"Inversão de papéis" nos segmentos imobiliários

VTV.vn - A mudança para um forte desenvolvimento de moradias para aluguel, em vez de focar exclusivamente na compra de imóveis, deverá se tornar um ponto de virada na reestruturação do mercado imobiliário do Vietnã.

Não busque "aumentos no preço dos ativos".

Durante muitos anos, o mercado imobiliário do Vietnã prosperou com base em um modelo de valorização dos terrenos, especulação imobiliária e expectativas de planejamento. A constante escalada dos preços dos imóveis tornou o setor imobiliário uma classe de ativos popular, enquanto a demanda por moradias reais se tornava cada vez mais difícil de atender.

O Sr. Nguyen Quoc Khanh, vice-presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), acredita que esse modelo está revelando muitas consequências negativas, como preços de imóveis muito superiores à renda, um forte fluxo de dinheiro para especulação em vez de produção e um número crescente de jovens perdendo o acesso à moradia.

"Se o foco mudar fortemente para a ideia de que a habitação serve para morar, e não para acumulação especulativa de ativos, e os imóveis para aluguel se tornarem o principal pilar, então teremos uma reestruturação em larga escala do mercado imobiliário vietnamita", disse o Sr. Khanh.

Segundo o Sr. Khanh, o mercado se tornará altamente diferenciado no próximo período. Segmentos que apresentaram aumentos de preços principalmente devido a expectativas, como terrenos em áreas suburbanas, lotes subdivididos distantes do centro da cidade ou áreas urbanas sem moradores efetivos, podem enfrentar pressão significativa se políticas para conter a especulação forem implementadas com mais rigor.

Por outro lado, os produtos que geram fluxo de caixa estável, atendem a necessidades reais de habitação e estão conectados à infraestrutura urbana terão potencial de crescimento a longo prazo.

Segundo muitos especialistas, a mudança mais importante no pensamento atual sobre desenvolvimento habitacional é a reavaliação do papel da habitação para arrendamento. - Foto: Jornal do Governo

Os imóveis para alugar podem se tornar uma nova fonte de renda.

De acordo com muitos especialistas, a mudança mais significativa no pensamento atual sobre desenvolvimento imobiliário é uma reavaliação do papel das moradias para aluguel.

Durante muitos anos, a política habitacional no Vietname girou quase inteiramente em torno do objetivo da aquisição de casa própria. Isso impôs uma pressão financeira significativa sobre os jovens, especialmente nas grandes cidades, onde os preços das casas subiram muito mais rapidamente do que os rendimentos.

Atualmente, uma família jovem em Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh normalmente tem uma renda total de cerca de 25 a 50 milhões de VND por mês. De acordo com princípios financeiros sólidos, os custos com moradia não devem ultrapassar 35 a 40% da renda. Isso significa que as opções acessíveis se concentram principalmente em apartamentos com preços entre 1,5 e 3,5 bilhões de VND ou aluguéis entre 6 e 12 milhões de VND por mês.

No entanto, existe atualmente uma grave escassez de imóveis adequados para esse grupo de clientes. O Sr. Nguyen Quoc Khanh analisou que o modelo "comprar terreno - esperar a valorização do preço - vender com lucro" dará lugar gradualmente a um modelo que gera fluxo de caixa por meio de arrendamento e operação de ativos a longo prazo.

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Este é um caminho que muitos países, como Singapura, Japão, Coreia do Sul e Alemanha, trilharam em seus processos de desenvolvimento urbano. De fato, nos próximos 10 anos, o segmento de crescimento mais rápido poderá ser o de moradias para aluguel em áreas próximas a zonas industriais, graças à onda de investimento estrangeiro direto, ao ritmo da urbanização industrial e à enorme demanda da força de trabalho.

Modelos como apartamentos para trabalhadores, dormitórios, apartamentos com serviços, espaços de convivência compartilhada ou cidades industriais integradas são considerados de grande potencial.

Localidades como Bac Ninh , Hai Phong, Hung Yen, Dong Nai e Long An são consideradas as principais beneficiárias devido às altas taxas de crescimento populacional e à forte demanda por moradias para aluguel por parte de profissionais e trabalhadores.

Considerando a situação geral do mercado de aluguel de imóveis, muitos especialistas acreditam que o Vietnã precisa mudar fundamentalmente sua abordagem em relação à habitação social.

Durante muito tempo, os projetos de habitação social foram implementados principalmente com uma mentalidade voltada para o apoio, priorizando a quantidade em detrimento da qualidade. - Imagem ilustrativa

Mudar a mentalidade em relação ao desenvolvimento de habitações sociais.

Durante muito tempo, os projetos de habitação social foram implementados com foco principal no apoio, priorizando a quantidade em detrimento da qualidade. Muitos projetos estão localizados longe do centro da cidade, carecendo de infraestrutura social e conexões de transporte, o que significa que, embora os moradores possam conseguir comprar moradias acessíveis, muitas vezes precisam pagar um preço mais alto pelas despesas de moradia.

O Dr. Le Xuan Nghia argumenta que a maior fragilidade de muitos projetos habitacionais atuais é que eles resolveram apenas o problema de "ter um lugar para morar", mas não o problema de "ser habitável". Se as pessoas passam horas se deslocando diariamente e não têm acesso a escolas, hospitais e espaços públicos, então não se trata de uma verdadeira política habitacional.

Segundo especialistas, a nova mentalidade precisa mudar de "apoio e esmolas" para "garantir o direito à moradia segura" para as pessoas. Habitação social não pode ser simplesmente blocos de apartamentos baratos, mas deve ser um ambiente de vida com todas as comodidades, segurança e civilidade.

Isso exige investimento simultâneo em infraestrutura técnica e social desde o início, em vez de construir casas primeiro e adicionar comodidades depois. Em particular, a habitação social para aluguel precisa ser priorizada para se tornar um segmento estratégico.

A respeito desse assunto, o Sr. Nguyen Quoc Khanh sugeriu que, com apoio adequado em termos de terrenos, crédito e impostos, a habitação social para aluguel poderia se tornar um segmento estratégico nacional.

Atualmente, muitos fundos de investimento internacionais, especialmente fundos ESG e fundos de pensão do Japão, Singapura e Coreia do Sul, podem demonstrar forte interesse nesse segmento caso o Vietnã conclua a estrutura legal para Build-to-Rent, REITs e fundos de investimento imobiliário.

No entanto, para que o mercado se desenvolva de forma sustentável, o Estado precisa assumir um papel de liderança, em vez de deixar tudo inteiramente a cargo das empresas. Especialistas sugerem que o Estado deve planejar proativamente a disponibilidade de terrenos adequados, investir em infraestrutura de conexão e reformar os procedimentos administrativos antes de convidar as empresas a participar.

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A habitação social também precisa ser planejada dentro do plano geral de desenvolvimento urbano, priorizando locais próximos a transporte público, zonas industriais e centros de emprego, em vez de continuar sendo relegada a áreas suburbanas remotas.

Além disso, é necessário elaborar pacotes de crédito de longo prazo, de 20 a 30 anos, com taxas de juros estáveis ​​para inquilinos, compradores e investidores; e oferecer isenções e reduções fiscais suficientemente atrativas para incentivar a participação de grandes empresas.

No entanto, o Sr. Khanh também alertou que o maior risco para o atual mercado imobiliário é o aperto excessivo das regulamentações sem a criação de uma oferta suficiente de imóveis para aluguel e de crédito alternativo preferencial. Sem nova oferta, o mercado pode congelar, as empresas enfrentarão dificuldades e a inadimplência aumentará.

Portanto, os especialistas acreditam que a transição precisa ser realizada de acordo com o roteiro correto para levar o mercado imobiliário vietnamita a um novo ciclo de desenvolvimento, onde o foco não seja mais a especulação imobiliária, mas a geração de fluxo de caixa, a operação de áreas urbanas e o atendimento às reais necessidades de moradia.

O que as pessoas precisam não é apenas de um apartamento acessível, mas da oportunidade de viver uma vida estável, de acordo com sua renda, e com um futuro na própria cidade que elas ajudam a construir todos os dias.

Fonte: https://vtv.vn/doi-vai-trong-cac-phan-khuc-nha-o-100260617182319534.htm