Desvendando o "nó" da lista de preços de terrenos

Um dos novos pontos que se espera que represente um avanço na Lei de Terras de 2024 é a remoção da estrutura de preços de terrenos, permitindo que as localidades publiquem listas de preços de terrenos que se aproximem dos preços de mercado. No entanto, a realidade apresenta um grande desafio, uma vez que a capacidade financeira das pessoas não tem acompanhado o preço de mercado.

Recentemente, surgiram muitas opiniões que refletem o desequilíbrio entre a tabela de preços de terrenos e a capacidade financeira da população. Um exemplo típico é a história da família do Sr. Dinh Cong Phuong, na comuna de Ba Vi, cidade de Hanói , que, ao obter permissão para converter mais de 210 m² de terra perene em área residencial rural, teve que pagar quase 900 milhões de VND em taxas de uso da terra, o equivalente a mais de 4,3 milhões de VND/m² de acordo com a nova tabela de preços de terrenos.

Ou como a família do Sr. Tran Duy Dong, na província de Nghe An, que também ficou chocada ao ter que pagar 4,5 bilhões de VND para converter 300 m² de terreno agrícola em área residencial, o que equivale a uma taxa de conversão de quase 15 milhões de VND/m²... Esses valores ultrapassam a capacidade financeira das famílias rurais e de regiões montanhosas...

Os casos acima não são isolados. Trata-se de uma consequência inevitável quando a tabela de preços de terrenos não é elaborada com base na acessibilidade para a maioria das pessoas, mas apenas acompanha os desenvolvimentos do mercado. A "nivelamento" das obrigações financeiras entre ricos e pobres, entre áreas urbanas e rurais, está fazendo com que a política fundiária, que é um instrumento regulatório justo, se torne um fardo para a maioria das pessoas, especialmente aquelas em situação de vulnerabilidade.

Segundo Mai Van Phan, Vice-Diretora do Departamento de Gestão de Terras ( Ministério da Agricultura e Meio Ambiente ), a remoção da estrutura de preços da terra é um passo adiante, mas se a nova tabela de preços não refletir a realidade, a política perderá sua eficácia social. Em particular, considerando que a Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, exige que cada localidade publique uma nova tabela de preços de terras com um banco de dados de avaliação para cada lote, com ampla consulta à população e atualizações regulares.

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente recomendou que o Ministério das Finanças e as localidades atualizem urgentemente os preços de mercado, criem um banco de dados de preços de terrenos, organizem consultas públicas e elaborem um plano de reajuste adequado. O ponto de vista consistente do Ministério é o seguinte: os preços dos terrenos devem ser condizentes com a realidade, refletindo com precisão as condições de desenvolvimento socioeconômico de cada região e de cada grupo populacional, e não podem ser aplicados mecanicamente ou de forma absoluta aos preços de mercado.

Em resposta ao feedback da população, o Ministério das Finanças elaborou uma proposta de emenda ao Decreto nº 103/2024/ND-CP do Governo sobre taxas de uso e arrendamento de terras, com foco na alteração e complementação de diversos artigos relacionados a essas taxas e aos fundos de desenvolvimento fundiário. O objetivo é restringir os casos em que é necessário determinar preços específicos para a terra e flexibilizar as obrigações financeiras para pessoas em situações de transição. Especificamente, no caso de mudança de uso da terra, de jardins ou lagos anexos a residências, o Ministério das Finanças propõe que as pessoas paguem apenas 50% da diferença entre o preço do terreno residencial e o do terreno agrícola, em vez dos 100% cobrados atualmente.

Chegou a hora de reconhecer que a tabela de preços de terrenos não pode ser apenas uma "lista de preços" técnica para arrecadar receita orçamentária, mas sim uma ferramenta para apoiar o desenvolvimento, garantir a justiça social e proteger os direitos legítimos da população. Portanto, as localidades precisam ser cuidadosas e responsáveis ​​no processo de elaboração de uma nova tabela de preços de terrenos, priorizando o zoneamento claro, a consulta pública, a avaliação específica do impacto socioeconômico e evitando o uso indevido de preços de mercado como referência.

Desvendar a complexidade da tabela de preços de terrenos não se resume a alterar a lei ou a forma como os preços são calculados, mas também envolve a criação de um sistema de políticas públicas justo e viável, que coloque as pessoas no centro do desenvolvimento. A tabela de preços de terrenos precisa se tornar uma ponte para que as pessoas acessem as políticas fundiárias legalmente, e não uma barreira para a subsistência e o desenvolvimento sustentável.

Fonte: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html