Transformando imóveis de primeira linha em números de crescimento.

Para alcançar um crescimento de dois dígitos, é claro que é necessário capital, os projetos precisam ser implementados, os canteiros de obras precisam estar movimentados e os resultados precisam servir à vida das pessoas.

Terrenos em Thu Thiem foram incluídos pela cidade de Ho Chi Minh na lista de fundos imobiliários destinados ao pagamento de investidores que implementam projetos de construção e transferência (BT) - Foto: QUANG DINH

Cada localidade e ministério busca maneiras de atingir metas de crescimento de dois dígitos, e a história da cidade de Ho Chi Minh é um excelente exemplo disso.

Com base em uma proposta do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de aprovar uma lista de 33 terrenos (Fase 1) que deverão ser utilizados para remunerar investidores que implementam projetos de BT (construção-transferência), visando transformar recursos fundiários em projetos de infraestrutura estratégica e projetos-chave necessários para o novo desenvolvimento da cidade.

Vale destacar que a lista de 33 terrenos aprovados pelo Conselho Popular da Cidade nesta rodada consiste, em sua maioria, em terrenos já conhecidos por suas localizações privilegiadas, mas que não conseguiram atingir seu potencial máximo devido a diversos obstáculos.

A expectativa é que "terrenos de primeira qualidade" se transformem em "ouro".

A lista de 33 terrenos incluídos no programa de pagamento BT abrange muitos terrenos no centro da cidade e na nova área urbana de Thu Thiem.

Entre elas, algumas áreas consideradas "privilegiadas" já são bem conhecidas pelos habitantes da Cidade de Ho Chi Minh, como os terrenos nos endereços 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (Distrito de Saigon) e 152 Tran Phu (Distrito de Cho Quan)...

Esses terrenos, envolvidos em investigações e processos judiciais em andamento, permaneceram abandonados por décadas no coração da cidade, cercados por grades de metal ondulado. No entanto, durante o recente Ano Novo Lunar (Ano do Cavalo), sob a direção do Secretário do Partido da Cidade, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh transformou a área, convertendo partes desses terrenos em parques e jardins temporários para servir aos moradores da cidade durante o festival da primavera e as comemorações do Ano Novo.

A Nova Área Urbana de Thu Thiem também contribui para a lista de 15 terrenos nos loteamentos 2, 3 e 4 destinados ao pagamento de investidores para a implementação de projetos de infraestrutura na cidade. Entre eles está o terreno 2C (com mais de 24 hectares), que possui localização privilegiada próximo à área urbana de Sala e é delimitado pelas avenidas Nguyen Thien Thanh e Tran Bach Dang. Este terreno foi aprovado para desenvolvimento de uso misto, incluindo serviços, áreas verdes e instalações esportivas .

Além disso, a lista também inclui vários terrenos grandes e valiosos. Um exemplo típico é o terreno de número 420, Trang Long (14,8 hectares, bairro de Binh Loi Trung). Este terreno era utilizado pela empresa Vissan para um matadouro de gado, mas a área circundante é uma zona urbana moderna e desenvolvida, pelo que necessita de ser requalificada para se adequar ao contexto. O Comité Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu recuperar o terreno em 2019 e atribuiu-o ao Centro de Desenvolvimento do Fundo Imobiliário da Cidade, que o gere até hoje.

Este terreno de quase 5 hectares possui uma localização privilegiada, de frente para a Rua Pham Van Dong, ao lado do Canal Go Dua e do Rio Saigon, no bairro de Thu Duc. Anteriormente, ali se encontrava um projeto de um grande e moderno parque aquático (Saigon Water Park).

No entanto, o projeto está paralisado há muitos anos e foi abandonado. Em 2014, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh rescindiu o contrato de arrendamento do terreno e designou o Centro de Desenvolvimento de Fundos da Cidade para assumir a sua gestão. Enquanto isso, a área da plantação de coqueiros (134 hectares, localizada no bairro de Long Truong) foi destinada, há muitos anos, a um projeto de desenvolvimento urbano/campo de golfe.

No entanto, devido ao uso e investimento ineficientes, o Comitê Popular da cidade recuperou o terreno, e o distrito de Long Truong está atualmente administrando a área.

Em geral, a maioria dos terrenos recentemente aprovados para pagamentos BT (Build-Transfer) são terrenos públicos, localizados em áreas privilegiadas e que já possuem planejamento em escala 1/2000, mas, devido a diversos obstáculos legais, foram utilizados de forma ineficiente no passado.

Atualmente, ao incluir esses terrenos na lista de pagamentos planejados para contratos de BT, eles deixarão de ser apenas "terrenos privilegiados" e passarão a ter seu valor realizado, sendo convertidos em uma série de projetos de infraestrutura estratégicos e essenciais para a cidade, que estão sendo e serão implementados em um futuro próximo.

Em entrevista ao jornal Tuoi Tre , o Sr. Le Ngoc Dung, presidente do Comitê Popular do bairro de Long Truong, afirmou que as autoridades locais estão administrando o terreno rigorosamente para garantir seu uso eficiente, de acordo com as necessidades da cidade. Atualmente, esse terreno possui uma via de acesso à ponte Nhon Trach, que liga a província de Dong Nai ao trecho elevado do Anel Viário 3 da cidade de Ho Chi Minh.

As autoridades do distrito de Thu Duc também declararam que ainda estão coordenando a gestão da área do Parque Aquático de Saigon dentro de sua jurisdição e aguardam uma oportunidade para que ocorram mudanças em relação a esse terreno.

O terreno baldio à esquerda (bairro de Thu Duc) já foi o local do Parque Aquático de Saigon, mas está abandonado há muitos anos - Foto: TR.DUC

Avaliação dos recursos fundiários

A resolução do Congresso do Partido Comunista Chinês da Cidade de Ho Chi Minh (final de outubro de 2025) estabeleceu programas-chave inovadores para o período de 2025-2030, com foco no desenvolvimento de infraestrutura e identificando uma das tarefas do Comitê do Partido da Cidade e do sistema político como sendo o uso eficiente dos recursos da cidade.

Após a resolução do Congresso do Partido na cidade e a remoção de muitos entraves legais relacionados à terra, observa-se um clima dinâmico e de urgência em Ho Chi Minh, com inúmeros projetos de investimento. Em particular, projetos de infraestrutura estratégicos e essenciais (como ferrovias urbanas e pontes) estão sendo propostos por investidores.

Dado o contexto urbano atual, a demanda por capital de investimento para projetos é enorme e concentrada no mesmo período, com prazos cada vez mais urgentes. Isso exige que muitos projetos sejam implementados antecipadamente para aliviar a sobrecarga da infraestrutura, evitar atrasos e prevenir a desaceleração do desenvolvimento.

Simultaneamente, existe uma pressão para desenvolver as áreas urbanas de forma sincronizada e moderna, especialmente em áreas-chave. Entretanto, a capacidade orçamentária limitada exige um mecanismo para mobilizar e utilizar recursos de forma mais flexível e eficaz.

• Mais terrenos privilegiados na cidade de Ho Chi Minh estão sendo revitalizados, transformando-se gradualmente em parques e jardins floridos para celebrar o Tet (Ano Novo Lunar).

• Uma visão geral de 9 áreas imobiliárias privilegiadas no coração da cidade de Ho Chi Minh, que aguardam transformação em parques e jardins floridos para o Tet (Ano Novo Lunar).

• O terreno privilegiado onde se localiza a sede da polícia de Hue foi leiloado por 538 bilhões de VND.

A Resolução 254 da Assembleia Nacional sobre a remoção de dificuldades e obstáculos relacionados com a terra (com vigência a partir de 1 de janeiro de 2026) permite o pagamento de contratos de BT utilizando fundos imobiliários sem leilão ou licitação. Esta resolução constitui uma base importante para a cidade rever os fundos imobiliários a incluir na lista de terrenos a serem utilizados como contrapartida para pagamentos a investidores.

A preparação do fundo de terrenos para pagamento pela cidade incluiu recentemente áreas com alto valor comercial e potencial de desenvolvimento, visando atrair investidores qualificados, garantindo ao mesmo tempo fundos suficientes para o pagamento e minimizando obrigações orçamentárias adicionais.

Por exemplo, o Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou recentemente as políticas de investimento para três projetos: a construção da Ponte Can Gio, da Ponte Phu My 2 e do Complexo Desportivo Nacional Rach Chiec, sob um contrato BT (Construir-Transferir), com um investimento total de aproximadamente 182.016 bilhões de VND e que exige a alocação recíproca de terrenos. Esses projetos estão atualmente em fase de trâmites para o início das obras em breve.

O terreno localizado no número 420 da Rua No Trang Long, bairro de Binh Loi Trung, possui uma localização privilegiada e é utilizado pela empresa Vissan como um abatedouro de gado - Foto: TRI DUC

Os preços dos terrenos precisam ser determinados com precisão.

A aprovação, pelo Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh, da lista de 33 terrenos destinados ao pagamento no âmbito dos contratos de infraestrutura BT é essencial para canalizar os recursos fundiários para a economia, alinhando-se às condições práticas da Cidade de Ho Chi Minh e atendendo às suas novas necessidades de desenvolvimento.

A respeito dessa medida, em entrevista ao jornal Tuoi Tre , o Dr. Pham Viet Thuan, diretor do Instituto de Economia de Recursos e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou concordar plenamente, pois os recursos fundiários serão utilizados de forma eficiente, em vez de serem desperdiçados como no passado.

Segundo o Sr. Thuan, a maioria dos terrenos listados está localizada em áreas privilegiadas, possui grandes áreas e está totalmente planejada, o que os torna muito adequados para investir em valiosos projetos comerciais e de serviços que contribuem para o desenvolvimento socioeconômico da cidade.

"No entanto, é lamentável que, durante muitos anos, esses terrenos não tenham sido utilizados de forma eficaz e tenham sido desperdiçados devido a vários obstáculos. Agora que foram incluídos no fundo imobiliário para pagamento planejado, seu valor específico será calculado. Quando esses terrenos forem pagos aos investidores, a cidade ganhará infraestrutura, por um lado, e, por outro, também se beneficiará com o desenvolvimento de instalações comerciais e de serviços, além de áreas urbanas. A questão importante é que a cidade precisa calcular e determinar o valor desses terrenos com precisão e eficácia...", disse o Sr. Thuan.

Segundo o Sr. Thuan, em comparação com o passado, quando a terra era um bem público e era leiloada ou licitada, as regulamentações atuais garantem transparência e maximizam os benefícios na valoração da terra. No entanto, essas regulamentações também apresentavam certos obstáculos ao modelo de parceria público-privada (PPP). As regulamentações atuais removeram esses obstáculos, permitindo o uso de terras públicas para financiar projetos de construção e transferência (BT).

Isso exige que a cidade determine meticulosamente os valores dos terrenos para garantir que os recursos fundiários sejam utilizados de forma eficiente.

Concordando, o advogado Bui Quoc Tuan (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) também afirmou que os terrenos em localizações privilegiadas utilizados para pagamentos BT (Construir-Transferir) por meio de alocação designada devem garantir valor de mercado vinculado à localização vantajosa que gera valor, porque "a cidade não terá muitos mais terrenos em localizações privilegiadas para pagar aos investidores, portanto, cálculos cuidadosos são necessários...", disse Tuan.

Divulgue prontamente o coeficiente K para determinar os preços efetivos da terra.

O valor dos terrenos destinados à compensação é atualmente determinado de acordo com a tabela de preços de terrenos vigente. Segundo essa tabela, os terrenos estão precificados bem abaixo do valor de mercado. Por exemplo, o preço do terreno na Rua Le Duan é inferior a 500 milhões de VND/m², o que é bastante baixo.

Atualmente, a cidade de Ho Chi Minh está desenvolvendo um coeficiente K para determinar os preços dos terrenos de acordo com as normas vigentes. Dada a urgência da implementação de inúmeros projetos de infraestrutura do tipo BT (Construir-Transferir), que utilizam recursos provenientes de terrenos para pagamento, é crucial desenvolver e divulgar prontamente um coeficiente K eficaz. O coeficiente K garantirá que os preços dos terrenos sejam ajustados mais próximos do valor de mercado do que os valores da tabela oficial de preços de terrenos. Isso ajudará a cidade a determinar os preços dos terrenos correspondentes de forma mais precisa e vantajosa.

Espera-se que o terreno seja alocado ao investidor pelo seu valor no momento do pagamento (após a conclusão do projeto de biotecnologia e o desenvolvimento completo da infraestrutura). No entanto, dependendo do contrato assinado com o investidor, o pagamento do terreno será feito de acordo com o andamento do contrato. Portanto, se a cidade não desenvolver em breve um coeficiente K razoável, será difícil calcular o valor do terreno de forma eficaz.

Advogado Nguyen Hai Long (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh)

Muitos projetos estão atualmente em fase de procedimentos.

A área de plantação de coqueiros (bairro de Long Truong) possui um projeto de ponte Nhon Trach que a conecta à Rodovia Circular 3 elevada, atravessando a região - Foto: CHAU TUAN

Além disso, muitos investidores estão atualmente propondo políticas de investimento para projetos sob o método BT (Construir-Transferir), com um investimento total estimado em aproximadamente VND 366,679 bilhões, como a linha de metrô nº 2 (trechos Ben Thanh - Thu Thiem e Thu Thiem - Long Thanh); a estrada e a ponte que ligam Can Gio a Vung Tau; a via expressa Ho Tram - Long Thanh; a Estação de Tratamento de Esgoto de Saigon Oeste; a Estação de Tratamento de Esgoto de Saigon Norte 1; a Estação de Tratamento de Esgoto de Saigon Norte 2; a praça central e o centro administrativo da cidade; o projeto do Parque Cultural Ben Nha Rong Khanh Hoi; e os espaços verdes públicos ao longo do Rio Saigon...

Assim, considerando apenas os 13 projetos de infraestrutura no âmbito do modelo BT (Construir-Transferir) que receberam aprovação de investimento e aqueles atualmente em fase de proposta, a cidade precisará de terrenos valiosos para efetuar pagamentos de contrapartida totalizando mais de 548 trilhões de VND nos próximos anos.

Atrair investimentos, desbloquear recursos.

Muitas áreas imobiliárias de primeira linha são agora valorizadas não apenas pelo valor dos imóveis, mas também pelo desenvolvimento da infraestrutura, contribuindo significativamente para o desenvolvimento socioeconômico da cidade nesta nova fase.

Com a aprovação (fase 1) de 33 lotes de terreno destinados a pagamentos BT (Construir-Transferir), a cidade canalizou recursos fundiários significativos para atender às suas necessidades de desenvolvimento.

Ao apresentar a lista de terrenos destinados a pagamentos do modelo BT (Construir-Transferir) na reunião do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh, o vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Cong Vinh, afirmou que os fundos imobiliários alocados a investidores sob o modelo BT são aprovados pelo Conselho Popular de forma transparente e aberta. Para projetos que exigem seleção de investidores, os investidores estratégicos também são selecionados publicamente, em conformidade com as normas legais.

A cidade de Ho Chi Minh está determinada a mobilizar recursos sociais e alocar recursos para investimento público... Após o pagamento do terreno no momento da alocação, o investidor investirá nesse mesmo terreno, criando um novo produto, gerando recursos, criando empregos e continuando a gerar valor para a sociedade.

Entretanto, o Vice-Presidente Permanente do Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Van Tho, também afirmou o alto nível de consenso entre os delegados do Conselho Popular da Cidade na aprovação da lista de fundos fundiários destinados ao pagamento de investidores que implementam projetos de biotecnologia. Segundo o Sr. Tho, esta é uma base legal e prática muito importante para que o Conselho Popular da Cidade oriente, administre e implemente as políticas e tarefas atribuídas, contribuindo para a promoção do desenvolvimento socioeconômico e para a melhoria contínua da vida da população.

As resoluções recentemente adotadas são de particular importância para definir o papel especial da Cidade de Ho Chi Minh. Elas promovem a reforma administrativa, fortalecem os laços regionais, facilitam a mobilização e o uso eficiente de recursos e criam mudanças significativas no planejamento e desenvolvimento urbano. Isso impulsionará o crescimento econômico, contribuirá significativamente para alcançar um crescimento de dois dígitos, melhorará o meio ambiente e aprimorará a qualidade dos serviços para cidadãos e empresas, em consonância com as exigências de desenvolvimento da cidade nesta nova fase.

Fonte: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1