A partir de 1º de julho de 2025, o modelo de governo local de dois níveis entrará oficialmente em vigor, tornando o nível comunal o mais próximo e responsivo às necessidades da população, ao mesmo tempo que lhe atribui mais responsabilidades na área de gestão fundiária. Nessa posição, o governo comunal torna-se um "ponto de contato" crucial para medir a eficácia da implementação da Lei de Terras na prática. Desde a emissão de títulos de propriedade e verificação inicial da origem da terra até a regularização fundiária e a resolução de disputas e reclamações, cada etapa reflete claramente a implementação eficaz da política no cotidiano.
A série "Gestão de Terras em Nível Comunal" registra as perspectivas, avaliações e recomendações de funcionários locais responsáveis pela gestão de terras nas comunas e bairros de Hanói – aqueles que implementam a lei diretamente e interagem diariamente com cidadãos e empresas. Isso contribui para o aprimoramento das políticas fundiárias, a remoção de entraves e o aumento da eficácia da gestão de terras nesta nova fase, especialmente considerando a preparação da Lei de Terras para emendas.
Nos últimos anos, juntamente com as melhorias institucionais decorrentes da Lei de Terras de 2024, a gestão e a utilização da terra em nível local têm apresentado muitas mudanças positivas. No entanto, a implementação prática em algumas localidades revela que ainda existem inúmeros obstáculos, especialmente em áreas com fatores históricos complexos ou sobreposição de planos. A comuna de Phu Cat (Hanói) é uma dessas áreas.
Autoridades da comuna de Phu Cat inspecionam e resolvem um caso de despejo e nivelamento de solo em terras agrícolas . Foto: ST.
Problemas antigos decorrentes de terras agrícolas e florestais.
O maior desafio que a comuna de Phu Cat enfrenta atualmente está relacionado às terras provenientes de atividades agrícolas e florestais. Esse tipo de terra foi alocado pelo Estado a diversas unidades para gestão em diferentes períodos, com mecanismos e políticas inconsistentes, o que acarreta consequências de longo prazo.
O Sr. Dam Cong Loi, Secretário da comuna de Phu Cat, afirmou que dentro da comuna existe a Long Phu Tea Company, anteriormente uma fazenda estatal que recebeu terras e um certificado de direito de uso da terra. Durante sua operação, essa empresa cedeu terras aos seus trabalhadores para a construção de casas para o cultivo e cuidado das plantas de chá.
É importante destacar que muitas famílias têm vivido de forma estável nessas áreas de terra por décadas, em alguns casos desde 1962. No entanto, devido à natureza jurídica inicial da terra ser meramente um "empréstimo", essas famílias não são reconhecidas como detentoras de direitos de uso da terra segundo as regulamentações atuais.
Entretanto, ao longo dos anos, as leis fundiárias têm se tornado mais flexíveis, permitindo o reconhecimento dos direitos de uso da terra em casos de uso estável a longo prazo. Contudo, para terras agrícolas e florestais, a aplicação é mais rigorosa, resultando em muitos casos no não cumprimento dos requisitos para a obtenção de um certificado de uso da terra.
Consequentemente, quando o Estado recupera terras para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico , esses agregados familiares não têm seus direitos à indenização, ao apoio e ao reassentamento plenamente garantidos. Essa é a razão para as inúmeras queixas e petições de longa data.
Para resolver essa questão, o Comitê Popular da comuna de Phu Cat apresentou um documento solicitando às autoridades competentes que considerassem e permitissem a aplicação de um mecanismo semelhante ao utilizado para casos que "preenchem os requisitos, mas ainda não receberam o Certificado". No entanto, essa proposta não foi aprovada devido a conflitos com o atual quadro legal.
Conflito entre diferentes tipos de planejamento
Além das questões históricas relacionadas às terras agrícolas e florestais, a gestão territorial em Phu Cat também enfrenta dificuldades devido à falta de uniformidade entre os diferentes tipos de planejamento.
