O mercado imobiliário 'resiste à tempestade'

“Em mais de 20 anos trabalhando no mercado imobiliário, nunca vi um período tão difícil quanto este”, exclamou um empresário ao repórter. Essa declaração também reflete, em parte, as dificuldades enfrentadas pelas empresas e por aqueles que atuam no setor imobiliário. No entanto, eles se mostram resilientes, encontrando maneiras de superar os momentos difíceis.

A Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), afirmou que atualmente a empresa possui a maior escala entre as corretoras de imóveis, com uma participação de mercado de cerca de 33%. No entanto, o fato de a Dat Xanh ser uma grande empresa não significa que ela não enfrente dificuldades. A empresa apenas enfrenta menos dificuldades do que outras empresas graças ao capital acumulado ao longo de 20 anos de atuação no mercado.

Segundo a Sra. Thanh, o período anterior foi uma "grande crise" para os corretores de imóveis e ninguém estava realmente "bem" durante esse período. Claro que, mesmo em meio ao "perigo", ainda existem "oportunidades", e as empresas implementaram diversas soluções para superar o "inverno".

“ Nosso sistema se estende de Norte a Sul. Antes da crise de crédito, nossa empresa tinha cerca de 70 subsidiárias. Quando o mercado se tornou difícil, reestruturamos de forma regular e contínua, ampla e profunda em todo o sistema, desde o nível do grupo até as empresas membros, para garantir que apenas as 'células' mais saudáveis ​​fossem mantidas para superar o período difícil”, disse a Sra. Thanh.

Essa empresa utilizou sua experiência durante o período de confinamento da COVID-19 para elaborar cenários de emergência. Quando o mercado de crédito se tornou mais restritivo, a empresa aplicou imediatamente uma série de cenários em um nível superior ao adotado durante a pandemia.

A empresa fez ajustes, restringiu suas linhas de negócios, escala, áreas de atuação, selecionou linhas de produtos e eliminou e otimizou departamentos ineficientes. Mesmo os departamentos que operavam de forma eficaz, mas não eram urgentes, foram forçados a priorizar recursos mais urgentes.

Segundo a Sra. Thanh, a empresa tem se concentrado na otimização de seus recursos financeiros e humanos. A empresa realizou uma série de atividades para se transformar de um modelo de "custo fixo" para um modelo de "custo variável".

“ Estávamos determinados a mudar de estado rapidamente para sobreviver, pois estávamos todos em um barco tentando enfrentar a tempestade. Tudo o que tornava o barco pesado, tínhamos que colocar no chão para mantê-lo o mais leve possível para podermos nos mover”, compartilhou a Sra. Thanh.

Em termos de recursos humanos, a empresa otimizou todos os departamentos e unidades. Cada funcionário é responsável por 2 a 3 tarefas, mesmo que sejam completamente diferentes. A empresa também promoveu a otimização contínua da equipe de corretagem. No seu auge, a Dat Xanh Service pagava salários a mais de 7.000 vendedores, além de mais de 10.000 colaboradores. No entanto, durante a reestruturação, a empresa cortou mais de 60% do seu quadro de funcionários para simplificar o sistema.

“ Não precisamos cortar tudo, mas estamos mudando de custos fixos para custos variáveis. Pagamos salários a 40% dos nossos funcionários, os 60% restantes terão pessoas que pediram demissão, mas há pessoas que continuarão vendendo produtos para a empresa como colaboradores ”, compartilhou a Sra. Thanh.

Portanto, as operações da Dat Xanh Service continuam garantidas graças à permanência da equipe principal. A empresa ainda paga salários, mantém os benefícios e recompensa os funcionários de destaque. No entanto, se algum funcionário não apresentar bom desempenho, é obrigado a se desligar da empresa.

O Diretor Geral da Dat Xanh Service afirmou que a empresa também otimiza as atividades de gestão de fluxo de caixa. Isso porque, para uma corretora, a principal fonte de receita são as taxas de corretagem. No entanto, recentemente, as corretoras têm enfrentado dificuldades devido ao atraso no pagamento das taxas por parte dos investidores.

“ Nosso sistema acompanha mais de 200 investidores, por isso temos muitas taxas a pagar. Atualmente, estamos focados na cobrança da dívida para recuperar o dinheiro, cujo valor a ser recuperado é de mais de 1 trilhão de VND ”, disse a Sra. Thanh.

