Preocupação denominada "Preço específico do terreno"

De acordo com a regulamentação atual, a determinação de preços específicos de terrenos abrange dois tipos de práticas. Primeiro, serve como base para indenizações, ou seja, o Estado paga aos cidadãos. Segundo, destina-se a projetos, permitindo que empresas façam repasses ao orçamento. Ambas as práticas enfrentam diferentes obstáculos, o que faz com que as empresas de consultoria para a determinação de preços específicos de terrenos se mostrem relutantes em participar, levando os órgãos públicos a lidar com outras preocupações além do receio de encontrar preços específicos de terrenos para projetos extraorçamentários. Ou seja, torna-se impossível acelerar o investimento público e, consequentemente, arrecadar o orçamento conforme o planejado.

A ponte sobre o rio Dinh está em construção.

Após várias idas e vindas e ajustes, a consultoria concluiu que não era rentável e, portanto, desistiu do projeto, embora encontrar um preço específico para a indenização seja mais simples, bastando multiplicar o preço do terreno pelo coeficiente K.

Compensação após a alocação de terras

Em 27 de outubro, a empresa de consultoria apresentou um certificado com os preços específicos dos terrenos para o cálculo da indenização decorrente da retomada de terras pelo Estado para a implementação do projeto: a rodovia de contorno DT 719 e a ponte sobre o rio Dinh, no distrito de La Gi. De acordo com o plano, o conselho distrital previamente estabelecido fará comentários, revisões e, em seguida, encaminhará o documento ao Conselho de Desenvolvimento do Fundo de Terras Ham Tan para as próximas etapas, antes de sua publicação em consulta pública no distrito por 30 dias. A expectativa é que, por volta de 10 de dezembro, o preço dos terrenos seja aprovado para o cálculo da indenização à população. Essa data é oportuna, pois está próxima do momento em que 29 das 88 famílias concordaram em ceder antecipadamente terrenos em um trecho de 2.300/6.820,4 m da rodovia que atravessa o distrito, antes e depois de julho de 2025, embora o valor da indenização ainda não tenha sido definido. Graças a isso, já foi possível obter um terreno para a construção. Para as famílias restantes, o distrito continua se mobilizando paralelamente à definição dos preços dos terrenos para a indenização mencionada. Para alcançar esse resultado, antes disso, houve uma série de procedimentos que o Comitê Popular do Bairro de La Gi implementou em uma ordem rítmica.

Foto: Ngoc Lan

Especificamente, no início de julho de 2025, foi tomada a decisão de estabelecer o Conselho de Avaliação de Terras Específico do Distrito de La Gi. Em seguida, este conselho emitiu uma decisão para estabelecer um Grupo de Trabalho para auxiliar o Conselho de Avaliação de Terras Específico do Distrito de La Gi. Em setembro de 2025, foi estabelecido o Conselho de Compensação, Apoio e Reassentamento para o Projeto de Contorno da Rodovia DT 719 e a Ponte do Rio Dinh no Distrito de La Gi. No início de outubro de 2025, foi tomada a decisão de aprovar a estimativa para determinar os preços específicos dos terrenos a serem utilizados para calcular a compensação quando o Estado recuperar terras para a implementação do projeto. Ao mesmo tempo, foi emitido um plano para selecionar uma empresa contratada para o projeto, que determinaria os preços específicos dos terrenos a serem utilizados para calcular a compensação quando o Estado recuperar terras para a implementação do projeto. Então, em 10 de outubro de 2025, o distrito assinou um contrato de consultoria de preços de terrenos com a Vietnam Construction and Natural Resources and Environment Consulting Joint Stock Company.

Entretanto, o distrito vizinho de Phuoc Hoi também é contemplado com o projeto do desvio da rodovia DT 719 e da ponte sobre o rio Dinh, com 0,72 km de extensão, e, portanto, firmou contrato com a empresa de consultoria do distrito de La Gi. Até o momento, o distrito de Phuoc Hoi apresenta os resultados específicos do processo de avaliação de preços de terras simultaneamente ao distrito de La Gi. Além disso, em 27 de outubro, a empresa de consultoria apresentou o certificado e os procedimentos para a criação de um conselho específico de avaliação de preços de terras; o comitê para mobilização de indenizações, apoio e reassentamento; o plano de seleção de empreiteiras para o projeto; e a assinatura do contrato com a empresa de consultoria, todos implementados pelo distrito de Phuoc Hoi de acordo com as normas. A única diferença é que, no distrito de Phuoc Hoi, a área total de recuperação de terras do projeto mencionado é de 14.517,4 ^m² , dos quais 4.317,9 ^m² são administrados pelo distrito e 10.199,5 ^m² pertencem a 11 famílias e indivíduos. O Comitê Popular do Bairro de Phuoc Hoi está mobilizando famílias e indivíduos para entregarem o terreno à construtora antecipadamente e, simultaneamente, no dia da aprovação do preço do terreno, a indenização será paga à população.

Estrada que liga a Rodovia Nacional 1A à comuna de Ham Thuan. Foto: Ngoc Lan

Não é tão difícil quanto parece?

O fato de os distritos de La Gi e Phuoc Hoi terem definido o prazo para a precificação específica dos terrenos para o projeto que atravessa a área mencionada é considerado um ponto positivo, visto que muitas comunas e distritos da província têm projetos de construção, mas não conseguiram definir os preços específicos dos terrenos para efetuar a indenização. Consequentemente, não há terrenos disponíveis para construção, o que impede o desembolso integral do investimento público, conforme necessário. Para superar esse problema, a única solução é mobilizar a população para a cessão antecipada dos terrenos, de forma gradual, e, simultaneamente, definir os preços específicos dos terrenos, principalmente porque o prazo para o cálculo desses preços, implementado pela consultoria, é de 90 dias. Contudo, dependendo da situação, a consultoria pode acelerar o prazo de implementação, desde que os requisitos sejam atendidos.

Essa é a forma como as coisas funcionam nos distritos de La Gi e Phuoc Hoi, e vale ressaltar que a sequência de implementação mostra que os dois distritos estabeleceram um conselho específico de avaliação de preços de terrenos em julho, logo após a fusão. Essas dificuldades iniciais são um dos motivos pelos quais muitas comunas e distritos da província estão com pressa, sem conseguir organizar e executar tarefas como a busca de preços específicos de terrenos para indenização e implementação de projetos na área. Outro fator que gera confusão é a indisponibilidade do preço geral dos terrenos na província de Lam Dong após a fusão. Os preços dos terrenos de cada antiga província estão disponíveis, mas, se aplicados, estão de acordo com as normas?

De fato, segundo os municípios que já definiram preços específicos para terrenos, a legislação já está disponível, bastando segui-la. O principal é ter a coragem de fazê-lo. Olhando para trás, percebo que esta é uma função nova e muitos funcionários municipais e distritais não estão familiarizados com ela, o que gera confusão, especialmente considerando a escassez de empresas de consultoria para definir preços específicos de terrenos, ou seja, a demanda é maior que a oferta. Portanto, os municípios e distritos estão em compasso de espera, o que está causando atrasos e forçando o mercado a contratar empresas de consultoria para determinar preços específicos de terrenos mediante o pagamento de altas taxas. Ao mesmo tempo, essa função exige grande responsabilidade, mas não traz lucros atrativos para as empresas de consultoria.

Líderes de algumas comunas e bairros afirmaram que é muito difícil encontrar uma empresa de consultoria para determinar preços específicos de terrenos para indenização, sendo necessário negociar por meio de súplicas e troca de benefícios. Na realidade, o custo para determinar preços específicos de terrenos para indenização, de acordo com as normas de um projeto, que às vezes envolve vários bairros e comunas, varia de 50 milhões a menos de 500 milhões de VND. Além disso, após várias idas e vindas e ajustes, a empresa de consultoria considera o processo inviável e, portanto, desiste, mesmo que determinar preços específicos de terrenos para indenização seja mais simples, bastando multiplicar o valor do terreno pelo coeficiente de ajuste (coeficiente K). Portanto, não é tão difícil quanto se imagina. É importante também esclarecer a questão da determinação de preços específicos de terrenos para projetos de investimento extraorçamentários, que tem sido considerada perigosa e pode levar à prisão, visto que os métodos de cálculo para determinar os preços dos terrenos, como comparação e excedente, são muito vagos e praticamente inexistentes.

(Continua)

Fonte: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html