A dor de cabeça de calcular o imposto predial.

Especialistas acreditam que, para garantir justiça e viabilidade prática, ambos os métodos de cálculo de impostos devem ser mantidos em paralelo.

Em um relatório recente à Assembleia Nacional, o Ministério das Finanças propôs um novo regime de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) para transações imobiliárias: um imposto de 20% sobre o lucro (preço de venda menos preço de compra e despesas legítimas), além dos atuais 2% sobre o valor total da transação. O objetivo é aumentar a equidade e a transparência na gestão tributária, ao mesmo tempo que se busca coibir a especulação e a manipulação de preços. No entanto, muitos temem que essa política não seja eficaz no combate aos especuladores, mas que, inadvertidamente, não impulsione os preços dos imóveis, impactando negativamente os compradores legítimos.

Deveriam ser impostos impostos contra a especulação?

Segundo a Dra. Nguyen Phuong Lien, advogada do escritório SENLAW Law Firm, a alíquota de 20% está próxima da prática internacional e reflete com precisão o princípio da tributação da renda real, contribuindo para o aumento da arrecadação orçamentária e para a redução da sonegação fiscal. Contudo, um grande desafio reside na capacidade de implementação, visto que muitas transações imobiliárias carecem de dados completos sobre os preços de compra, especialmente no caso de imóveis comprados e vendidos há muito tempo, imóveis herdados ou doados, ou imóveis adquiridos por meio de contratos informais. Os sistemas de avaliação e gestão da informação ainda não estão sincronizados, o que dificulta a apuração dos lucros e pode facilmente levar a litígios.

As opções para tributar a renda pessoal em transações imobiliárias continuam sendo controversas sob diversas perspectivas.

Além disso, se custos razoáveis, como juros de empréstimos, custos de reforma e inflação, não forem totalmente considerados, os vendedores podem aumentar os preços para compensar os impostos, elevando inadvertidamente os preços dos imóveis.

Muitos especialistas concordam que um imposto baseado no lucro é razoável e justo, refletindo com precisão a natureza da renda em vez da receita. No entanto, a implementação requer diretrizes detalhadas sobre despesas dedutíveis, incluindo juros, honorários advocatícios, reparos e inflação para a propriedade imobiliária de longo prazo. O escritório de advocacia Lawyer Lien enfatizou que o mercado imobiliário está atualmente lento. Se o novo imposto for aplicado sem uma infraestrutura jurídica e de dados sincronizada, a liquidez poderá diminuir e os preços dos imóveis poderão inflacionar, à medida que os vendedores incorporam os custos tributários ao preço de venda. Isso tornaria ainda mais difícil o acesso à moradia para compradores genuínos.

Diversas soluções intermediárias estão sendo propostas, como: aplicar as duas opções de forma flexível, dependendo da capacidade de comprovar o custo original da transação; isentar ou aplicar impostos preferenciais para habitação social e habitação acessível; e fazer a transição gradual de um imposto fixo para um imposto baseado no lucro, de acordo com um roteiro específico. No entanto, o principal desafio é como compelir as pessoas a declararem honestamente suas despesas, evitando declarações fraudulentas para reduzir as obrigações tributárias sem ferramentas de verificação eficazes e um arcabouço legal abrangente.

Considere as duas opções.

A Sra. Ngoc Mai (Distrito de Binh Tan, Cidade de Ho Chi Minh), proprietária de vários imóveis, afirmou que, com finanças estáveis ​​e a necessidade de investimento em aluguel, optou pela alíquota de imposto de 2% por ser rápida e não exigir uma declaração detalhada. Já o Sr. Bui Thanh Long (Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh), investidor imobiliário, escolheu a alíquota de 20% por poder calcular seus lucros e prejuízos reais.

O Sr. Tran Khanh Quang, Diretor da Imobiliária Viet An Hoa, comentou que a atual taxa de imposto de 2% é, de certa forma, "uniforme". Ele argumentou que, embora não haja objeção quando o mercado está em alta e os vendedores obtêm lucros significativos, o imposto de 2% ainda é cobrado quando o mercado está em baixa, o que é muito injusto. Isso é especialmente verdadeiro para imóveis de alto valor, onde as perdas são ainda mais evidentes. Ele deu um exemplo: alguém compra um imóvel no valor de 100 bilhões de VND, mas o vende por apenas 105 bilhões de VND após um ano — o suficiente para quitar dívidas ou recuperar o capital investido — e ainda assim precisa pagar o imposto de 2% (2,1 bilhões de VND), sem mencionar juros, taxas de cartório, comissões de corretagem, etc., resultando em prejuízo. Se um imposto de 20% fosse aplicado aos lucros, nesse caso, o vendedor praticamente não precisaria pagar imposto algum. Segundo o Sr. Quang, permitir que as pessoas escolham entre as duas opções é razoável e flexível, dependendo de cada caso específico.

O Sr. Nguyen Tan Phong, Diretor do Centro de Consultoria Jurídica (Associação Vietnamita de Comércio Eletrônico), concorda com a diretriz de tributação com base no lucro para refletir a renda real. No entanto, por questões de viabilidade e equidade, ambas as opções devem ser mantidas simultaneamente. A opção de 20% deve ser aplicada quando houver documentação completa comprovando as despesas; a opção de 2% deve ser aplicada quando o custo de aquisição não puder ser determinado. Isso ajuda a limitar os riscos em transações envolvendo bens de propriedade a longo prazo, doações, heranças, etc. "A tributação não é apenas uma obrigação, mas também um sinal de justiça. Para que a política seja eficaz, é necessário haver diretrizes específicas e unificadas em todo o país, evitando situações em que cada localidade a aplique de forma diferente, causando dificuldades para as pessoas", enfatizou o Sr. Phong.

A advogada Nguyen Phuong Lien também acredita que a proposta de impor um imposto de 20% é apropriada em princípio. No entanto, é necessária uma análise cuidadosa, dada a falta de sincronização e transparência no sistema de dados referente a preços e custos. O Estado precisa emitir prontamente um marco legal claro e completar o banco de dados para uma implementação eficaz.

Dr. Tran Quang Thang, Diretor do Instituto de Economia e Gestão da Cidade de Ho Chi Minh: Tributação progressiva ou tributação baseada na área.

A aplicação de um segundo imposto sobre imóveis, sob essas duas opções, pode ter diversos impactos no mercado, incluindo: se a alíquota for muito alta, os proprietários de segundos imóveis podem ficar menos motivados a investir, especialmente em imóveis para locação ou investimentos de longo prazo. Os investidores podem migrar para outros ativos, como ouro ou ações, em vez de imóveis. Se o imposto incidir sobre o preço de transferência (2%), isso pode causar um aumento nos preços dos imóveis, já que os vendedores ajustarão seus preços de venda para compensar o imposto. Se o imposto for baseado no lucro (20%), os preços dos imóveis podem não ser afetados diretamente, mas os investidores podem ficar mais cautelosos antes de comprar ou vender. Os proprietários podem manter os imóveis por mais tempo para evitar o imposto, em vez de comprar e vender com frequência. Existe a possibilidade de sonegação fiscal, como transações por meio de empresas intermediárias ou ajuste de lucros para reduzir o valor do imposto a pagar.

Na minha opinião, várias outras opções tributárias poderiam ser consideradas para garantir a equidade e promover o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário, tais como: tributação progressiva com base no número de imóveis possuídos; tributação com base na área ou no valor do imóvel; tributação sobre transações imobiliárias de curto prazo; e tributação com base nos benefícios decorrentes da infraestrutura.

Fonte: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm