O mercado imobiliário resiste à tempestade.

"Em mais de 20 anos no ramo imobiliário, nunca vi um período tão difícil quanto este", exclamou um empresário ao repórter. Essa declaração reflete, em parte, as dificuldades enfrentadas por empresas e indivíduos que atuam no setor imobiliário. Mesmo assim, eles se mantêm resilientes, encontrando maneiras de superar esses tempos sombrios.

A Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), afirmou que a empresa é atualmente uma das maiores corretoras de imóveis, detendo aproximadamente 33% do mercado. No entanto, o grande porte da Dat Xanh não significa que ela não enfrente dificuldades. A empresa está apenas um pouco menos sobrecarregada do que outras graças ao capital acumulado ao longo de 20 anos de atuação no mercado.

Segundo a Sra. Thanh, o período recente foi uma "grande enchente" para os corretores de imóveis, e ninguém realmente "sobreviveu com sucesso" a essa época. Claro que, mesmo na adversidade, há oportunidades, e as empresas implementaram diversas soluções para atravessar o "inverno".

“ Nosso sistema se estende de Norte a Sul. Antes da crise de crédito, nossa empresa tinha cerca de 70 subsidiárias. Quando o mercado se tornou difícil, reestruturamos todo o nosso sistema de forma regular e contínua, desde o nível do grupo até as empresas membros, para garantir que retirássemos apenas as ‘células’ mais saudáveis ​​para superar o período difícil”, disse a Sra. Thanh.

Essa empresa aproveitou sua experiência durante o período de confinamento da COVID-19 para desenvolver cenários de emergência. Quando o crédito se tornou mais restrito no mercado, a empresa implementou imediatamente uma série de cenários em um nível superior aos utilizados durante a pandemia.

A empresa ajustou e restringiu seus setores de negócios, escala, áreas geográficas de atuação e linhas de produtos, ao mesmo tempo em que reduziu e otimizou departamentos ineficientes. Mesmo os departamentos que apresentavam bom desempenho, mas não eram essenciais, tiveram que priorizar recursos para necessidades mais urgentes.

Segundo a Sra. Thanh, a empresa tem se concentrado na otimização de seus recursos financeiros e humanos. A empresa implementou uma série de transformações, passando de um modelo fortemente dependente de custos fixos para um focado em custos variáveis.

“ Estamos determinados a nos adaptar rapidamente para sobreviver, porque estamos todos em um barco enfrentando a tempestade. Devemos remover tudo o que torna o barco pesado para mantê-lo o mais leve possível”, compartilhou a Sra. Thanh.

Em termos de pessoal, a empresa otimizou todos os departamentos e unidades. Cada funcionário é responsável por 2 a 3 tarefas, mesmo que sejam completamente diferentes. A empresa também otimizou continuamente sua equipe de corretagem. No seu auge, a Dat Xanh Service pagava salários a mais de 7.000 vendedores, além de mais de 10.000 colaboradores. No entanto, durante a reestruturação, a empresa cortou mais de 60% do seu quadro de funcionários para otimizar o sistema.

“ Não estamos demitindo todos os funcionários; estamos passando de custos fixos para custos variáveis. Estamos pagando salários a 40% da equipe, e os 60% restantes ou deixarão a empresa ou continuarão vendendo seus produtos como freelancers”, compartilhou a Sra. Thanh.

Portanto, as operações da Dat Xanh Service continuam garantidas graças à permanência de sua equipe principal na empresa. A empresa continua pagando salários, mantendo benefícios e recompensando funcionários de destaque. No entanto, se um funcionário não atingir os padrões de desempenho, será desligado da empresa.

O CEO da Dat Xanh Service afirmou que a empresa também está otimizando sua gestão de fluxo de caixa. Para uma corretora, a principal fonte de receita são as taxas de corretagem. No entanto, recentemente, as corretoras têm enfrentado dificuldades devido ao atraso no pagamento dessas taxas por parte das construtoras.

“ Nosso sistema trabalha com mais de 200 investidores, e é por isso que temos muitas taxas pendentes. Atualmente, estamos concentrando todos os nossos esforços na recuperação dessas dívidas para reaver o dinheiro; o valor que precisamos arrecadar é de aproximadamente 1 trilhão de VND ”, disse a Sra. Thanh.

Além disso, as empresas também estão se concentrando em soluções para gerar novas fontes de receita, diversificar produtos e serviços, expandir mercados e ampliar sua base de clientes.

A Sra. Dang Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, compartilhou que, durante os 30 anos de presença da empresa no mercado vietnamita, testemunhou muitas mudanças e flutuações. Um exemplo primordial foi a crise de 1997-1998, uma grande crise financeira na Ásia que impactou severamente o mercado imobiliário. Da mesma forma, o período de 2008-2009 presenciou um prolongado congelamento do mercado imobiliário.

" A Tailândia enfrenta mais desafios do que o Vietnã em termos de base de clientes, mas não se depara com as mesmas dificuldades legais, de acesso a capital ou de recursos financeiros que o Vietnã ", disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, as empresas imobiliárias na Tailândia estão constantemente vendendo imóveis no exterior para encontrar clientes. Inicialmente, os resultados têm sido relativamente positivos.

Turistas da Rússia e da China voltaram à Tailândia para comprar imóveis, sendo Phuket um destino particularmente popular.

No Vietnã, a equipe de vendas imobiliárias da CBRE também enfrentou muitas dificuldades recentemente. A empresa teve que revisar todas as questões internas da organização.

Em primeiro lugar, há a gestão de custos; a empresa realiza reuniões quase todas as semanas para analisar sua gestão de custos. Em segundo lugar, há a análise de produtos. Se um produto vende bem, mas tem um status legal incerto ou investidores problemáticos, a cobrança dos pagamentos torna-se muito demorada. Portanto, a seleção dos produtos a serem vendidos também é feita com muita cautela.

Além disso, a CBRE também expandiu sua atuação para o mercado secundário devido à grande base de clientes com reais necessidades de moradia. As transações nesse mercado são relativamente estáveis. Os principais clientes da CBRE são estrangeiros, provenientes da Ásia, Europa, Estados Unidos e Oriente Médio.

" Os investidores estrangeiros normalmente não enfrentam as mesmas dificuldades legais ou financeiras que no Vietnã. Eles se preocupam apenas se o investimento é seguro e se renderá bons retornos", disse a Sra. Hang.

Segundo a Sra. Hang, nos últimos tempos, os compradores estrangeiros têm demonstrado menos interesse em imóveis na cidade de Ho Chi Minh devido ao aumento dos preços. No entanto, têm demonstrado maior interesse em propriedades no norte do país devido aos preços mais atrativos.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), além das soluções que as empresas estão aplicando, como reestruturação, redução de pessoal e otimização de custos, a expansão para novos mercados é uma tarefa muito importante atualmente.

Alguns projetos estão paralisados, permanecendo inativos, portanto, os corretores não precisam mais investi-los; em vez disso, devem se concentrar no desenvolvimento de novos mercados. O Sr. Dinh acredita que a demanda por investimentos no Vietnã ainda é muito alta. No entanto, essa demanda está atualmente latente, aguardando a oportunidade certa para crescer fortemente. Uma vez liberada, essa demanda aumentará drasticamente.

“ Tenho visto algumas empresas imobiliárias vietnamitas se aventurando no mercado internacional. Elas estão se conectando com corretores locais para trazer investidores para mercados no exterior. Recentemente, durante uma apresentação sobre planos de negócios para mercados no exterior em Quang Ninh , uma empresa imediatamente garantiu 100 colaboradores para implementar esse plano ”, compartilhou o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, milhões de pessoas em todo o mundo estão trabalhando remotamente. Essas pessoas frequentemente buscam destinos de viagem acessíveis onde possam relaxar e trabalhar. Com as tarifas de hospedagem baixas no Vietnã, turistas dos EUA, Europa, Coreia do Sul, Japão e outros países estão dispostos a vir conhecer o nosso país. A chave é que as agências de viagens se conectem com esses clientes.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, comentou que este é o momento em que os corretores de imóveis precisam aprimorar a qualidade, padronizar as habilidades, aumentar a confiança do cliente e elevar o status da profissão de corretagem.

“ Os corretores são as primeiras pessoas com quem os clientes interagem em uma transação. Se os corretores se comportarem de maneira pouco profissional e não conseguirem construir confiança com os clientes, a transação fracassará, mesmo que o produto seja bom e a construtora seja conceituada. São os corretores que restauram a confiança dos clientes e do mercado”, disse a Sra. Hang .

Compartilhando da opinião da Sra. Hang, o Sr. Pham Lam, Presidente e CEO da DKRA Vietnam, afirmou que aprimorar a qualidade das corretoras é extremamente importante hoje em dia. Ele trabalhou como corretor por quase 20 anos na cidade de Ho Chi Minh e testemunhou muitos altos e baixos do mercado.

O Sr. Lam observou que o mercado imobiliário enfrenta desafios únicos em cada etapa. Mesmo durante períodos de "prosperidade" do mercado, problemas e consequências frequentemente surgem.

Segundo o Sr. Lam, apesar das dificuldades do mercado, ele permanece confiante e otimista. Sua empresa mudou sua estratégia de negócios, passando de uma abordagem de "aperto de cintos" para uma de "dificuldades e perseverança". Esta é uma abordagem mais desafiadora e arriscada. No entanto, a empresa não está fazendo um esforço inútil, mas sim se empenhando com persistência, paciência e método.

Segundo o Sr. Lam, este também é o momento para que indivíduos e empresas que ingressam no mercado imobiliário se "endureçam", para ver se realmente amam a profissão e se escolheram a carreira certa. Este também é o momento de "filtrar" aqueles que não são apaixonados pela profissão. No entanto, aqueles que amam a profissão e se esforçam receberão boas oportunidades.

O Sr. Lam acredita que este também é um bom momento para as empresas imobiliárias analisarem as dificuldades enfrentadas pelos clientes, apoiá-los e construir confiança. Quando o mercado melhorar, os clientes não abandonarão aqueles que forem dedicados e entusiasmados.

“ Quando eu era vendedor, havia clientes que eu cultivava por cinco anos antes que finalmente comprassem de mim. Eu sempre lhes dava conselhos ou apoio quando precisavam. Eles podiam não comprar imediatamente, mas em algum momento, se sentissem que o produto era adequado para eles e para o seu orçamento, faziam a compra”, confidenciou o Sr. Lam.

Segundo a Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Diretora Geral da Dat Xanh, para se tornar um corretor de imóveis de sucesso, é preciso ter um conhecimento verdadeiramente excelente. Além de compreender a legislação imobiliária, os corretores devem ter conhecimento de economia, política, sociedade e possuir boas habilidades de comunicação, bem como uma compreensão da psicologia do consumidor.

Os corretores precisam acompanhar as tendências para atrair clientes quando estes desejam discutir um tema de interesse geral. Sem conhecimento e experiência suficientes, é muito difícil permanecer na profissão, especialmente no cenário atual. Um bom corretor é alguém com conhecimento profundo e não apenas um "intermediário", como muitas vezes são chamados.

Antigamente, os corretores conseguiam clientes simplesmente ficando em um só lugar; agora, não conseguem encontrar clientes mesmo procurando em todos os lugares. Isso fez com que alguns corretores perdessem a confiança em si mesmos e na profissão. O mais importante para os corretores permanecerem na profissão atualmente é acreditar em si mesmos.

" Acredito que o mercado oscila como uma onda senoidal. Como diz o ditado, 'depois da tempestade vem a calmaria'. Este é o momento para cada empresa e indivíduo reavaliar seus pontos fortes e fracos e adquirir o conhecimento e as habilidades necessárias", compartilhou a Sra. Thanh.

A Sra. Pham Phuong Hang, Diretora Geral da CBRE Vietnam, afirmou que os investidores atualmente dispõem de amplos recursos e que os preços dos imóveis no Vietnã são mais baixos em comparação com Hong Kong, Singapura ou o Oriente Médio. No entanto, os investidores ainda demonstram certa hesitação devido aos obstáculos existentes. O governo e as agências competentes propuseram soluções para esses entraves, mas essas medidas políticas ainda não tiveram um impacto significativo no mercado.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que já em meados de 2022 o mercado imobiliário apresentava sinais de uma iminente "tempestade" ou crise. Por isso, a VARS fez fortes recomendações para alterações na legislação.

“ Propusemos e participamos na sugestão de alterações à Lei de Terras, à Lei de Negócios Imobiliários, à Lei da Habitação, à Lei de Investimentos… Compilámos e resumimos os obstáculos e sobreposições nestas normas e, a partir daí, apresentámos soluções para os resolver”, afirmou o Sr. Dinh.

Segundo o Sr. Dinh, a VARS também está analisando com urgência as dificuldades de cada projeto para resolver as pendências. A associação também propôs soluções ao Governo para remover os obstáculos enfrentados pelas empresas.

Essas propostas foram acatadas pelo Governo, que liberou um pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND. Trata-se de um importante pacote de crédito para apoiar investidores e compradores de habitação social que necessitam urgentemente de capital.

Segundo o Sr. Dinh, desde o início de 2023, o Banco Central do Vietnã ajustou as taxas de juros cinco vezes e, após cada ajuste, o Banco Central precisa monitorar a evolução do mercado para fazer os ajustes necessários. No entanto, o Sr. Dinh acredita que as taxas de juros atuais para depósitos a prazo estão altas, chegando a 8% ao ano. Enquanto isso, o setor imobiliário apresenta uma margem de lucro de apenas 8 a 10%.

" Ninguém seria tolo o suficiente para investir em imóveis nestes tempos difíceis. Acho que as taxas de juros dos depósitos precisam cair abaixo de 5% para que haja alguma esperança de os investidores retornarem ao mercado imobiliário", compartilhou o Sr. Dinh.

Segundo o presidente da VARS, no passado, a organização também fez diversas recomendações sobre questões legais relacionadas ao setor imobiliário turístico e de resorts, visto que os investidores aplicam capital no projeto, mas não são reconhecidos como proprietários. Os investidores não conseguem comprovar a propriedade dos imóveis do resort, o que os impede de realizar transações ou vendas, levando à perda de confiança nesse segmento.

Recentemente, o Governo emitiu o Decreto nº 10, que reconhece os direitos de propriedade de apartamentos de hotel, apartamentos em resorts (condotéis), residências vinculadas a escritórios (officetéis), vilas em resorts, etc., que atendam aos requisitos legais. Essa é uma mudança muito positiva e está alinhada às necessidades da população e das empresas.

Nos últimos meses, o mercado imobiliário tem apresentado sinais positivos, com as principais empresas do setor retomando seus projetos.

A Novaland retomou os projetos Novaworld Phan Thiet (província de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (província de Ba Ria Vung Tau) e The Grand Manhattan (Cidade de Ho Chi Minh). O Grupo Hung Thinh também retomou o projeto Merry Land Quy Nhon (província de Binh Dinh) com o loteamento Marina District.

O Grupo Phat Dat também continua a implementar projetos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) e o projeto 39 Pham Ngoc Thach (cidade de Ho Chi Minh).

Representantes das empresas mencionadas afirmaram que, recentemente, investidores e clientes têm demonstrado maior interesse nos projetos em comparação com o início do ano. As transações imobiliárias também se tornaram mais ativas do que antes.

Um representante do Grupo Hung Thinh informou que a empresa retomou gradualmente suas atividades. No último mês, a Hung Thinh garantiu algumas dezenas de unidades para clientes. Embora esse número ainda seja bastante modesto em comparação com a escala do grupo, a esperança está sendo renovada aos poucos.

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, o índice de interesse imobiliário em todo o país aumentou ligeiramente em 1% no segundo trimestre de 2023. Na cidade de Ho Chi Minh, a demanda por transações está se recuperando gradualmente nos segmentos de apartamentos e casas particulares.

“ As buscas por apartamentos nos distritos 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh e no distrito 9 (cidade de Thu Duc) aumentaram entre 5% e 9%. A demanda por aluguel de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh também aumentou entre 8% e 17%, e o interesse e as buscas por terrenos aumentaram entre 6% e 7% em comparação com o final de 2022”, disse o Sr. Quoc Anh.

Segundo o Sr. Quoc Anh, os sinais estáveis ​​do ambiente macroeconômico estão contribuindo para a recuperação gradual do mercado imobiliário. Atualmente, a inflação está sob controle, e as taxas de juros e de câmbio também estão se estabilizando gradualmente.

Os desafios continuam imensos.

Segundo pesquisa da DKRA, em maio de 2023, a oferta de apartamentos, casas geminadas e vilas na cidade de Ho Chi Minh diminuiu 92% em comparação com abril, com liquidez atingindo apenas cerca de 5%. Isso indica que o mercado está entrando em uma fase extremamente desafiadora.

De modo geral, no segundo trimestre de 2023, o mercado imobiliário residencial na cidade de Ho Chi Minh e arredores continuou a apresentar desenvolvimentos relativamente positivos, tanto em termos de oferta quanto de consumo. A demanda do mercado aumentou ligeiramente em comparação com os três primeiros meses do ano, mas permaneceu baixa em relação ao mesmo período de 2022. As previsões indicam que o mercado apresentará sinais de melhora no terceiro trimestre de 2023, mas uma alta expressiva no curto prazo é improvável.

Fonte: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html