Num contrato de Construção-Transferência (BT), o Estado e o investidor não avaliam apenas um projeto e um terreno. Eles avaliam o período entre os dois. Ao longo do tempo, os custos de capital aumentam mensalmente, os preços dos terrenos flutuam, o planejamento pode mudar e os riscos para cada parte se acumulam silenciosamente antes do fechamento do contrato.
Em 29 de abril de 2026, a cidade de Ho Chi Minh iniciou a construção de quatro grandes projetos com um investimento total de aproximadamente 142 trilhões de VND, incluindo o novo Centro Administrativo em Thu Thiem, implementado pelo Grupo Sun sob o modelo de Construção-Transferência (BT). A cidade também aprovou uma lista de 33 terrenos destinados ao pagamento de projetos BT, muitos localizados no centro da cidade e em Thu Thiem. A questão do BT deixou de ser um debate jurídico e passou a abordar questões sobre bens públicos. Qual será o valor atribuído a esses terrenos, sob quais procedimentos e quem se beneficiará com a valorização após a conclusão da infraestrutura?
O modelo BT (Construir-Transferir) está retornando devido à pressão real. O plano de investimento público de médio prazo para 2026-2030 totaliza aproximadamente 8,22 milhões de VND. O orçamento dificilmente consegue cobrir todas as necessidades de infraestrutura. Para projetos que não geram fluxos de receita diretos, como centros administrativos, praças ou certos projetos urbanos, os projetos PPP (Parceria Público-Privada) com cobrança de pedágio são difíceis de operar. O modelo BT abre uma nova opção: os investidores adiantam o capital para a construção e o Estado os reembolsa com o terreno. Esse argumento é convincente, especialmente quando as cidades precisam de projetos de infraestrutura com urgência.
Mas uma razão racional por si só não basta para tornar um contrato seguro. Com a BT, o risco é disperso por três valores que coexistem em um único acordo.
Em primeiro lugar, está o custo do projeto. O investimento inicial total e o custo real após a liquidação final podem diferir. O Tribunal de Contas do Estado chegou a recomendar a resolução de mais de 5,2 trilhões de VND em 29 projetos de biotecnologia, com problemas relacionados ao investimento total, à seleção de investidores, à alocação de terras e à determinação dos custos reais de implementação.
O novo quadro legal colocou os projetos BT (Construir-Transferir) de volta em um caminho mais rigoroso. O Decreto 257/2025/ND-CP e documentos relacionados estabelecem o mecanismo para contratos BT, incluindo pagamento com recursos provenientes de terrenos, tratamento de discrepâncias e o papel da auditoria. 
Depois, há o preço do terreno. O terreno pago sob o modelo BT (Construir-Transferir) não representa um valor fixo. O terreno possui localização, planejamento, direitos de desenvolvimento e valor estimado. Um terreno em Thu Thiem, antes da conclusão da infraestrutura, será diferente do que será depois que a área se tornar um novo centro administrativo, comercial ou de serviços. Se o preço do terreno no contrato for inferior ao seu valor real, a diferença sairá do setor público. Se o preço do terreno for fixado muito alto para mitigar o risco de perda, o plano financeiro do investidor poderá ser prejudicado.
Os investidores da BT não recebem apenas o terreno. Eles assumem os riscos da construção, os custos de capital, o cronograma de entrega do terreno, o potencial de exploração indevida e as obrigações financeiras associadas a ele. Um contrato que o investidor não possa cumprir integralmente não garantirá a entrega do projeto ao Estado. O princípio da igualdade de valor no novo marco legal, se rigorosamente implementado, deve proteger tanto os bens públicos quanto a viabilidade do projeto.
O maior desafio é o tempo. A construção pode começar mais cedo, enquanto a entrega do terreno pode demorar mais. Entre esses dois momentos, o mercado imobiliário pode subir, cair ou estagnar. As taxas de juros flutuam. O planejamento regional é ajustado. O valor comercial do terreno não permanece constante durante toda a vigência do contrato. Um contrato que fixa certos elementos no momento da assinatura, mas permite que outros flutuem com o mercado, coloca tanto o governo quanto a empresa em uma aposta de longo prazo.
Se o mercado subir acentuadamente, a margem de lucro para o investidor poderá ser superior ao valor calculado pelo governo no momento da assinatura do contrato. Se o mercado sofrer uma correção ou houver atraso na entrega do terreno, o plano financeiro do investidor poderá ser prejudicado. Em ambos os casos, o risco não alocado não desaparecerá. Ele simplesmente permanecerá até que uma das partes não consiga mais arcar com o ônus.
O novo marco legal colocou os projetos BT (Construir-Transferir) de volta em um caminho mais rigoroso. O Decreto 257/2025/ND-CP e documentos relacionados estabelecem o mecanismo para contratos BT, incluindo o pagamento com recursos provenientes de terrenos, o tratamento de discrepâncias e o papel da auditoria. Mas o documento é apenas o ponto de partida. O peso do BT reside em cada contrato específico. Como os custos do projeto são auditados? Quando o terreno é avaliado? Como a diferença entre o valor do projeto e o fundo de aquisição de terrenos é tratada? Quais documentos permitem que o público, o Conselho Popular e o Tribunal de Contas do Estado leiam esses cálculos?
A lista de 33 terrenos na cidade de Ho Chi Minh é uma lista de pagamentos planejados, não de terrenos já alocados. Portanto, o estágio atual é crucial para previsões. Antes que um terreno deixe as mãos do Estado, a sociedade precisa saber como esse terreno está sendo registrado, qual mecanismo está sendo usado para determinar seu valor, se será leiloado e quem será responsabilizado caso o valor real posteriormente se desvie significativamente do plano inicial.
Uma cidade pode concluir projetos mais rapidamente graças ao modelo de Construção-Transferência (BT). Mas a velocidade por si só não compensa os custos. Ela os transfere para outras formas. Parte deles está incluída no investimento total do projeto. Parte está incluída nos direitos de desenvolvimento do terreno. Parte está incluída no tempo de espera entre a construção, a entrega do terreno e a operação. Este teste de BT não se trata apenas de desbloquear recursos. Trata-se também da capacidade de avaliar com precisão três coisas simultaneamente: o projeto, o terreno e o tempo.
Dez anos após a conclusão, o verdadeiro valor de um contrato de Construção-Transferência (BT) será percebido na vida urbana. O projeto atenderá melhor à comunidade? O terreno será utilizado de forma mais eficiente? Os recursos públicos gerarão valor adicional para a comunidade? Se isso for alcançado, o BT poderá se tornar uma forma confiável de mobilizar recursos para uma nova fase de desenvolvimento.
Fonte: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
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