Autoridades da comuna de Phu Cat inspecionam e lidam com construções ilegais em terrenos públicos. Foto: ST.
Recentemente, o Comitê Popular da comuna recebeu muitos pedidos de alteração do uso do solo, de agrícola para residencial. No entanto, o processo de avaliação e resolução encontrou grandes obstáculos devido a discrepâncias entre o plano de uso do solo distrital e o plano de zoneamento urbano.
Especificamente, de acordo com o plano de uso do solo distrital para o período de 2021 a 2030, alguns terrenos são designados como residenciais. Isso fornece uma base para que as pessoas esperem que a finalidade do uso do solo seja alterada, legalizando assim suas necessidades de moradia.
No entanto, de acordo com o Plano de Zoneamento Urbano de Hoa Lac (HL6), em escala de 1/2.000, aprovado em 2024, essas áreas de terra são destinadas a outras funções, como saúde, cultura, espaços verdes, etc., e não para fins residenciais.
Essa discrepância colocou as autoridades locais em uma posição difícil. Com base no plano de uso do solo distrital, a permissão para conversão do uso do solo é possível. No entanto, quando comparada ao plano de zoneamento mais detalhado e obrigatório para gestão da construção, as solicitações não atendem aos requisitos.
A cláusula 5 do artigo 116 da Lei de Terras de 2024 estipula que a base para autorizar a conversão do uso do solo pode ser um dos tipos de planejamento aprovados. No entanto, na prática, é necessário garantir a coerência entre os diferentes tipos de planejamento, evitando conflitos e perturbações na orientação do desenvolvimento espacial urbano.
Segundo o Comitê Popular da comuna de Phu Cat, como o plano de zoneamento urbano de Hoa Lac foi aprovado posteriormente, é mais detalhado e está diretamente ligado à gestão da construção, as autoridades locais determinaram que não havia base legal suficiente para processar pedidos de alteração do uso do solo que não estivessem em conformidade com esse plano. Portanto, muitos pedidos foram rejeitados por não atenderem às condições do plano de zoneamento.
A rejeição dos pedidos causou descontentamento entre muitas famílias. Segundo relatos, muitas haviam apresentado os pedidos na esperança de que estivessem em conformidade com o plano de uso do solo do distrito, mas foram rejeitados por não estarem de acordo com o plano de zoneamento.
Isso levou a inúmeras reclamações e denúncias alegando que a forma como o governo local lida com as solicitações não está de acordo com a lei, afetando os direitos legítimos dos cidadãos.
O Sr. Dam Cong Loi afirmou que, durante a revisão e avaliação dos documentos, o Comitê Popular da comuna baseou-se integralmente nas normas vigentes e as comparou com o plano de zoneamento urbano de Hoa Lac. Com base nisso, a devolução dos documentos foi necessária para garantir a conformidade com a lei e com a direção geral de desenvolvimento. Contudo, em resposta à reação do público, as autoridades da comuna também reconheceram a necessidade de orientações mais específicas por parte das instâncias superiores para assegurar uma compreensão e aplicação unificadas das normas.
Diante das dificuldades mencionadas, o Comitê Popular da comuna de Phu Cat apresentou um documento solicitando ao Comitê Popular da Cidade de Hanói orientações específicas sobre a aplicação de diferentes tipos de planejamento como base para a resolução de pedidos de alteração do uso do solo. Phu Cat solicitou esclarecimentos sobre diversas questões importantes, tais como: em caso de discrepâncias entre o planejamento do uso do solo e o zoneamento, qual tipo de planejamento deve ser priorizado; os critérios para determinar "terreno residencial" em cada tipo de planejamento; e as condições específicas para a autorização de alteração da finalidade do uso do solo.
Fonte: https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html
![[Imagem] Conferência nacional que resume um ano de funcionamento do modelo organizacional geral do sistema político, o modelo de governo de três níveis.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
