Desvendando o nó nas tabelas de preços de terrenos.

Uma das inovações revolucionárias da Lei de Terras de 2024 é a abolição dos quadros de preços de terrenos, permitindo que as localidades publiquem tabelas de preços que reflitam fielmente os preços de mercado. No entanto, a realidade apresenta um grande desafio: a capacidade financeira da população ainda não acompanha os preços de mercado.

Recentemente, muitas opiniões têm refletido a disparidade entre os preços dos terrenos e a capacidade financeira das pessoas. Um exemplo típico é a história da família do Sr. Dinh Cong Phuong, na comuna de Ba Vi, cidade de Hanói , que, ao ser autorizada a converter mais de 210 m² de terra usada para cultivos perenes em área residencial rural, teve que pagar quase 900 milhões de VND em taxas de uso da terra, o equivalente a mais de 4,3 milhões de VND/m² de acordo com a nova tabela de preços de terrenos.

Da mesma forma, a família do Sr. Tran Duy Dong, na província de Nghe An, ficou chocada ao ter que pagar 4,5 bilhões de VND para converter 300 m² de terreno agrícola em área residencial, o que equivale a uma taxa de conversão de quase 15 milhões de VND/m²... Esses valores estão além das possibilidades financeiras das famílias rurais e de regiões montanhosas...

Esses casos não são incidentes isolados. São uma consequência inevitável de as tabelas de preços de terrenos não se basearem na acessibilidade para a maioria da população, mas sim nas flutuações do mercado. A equalização das obrigações financeiras entre ricos e pobres, entre áreas urbanas e rurais, está transformando a política fundiária, que deveria ser um instrumento de regulação equitativa, em um fardo para a maioria da população, especialmente para aqueles em situação de vulnerabilidade.

Segundo Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras ( Ministério da Agricultura e Meio Ambiente ), abolir o sistema de preços de terrenos é um passo adiante, mas se a nova tabela de preços não refletir a realidade, a política perderá sua eficácia social. Especialmente porque a Lei de Terras de 2024, em vigor desde 1º de janeiro de 2026, exige que cada localidade publique uma nova tabela de preços de terrenos com um banco de dados de avaliação detalhado para cada lote individual, com ampla consulta pública e atualizações regulares.

O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente recomendou que o Ministério das Finanças e as autoridades locais atualizem urgentemente os preços de mercado, criem um banco de dados de preços de terrenos, organizem consultas públicas e estabeleçam um roteiro de ajuste adequado. A posição consistente do Ministério é que os preços dos terrenos devem estar em consonância com a realidade, refletindo com precisão as condições de desenvolvimento socioeconômico de cada região e grupo populacional, e não podem ser aplicados mecanicamente ou baseados unicamente nos preços de mercado.

Após receber contribuições das autoridades locais, o Ministério das Finanças elaborou emendas ao Decreto Governamental nº 103/2024/ND-CP sobre taxas de uso e arrendamento de terras, com foco na alteração e complementação de diversos artigos relacionados a essas taxas e ao fundo de desenvolvimento territorial. O objetivo é restringir os casos que exigem a determinação específica do preço da terra e facilitar o pagamento de obrigações financeiras por parte dos cidadãos em determinadas situações de transição. Especificamente, para casos de mudança de uso do solo, de jardins e lagos anexos a residências, o Ministério das Finanças propõe que os cidadãos paguem apenas 50% da diferença entre o preço do terreno residencial e o do terreno agrícola, em vez dos 100% cobrados atualmente.

Chegou a hora de reconhecer que as listas de preços de terrenos não podem ser meros "gráficos de preços" técnicos para arrecadação de receitas, mas sim ferramentas para apoiar o desenvolvimento, garantir a equidade social e proteger os direitos legítimos dos cidadãos. Portanto, as localidades precisam ser cautelosas e responsáveis ​​no processo de elaboração de novas listas de preços de terrenos, priorizando o zoneamento claro, a consulta pública abrangente, avaliações específicas de impacto socioeconômico e evitando o uso excessivo de referências de preços de mercado.

Desvendar o "gargalo" das tabelas de preços de terrenos não se resume a alterar leis ou métodos de cálculo, mas sim a criar um sistema de políticas públicas justo e viável, que coloque as pessoas no centro do desenvolvimento. As tabelas de preços de terrenos precisam se tornar uma ponte para que as pessoas acessem as políticas fundiárias legalmente, e não uma barreira para a subsistência e o desenvolvimento sustentável.

Fonte: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html