Além disso, as empresas também se concentram em soluções para criar novas fontes de receita, diversificar produtos e serviços, expandir mercados e ampliar a base de clientes.

A Sra. Dang Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, compartilhou que, nos 30 anos de presença da unidade no mercado vietnamita, a empresa testemunhou muitas mudanças e altos e baixos no mercado. Tipicamente, a crise de 1997-1998, uma grande crise financeira na Ásia, afetou severamente o mercado imobiliário. Ou, no período de 2008-2009, o mercado imobiliário também ficou "congelado" por muitos anos.

“ A Tailândia enfrenta mais dificuldades do que o Vietnã em termos de fontes de clientes, mas não enfrenta dificuldades em termos de legalidade, acesso a capital ou recursos financeiros como o Vietnã ”, disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, as empresas imobiliárias na Tailândia estão constantemente vendendo seus imóveis no exterior para encontrar clientes. Inicialmente, os resultados são relativamente positivos.

Turistas da Rússia e da China voltaram aos destinos turísticos da Tailândia para comprar imóveis, especialmente na região de Phuket, que tem atraído muito interesse dos compradores.

No Vietnã, a equipe de vendas imobiliárias da CBRE também enfrentou muitas dificuldades recentemente. A empresa precisou revisar todas as questões internas.

O primeiro ponto é a gestão de custos; a empresa se reúne quase semanalmente para revisar esse aspecto. O segundo é a análise dos produtos. Se um produto vende bem, mas sua situação legal é incerta, o investidor pode ter problemas e a recuperação do investimento pode demorar. Portanto, a seleção dos produtos a serem comercializados também é feita com muita cautela.

Além disso, a CBRE também se expande para o mercado secundário devido à grande base de clientes com reais necessidades de moradia. No mercado secundário, as transações são relativamente estáveis. Os principais clientes da CBRE são estrangeiros, provenientes de países asiáticos, europeus, americanos e do Oriente Médio.

" Os investidores estrangeiros normalmente não enfrentam as mesmas dificuldades legais ou financeiras que no Vietnã. Eles se preocupam apenas se o investimento é seguro e se renderá bons retornos", disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, nos últimos tempos, os clientes estrangeiros têm demonstrado menos interesse em imóveis na cidade de Ho Chi Minh devido aos altos preços. No entanto, eles estão mais interessados ​​em imóveis na região Norte, devido aos preços mais atrativos.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), além das soluções que as empresas estão aplicando, como reestruturação, redução de pessoal e otimização de custos, a expansão para novos mercados é uma tarefa muito importante no momento.

Alguns projetos foram "congelados" e estão inativos, portanto, as corretoras não precisam mais investi-los, mas sim desenvolver novos mercados. O Sr. Dinh acredita que a demanda por investimentos no Vietnã ainda é muito grande. No entanto, essa demanda está temporariamente adormecida, aguardando uma oportunidade para crescer significativamente. Quando essa demanda se concretizar, ela aumentará consideravelmente.

“ Tenho observado que algumas empresas imobiliárias vietnamitas entraram no mercado internacional. Elas se conectam com corretores locais para trazer investidores para mercados estrangeiros. Recentemente, em uma sessão de compartilhamento de planos de negócios em mercados estrangeiros em Quang Ninh , uma empresa imediatamente conseguiu 100 colaboradores para implementar esse plano ”, compartilhou o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, atualmente, milhões de pessoas no mundo trabalham remotamente online. Essas pessoas frequentemente buscam destinos turísticos com preços acessíveis para descansar e trabalhar. E com preços de hospedagem baratos como os que existem hoje no Vietnã, turistas dos EUA, Europa, Coreia, Japão, etc., estão dispostos a vir ao nosso país para vivenciar essa experiência. É importante que os agentes de viagens conectem os clientes.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, comentou que este é o momento em que os corretores de imóveis precisam aprimorar a qualidade, padronizar as habilidades, aumentar a confiança do cliente e elevar o nível dos corretores.

“ Os corretores são as primeiras pessoas com quem os clientes entram em contato em uma transação. Se os corretores se comportarem de maneira pouco profissional e não conseguirem construir confiança com os clientes, a transação ‘fracassará’, mesmo que o produto seja bom e o investidor seja idôneo. São os corretores que restauram a confiança dos clientes e a confiança do mercado”, disse a Sra. Hang.

Compartilhando da mesma opinião da Sra. Hang, o Sr. Pham Lam, Presidente do Conselho de Administração e Diretor Geral da DKRA Vietnam, afirmou que aprimorar a qualidade da corretagem é uma questão extremamente importante nos dias de hoje. Ele trabalhou como corretor por quase 20 anos na cidade de Ho Chi Minh e testemunhou muitos altos e baixos do mercado.

O Sr. Lam percebeu que o mercado imobiliário apresenta desafios em qualquer fase. Mesmo em tempos de "prosperidade", ainda existem problemas e consequências que frequentemente surgem.

Segundo o Sr. Lam, embora o mercado apresente muitas dificuldades, ele ainda se sente confiante e otimista. Sua empresa mudou seu posicionamento de negócios, passando de uma postura de "aperto de cintos" para uma de "provar o mel e deitar-se sobre espinhos". Este é um modo mais "tenso" e arriscado. No entanto, a empresa não luta em vão, mas sim com persistência, persistência e método.

Segundo o Sr. Lam, este é o momento para que indivíduos e empresas que atuam no mercado imobiliário se "capacitem", para descobrir se realmente amam o trabalho e se escolheram a profissão certa. Este também é o momento de "filtrar" aqueles que não são apaixonados pelo que fazem. No entanto, aqueles que amam o trabalho e se esforçam receberão boas oportunidades.

O Sr. Lam acredita que este também é um bom momento para os agentes imobiliários analisarem as dificuldades enfrentadas pelos clientes, acompanhá-los e construir confiança com eles. Quando o mercado está aquecido, os clientes não ignorarão aqueles que são dedicados e entusiasmados.

“ No passado, quando eu era vendedor, havia clientes que eu acompanhava por 5 anos antes de eles comprarem meus produtos. Eu sempre lhes dava conselhos ou apoio quando precisavam. Talvez o cliente não comprasse imediatamente, mas em algum momento, ele sentia que o produto era adequado para ele, adequado à sua capacidade de pagamento, e então ele comprava” , confidenciou o Sr. Lam.

Segundo a Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh, para se tornar um corretor de imóveis de sucesso, o conhecimento do corretor deve ser realmente sólido. Além de compreender a legislação imobiliária, o corretor deve ter conhecimento de economia, política, sociedade e boa comunicação, além de entender a psicologia do cliente...

Os corretores precisam acompanhar a tendência de conversar com os clientes quando estes desejam discutir um assunto de interesse geral. Sem conhecimento e compreensão suficientes, é muito difícil se manter na profissão, principalmente no período atual. Um bom corretor é alguém com conhecimento profundo e não apenas um "corretor", como muitas vezes é chamado.

Antigamente, os corretores conseguiam clientes sem sair do escritório, mas agora não conseguem encontrá-los em lugar nenhum. Isso fez com que alguns corretores perdessem a confiança em si mesmos e na profissão. O mais importante para que um corretor permaneça na profissão atualmente é acreditar em si mesmo.

" Acredito que o mercado tem altos e baixos como uma onda senoidal. Nossos ancestrais costumavam dizer que 'depois do pior vem o melhor'. Este é o momento para cada empresa e cada indivíduo reavaliar seus pontos fortes e fracos e complementar com o conhecimento e as habilidades necessárias ", compartilhou a Sra. Thanh.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, afirmou que, atualmente, ainda há muito dinheiro disponível para investidores e que os preços dos imóveis no Vietnã são mais baixos do que em Hong Kong, Singapura ou no Oriente Médio. No entanto, os investidores ainda se mostram cautelosos devido aos problemas atuais. O governo e as agências competentes também propuseram soluções para lidar com os entraves. Contudo, as soluções políticas ainda não tiveram grande impacto no mercado.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que, desde meados de 2022, o mercado imobiliário tem apresentado sinais de uma “zona de tempestade” e de uma iminente crise. Por isso, a VARS fez recomendações enfáticas para a alteração da legislação.

“ Fizemos recomendações e participamos na proposição de alterações à Lei de Terras, à Lei de Negócios Imobiliários, à Lei da Habitação, à Lei de Investimentos, etc. Compilámos e resumimos os problemas e sobreposições nos regulamentos, a partir dos quais propusemos soluções”, disse o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, a VARS também analisou com urgência as dificuldades de cada projeto para resolver as pendências. A Associação também propôs ao Governo soluções para remover os obstáculos enfrentados pelas empresas.

