Os preços dos aluguéis estão ficando cada vez mais altos.

No final de agosto de 2024, muitos ficaram surpresos com a notícia de que a Starbucks fecharia sua loja mais sofisticada na cidade de Ho Chi Minh, localizada na Rua Han Thuyen, números 11-13, no Distrito 1, após 7 anos de operação e um fluxo constante de clientes. Ainda mais chocante foi o fato de a Starbucks ter desocupado o imóvel após o término do contrato de locação, e o proprietário ter aumentado o aluguel de 700 milhões para 750 milhões de VND por mês, ou aproximadamente 9 bilhões de VND por ano.

Estão todos correndo para se desfazer de imóveis de primeira linha.

Para empresários e profissionais do setor imobiliário, o valor do aluguel do imóvel mencionado não é considerado muito alto.

Na verdade, existem outros imóveis na mesma rua Han Thuyen ou em ruas próximas com preços de aluguel muito mais altos. Por exemplo, o espaço da %Arabica Coffee, uma famosa rede japonesa de cafeterias que abriu há poucos meses, custa nada menos que 700 milhões de VND por mês.

Um espaço comercial privilegiado no coração da cidade de Ho Chi Minh permanece vazio há muitos anos. (Foto: PHAM DINH)

No entanto, esses espaços ultra-premium são adequados apenas para empresas com objetivos estratégicos específicos. Empresas que buscam apenas o lucro com a venda de produtos ou serviços terão muita dificuldade para sobreviver.

Poucos meses antes do fechamento do Starbucks Han Thuyen, uma série de marcas importantes, como a Highlands Coffee, desocuparam seus imóveis na esquina das ruas Nguyen Du e Pasteur; o restaurante YEN Sushi fechou sua filial na Rua Dong Khoi, número 8. A MIA, loja de malas e bolsas, também desocupou seu imóvel no cruzamento de Phu Dong alguns meses atrás. Esse ponto comercial também tinha um aluguel de até 700 milhões de VND por mês e passou pelas mãos de quatro grandes marcas em apenas cinco anos.

Na realidade, os altos preços dos aluguéis, a incapacidade das empresas de se adaptarem ao atual clima econômico difícil e a consequente devolução forçada dos espaços alugados não são novidade; vêm ocorrendo desde o início da pandemia de COVID-19, em 2020. Segundo observações de repórteres do jornal Nguoi Lao Dong, muitos espaços comerciais em ruas movimentadas no coração da Cidade de Ho Chi Minh, como Nguyen Hue, Le Loi (Distrito 1), Vo Van Tan (Distrito 3), Nguyen Trai (Distrito 5), Nguyen Van Linh (Distrito 7), Phan Xich Long (Distrito de Phu Nhuan), etc., permanecem vazios ou estão fechados.

A Rua Le Loi (Distrito 1), com aproximadamente 550 metros de extensão, é uma das ruas mais belas do coração da Cidade de Ho Chi Minh, cruzando com ruas "de ouro" como Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia e Nguyen Hue, mas atualmente possui cerca de 15 imóveis comerciais vazios. A Sra. Nguyen Hanh, gerente de uma loja de souvenirs nessa rua, acredita que o motivo do fechamento de muitas lojas é a impossibilidade de arcar com o aluguel, que chega a 25-30 milhões de VND por dia, ou 800-900 milhões de VND por mês; sem incluir custos com pessoal, impostos, capital de giro, etc. Alguns lojistas inicialmente não previram a situação do mercado e alugaram por preços acima de suas possibilidades, resultando em receita insuficiente para cobrir as despesas, o que os obrigou a fechar as portas e alugar em outro lugar, mesmo tendo se mudado há apenas alguns meses.

"Joalherias, a famosa rede de chá de bolhas PL, agências de viagens ... estão devolvendo seus imóveis uma após a outra porque não conseguem arcar com o aluguel. Até hoje, ninguém se atreveu a alugar novamente porque o preço está muito alto. Também estou pedindo ao proprietário para reduzir o aluguel, porque há muitos turistas, mas poucas vendas, e não sei se conseguirei sobreviver até o ano que vem", lamentou a Sra. Hanh.

