indivíduos e empresas que atuam no mercado imobiliário se "treinarem", para ver se realmente amam o trabalho ou não, e se escolheram o emprego certo ou não. Este também é o momento de "filtrar" aqueles que não são apaixonados pelo trabalho. No entanto, aqueles que amam o trabalho e se esforçam receberão boas oportunidades.

O Sr. Lam acredita que este também é um bom momento para os corretores imobiliários avaliarem as dificuldades que os clientes estão enfrentando, acompanhá-los e construir confiança com eles. Quando o mercado estiver mais aquecido, os clientes não darão as costas àqueles que são dedicados e entusiasmados.

“ No passado, quando eu era vendedor, havia clientes que eu atendia por 5 anos antes de comprarem meus produtos. Eu sempre os aconselhava ou os apoiava quando precisavam. Talvez os clientes não comprassem o produto imediatamente, mas em algum momento, sentiam que o produto era adequado para eles, adequado à sua capacidade de pagamento, e então pagavam”, confidenciou o Sr. Lam.

Segundo a Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh, para se tornar um corretor imobiliário de sucesso, é preciso ter um conhecimento profundo. Além de entender o direito imobiliário, o corretor precisa ter conhecimento de economia, política, sociedade e boa comunicação, além de entender a psicologia do cliente...

Os corretores precisam acompanhar a "tendência" de conversar com os clientes quando desejam discutir um assunto que interessa a muitas pessoas. Sem conhecimento e compreensão suficientes, é muito difícil permanecer na profissão, especialmente no período atual. Um bom corretor é alguém com conhecimento profundo e não é um "corretor", como as pessoas costumam chamá-lo.

No passado, os corretores conseguiam encontrar clientes ficando parados em um lugar, mas agora não conseguem encontrar clientes mesmo procurando em todos os lugares. Isso fez com que alguns corretores perdessem a confiança em si mesmos e em sua profissão. O mais importante para os corretores se manterem na profissão neste momento é acreditar em si mesmos.

" Acredito que o mercado tem altos e baixos como uma onda senoidal. Como diz o ditado, "depois do pior, vem o melhor". Este é o momento para cada empresa e indivíduo reavaliar seus pontos fortes e fracos e complementar o conhecimento e as habilidades necessárias ", compartilhou a Sra. Thanh.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnã, afirmou que, atualmente, ainda há muito dinheiro no bolso dos investidores e que os preços dos imóveis no Vietnã são mais baratos do que em Hong Kong, Singapura ou no Oriente Médio. No entanto, os investidores ainda estão "reticentes" devido aos problemas atuais. O governo e as agências relevantes também propuseram soluções para lidar com os "gargalos". Contudo, as soluções políticas ainda não tiveram muito impacto no mercado.

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), compartilhou que, desde meados de 2022, o mercado imobiliário tem mostrado sinais de uma "zona de tempestade" e de uma zona de crise à frente. Portanto, a VARS fez recomendações muito fortes sobre mudanças nas regulamentações legais.

“ Fizemos recomendações e participamos da proposição de alterações à Lei de Terras, à Lei de Negócios Imobiliários, à Lei de Habitação, à Lei de Investimentos, etc. Compilamos e resumimos todos os problemas e sobreposições das regulamentações, para os quais propusemos soluções”, disse o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, a VARS também revisou com urgência as dificuldades de cada projeto para resolver questões pendentes. A Associação também propôs ao Governo soluções para remover obstáculos para as empresas.

Essas propostas foram analisadas pelo Governo e um pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND foi emitido. Trata-se de um importante pacote de crédito para apoiar investidores e compradores de moradias sociais com necessidade urgente de capital.

Segundo o Sr. Dinh, desde o início de 2023 até agora, o Banco do Estado ajustou as taxas de juros cinco vezes e, após cada ajuste, o Banco do Estado deve monitorar as variações para se ajustar adequadamente. No entanto, o Sr. Dinh afirmou que a taxa de juros de mobilização atual é alta, de até 8% ao ano. Enquanto isso, o setor imobiliário obtém um lucro de apenas 8% a 10%.

