Os preços iniciais são muito baixos, criando oportunidades de "lucro" em leilões de terras.

De acordo com um relatório do Batdongsan.com.vn, o mercado imobiliário registrou um boom nos primeiros 6 meses de 2024, quando o mercado imobiliário ficou em primeiro lugar em termos de rendimento de investimento, superando o ouro e as ações.

O efeito do mercado registrou a tendência contínua de mudança para áreas suburbanas, nas quais os terrenos gradualmente se tornaram um segmento atraente para os compradores.

A Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários, que entraram em vigor antecipadamente a partir de 1º de agosto, devem ajudar o mercado imobiliário a prosperar com ajustes positivos.

Porém, na realidade, logo nos primeiros dias de aplicação da nova Lei, o mercado imobiliário esquentou como uma panela de fogo quando houve um aumento repentino de preços em alguns leilões de terrenos suburbanos.

Com um preço inicial de apenas alguns milhões de VND/m2, terrenos nos subúrbios de Hanói estão sendo leiloados por até centenas de milhões de VND/m2, embora muitas pessoas não os considerem excelentes em termos de infraestrutura, tráfego e baixo potencial de lucro.

O preço inicial é a fonte?

Comentando sobre esse assunto, o advogado Dang Van Cuong - Chinh Phap Law Office, Hanoi Bar Association, disse que, devido às mudanças contínuas nos preços do ouro, ao mercado de ações lento, às atividades comerciais afetadas pela cadeia de suprimentos e às flutuações no mercado mundial , o mercado imobiliário ainda é a escolha preferida dos investidores como um porto seguro para o fluxo de caixa.

De acordo com o Sr. Cuong, as leis relacionadas ao setor imobiliário que entraram em vigor parcialmente em 1º de agosto de 2024 estipulam que indivíduos e empresas não podem comprar terras, dividir lotes ou vender terras; somente o estado pode dividir lotes e organizar leilões.

Isso cria uma escassez de oferta, afetando a psicologia de clientes e investidores, que se concentrarão fortemente em leilões de terras como o recente.

Além disso, o advogado disse que o motivo dos altos preços dos terrenos se deve ao princípio do leilão de que quem pagar o maior preço vencerá o leilão.

Enquanto isso, o leilão dos terrenos acima mencionados atraiu a atenção de milhares de pessoas que se cadastraram e participaram diretamente do leilão. "Isso prova que há muita gente interessada. Com tanta gente, é bem possível que o preço suba", analisou o Sr. Cuong.

Além disso, o advogado Dang Van Cuong também levantou um possível caso de que "até agora as autoridades não concluíram" que há uma situação de inflação no preço dos terrenos com o objetivo de manipular o mercado imobiliário por alguns indivíduos ou organizações.

Advogado Dang Van Cuong - Escritório de Advocacia Chinh Phap, Ordem dos Advogados de Hanói.

O advogado Dang Van Cuong disse que parte da culpa pela situação acima veio da determinação de um preço inicial muito baixo para o leilão.

Anteriormente, o preço inicial do leilão era baseado no preço divulgado pelo Conselho Consultivo. No entanto, de acordo com o Decreto nº 12, emitido em fevereiro de 2024, o preço inicial será determinado pela localidade com base na tabela de preços dos terrenos multiplicada pelo coeficiente.

Atualmente, estamos no período de transição para a implementação dos novos documentos da Lei de Terras de 2023, que entraram em vigor apenas parcialmente, sendo que a maioria deles só entrará em vigor integralmente em 1º de janeiro de 2025.

Portanto, o problema é que a regulamentação sobre a abolição do quadro de preços de terrenos ainda não entrou em vigor, de modo que a regulamentação sobre a antiga tabela de preços de terrenos será aplicada até o final deste ano. Portanto, a fórmula de cálculo ainda se baseia na antiga tabela de preços de terrenos multiplicada pelo coeficiente K para obter o preço inicial, o que faz com que esse preço seja baixo", disse o advogado Cuong.

Advogados acreditam que os altos preços repentinos dos leilões de terras se devem, em parte, ao fato de o preço inicial do leilão ter sido definido muito baixo. (Foto: Huu Thang)

No entanto, o Sr. Cuong também enfatizou que a emissão dos regulamentos do Decreto Governamental não estava errada, mas, neste momento de intersecção, os documentos ainda não haviam entrado em vigor de forma sincronizada, levando à história de que a nova lista de preços de terras não havia sido estabelecida, então a situação acima ocorreu.

A partir do baixo preço inicial, os investidores precisarão depositar apenas uma quantia muito pequena de dinheiro, o que continua causando o risco de se aproveitar desse ponto para algumas organizações participantes do leilão para aumentar o preço desejado, tirar vantagem pessoal e depois cancelar o depósito.

Enquanto isso, há uma história de que a Lei de Leilões de Imóveis não entrará em vigor antes do início de 2025, o que tornará mais severos os casos de cancelamento de depósitos, proibindo a participação em leilões por um período de 6 meses a 5 anos.

Atualmente, as regulamentações sobre como lidar com participantes de leilões que abandonam seus depósitos ainda são muito administrativas, carentes de dissuasão e tratamento rigoroso, por isso muitos indivíduos ou organizações têm se aproveitado dessa brecha para atrapalhar o mercado.

Não deve arrecadar toda a receita orçamental através de leilões de terras

Expressando sua opinião sobre leilões de terras noturnos, o advogado Vu Ngoc Bang, vice-diretor do Galaxy Law Firm, da Associação de Advogados de Hanói, disse que, embora não seja público, o leilão sem limite de rodadas noturnas para finalizar o preço final pode ter sido um precedente e não a primeira vez.

A vantagem dessa forma de leilão é que ele trará ao orçamento uma grande e quase "repentina" quantidade de receita porque o preço aumenta surpreendentemente a cada rodada, e o preço final permite que o Estado arrecade centenas de bilhões de dongs em cada leilão.

Advogado Vu Ngoc Bang – Diretor Adjunto do Galaxy Law Firm, Associação de Advogados de Hanói.

O lado positivo é que isso ajudará a complementar o orçamento por meio de leilões que garantem que todas as regulamentações legais sejam cumpridas.

No entanto, pelo contrário, o advogado Vu Ngoc Bang disse que "as consequências da venda de terras por um preço muito alto são mais terríveis do que os benefícios econômicos que isso traz".

Ao mesmo tempo, o advogado também afirmou que as organizações de leilões de terras nos recentes leilões cumpriram completamente as disposições da lei, mas se os participantes do leilão tiveram o espírito de respeitar a lei ou não é outra história, precisamos aguardar a conclusão do órgão de investigação.

"Se os participantes do leilão se envolverem em uma situação de 'time azul, time vermelho' para ganho pessoal, participar do leilão com o propósito de manipular o mercado causará consequências a longo prazo, fazendo com que os preços dos terrenos naquela área subam, formando uma 'bolha' imobiliária. Resolver esse problema será muito mais difícil do que os benefícios do orçamento arrecadado no curto prazo", analisou o Sr. Bang.

Compartilhando a mesma opinião, o advogado Dang Van Cuong afirmou que o Estado não precisa arrecadar todas as terras em leilões.

"Porque se o preço for alto, o Estado ganhará um benefício imediato de uma quantia um pouco maior de dinheiro, mas então a terra será abandonada e os especuladores inflarão o preço, então a terra não será colocada em uso ou explorada, mesmo sendo um recurso valioso, as consequências serão muito mais sérias", disse o advogado.

Os leilões de terras devem ser suspensos temporariamente e os preços das terras devem ficar mais próximos dos preços de mercado.

Dessa forma, para evitar que casos semelhantes de febre de terras ocorram novamente em leilões, o advogado Dang Van Cuong disse que suspender temporariamente os leilões de terras para realizar inspeções é completamente razoável.

Especialmente no contexto em que as Leis estão interligadas, mas ainda não sincronizadas, "completamente alteradas", ainda há muitas brechas que podem ser aproveitadas por indivíduos ou organizações mal intencionados para ganho pessoal.

Além disso, o Sr. Cuong também propôs um plano para revisar rapidamente o método de cálculo de preços iniciais em leilões, acelerando o processo de conclusão de listas de preços de terras próximas aos preços de mercado.

Advogados sugerem que os leilões de terras sejam suspensos temporariamente e que os preços dos terrenos sejam mais próximos dos preços de mercado (Foto: Huu Thang).

Para os investidores, o advogado também sugeriu que eles devem determinar claramente o momento de colocar dinheiro, o momento de retirar dinheiro e determinar como o mercado naquela área aumentará e diminuirá.

Evite situações em que você se apressa para investir de acordo com a psicologia do mercado e no final não consegue "escapar" a tempo, será como ter uma dívida, a possibilidade de perda é muito alta.

Além disso, o especialista disse que os investidores também precisam ficar atentos a áreas onde os preços dos imóveis estão disparando, mas não há novas infraestruturas, políticas ou flutuações populacionais.

Para aqueles que desejam comprar imóveis, o Sr. Cuong aconselha escolher o momento e o local certos para escolher o produto imobiliário certo para liquidação a longo prazo.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm