Proposta de ajuste no método de cálculo da população de prédios de apartamentos.

Kiến nghị bổ sung phương pháp xác định dân số dựa trên diện tích căn hộ 32m2/người

Proposta para adicionar um método de determinação da população com base na área do apartamento de 32m²/pessoa.

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) enviou um documento aos líderes do Comitê Popular da Cidade e aos departamentos e agências relevantes, propondo alterações e acréscimos aos regulamentos sobre o método de determinação da população em edifícios de apartamentos, a fim de superar as deficiências que surgiram.

Assim, a aplicação primordial de um único método para determinar o tamanho da população, o número e a estrutura dos apartamentos em empreendimentos habitacionais resultou em uma estrutura de produtos habitacionais que não corresponde verdadeiramente à demanda, aumentando a proporção de apartamentos grandes e limitando a disponibilidade de apartamentos médios e pequenos. A HoREA propõe a adição de um método mais flexível, baseado na área útil e na estrutura dos cômodos de cada tipo de apartamento, vinculando-o também à meta de área média habitacional estabelecida pela Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional. Isso facilitaria o desenvolvimento de apartamentos com áreas de aproximadamente 25 a 70 m², que atualmente apresentam alta demanda no mercado. Tal medida contribuiria para reduzir os desequilíbrios entre oferta e demanda, aumentar a liquidez e estabilizar os preços dos imóveis.

A HoREA avalia que a regulamentação sobre um método único para determinar a densidade populacional em edifícios de apartamentos, de acordo com a Decisão nº 32/2025/QD-UBND, levará a uma redução no número de apartamentos de tamanho médio (com 2 quartos e uma área de 56 a 96 m²) e de apartamentos pequenos (com 1 quarto e uma área de 25 a 56 m²), ao mesmo tempo que aumentará o número de apartamentos grandes (com 3 a 4 quartos e uma área de 96 a 160 m² ou mais); isso poderá aumentar o estoque e gerar mais dívidas imobiliárias incobráveis, semelhante ao período de 2011 a 2016.

Segundo a HoREA, atualmente, cerca de 60 a 70% dos clientes desejam comprar um apartamento de 2 quartos com uma área de aproximadamente 70 m² a um preço entre 2 e 7 bilhões de VND por unidade; cerca de 20 a 25% dos clientes desejam comprar um apartamento pequeno com uma área de aproximadamente 50 m² a um preço em torno de 3 bilhões de VND por unidade; e apenas cerca de 5 a 10% dos clientes desejam comprar um apartamento grande com uma área de 85 a 100 m² ou mais, com 3 ou 4 quartos, a um preço entre 8 e 12 bilhões de VND por unidade.

"A longo prazo, a implementação desta regulamentação poderá não só reduzir o incentivo ao investimento do setor privado no setor imobiliário, como também desperdiçar recursos sociais, incluindo capital de investimento e recursos fundiários, que são recursos finitos que precisam ser utilizados de forma eficiente para contribuir para o alcance da meta de crescimento de dois dígitos da cidade de Ho Chi Minh e de todo o país em 2026 e nos anos subsequentes", segundo a HoREA.

Além disso, a HoREA também acredita que a adição de um método para determinar a população de prédios de apartamentos, conforme proposto pela Associação, seria consistente com o tamanho atual das famílias em grandes cidades e semelhante à experiência de gestão de algumas localidades, como a Decisão nº 34/2024/QD-UBND, de 27 de maio de 2024, do Comitê Popular de Hanói , que estipula uma população máxima de 5 pessoas por unidade de apartamento.

Fonte: https://vtv.vn/kien-nghi-dieu-chinh-cach-tinh-dan-so-chung-cu-100260505161517824.htm