Acabem com o sistema de dois preços.

VTC News•29/01/2024

Muitos especialistas afirmam que a publicação de listas anuais de preços de terrenos ajudará a conter a prática de existirem dois níveis de preços diferentes.

Eliminar o problema de terrenos com dois preços diferentes.

De acordo com as disposições da Lei de Terras de 2013, as tabelas de preços de terrenos são estipuladas a cada cinco anos e devem ser ajustadas e complementadas em caso de flutuações nos preços de mercado dos terrenos.

No entanto, a Lei de Terras alterada removeu essa disposição e, em vez disso, o Comitê Popular provincial fará o anúncio anualmente no início do ano.

Concordando com esse novo conteúdo, o Dr. Tran Quang Huy, da Universidade de Direito de Hanói, avaliou que o princípio da valoração de terras deve seguir os princípios de mercado, o que significa que os preços dos terrenos devem ser flexíveis, altamente atualizados, próximos aos preços de mercado e ter impacto apenas por um curto período de tempo.

" Se as tabelas de preços de terrenos forem mantidas por cinco anos, correspondendo ao mandato do Conselho Popular Provincial, como ocorre atualmente, mesmo com ajustes como um aumento ou diminuição de 20%, os preços permanecem muito artificiais, sem orientação de mercado, desatualizados e inflexíveis. Portanto, a disposição no Projeto de Lei sobre Terras (alterado) referente ao estabelecimento anual periódico, anúncio público e aplicação a partir de 1º de janeiro demonstra flexibilidade e atualização de acordo com os mecanismos de mercado", avaliou o Sr. Huy.

A Lei de Terras alterada eliminará a prática de dois preços de terrenos. (Imagem ilustrativa: Cong Hieu).

O Sr. Giang Anh Tuan, Diretor da Tuan Anh Real Estate, declarou: Com os preços dos terrenos ajustados apenas uma vez a cada 5 anos, eles já não são precisos.

" Na realidade, houve áreas onde os preços dos terrenos flutuaram em várias centenas por cento em um único ano, e não apenas em cinco anos. Portanto, a lista de preços de terrenos dos últimos cinco anos está desatualizada e não atende aos requisitos de gestão de terras estaduais ", disse o Sr. Tuan.

Além disso, o Sr. Tuan afirmou que a tabela de preços de terrenos também é atualmente utilizada para calcular o imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra. Recentemente, a regulamentação para a cobrança do imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra passou a ser baseada no preço estipulado no contrato de transferência. Se o preço for superior ao da tabela de preços de terrenos, será utilizado o preço estipulado no contrato; caso contrário, será utilizado o preço da tabela de preços de terrenos.

Isso leva a uma situação em que o preço real de compra é muito alto, mas o preço registrado no contrato é inferior ao da tabela oficial de preços de terrenos, para que os impostos sejam calculados de acordo com essa tabela. Isso resulta em perda de receita para o governo e, mais importante, o Estado fica sem dados precisos sobre os preços dos terrenos para prosseguir com a próxima etapa de determinação dos valores específicos dos terrenos.

Portanto, o objetivo de divulgar esses preços anualmente é garantir que eles reflitam fielmente os preços de mercado e aumentar a conscientização pública sobre a proteção de seus interesses.

" Quando as transações são realizadas, o valor exato da compra e venda será registrado. Além de estabilizar a receita tributária, os direitos dos cidadãos são protegidos por meio da autenticação notarial completa, e o Estado obtém um banco de dados de preços de mercado de terrenos para servir ao propósito de construir um banco de dados de preços de terrenos, estabelecer preços de terrenos e determinar preços específicos de terrenos ", analisou o Sr. Tuan.

Benéfico para o orçamento do estado.

O advogado Tran Duc Phuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, também acredita que a lista anual de preços de terrenos, publicada no início do ano, estará mais próxima dos preços de mercado, pois a lista atual está muito abaixo dos valores praticados no mercado.

Ao rever as normas anuais sobre o preço dos terrenos, o Estado evitará perdas de receitas fiscais. (Imagem ilustrativa)

E quando as tabelas de preços de terrenos forem ajustadas anualmente de acordo com as flutuações do mercado, o advogado Phuong acredita que isso beneficiará o orçamento do Estado. Isso porque as tabelas de preços de terrenos são a base para o cálculo de taxas de uso da terra, imposto de renda, etc.

“ As províncias e cidades devem ajustar e divulgar tabelas de preços de terrenos que reflitam fielmente os preços de mercado como base para o cálculo do imposto de renda sobre a transferência de imóveis. Isso exigirá que os cidadãos declarem o preço real de mercado de suas transações imobiliárias. Isso ajudará o Estado a evitar perdas de receita, ao contrário da situação atual de declarar ‘dois preços’ na compra e venda de terrenos e casas ”, analisou a advogada Phuong.

Compartilhando da mesma opinião, o diretor de uma imobiliária em Hanói também expressou que a atual tabela de preços de terrenos definida pelas autoridades locais, com um período de 5 anos, é muito longa, apresenta uma defasagem temporal significativa e não acompanha de perto a flutuação dos preços do mercado.

Para garantir a transparência no mercado imobiliário, é necessário um departamento específico para o lançamento de preços de terrenos. Além disso, as informações relativas às transações imobiliárias devem ser processadas por meio dos bancos.

" O mais importante é a transparência. Só assim podemos evitar perdas na arrecadação de impostos ", disse ele.

Além disso, a abolição do regime de preços de terrenos é necessária, pois altera fundamentalmente a mentalidade das pessoas, permitindo-lhes ter acesso aos preços reais de mercado. Por outro lado, também reduz uma série de complicações que levam a reclamações e processos judiciais relacionados com terrenos, como acontece atualmente.

De acordo com a Lei de Terras alterada, o Comitê Popular Provincial deverá elaborar e submeter ao Conselho Popular Provincial, para aprovação, a lista inicial de preços de terras, a ser publicada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026. Anualmente, o Comitê Popular Provincial é responsável por submeter ao Conselho Popular Provincial, para decisão, ajustes, alterações e complementos à lista de preços de terras, a ser publicada e aplicada a partir de 1º de janeiro do ano seguinte. Caso a lista de preços de terras necessite de ajustes, alterações ou complementos durante o ano, o Comitê Popular Provincial é responsável por submeter a decisão ao Conselho Popular Provincial.
Segundo Vu Hong Thanh, presidente do Comitê Econômico , a regulamentação das tabelas anuais de preços de terrenos é um assunto que foi minuciosamente pesquisado por órgãos competentes e apresentado à Assembleia Nacional para discussão diversas vezes durante o processo de esclarecimento, recebimento de opiniões e revisão do projeto de lei.

Chau Anh

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