O projeto Lancaster Legacy, localizado no número 230 da rua Nguyen Trai (Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), ainda não concluiu o processo de avaliação, apesar de a empresa desejar pagar a taxa de uso do solo. - Foto: QUANG DINH
Em entrevista ao jornal Tuoi Tre , o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP.Invest e da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil, argumentou que essa taxa adicional sobre o terreno é essencialmente "juros" sobre pagamentos atrasados e que a aplicação dessa taxa de juros é irrazoável, causando dificuldades para as empresas e até mesmo levando algumas à beira da falência, pois o valor que precisam pagar chega a bilhões de dongs, mesmo sem terem culpa.
A taxa adicional sobre o terreno é uma cobrança excessiva?
Senhor NGUYEN QUOC HIEP
* Na proposta de alteração do Decreto 103, que regulamenta as taxas de uso e arrendamento de terras, o Ministério das Finanças pretende manter a taxa adicional de cobrança de 5,4% ao ano sobre as taxas de uso e arrendamento de terras em atraso. Por que você se opõe a isso?
- Em uma reunião recente com líderes governamentais e diversas empresas do setor imobiliário, fui o primeiro a levantar a questão de que exigir que as empresas paguem uma taxa adicional sobre o terreno de 5,4% ao ano é completamente descabido.
Essa taxa adicional só deve ser aplicada quando a empresa for culpada pelo atraso no pagamento após o Estado já ter calculado o valor do terreno, ou quando a empresa atrasar o pagamento intencionalmente e se beneficiar desse atraso.
No entanto, após analisar a proposta de alteração do Decreto 103, sobre a qual o Ministério das Finanças está atualmente a recolher opiniões, verificou-se que as opiniões das empresas ainda não foram incorporadas e que se mantém a proposta de manter a taxa adicional sobre o terreno em 5,4% ao ano. O Ministério continua a defender que se trata de verba orçamental, pelo que, mesmo que os pagamentos sejam atrasados, o valor adicional deve ser pago na íntegra.
Discordo completamente. Se essa política permanecer inalterada e continuar sendo implementada, criará uma pressão significativa sobre as empresas. Para as empresas que não pagam taxas de terreno há anos, as taxas adicionais que terão que pagar podem chegar a centenas, até mesmo milhares de bilhões de dong. Isso impõe um fardo pesado sobre as empresas, e algumas podem até ter dificuldades para equilibrar suas finanças e enfrentar a falência.
Por que você considera essa cobrança descabida?
Trata-se de uma taxa adicional, que consiste essencialmente em juros sobre o valor não pago durante o período em que o Estado ainda não concluiu o cálculo das obrigações financeiras. Supondo que o Estado já tenha concluído o cálculo das taxas de uso da terra e que a empresa seja responsável pelo não pagamento, ou que a empresa se beneficie de alguma forma com esse atraso, então essa taxa adicional deve ser cobrada, pois gera lucro com o pagamento atrasado.
No entanto, de acordo com a nova lei, até que as taxas de terreno sejam totalmente pagas, as empresas não podem lançar projetos para venda aos clientes, nem captar recursos, não obtendo, portanto, nenhum benefício.
Alguns sugeriram uma taxa de imposto de 4%, mas, para ser sincero, isso também é completamente irrazoável porque, na essência, as empresas não se beneficiam dela. Portanto, seja 4% ou 5,4%, continua sendo ilógico. Espero que a agência responsável pela elaboração da lei compreenda a verdadeira questão e demonstre empatia com as empresas.
Tendo que pagar, a contragosto, dezenas de bilhões de VND em taxas adicionais.
O projeto Lakeview City da Novaland (Cidade de Ho Chi Minh) ainda não finalizou a taxa de uso do solo após muitos anos, impedindo os moradores de receberem seus títulos de propriedade - Foto: NGOC HIEN
* A sua empresa também terá que pagar essa taxa adicional?
— Isso mesmo. Nosso projeto em Phu Tho recebeu a decisão de alocação de terras em maio de 2024, mas a avaliação oficial só foi concluída um ano depois, apesar de nossos repetidos pedidos. De acordo com as normas, a empresa é obrigada a pagar uma taxa adicional de 5,4% ao ano sobre o valor total devido, o que significa um adicional de 27 bilhões de VND aos quase 500 bilhões de VND já pagos.
Apesar de considerarmos extremamente irracional, tivemos que acatar a exigência, caso contrário não teríamos permissão para vender os imóveis nem receber os títulos de propriedade. No nosso caso, insistimos repetidamente para que pagassem e até nos dispusemos a pagar as taxas de terreno, mas o governo e a empresa de consultoria ainda não haviam definido o preço final, não por recusa da empresa em pagar. Chegamos a ter prejuízos, pois o processo de venda do projeto atrasou um ano inteiro.
Durante as discussões, as autoridades locais também consideraram a cobrança de taxas adicionais sobre a terra injustificada, mas não puderam expressar opiniões contrárias às normas legais, como o Decreto 103.
A "taxa de juros" de 5,4% é infundada. Estamos muito chateados, mas ainda temos que pagar o valor. Esperamos que, quando o Decreto 103 for alterado, essa exigência de pagamento adicional seja eliminada. Esperamos que o dinheiro que já pagamos seja deduzido ou reembolsado à empresa.
Senhor Nguyen Quoc Hiep
As empresas estão enfrentando um impasse em relação aos preços.
O Ministério das Finanças argumenta que a taxa adicional de 5,4% ao ano já leva em consideração o fator de "compartilhamento de responsabilidades" e que essa taxa equivale a 50% da multa por atraso no pagamento das taxas de uso da terra.
A empresa foi completamente excluída do processo de avaliação. Se a empresa tivesse a responsabilidade de participar das discussões ou de fornecer documentos com atraso, compartilhar essa responsabilidade seria razoável e a empresa concordaria prontamente. No entanto, neste caso, a empresa não tem culpa.
O conselho de avaliação e consultoria é estabelecido por uma agência estatal e fixa o preço, que o comprador deve aceitar sem negociação. Propusemos que o Decreto 71 seja alterado para permitir a participação do investidor, a apresentação de seus argumentos e a formulação de contra-argumentos.
Desejamos desesperadamente pagar as taxas de terreno rapidamente para podermos ter produtos para vender e fluxo de caixa para gerar retorno, mas não conseguimos. Essa situação está causando gargalos tanto na arrecadação do governo quanto nas empresas, levando ao desperdício de ativos imobiliários.
A Resolução 68 defende uma mudança de mentalidade, passando da "gestão de empresas" para o "serviço às empresas". Esta nova e adequada abordagem é crucial para resolver dificuldades e promover o desenvolvimento do setor privado. Para alcançar este objetivo, os decisores políticos devem colocar-se no lugar das empresas, de forma a criar regulamentos e procedimentos adequados e eficazes.
O vice-presidente de um grupo imobiliário com projetos na cidade de Ho Chi Minh:
Isso poderia prejudicar o negócio.
Discordo da decisão do governo de adicionar juros anuais de 5,4% sobre o valor total não pago do terreno, pois o governo ainda não aprovou o preço, então de onde viria o dinheiro? Uma multa de juros tão alta prejudicará as empresas, especialmente aquelas com grandes projetos e aquelas com longos períodos de espera antes que o preço do terreno seja finalizado.
Por exemplo, nosso projeto no Distrito 1, na cidade de Ho Chi Minh, foi concluído, mas o cálculo da taxa de uso do solo ainda está pendente. Em fevereiro de 2020, a unidade de avaliação designada pelo Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente calculou a taxa a ser paga em 1,519 trilhão de VND, mas a prefeitura não aprovou esse valor. Na quarta tentativa, outra empresa avaliou o valor em 3,2 trilhões de VND, calculando o preço com base na data da avaliação, mesmo que a decisão de alocação do terreno tenha sido tomada em 2018, e adicionando fatores de inflação. A taxa deveria ter sido calculada com base no ano da alocação do terreno, e não no ano da avaliação.
Supondo que a avaliação do terreno em 2025 seja de 3,4 trilhões de VND e seja aprovada, seremos cobrados com um adicional de 5,4% ao ano, o que significa que o valor já aumentou em 40%, equivalente a aproximadamente 1,36 trilhão de VND. O valor total a pagar pela terra seria de 4,76 trilhões de VND. Este é um valor exorbitante que poderia levar a empresa à beira da falência.
A maioria das empresas utilizou a avaliação inicial para levantar capital de giro, mas agora os preços dos terrenos dispararam. A própria unidade de avaliação já havia considerado a inflação, e agora o governo está adicionando uma taxa de juros de 5,4%, contabilizando essencialmente a inflação duas vezes.
Os atrasos são justificados porque as autoridades têm medo de assumir a responsabilidade.
O ritmo lento atual da avaliação de terrenos deve-se ao número limitado de empresas de avaliação, enquanto os honorários são baixos, apenas algumas centenas de milhões de VND, mas exigem um alto nível de responsabilidade. As autoridades locais precisam realizar licitações para selecionar empresas de consultoria de avaliação com custos reduzidos.
Recentemente, várias empresas de avaliação foram penalizadas. Isso fez com que tanto as empresas de avaliação quanto as agências governamentais temessem assumir a responsabilidade.
Anteriormente, os conselhos de avaliação tomavam decisões e forneciam pareceres meramente consultivos. Mas agora, as agências governamentais mostram-se muito relutantes em alterar os valores fornecidos pelos consultores, especialmente para reduzi-los.
Entretanto, como são responsáveis pelos resultados da avaliação, as empresas de consultoria frequentemente fornecem valores inflados para garantir a segurança, resultando em avaliações imprecisas. Todos esses fatores prolongam o processo de avaliação, que em muitos casos leva de dois a três anos, ou até mais.
NGOC HIEN
Fonte: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
Comentário (0)