"À procura desesperada" de uma casa por menos de 2 bilhões de VND.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de propor ao Primeiro Ministro e ao Banco Central do Vietnã que os compradores de imóveis comerciais com preço inferior a 1,8 ou 2 bilhões de VND por unidade recebam um subsídio anual de 2% na taxa de juros de empréstimos bancários, a partir de agora até o final de 2023, com o objetivo de apoiar o mercado imobiliário e os consumidores com necessidades de moradia.

Possuo uma casa avaliada em 2 bilhões de VND, mas não consigo obter um empréstimo.

A proposta da HoREA surge do fato de que o mercado atual praticamente não dispõe de unidades habitacionais sociais. Embora muitas construtoras de empreendimentos imobiliários comerciais estejam implementando políticas para reduzir os preços de venda, oferecendo descontos expressivos de cerca de 50%, o que leva os preços dos apartamentos em alguns projetos a atingirem aproximadamente 2 bilhões de VND por unidade, os compradores de imóveis comerciais ainda não conseguem obter financiamentos com taxas de juros razoáveis.

Na Diretiva nº 1164/CĐ-TTg do Primeiro-Ministro, de 14 de dezembro de 2022, que orientava o fornecimento oportuno de capital de crédito à economia e o empréstimo e desembolso rápidos, focados e direcionados a empresas e projetos imobiliários elegíveis, ainda não havia nenhuma política para apoiar uma redução anual de 2% nas taxas de juros de crédito ou para fornecer empréstimos a taxas de juros comerciais razoáveis ​​para compradores de imóveis comerciais com preço inferior a 1,8 ou 2 bilhões de VND por unidade.

O mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh atualmente possui muito poucos apartamentos com preços abaixo de 2 bilhões de VND. (Foto: TAN THANH)

Além disso, como o pacote de crédito de 40 trilhões de VND, que visa reduzir as taxas de juros dos empréstimos em 2% ao ano, conforme o Decreto 31/2022/ND-CP, desembolsou apenas cerca de 21 trilhões de VND até o final de outubro de 2022, atingindo 52,5%, a não utilização integral desse apoio resultaria em desperdício de recursos do orçamento estatal.

No entanto, de acordo com uma pesquisa feita por um repórter do jornal Nguoi Lao Dong, existem pouquíssimas casas com preço inferior a 2 bilhões de VND na cidade de Ho Chi Minh. O Sr. Hoa, corretor de imóveis na cidade de Thu Duc, disse que atualmente está auxiliando diversos clientes na venda de pequenos apartamentos com preço inferior a 2 bilhões de VND na área do Vinhomes Grand Park (cidade de Thu Duc). Cada apartamento tem aproximadamente 30 a 40 m², com apenas um quarto e sem sala de estar, e o preço varia de 1,6 a 1,8 bilhão de VND por unidade.

No entanto, esses apartamentos são muito raros e, embora entregues pela construtora, geralmente não são mobiliados e carecem de muitas comodidades, exigindo que os compradores os mobilizem por conta própria antes de se mudarem. "Anunciei de 5 a 6 apartamentos, e 4 já foram vendidos. Esses apartamentos ainda têm financiamentos bancários vigentes, referentes aos contratos antigos, e é por isso que os compradores concordaram em adquiri-los. Os apartamentos restantes são menores e não possuem financiamentos, o que dificulta a venda", explicou o Sr. Hoa.

Segundo o Sr. Hoa, existem poucos apartamentos nesta área com preços tão acessíveis; muitos outros têm uma área superior a 60 m², com 2 quartos, e o preço de venda mais baixo situa-se entre 2,5 e 2,8 mil milhões de VND por unidade.

Entretanto, os apartamentos com preço inferior a 2 bilhões de VND são atualmente, em sua maioria, unidades de habitação social localizadas longe do centro da cidade, com áreas pequenas e já vendidas pelas construtoras. Os compradores estão revendendo-as, sem novas unidades disponíveis. Além disso, existem apartamentos comerciais entregues há mais de 10 anos, também localizados longe do centro da cidade (mais de 12 km). Contudo, esses tipos de apartamentos não se qualificam para financiamento bancário ou, se o fizerem, a relação empréstimo-valor é muito baixa.

O diretor-geral de uma imobiliária na cidade de Ho Chi Minh afirmou que, atualmente, todos os novos empreendimentos que chegam ao mercado são do segmento de alto padrão, com pouquíssimas unidades com preço abaixo de 2 bilhões de VND. A maioria das unidades com preço inferior a 2 bilhões de VND foi vendida entre 2018 e 2019 e deveria ter sido entregue entre 2021 e 2022, mas a entrega foi adiada devido a problemas legais ou dificuldades financeiras por parte da construtora. Embora os compradores anteriores tenham conseguido transferir seus contratos, os novos clientes estão hesitantes porque os empreendimentos ainda não estão concluídos e as novas condições para financiamento bancário podem não ser atendidas.

É muito difícil conseguir um empréstimo.

O Sr. Hoang Lai Do The Nguyen, com muitos anos de experiência em marketing imobiliário, acredita que, se a proposta de redução das taxas de juros em 2% para financiamentos imobiliários abaixo de 2 bilhões de VND por unidade for aprovada, terá apenas um impacto psicológico positivo, impulsionando ligeiramente o entusiasmo do mercado. No entanto, considerando o número de imóveis elegíveis e de compradores elegíveis para financiamento, é muito difícil que isso se concretize, pois os imóveis abaixo de 2 bilhões de VND praticamente "desapareceram" do mercado.

Um funcionário de crédito de um banco comercial na cidade de Ho Chi Minh afirmou que, durante esse período, os bancos não têm capital para conceder empréstimos de longo prazo a clientes individuais, especialmente para compra de imóveis. Mesmo os clientes mais antigos só têm direito a empréstimos de curto prazo, geralmente por um ano, após o qual podem conseguir renová-los dependendo da disponibilidade de fundos do banco.

No entanto, os critérios de elegibilidade para empréstimos são muito rigorosos, com alguns bancos exigindo que os mutuários contratem um seguro de vida… Além disso, os mutuários devem ter uma renda líquida de 14 a 15 milhões de VND por mês, recebida por meio de sua conta bancária; aqueles que são autônomos ou têm renda instável não são elegíveis para empréstimos…

"Além disso, a garantia deve ser um apartamento totalmente legalizado. O banco então o avalia em aproximadamente 70% do preço de mercado e empresta no máximo 60% a 70% desse valor. Já no caso de casas isoladas, a rua de acesso deve ser larga e a área deve atender a regulamentações como largura da casa superior a 3 metros, área total superior a 25 metros quadrados e rua de acesso em frente à casa com mais de 3 metros de largura... No entanto, não existem casas com essas características por menos de 2 bilhões de VND, e se existirem, estão localizadas muito longe..." - explicou o especialista.

Com base na situação acima, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, acredita que, em circunstâncias atípicas, o Estado precisa adotar soluções extraordinárias para lidar de forma rápida e eficaz com as dificuldades do mercado imobiliário. O Artigo 7, Cláusula 5, da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 também estipula: "O Estado deve dispor de mecanismos e políticas para estabilizar o mercado imobiliário em momentos de flutuação, garantindo benefícios para investidores e clientes". Portanto, o Sr. Chau sugeriu que o Banco Central do Vietnã considere não manter os padrões de crédito atuais diante da conjuntura atípica, mas sim flexibilizá-los "um pouco" para apoiar empresas e compradores de imóveis.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm