Combater a especulação imobiliária

DNVN - O especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan afirmou que a proposta contida no projeto de Lei do Imposto de Renda Pessoa Física (alterada) do Ministério das Finanças visa principalmente coibir a especulação imobiliária. A proposta para substituir a regulamentação atual consiste na aplicação de uma alíquota geral de 2% sobre o preço de transferência.

Segundo o especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan, assim como todas as outras propostas relacionadas ao setor imobiliário, o plano de tributar a renda pessoal proveniente de transferências de imóveis com base no tempo de posse gerou controvérsia imediata.

Os opositores temem que, uma vez imposto o imposto, ele acabe afetando os aluguéis e os preços de venda, dificultando a vida de quem não tem casa própria. Os defensores esperam que essa solução limite a especulação, devolva a oferta de imóveis para quem precisa e, assim, reduza os preços das casas.

A forma de tributar imóveis atualmente exige uma análise cuidadosa, levando em consideração as especificidades do mercado imobiliário vietnamita.

Normalmente, os países aplicam impostos sobre a propriedade na forma de impostos progressivos proporcionais à quantidade de propriedade detida; impostos são cobrados quando a propriedade não é utilizada e impostos mais altos são cobrados para proprietários de imóveis por curtos períodos.

A tributação de imóveis ainda é complexa.

Para a tributação progressiva proporcional ao número de propriedades, a abordagem dos países que adotam essa forma é que aqueles que possuem mais propriedades pagam uma alíquota de imposto maior do que aqueles que possuem menos. O Reino Unido aumenta o imposto em 3% se o comprador adquirir uma segunda residência. Singapura aplica um imposto de 20% sobre a segunda residência e 30% sobre a terceira...

Com relação aos impostos aplicados ao ato de não utilizar um imóvel, o Canadá cobra um imposto de 1% sobre casas vagas, enquanto o Reino Unido cobra um imposto adicional sobre casas que estejam vagas há pelo menos um ano...

Aplicar taxas de imposto mais altas a quem detém imóveis por curtos períodos é bastante comum. Normalmente, Singapura aplica um imposto de 100% sobre a diferença entre o valor de compra e venda do terreno no primeiro ano e de 50% após dois anos. Taiwan aplica uma taxa de 45% para quem revende o imóvel nos primeiros dois anos, 35% entre 2 e 5 anos e 20% entre 5 e 10 anos. A Coreia do Sul também aplica uma taxa de 70% para quem vende o imóvel no primeiro ano.

No Vietnã, a Resolução Central exige pesquisa sobre a “prescrição de taxas de impostos mais altas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, possuem muitas casas, praticam especulação imobiliária, utilizam a terra de forma lenta e abandonam terras”. Assim, no futuro, taxas de impostos mais altas serão aplicadas a três grupos: “uso de grandes áreas de terra, muitas casas” (com base na quantidade), “especulação imobiliária” (com base no tempo de posse) e “utilização lenta da terra, abandono de terras” (considerando que a terra não está sendo utilizada) – semelhante às regulamentações atuais de muitos países.

A proposta contida na minuta da revisão da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física, do Ministério da Fazenda, visa principalmente coibir a especulação imobiliária, substituindo a regulamentação atual, que aplica uma alíquota geral de 2% sobre o preço de transferência, independentemente do período de detenção. O Ministério da Fazenda espera que, caso seja incluída no programa legislativo, a Assembleia Nacional emita seu parecer até o final de 2025 e considere a aprovação da minuta na sessão de meados de 2026.

“Embora ainda não esteja detalhada, acredito que essa solução seja mais razoável do que aplicar impostos progressivos a pessoas que possuem muitos imóveis. Altas taxas de imposto para quem detém um imóvel por um curto período, em teoria, podem ajudar a limitar a especulação e reduzir as estratégias de venda de imóveis a preços mais altos”, afirmou o Sr. Tuan.

Segundo o Sr. Tuan, os especuladores geralmente utilizam alavancagem financeira no curto prazo. A necessidade de manter imóveis por um longo período gera pressão financeira para eles. Altas taxas de impostos aumentam os custos e reduzem a atratividade da especulação imobiliária. Consequentemente, a liquidez nas transações de compra e venda diminui.

Mas para que esse instrumento tributário seja eficaz, é necessário que sejam atendidas, no mínimo, as seguintes condições: conclusão do banco de dados nacional sobre preços de terrenos; e garantia de infraestrutura de tecnologia da informação.

A conclusão do banco de dados nacional sobre preços de terrenos também é uma exigência estabelecida na Lei de Terras de 2024. Se a situação de "dois preços" nas transações imobiliárias e nos pagamentos em dinheiro não for resolvida, a tributação continuará complexa e será difícil garantir a equidade.

Ao mesmo tempo, garantir uma infraestrutura completa de tecnologia da informação para o registro de transações imobiliárias é fundamental para ajudar as autoridades fiscais a obter informações precisas sobre o tempo de posse de imóveis.

“Quando essas condições básicas forem atendidas, o instrumento tributário para limitar a especulação imobiliária será verdadeiramente “correto” e “adequado”, atendendo ao objetivo de regulação do mercado e visando os especuladores”, enfatizou o Sr. Tuan.

Ha Anh

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120