Para tornar o processo de avaliação de terras mais completo

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A determinação do valor do terreno é uma etapa importante no processo de desenvolvimento de projetos imobiliários. De acordo com uma pesquisa recente do Ministério da Construção , mais de 50% dos projetos imobiliários enfrentam dificuldades, obstáculos ou lentidão na implementação devido à dificuldade de determinar o preço do terreno pelo método de preço de mercado. Em 2022, a capacidade de determinar o preço e o mercado também contribuíram para uma queda acentuada na oferta imobiliária em comparação com 2021.

A avaliação de terras é um passo importante.

Atualmente, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente está coletando pareceres de ministérios, agências e agências relevantes sobre a alteração do projeto do Decreto 44 e da Circular 36. Entre as alterações propostas, há muitas opiniões diferentes sobre os métodos atuais de avaliação de terras, especialmente a remoção do método do "excedente", que é uma questão controversa. A Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria da Savills Ho Chi Minh City, especialista com muitos anos de experiência em avaliação, afirmou que atualmente existem muitos métodos de avaliação diferentes e, dependendo das características do imóvel e da disponibilidade de dados, haverá abordagens e métodos de avaliação apropriados.

Por exemplo, a Sra. Giang analisou que o método de comparação é adequado para imóveis com pequena área, e o número de transações semelhantes é comum. No entanto, esse método tem limitações em termos de dados: as informações coletadas sobre transações apresentam uma diferença entre o valor real da transação e o valor da transação no contrato; os detalhes da transação não são totalmente divulgados. No caso de imóveis com grande área, ou projetos de desenvolvimento, o número de imóveis comparáveis semelhantes é muito limitado, levando à necessidade de fazer grandes ajustes, afetando a precisão dos resultados da avaliação. Com o método do coeficiente de ajuste do preço da terra, o coeficiente de ajuste é aplicado fixamente em um período, não refletindo as flutuações do mercado em um curto espaço de tempo. Além disso, o coeficiente de ajuste também se baseia nos resultados da análise de dados limitados e imprecisos sobre transações de terras.

Enquanto isso, o método do excedente é mais adequado para avaliar grandes terrenos em desenvolvimento. Este método considera a receita estimada menos o custo estimado do investimento para obter o valor restante do terreno. “Suponha que um terreno tenha um potencial uso comercial e de serviços; com o método de comparação ou coeficiente de ajuste, o valor do terreno será estimado em um valor específico. No entanto, com o método do excedente, pode-se presumir que o terreno seja desenvolvido com diferentes tipos de usos comerciais e de serviços, como escritórios, shoppings ou hotéis, encontrando assim o maior valor do terreno, garantindo o princípio da melhor e mais eficaz avaliação do imóvel”, citou o especialista. Em outro exemplo, o terreno a ser avaliado é um terreno misto, com terreno residencial e terreno comercial e de serviços. Portanto, usar o método de comparação ou coeficiente de ajuste não será capaz de refletir completa e corretamente o valor misto devido à limitação no número de ativos comparáveis com proporções de componentes semelhantes na mistura ou à falta de um coeficiente adequado.

De fato, esse método também apresenta limitações devido a muitas suposições e previsões subjetivas. Para minimizar essas limitações, durante o processo de avaliação, pode ser necessário executar métodos adicionais de comparação e contraste para gerar resultados de avaliação precisos.

O papel do método do excedente

A partir da análise acima, a Sra. Do Thi Thu Giang acredita que o método do excedente deve ser mantido porque esse método é adequado para estimar terras com potencial para desenvolvimento ou reconstrução.

Avaliando mais detalhadamente o papel do método do excedente, o Sr. Troy Griffiths, Diretor Executivo Adjunto da Savills Vietnam, afirmou que, na maioria dos casos, a eliminação do método de avaliação do excedente resultará em avaliações mais conservadoras. "Fundos de terras que estão sendo planejados para o desenvolvimento de projetos serão avaliados com mais precisão por meio do método do excedente. Este método demonstra a lucratividade geral do projeto, bem como indicadores financeiros que demonstram se o projeto é financeiramente sustentável ou não", afirmou o Sr. Troy Griffiths.

“No Vietnã, enquanto o Governo discute importantes atualizações no processo de avaliação de terras, é compreensível que o método residual esteja sendo considerado para eliminação, visto que se baseia em muitas variáveis subjetivas. Ao implementar qualquer novo método, deve-se considerar um método com maior integridade e menos fatores subjetivos. No entanto, o método residual deve ser aplicado adequadamente como um método de avaliação aceito e aplicado”, acrescentou o Diretor Executivo Adjunto da Savills.

Caso o método residual seja eliminado, ainda existem vários outros métodos de avaliação; mas ele observa que a questão mais básica é simplesmente a comparação direta. O objetivo da avaliação é simular o comportamento do mercado para determinar o valor de mercado. A maioria dos compradores costuma se basear apenas no valor de imóveis semelhantes nas proximidades para determinar o valor do seu imóvel.

Especialistas afirmam que o método residual, ou método hipotético, é aplicado com bastante eficácia em muitos países. Bancos, tribunais e arbitragens frequentemente aceitam e debatem as variáveis utilizadas. Este é simplesmente o método do Fluxo de Caixa Descontado (FCD), com variáveis mais subjetivas, por isso é menos popular do que outros métodos.

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