Combater a especulação imobiliária.

DNVN - O especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan acredita que a proposta contida no projeto de lei do Imposto de Renda Pessoa Física (alterado), do Ministério das Finanças, visa principalmente coibir a especulação imobiliária. A proposta substitui a regulamentação atual por uma alíquota uniforme de 2% sobre o preço de transferência.

Segundo o especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan, assim como todas as outras propostas relacionadas ao setor imobiliário, a intenção de tributar a renda pessoal proveniente de transferências de imóveis com base no tempo de posse gerou controvérsia imediata.

Os opositores temem que, uma vez imposto o imposto, ele acabe sendo repassado para os preços de aluguel e venda, prejudicando apenas aqueles que não possuem ou ainda não possuem um imóvel. Os defensores esperam que essa solução reduza a especulação, devolva a oferta a quem precisa e, assim, diminua os preços dos imóveis.

A abordagem atual à tributação imobiliária exige uma análise cuidadosa, tendo em conta os problemas específicos que o mercado imobiliário do Vietname enfrenta.

Os países normalmente aplicam impostos sobre imóveis de diversas formas principais: impostos progressivos proporcionais ao número de propriedades; impostos aplicados a propriedades não utilizadas; e impostos mais elevados aplicados a quem detém propriedades por curtos períodos.

Tributar imóveis continua sendo uma tarefa desafiadora.

Em relação à tributação progressiva baseada no número de imóveis, os países que adotam essa abordagem têm uma alíquota de imposto mais alta para quem possui mais imóveis do que para quem possui menos. O Reino Unido aumenta o imposto em 3% para segundas residências. Singapura aplica um imposto de 20% sobre o segundo imóvel, 30% sobre o terceiro, e assim por diante.

Com relação aos impostos aplicados ao ato de não utilizar imóveis, o Canadá impõe um imposto de 1% sobre casas vagas, enquanto o Reino Unido cobra um imposto adicional sobre casas que estejam vagas há pelo menos um ano…

Aplicar impostos mais altos a quem detém imóveis por curtos períodos é relativamente comum. Por exemplo, Singapura cobra um imposto de 100% sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda do terreno no primeiro ano, e de 50% após dois anos. Taiwan aplica uma taxa de 45% a quem revende um imóvel nos primeiros dois anos, 35% para períodos de 2 a 5 anos e 20% para períodos de 5 a 10 anos. A Coreia do Sul também aplica um imposto de 70% a quem vende uma casa no primeiro ano.

No Vietnã, uma resolução do Comitê Central determina a realização de pesquisas sobre a "regulamentação de impostos mais altos para aqueles que utilizam grandes áreas de terra, possuem múltiplas casas, especulam com terras, são lentos na utilização da terra ou a deixam em pousio". Assim, no futuro, impostos mais altos serão aplicados a três grupos: "utilização de grandes áreas de terra e posse de múltiplas casas" (com base na quantidade), "especulação imobiliária" (com base na duração da propriedade) e "lentidão na utilização da terra ou abandono da terra" (considerando que a terra não está sendo utilizada) – semelhante às regulamentações em vigor em muitos países atualmente.

As alterações propostas pelo Ministério das Finanças à Lei do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares visam, principalmente, prevenir a especulação, substituindo a atual regulamentação que aplica uma taxa uniforme de 2% sobre o preço de transferência, independentemente do período de detenção. O Ministério das Finanças prevê que, caso sejam incluídas na agenda legislativa, as alterações receberão parecer da Assembleia Nacional até ao final de 2025 e deverão considerar a aprovação do projeto de lei durante a sessão de meados de 2026.

"Embora ainda não esteja detalhada, acredito que esta solução seja mais razoável do que aplicar um imposto progressivo a quem possui vários imóveis. Uma taxa de imposto mais alta para a propriedade de curto prazo, em teoria, poderia ajudar a conter a especulação e reduzir a prática de 'revenda' de imóveis para obter lucros rápidos", compartilhou o Sr. Tuan.

Segundo o Sr. Tuan, os especuladores normalmente utilizam alavancagem financeira por curtos períodos. Manter a propriedade de imóveis por longos períodos exerce uma pressão financeira significativa sobre eles. Impostos elevados aumentam os custos e reduzem a atratividade da especulação imobiliária. Consequentemente, a liquidez nas transações de compra e venda é reduzida.

No entanto, para que este instrumento fiscal seja eficaz, é necessário que seja acompanhado, no mínimo, das seguintes condições: uma base de dados nacional completa sobre os preços dos terrenos; e uma infraestrutura tecnológica de informação garantida.

A conclusão do banco de dados nacional sobre preços de terrenos também é uma exigência estabelecida na Lei de Terras de 2024. Se a questão dos "dois preços" em transações imobiliárias e pagamentos à vista não for resolvida, a tributação continuará complexa e a equidade será difícil de garantir.

Além disso, garantir uma infraestrutura completa de tecnologia da informação para o registro de transações imobiliárias é essencial para que as autoridades fiscais obtenham informações precisas sobre a duração da propriedade de imóveis.

"Quando essas condições básicas forem atendidas, então o instrumento tributário para restringir a especulação imobiliária será verdadeiramente 'correto' e 'eficaz', visando os objetivos corretos de regulação do mercado e os especuladores certos", enfatizou o Sr. Tuan.

Ha Anh

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120