Os preços dos imóveis residenciais permanecem em patamares elevados.

VTV.vn - Especialistas acreditam que o aumento das taxas de juros reduz principalmente a liquidez, mas não é suficiente para diminuir o nível geral de preços.

As taxas de juros dos financiamentos imobiliários estão em tendência de alta novamente a partir do início de 2026. Muitos esperam que os altos custos de capital pressionem os preços dos imóveis, causando sua queda. No entanto, o mercado está mostrando a tendência oposta. Os preços dos imóveis permanecem altos e até continuam subindo em alguns segmentos. Especialistas acreditam que o aumento das taxas de juros reduz principalmente a liquidez, em vez de ser suficiente para diminuir os preços em geral.

As taxas de juros subiram acentuadamente, mas os preços dos imóveis continuam a subir.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor da região Sul da Batdongsan.com.vn, acredita que as altas taxas de juros apenas desaceleram o mercado, mas não são suficientes para derrubar os preços dos imóveis. O sentimento comum entre os investidores é que, quando as taxas de juros sobem ou a economia global oscila, o dinheiro sai de ativos de risco, como imóveis, e retorna aos bancos ou ao ouro.

No entanto, segundo o Sr. Tuan, os dados reais dos últimos anos não corroboram totalmente essa visão. As taxas de juros subiram acentuadamente, mas os preços dos imóveis continuaram a aumentar.

Uma pesquisa de mercado realizada pela batdongsan.com.vn no início de março de 2026 mostrou que as taxas de juros para financiamento imobiliário aumentaram significativamente em comparação com o mesmo período do ano anterior. Os bancos estatais estão aplicando taxas de juros preferenciais em torno de 7% a 9% ao ano durante os primeiros 6 a 12 meses. Após o período preferencial, a taxa de juros flutuante vigente varia de 10% a 12% ao ano, dependendo das condições do cliente.

Por exemplo, em uma agência bancária na cidade de Ho Chi Minh , a taxa de juros para financiamentos imobiliários com escritura ou contrato de compra e venda já existente está atualmente em seu nível mais baixo, de 9,6% ao ano. Em contraste, no mesmo período do ano passado, a taxa de juros fixa era de apenas cerca de 6 a 7% ao ano, representando um aumento de quase 60%.

Da mesma forma, muitos outros bancos também aumentaram significativamente suas taxas de juros. Alguns elevaram a taxa fixa de 24 meses para mais de 12% ao ano, ou aplicaram taxas de 9,7% a 13,5%, dependendo do prazo. Os bancos privados também estão seguindo essa tendência, com taxas de juros comuns variando de 8,5% a 12% no período inicial e aumentando gradualmente ao longo do prazo do empréstimo – citou o Sr. Tuan como exemplo.

Não só os custos de capital estão aumentando, como o crédito imobiliário também está sendo controlado com mais rigor. O Banco Central do Vietnã exige que as instituições de crédito limitem a taxa de crescimento dos saldos de empréstimos imobiliários, visando uma proporção de cerca de 25% do total de empréstimos em aberto. Isso dificulta o acesso ao capital tanto para compradores de imóveis residenciais quanto para empresas de desenvolvimento imobiliário.

O Sr. Dinh Minh Tuan também apontou três razões pelas quais os preços dos imóveis são difíceis de cair. Em primeiro lugar, o mercado imobiliário tem uma defasagem temporal significativa. Ao contrário das ações ou do ouro, o mercado imobiliário é um ativo de alto valor com baixa liquidez e um ciclo longo. Quando o mercado enfrenta dificuldades, a primeira reação costuma ser uma queda acentuada nas transações. Os compradores adiam as decisões, enquanto os vendedores não têm pressa em baixar os preços. Portanto, a liquidez diminui antes que os preços sofram um ajuste perceptível.

Em seguida, a oferta limitada é um fator que contribui para o problema. Durante muitos anos, a oferta de apartamentos nas principais cidades foi restringida por obstáculos legais e longos processos de aprovação de projetos. O número de novos empreendimentos que chegam ao mercado é insuficiente para atender à crescente demanda por moradias. Quando a oferta é escassa, as construtoras tendem a manter ou aumentar os preços para maximizar os lucros, independentemente da estagnação do mercado em geral – analisou o Sr. Tuan.

O terceiro motivo é que a pressão financeira sobre os vendedores não é significativa. Segundo o Sr. Tuan, ao contrário de alguns mercados internacionais onde o nível de alavancagem financeira é alto, muitos proprietários de imóveis no Vietnã não dependem excessivamente de capital de terceiros. Isso os ajuda a evitar a necessidade de vender seus imóveis quando as taxas de juros sobem. Em vez disso, podem esperar a recuperação do mercado, mantendo seus ativos como um investimento de longo prazo.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Van Dinh – Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã – também afirmou que as taxas de juros são apenas um dos muitos fatores que afetam o mercado. Os preços dos imóveis dependem em grande parte da oferta e da demanda. Quando a oferta não melhora, é difícil esperar uma queda acentuada nos preços simplesmente porque as taxas de juros aumentam. Portanto, é impossível esperar que os preços dos imóveis diminuam proporcionalmente ao aumento das taxas de juros.

2026 será um período de estabilização do mercado, mas esta será desigual entre os segmentos.

O mercado é fragmentado, priorizando o valor intrínseco.

Segundo dados de mercado do batdongsan.com.vn, durante o período de 2022 a 2025, apesar do mercado imobiliário ter enfrentado dificuldades com a acentuada queda na liquidez, os preços dos apartamentos nas duas principais cidades ainda aumentaram significativamente.

Em Hanói , os preços dos apartamentos subiram de aproximadamente 40 milhões de VND/m² para quase 87 milhões de VND/m². A Cidade de Ho Chi Minh também registrou um aumento, de cerca de 46 milhões de VND/m² para cerca de 75 milhões de VND/m². Notavelmente, a taxa de aumento em Hanói superou até mesmo a da Cidade de Ho Chi Minh – um fato raro em anos anteriores.

Este desenvolvimento destaca uma característica importante do mercado imobiliário: os preços não reagem imediatamente às flutuações de curto prazo nos custos de capital ou no sentimento do mercado.

Especialistas preveem que 2026 será um período de maior estabilidade de mercado, porém de forma desigual entre os segmentos. Su Ngoc Khuong, Diretor Sênior de Investimentos da Savills Vietnam, acredita que as altas taxas de juros tornarão os investidores mais cautelosos, especialmente com empréstimos de grande porte. Contudo, isso não significa necessariamente que os preços dos ativos irão cair.

"No contexto do aumento dos custos de capital, o mercado se autorregulará. Produtos com valor de utilidade real, status legal claro e capacidade de gerar fluxo de caixa continuarão sendo priorizados, mantendo assim melhores preços", analisou o Sr. Khuong.

Essa tendência também está alinhada com a avaliação do Sr. Dinh Minh Tuan de que os segmentos que atendem às necessidades reais de moradia continuarão a liderar o mercado. Prevê-se que os apartamentos em grandes cidades e áreas periféricas com boa infraestrutura mantenham liquidez estável.

Além disso, a nova oferta provavelmente se deslocará para áreas suburbanas, onde ainda há abundância de terrenos e investimentos significativos em infraestrutura. Isso amplia o espaço para desenvolvimento sem pressionar os preços para baixo no centro da cidade.

Um ponto importante é que se espera um aumento nos segmentos de habitação social e habitação acessível em um futuro próximo, graças a políticas de apoio. No entanto, segundo especialistas, esse aumento contribuirá principalmente para melhorar a oferta geral, em vez de gerar uma redução generalizada de preços.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, o mercado está entrando em uma fase de reestruturação. Investidores que utilizam alta alavancagem e esperam ganhos de curto prazo enfrentarão dificuldades, enquanto compradores reais e investidores de longo prazo prevalecerão.

Os desenvolvimentos recentes mostram que as altas taxas de juros não são uma "alavanca" suficientemente forte para reduzir os preços dos imóveis. Em vez disso, atuam como um filtro, desacelerando o mercado e forçando os participantes a ajustarem suas estratégias. A persistência dos altos preços dos imóveis não é mais um paradoxo, mas reflete com precisão a natureza da oferta e da demanda e as características específicas de um mercado imobiliário.

Fonte: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm