Desfazendo o "nó" da lista de preços de terras

Recentemente, surgiram muitas opiniões que refletem o desequilíbrio entre a tabela de preços de terras e a capacidade financeira da população. Um exemplo típico é o caso da família do Sr. Dinh Cong Phuong, na comuna de Ba Vi, na cidade de Hanói . Ao obter permissão para converter mais de 210 m² de terras perenes em terras residenciais rurais, a família teve que pagar quase 900 milhões de VND em taxas de uso da terra, o equivalente a mais de 4,3 milhões de VND/m², de acordo com a nova tabela de preços de terras.

Ou como a família do Sr. Tran Duy Dong na província de Nghe An também ficou chocada quando teve que pagar 4,5 bilhões de VND para converter 300 m² de terra ajardinada em terra residencial, o equivalente a uma taxa de conversão de quase 15 milhões de VND/m²... Esses são números que excedem a capacidade financeira das famílias rurais e montanhosas...

Os casos acima não são isolados. Trata-se de uma consequência inevitável quando a tabela de preços da terra não é construída com base na acessibilidade para a maioria das pessoas, mas apenas acompanha a evolução do mercado. A "nivelação" das obrigações financeiras entre ricos e pobres, entre áreas urbanas e rurais, está fazendo com que a política fundiária, que é uma ferramenta regulatória justa, se torne um fardo para a maioria das pessoas, especialmente aquelas em circunstâncias difíceis...

Segundo Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras ( Ministério da Agricultura e Meio Ambiente ), a eliminação da tabela de preços de terras representa um avanço, mas se a nova tabela de preços não acompanhar de perto a realidade, a política perderá sua eficácia social. Em particular, a Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, exige que cada localidade publique uma nova tabela de preços de terras com um banco de dados de avaliação para cada lote, com ampla consulta à população e atualização regular.

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente recomendou que o Ministério das Finanças e as autoridades locais atualizem urgentemente os preços de mercado, criem um banco de dados de preços de terras, organizem consultas públicas e desenvolvam um roteiro de ajuste adequado. A visão consistente do Ministério é: os preços da terra devem ser consistentes com a realidade, refletindo com precisão as condições de desenvolvimento socioeconômico de cada região e de cada grupo populacional, e não podem ser aplicados de forma mecânica ou absoluta aos preços de mercado.

Em resposta ao feedback da população, o Ministério das Finanças elaborou um projeto de alteração ao Decreto n.º 103/2024/ND-CP do Governo sobre taxas de utilização da terra e rendas de terras, com foco na alteração e complementação de diversos artigos relacionados a taxas de utilização da terra, rendas de terras e fundos de desenvolvimento fundiário, no sentido de restringir os casos em que preços específicos da terra devem ser determinados e flexibilizar as obrigações financeiras para as pessoas em algumas situações transitórias. Especificamente, no caso de mudança da finalidade do uso da terra de terras ajardinadas ou lagos anexos a casas, o Ministério das Finanças propõe que as pessoas paguem apenas 50% da diferença entre o preço de terras residenciais e terras agrícolas, em vez de 100% como atualmente.

É hora de reconhecer que a tabela de preços de terras não pode ser apenas uma "tabela de preços" técnica para arrecadar receitas orçamentárias, mas deve ser uma ferramenta para apoiar o desenvolvimento, garantir a justiça social e proteger os direitos legítimos da população. Portanto, as localidades precisam ser cuidadosas e responsáveis no processo de construção de uma nova tabela de preços de terras, visando um zoneamento claro, consultas completas com a população, avaliação específica do impacto socioeconômico e evitando o abuso da referência aos preços de mercado...

Desvendar a tabela de preços da terra não se trata apenas de alterar a lei ou mudar a forma como os preços são calculados, mas também de criar um sistema político justo e viável, colocando as pessoas no centro do desenvolvimento. A tabela de preços da terra precisa se tornar uma ponte para que as pessoas acessem as políticas fundiárias legalmente, e não uma barreira aos meios de subsistência e ao desenvolvimento sustentável.

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