O Sr. Hoang Thanh, corretor de imóveis responsável pela casa de dois andares localizada no número 48 da Rua Le Loi, informou que o proprietário está pedindo US$ 12.000 por mês (quase 300 milhões de VND), com a condição de um depósito equivalente a quatro meses de aluguel, dois meses de aluguel adiantado e um contrato de locação de no mínimo dois anos. Vale ressaltar que a casa está desocupada há mais de um ano, desde o fechamento da loja de relógios TT, mas o proprietário se recusa a reduzir o valor do aluguel.

"Se os clientes desejam alugar um espaço na Rua Le Loi para fins comerciais ou de divulgação de sua marca, precisam considerar cuidadosamente os preços, que são muito altos, variando de 10.000 a 12.000 dólares americanos por mês. Muitos clientes não conseguiram arcar com esse valor de aluguel e tiveram que aceitar a perda de seus depósitos, que somam centenas de milhões de VND", informou o Sr. Thanh.

A Rua Nguyen Trai (Distrito 5) já foi conhecida como a "rua da moda " da Cidade de Ho Chi Minh, com centenas de lojas que vendiam sapatos, roupas, bolsas, chapéus, óculos de sol, etc. No entanto, devido à queda no movimento e aos aluguéis exorbitantes, muitas pessoas colocaram placas anunciando a venda de seus produtos e mudando de endereço.

A Sra. Pham Ngoc, representante da loja de vestidos de maternidade de grife Mdl, disse que deseja transferir seu espaço de 14,5 m², com uma área útil de 35 m², incluindo um andar, um térreo e um pequeno depósito, com aluguel de 60 milhões de VND por mês. O valor da transferência é de 259 milhões de VND (incluindo ar-condicionado, iluminação, placa, depósito, etc.) para mudar de ramo. "As vendas de itens de moda estão em queda, enquanto o aluguel continua alto, o que não é adequado para o mercado. Depois de muitas negociações sem sucesso, decidi transferir o negócio", explicou a Sra. Ngoc.

A Sra. Ha Phuong, proprietária da loja de moda NN, localizada nas proximidades, também afirmou que pretende liquidar todo o seu estoque e sublocar o espaço de 80 metros quadrados no térreo devido à sua "aposentadoria". O aluguel atual é de 45 milhões de VND por mês, com um prazo mínimo de um ano e um depósito equivalente a dois meses de aluguel. A sublocação reduziria os custos com prateleiras e exposição de produtos. No entanto, de acordo com nossa investigação, a Sra. Phuong parou de vender e devolveu o imóvel porque o proprietário se recusou a reduzir o aluguel para apoiar os negócios, aumentando-o consistentemente a cada ano.

É melhor deixar o imóvel vazio do que baixar o aluguel!

Le Thi Tu Uyen, uma comerciante especializada em bens de consumo ecológicos e alimentos saudáveis, contou que certa vez alugou um espaço na Rua Nguyen Hue, no Distrito 1, por 20 milhões de VND por mês, mas fechou o negócio depois de apenas 3 meses, mesmo tendo perdido o depósito. Isso porque, embora a rua fosse movimentada, a clientela era composta principalmente por jovens com poder aquisitivo moderado, então a receita não era suficiente para cobrir as despesas.

Mais tarde, a Sra. Uyen concentrou-se no desenvolvimento de seu canal online e percebeu que, investindo apenas cerca de 200.000 VND por dia, ou cerca de 6 milhões de VND por mês em publicidade, ela poderia alcançar aproximadamente 40.000 pessoas. Com uma taxa de conversão de 0,5%, a loja recebia 200 pedidos por mês. A loja online consegue alcançar clientes em qualquer lugar e atingir o público certo graças à inteligência artificial (IA), resultando em uma alta taxa de conversão. "Os preços atuais de aluguel de espaços comerciais são absurdamente altos. O desenvolvimento do canal online reduzirá significativamente os custos de aluguel e os aproximará gradualmente de seu valor real", previu a Sra. Uyen.

Recentemente, uma rede de lojas de alimentos de luxo na cidade de Ho Chi Minh fechou sua primeira loja, que funcionava há mais de 10 anos na Rua Nguyen Dinh Chieu, Distrito 3, devido ao "aumento exorbitante do aluguel" por parte do proprietário. O fundador da marca afirmou que o imóvel, com menos de 40 metros quadrados, era muito antigo, tinha aparelhos de ar condicionado que frequentemente apresentavam defeitos, goteiras quando chovia e era difícil de reformar porque compartilhava uma parede com a loja vizinha, e mesmo assim o aluguel chegava a 60 milhões de VND por mês.

Mais de três meses após o fechamento da loja de alimentos mencionada, o imóvel ainda exibe uma placa de "Aluga-se" e nenhum novo inquilino foi encontrado. "Com o preço do aluguel e as condições do espaço, apenas grandes corporações com capital substancial para construir sua marca ou aquelas que buscam um modelo de negócios de alto risco e 'autossuficiente' podem arcar com o custo. Empresas comuns simplesmente não conseguem pagar o aluguel", comentou um representante da rede varejista.

Segundo Hoang Tung, presidente da F&B Investment & FoodEdu Academy e especialista no setor de alimentos e bebidas (A&B), apesar do rápido crescimento dos canais online, sua contribuição para a receita permanece insignificante, com a maior parte da renda ainda proveniente dos canais offline. Portanto, os imóveis comerciais ainda desempenham um papel crucial no setor de A&B. "Não apenas os imóveis em locais privilegiados estão sofrendo aumentos de aluguel devido à escassez e à oferta superior à demanda, mas até mesmo os imóveis comerciais comuns estão com preços em alta", observou ele.

O Sr. Tung acredita que, convencionalmente, os proprietários sempre levam vantagem ao exigirem que os inquilinos paguem um depósito ou aluguel adiantado e ao aumentarem os preços anualmente ou periodicamente para compensar a inflação. A maioria dos proprietários tem boa situação financeira, então podem deixar os imóveis vagos por 6 meses a um ano para manter o preço, recusando-se a baixar os aluguéis. "Em relação aos imóveis, manter o aluguel já é bom; há pouca esperança de redução. Os proprietários de estabelecimentos de alimentação e bebidas devem levar isso em consideração em seus custos antes de iniciar seus negócios", aconselhou o Sr. Tung.

Entretanto, o Sr. Nguyen Hong Hai, Presidente da VNO Investment and Development Joint Stock Company - especializada em serviços de aluguel e sublocação de casas e imóveis - acredita que o fechamento ou a devolução de imóveis por empresas não se deve necessariamente aos altos preços dos aluguéis, mas pode ser porque elas não precisam mais do espaço ou percebem a situação do negócio como inviável no futuro.

As localizações privilegiadas continuam sendo muito procuradas.

Segundo um especialista do setor de alimentos e bebidas, as cadeias de cafés e bebidas que investem fortemente em localizações privilegiadas incluem Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, etc. No entanto, entre essas, Katinat Coffee & Tea e Phe La compartilham o mesmo proprietário. É possível que o objetivo do investidor ao expandir agressivamente a rede nesta fase seja vender ações ou por algum outro motivo, portanto, não pode ser comparada a marcas que operam normalmente com fins lucrativos.

Na realidade, em áreas onde o espaço é escasso, os preços dos aluguéis tendem a aumentar em vez de diminuir. Exemplos típicos incluem localizações privilegiadas no Distrito 1, no centro da cidade, o espaço na Rua Han Thuyen que o Starbucks desocupou recentemente e o espaço ao redor da rotatória Ho Con Rua… grandes marcas e redes de alimentação e bebidas estão sempre competindo para alugar esses espaços.

Fonte: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm