A questão em análise é denominada "Preços específicos de terrenos".

De acordo com as normas vigentes, a determinação de preços específicos de terrenos envolve dois tipos de questões. Em primeiro lugar, serve como base para a compensação, ou seja, para os pagamentos feitos pelo governo aos cidadãos. Em segundo lugar, é utilizada por empresas para projetos, como base para seus pagamentos ao orçamento estadual. Ambos os tipos de questões enfrentam obstáculos distintos, o que desestimula a participação de empresas de consultoria e gera preocupações adicionais para os órgãos governamentais, além do receio inerente à determinação de preços específicos de terrenos para projetos não orçamentários. Essas preocupações incluem a impossibilidade de acelerar o investimento público e o não cumprimento das metas de arrecadação.

A ponte sobre o rio Dinh está em construção.

Após inúmeras viagens e revisões, a empresa de consultoria concluiu que o projeto não era rentável e decidiu não prosseguir, embora encontrar um preço específico do terreno para compensação fosse mais simples, bastando multiplicar o preço do terreno por um coeficiente K.

A compensação é feita após a alocação de terras.

Em 27 de outubro, a empresa de consultoria apresentou um certificado detalhando os preços específicos dos terrenos para o cálculo da indenização quando o Estado adquirir as terras para o projeto: a estrada de contorno do distrito DT 719 e a ponte sobre o rio Dinh, no distrito de La Gi. De acordo com o plano, o conselho previamente estabelecido pelo distrito fornecerá feedback e fará revisões antes de submeter o documento ao Conselho de Desenvolvimento do Fundo de Terras Ham Tan para as próximas etapas, antes da publicação do documento em aviso público no distrito por 30 dias. A expectativa é que os preços dos terrenos sejam aprovados por volta de 10 de dezembro, para que os pagamentos de indenização aos moradores comecem. Esse prazo é adequado, não muito distante da data em que 29 das 88 famílias concordaram em ceder seus terrenos em troca de 2.300/6.820,4 metros da estrada que atravessa o distrito, antes e depois de julho de 2025, embora o valor da indenização ainda não seja conhecido. Isso ajudou a garantir a posse de terras para a construtora. O distrito continua a negociar com as famílias restantes, enquanto trabalha simultaneamente na definição dos preços dos terrenos para a indenização. Para alcançar esse resultado, o Comitê Popular do Bairro de La Gi havia implementado previamente uma série de procedimentos de forma tranquila e organizada.

Foto: Ngoc Lan

Especificamente, no início de julho de 2025, foi tomada a decisão de estabelecer o Conselho de Avaliação de Terras para o Distrito de La Gi. Em seguida, o conselho decidiu criar um grupo de trabalho para auxiliar o Conselho de Avaliação de Terras do Distrito de La Gi. Em setembro de 2025, foi estabelecido o Conselho de Compensação, Apoio e Reassentamento para o projeto do Contorno Rodoviário DT 719 e da Ponte sobre o Rio Dinh, no Distrito de La Gi. No início de outubro de 2025, foi aprovada a estimativa de custos para determinar os preços específicos dos terrenos a serem utilizados no cálculo da compensação quando o Estado adquirir as terras para o projeto. Simultaneamente, foi divulgado um plano para a seleção de uma empresa contratada para o projeto, responsável por determinar os preços específicos dos terrenos para o cálculo da compensação quando o Estado adquirir as terras para o projeto. Por fim, em 10 de outubro de 2025, o distrito assinou um contrato de consultoria para avaliação de terras com a Vietnam Construction and Environmental Resources Consulting Joint Stock Company.

Entretanto, o distrito vizinho de Phuoc Hoi, que também tem a rodovia de contorno DT 719 e a ponte sobre o rio Dinh (com 0,72 km de extensão) passando por ele, assinou um contrato com a mesma empresa de consultoria do distrito de La Gi. Neste momento, o distrito de Phuoc Hoi já possui os resultados específicos do processo de avaliação de terras, coincidindo com o cronograma do distrito de La Gi. Além disso, em 27 de outubro, a empresa de consultoria apresentou o certificado e os procedimentos, desde a criação de um conselho específico de avaliação de terras; o comitê de compensação, apoio e reassentamento; o plano de seleção do empreiteiro do projeto; até a assinatura do contrato com a empresa de consultoria, foram todos realizados pelo distrito de Phuoc Hoi em conformidade com as normas. A única diferença é que, no bairro de Phuoc Hoi, a área total a ser adquirida para o projeto é de 14.517,4 ^m² , dos quais 4.317,9 ^m² são administrados pelo bairro e 10.199,5 ^m² pertencem a 11 famílias e indivíduos. O Comitê Popular do bairro de Phuoc Hoi está solicitando que as famílias e os indivíduos entreguem o terreno à construtora antecipadamente, enquanto, simultaneamente, providenciará a indenização aos moradores no dia em que o preço do terreno for aprovado.

Estrada que liga a Rodovia Nacional 1A à comuna de Ham Thuan. Foto: Ngoc Lan

Não é tão difícil quanto você imagina?

O fato de os dois distritos de La Gi e Phuoc Hoi terem determinado o preço específico do terreno para o projeto que atravessa suas áreas é considerado um ponto positivo, visto que muitas comunas e distritos da província têm projetos de construção, mas ainda não encontraram preços específicos para a compensação dos terrenos. Portanto, não há terrenos disponíveis para construção, o que levará à consequência de não ser possível desembolsar 100% dos fundos públicos de investimento, conforme exigido. Se isso puder ser superado, a única maneira é incentivar os moradores a cederem o terreno de forma faseada, enquanto se determina simultaneamente o preço específico do terreno, especialmente porque a unidade de consultoria tem a tarefa de calcular o preço específico do terreno em 90 dias. No entanto, dependendo da situação, a unidade de consultoria poderá acelerar o processo, desde que os requisitos sejam atendidos.

Essa é a abordagem adotada pelos dois distritos de La Gi e Phuoc Hoi, e é importante notar que o processo de implementação mostra que ambos os distritos estabeleceram conselhos específicos de avaliação de terras em julho, imediatamente após a fusão. Essas complexidades iniciais são um dos motivos pelos quais muitas comunas e distritos da província estão sob pressão de tempo e não conseguem organizar a execução de tarefas como a determinação de preços específicos de terras para indenização na implementação de projetos em suas áreas. Além disso, há uma confusão adicional, pois o preço geral da terra para a província de Lam Dong após a fusão ainda não está disponível. Embora os preços da terra de cada antiga província estejam disponíveis, permanece a questão de saber se a sua aplicação estaria em conformidade com os regulamentos.

Na realidade, segundo os distritos que já definiram os preços dos terrenos, as normas legais já estão em vigor; basta implementá-las. O principal é ter coragem para fazê-lo. Olhando para trás, parece que esta é uma tarefa nova, e muitos funcionários de comunas e distritos não estão familiarizados com ela, especialmente devido à falta de empresas de consultoria para determinar preços específicos de terrenos — o que significa que a demanda excede a oferta. Portanto, as comunas e os distritos estão em compasso de espera, o que gera atrasos e aumenta a demanda por empresas de consultoria para determinar preços específicos de terrenos para fins de indenização. Enquanto isso, esse trabalho, embora exija grande responsabilidade, não oferece o lucro necessário para atrair empresas de consultoria.

Líderes de diversas comunas e bairros afirmaram que encontrar uma empresa de consultoria para determinar os preços específicos dos terrenos para fins de indenização está se tornando muito difícil, exigindo negociações que envolvem súplicas e troca de benefícios. Na realidade, o custo para determinar os preços específicos dos terrenos para indenização, de acordo com as normas para um único projeto, que por vezes abrange vários bairros e comunas, gira em torno de 50 milhões a menos de 500 milhões de VND. Entretanto, as inúmeras viagens e revisões fazem com que as empresas de consultoria considerem o trabalho pouco rentável e, portanto, relutem em realizá-lo, mesmo que determinar os preços específicos dos terrenos para indenização seja mais simples, bastando multiplicar o valor do terreno pelo coeficiente de ajuste do preço do terreno (coeficiente K). Portanto, não é tão difícil quanto se imagina, mas é necessário ter clareza sobre isso ao determinar os preços específicos dos terrenos para projetos de investimento extraorçamentários, que têm sido considerados arriscados e com potencial para gerar consequências legais, visto que até mesmo os métodos de cálculo dos preços dos terrenos, como comparação e excedente, são vagos e ainda não implementados na prática.

(Continua)

Fonte: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html