“ Ninguém é tolo o suficiente para investir dinheiro em imóveis neste período difícil. Acredito que as taxas de juros precisam cair abaixo de 5% para termos esperança de que os investidores retornem ao mercado imobiliário”, compartilhou o Sr. Dinh.

De acordo com o presidente da VARS, no passado, esta unidade também fez muitas recomendações sobre questões jurídicas relacionadas a imóveis de resorts, pois os investidores investem dinheiro, mas não são reconhecidos como proprietários. Os investidores não conseguem provar que são os proprietários dos imóveis do resort, portanto, não podem negociar ou comprar e vender, o que leva à perda de confiança neste segmento.

Recentemente, o Governo emitiu o Decreto nº 10 sobre o reconhecimento dos direitos de propriedade de apartamentos de hotel, apartamentos de resort (condotel), escritórios, vilas de resort... que atendam às condições previstas em lei. Esta é uma mudança muito positiva e adequada às necessidades de pessoas e empresas.

Nos últimos meses, o mercado imobiliário tem mostrado sinais positivos, já que os "caras importantes" do mercado imobiliário retomaram os projetos.

A Novaland reiniciou os projetos Novaworld Phan Thiet (província de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (província de Ba Ria Vung Tau) e The Grand Manhattan (HCMC). A Hung Thinh Corporation também reiniciou o projeto Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) com o loteamento Marina Districk.

O Grupo Phat Dat também continua a implementar projetos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) e projeto 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Representantes das empresas mencionadas afirmaram que, recentemente, investidores e clientes têm demonstrado maior interesse nos projetos do que no início do ano. A transferência de produtos imobiliários também está mais ativa do que antes.

Um representante da Hung Thinh Corporation informou que a unidade voltou a operar "lentamente". No último mês, a Hung Thinh também "fechou" algumas dezenas de apartamentos para clientes. Embora esse número ainda seja "modesto" em comparação com o porte da corporação, a esperança está se acendendo gradualmente.

De acordo com o Sr. Nguyen Quoc Anh, vice-diretor geral do Batdongsan.com.vn, o índice de interesse imobiliário em todo o país aumentou ligeiramente em 1% no segundo trimestre de 2023. Na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda por transações se recuperou gradualmente no segmento de apartamentos e casas particulares para venda.

“ O número de buscas por apartamentos no Distrito 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh e Distrito 9 (Cidade de Thu Duc) aumentou de 5% a 9%. A demanda por apartamentos para alugar na Cidade de Ho Chi Minh também aumentou de 8% a 17%, e o número de interessados ​​e buscas por terrenos também aumentou de 6% a 7% em comparação com o final de 2022”, disse o Sr. Quoc Anh.

Segundo o Sr. Quoc Anh, os sinais estáveis ​​da macroeconomia estão ajudando o mercado imobiliário a se recuperar gradualmente. Atualmente, a inflação está sob controle e as taxas de juros e de câmbio também estão se estabilizando gradualmente.

O desafio continua enorme.

De acordo com uma pesquisa da DKRA, em maio de 2023, a oferta de apartamentos, sobrados e vilas na Cidade de Ho Chi Minh caiu 92% em comparação com abril, com a liquidez atingindo apenas cerca de 5%. Isso mostra que o mercado está entrando em um período extremamente desafiador.

No geral, no segundo trimestre de 2023, o mercado imobiliário residencial na Cidade de Ho Chi Minh e arredores ainda apresenta variações relativamente positivas, tanto na oferta quanto no consumo. A demanda global do mercado aumentou ligeiramente em comparação com os primeiros 3 meses do ano, mas ainda é baixa em comparação com o mesmo período de 2022. A previsão é de que o mercado apresente sinais positivos no terceiro trimestre de 2023, mas é difícil prever uma mudança repentina no curto prazo.

Fonte: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html