Essas propostas foram ouvidas pelo Governo, que liberou um pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND. Trata-se de um importante pacote de crédito para apoiar investidores e compradores de habitação social que necessitam urgentemente de capital.

Segundo o Sr. Dinh, desde o início de 2023 até agora, o Banco Central ajustou as taxas de juros 5 vezes e, após cada ajuste, o Banco Central precisa monitorar as oscilações para fazer os ajustes necessários. No entanto, o Sr. Dinh afirmou que a taxa de juros atual para captação de recursos é alta, chegando a 8% ao ano. Enquanto isso, o setor imobiliário obtém um lucro de apenas 8 a 10%.

“ Ninguém é tolo o suficiente para investir dinheiro em imóveis durante este período difícil. Acredito que a taxa de juros precisa estar abaixo de 5% para que haja esperança de que os investidores retornem ao mercado imobiliário”, compartilhou o Sr. Dinh.

Segundo o presidente da VARS, recentemente, essa unidade também fez diversas recomendações sobre questões jurídicas relacionadas a imóveis de resorts, visto que os investidores aplicam capital sem o reconhecimento da propriedade. Os investidores não conseguem comprovar que são donos dos imóveis do resort, o que os impede de negociá-los, comprar e vender, gerando uma perda de confiança nesse segmento.

Recentemente, o Governo emitiu o Decreto nº 10 sobre o reconhecimento dos direitos de propriedade de apartamentos de hotel, apartamentos em resorts (condotel), officetels, vilas em resorts... que atendam às condições prescritas por lei. Esta é uma mudança muito positiva e adequada às necessidades das pessoas e das empresas.

Nos últimos meses, o mercado imobiliário tem apresentado sinais positivos, com os grandes players do setor retomando seus projetos.

A Novaland retomou os projetos Novaworld Phan Thiet (província de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (província de Ba Ria Vung Tau) e The Grand Manhattan (Cidade de Ho Chi Minh). A Hung Thinh Corporation também retomou o projeto Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) com o loteamento Marina District.

O Grupo Phat Dat também continua a implementar projetos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) e projeto 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Representantes das empresas acima mencionadas afirmaram que, recentemente, investidores e clientes têm demonstrado maior interesse nos projetos do que no início do ano. A transferência de imóveis também está mais ativa do que antes.

Um representante da Hung Thinh Corporation informou que esta unidade começou a retomar as atividades "lentamente". No último mês, a Hung Thinh também "entregou" cerca de algumas dezenas de apartamentos para clientes. Embora esse número ainda seja muito "modesto" em comparação com a escala da corporação, a esperança começa a surgir.

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, o índice de interesse imobiliário em todo o país aumentou ligeiramente em 1% no segundo trimestre de 2023. Na cidade de Ho Chi Minh, a demanda por transações se recuperou gradualmente no segmento de apartamentos e casas à venda.

“ O número de buscas por apartamentos nos distritos 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh e no distrito 9 (cidade de Thu Duc) aumentou entre 5% e 9%. A demanda por apartamentos para alugar na cidade de Ho Chi Minh também aumentou entre 8% e 17%, e o número de interessados ​​e buscas por terrenos aumentou entre 6% e 7% em comparação com o final de 2022”, disse o Sr. Quoc Anh.

Segundo o Sr. Quoc Anh, os sinais estáveis ​​da macroeconomia estão ajudando o mercado imobiliário a se recuperar gradualmente. Atualmente, a inflação está sob controle, e as taxas de juros e de câmbio também estão se estabilizando gradualmente.

O desafio continua sendo enorme.

Segundo pesquisa da DKRA, em maio de 2023, a oferta de apartamentos, casas geminadas e vilas na cidade de Ho Chi Minh diminuiu 92% em comparação com abril, com liquidez atingindo apenas cerca de 5%. Isso demonstra que o mercado está entrando em um período extremamente desafiador.

De modo geral, no segundo trimestre de 2023, o mercado imobiliário residencial na cidade de Ho Chi Minh e arredores ainda apresentou mudanças relativamente positivas tanto na oferta quanto na demanda. A demanda global do mercado aumentou ligeiramente em comparação com os primeiros três meses do ano, mas ainda está baixa em relação ao mesmo período de 2022. Prevê-se que, no terceiro trimestre de 2023, o mercado apresente sinais de melhora, mas é difícil que ocorra uma mudança repentina no curto prazo.

Fonte: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html