Preocupação denominada "Preço específico do terreno" (parte 2)

"Saída" não serve apenas para aumentar a receita orçamentária

Nos 72 projetos para os quais a província está solicitando investimento em outubro de 2025, se o cálculo do preço da terra deixar de ser um problema, isso fortalecerá ainda mais esses projetos para os investidores.

Área residencial de Nam Ha, Tra Tan. Foto de : Ngoc Lan

Silêncio da realidade

No final de outubro de 2025, a empresa de consultoria que buscava preços específicos de terrenos para a Área Residencial nº 5 em Lam Dong, conhecida como "Milhares de Flores", desistiu oficialmente do projeto. Isso significa que não há necessidade de pagar os honorários previamente acordados, mesmo com a apresentação do certificado e tentativas de regularização após cinco reuniões. Segundo o chefe do Departamento Provincial de Gestão de Terras (Departamento de Agricultura e Meio Ambiente de Lam Dong), a empresa continua operando normalmente em outras áreas, mas simplesmente não está mais buscando preços específicos de terrenos para este projeto extraorçamentário. O motivo, ao que tudo indica, é que o valor do contrato é baixo, mas as despesas de viagem são elevadas, além da grande responsabilidade envolvida.

Não muito tempo atrás, a empresa de consultoria que buscava preços específicos de terrenos para duas áreas residenciais de Nam Ha, na comuna de Tra Tan, também desistiu do projeto em uma direção semelhante. Esta é a segunda empresa de consultoria, depois que a primeira "fugiu". Ou seja, todas essas empresas enviaram pessoas para realizar os cálculos com a apresentação do certificado, mas, ao perceberem que não eram satisfatórios, abandonaram o projeto. Isso não é novidade, pois há 5 anos, na área do Mar Azul, em Lam Dong , ocorreu uma situação similar. Vale ressaltar que, entre 2023 e 1º de agosto de 2024, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da época procurou freneticamente empresas de consultoria para calcular os preços específicos de terrenos para 45 projetos de investimento fora do orçamento, mas a situação era de "sequestro e abandono". Felizmente, quando o Decreto nº 71/2024/ND-CP entrar em vigor em 1º de agosto de 2024, entre os 45 projetos que estavam paralisados ​​no cálculo de preços específicos de terrenos há muito tempo, 24 projetos são de arrendamento de terrenos com pagamento anual e se enquadram no Artigo 9, Cláusula 1. Ou seja, esses projetos podem determinar os preços dos terrenos pelo método do coeficiente K, que consiste na multiplicação da tabela de preços de terrenos pelo coeficiente de ajuste de preços de terrenos, um método muito mais simples do que os métodos de avaliação de terrenos para o cálculo de preços específicos.

Os 21 projetos restantes devem realizar avaliações fundiárias específicas, utilizando um dos métodos de avaliação, como o comparativo, o de renda ou o de excedente. Os métodos de cálculo ainda dependem muito do julgamento subjetivo dos consultores de avaliação, não garantindo precisão, especialmente o método do excedente. Essa é a razão que levou a um caso econômico na antiga área de Binh Thuan e afetou significativamente o psicológico dos funcionários e servidores públicos responsáveis ​​pela avaliação fundiária na época, bem como das empresas de consultoria, que perceberam claramente o alto risco envolvido. E essa situação persiste até hoje, não apenas dentro da província.

Vale ressaltar que, embora as normas pertinentes tenham sido revisadas de acordo com as recomendações das províncias e cidades, a realidade demonstra que a definição de preços específicos de terrenos para projetos fora do orçamento permanece estagnada. Essa realidade silenciosa contribuiu para a revisão da Lei de Terras de 2024, que deverá entrar em vigor em 1º de janeiro de 2026. No curto prazo, até o final de 2025, o chefe do Departamento de Gestão de Terras da Província de Lam Dong afirmou: "Em conformidade com nossa responsabilidade, continuaremos convidando empresas de consultoria de todo o país para participar da definição de preços específicos de terrenos para projetos fora do orçamento".

Projeto do Parque Industrial Son My 1. Foto: Ngoc Lan

Estou ansioso para te ver.

Na reunião sobre a alteração da Lei de Terras, em setembro de 2025, no que diz respeito ao mecanismo financeiro e aos preços da terra, o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente propôs a utilização da tabela de preços da terra e do coeficiente de ajuste de preços da terra como base para o cálculo das obrigações financeiras e da compensação quando o Estado recupera terras; adicionando o fator de custo da infraestrutura técnica ao método de determinação de preços. Ou seja, a tabela de preços da terra será utilizada para todas as políticas, de modo que o preço da terra para empresas com projetos a pagar ao orçamento também será calculado multiplicando-se o valor da tabela de preços da terra pelo coeficiente K.

Nesta reunião, o Sr. Nguyen Ngoc Phuc, Vice-Presidente do Comitê Popular da Província de Lam Dong, comentou que a aplicação de uma tabela de preços de terrenos com estabilidade de 5 anos e o coeficiente de ajuste devem ser baseados em dados práticos, refletindo as flutuações de preços de terrenos em cada área, a fim de reduzir a pressão nos cálculos e garantir a operação eficaz do projeto. O coeficiente de flutuação de preços de terrenos precisa ser determinado com base em dados de mercado, evitando a aplicação mecânica, e ao mesmo tempo considerando a opção de pagamento único das taxas de terrenos para todo o ciclo de vida do projeto, a fim de facilitar os negócios e os órgãos de gestão.

Fundo imobiliário em ambos os lados da Rua Vo Nguyen Giap. Foto: Ngoc Lan

Por outro lado, segundo informações da imprensa, um representante do Departamento de Gestão de Terras afirmou que a conclusão do processo de determinação do primeiro preço e do preço específico da terra é uma etapa necessária para garantir publicidade, transparência, cientificidade e viabilidade na prática de gestão de terras. O Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente continua a coordenar com as localidades, atualizando o processo de alteração dos decretos que orientam a implementação da Lei de Terras de 2024, garantindo consistência, adequação a cada região, a cada tipo de terra e às exigências de desenvolvimento socioeconômico.

Algumas empresas com projetos aguardando a definição de preços específicos de terrenos na área do Mar Azul de Lam Dong nos últimos anos disseram estar ansiosas pela entrada em vigor das alterações regulamentares acima mencionadas. Isso ajudará no início dos projetos, no bom andamento da produção e das atividades comerciais e, principalmente, proporcionará às empresas a oportunidade de se desenvolverem.

Seguir a diretriz de ajustar o preço da terra para que seja específico e próximo da realidade, especialmente a partir de 1º de janeiro de 2026, será o caminho para ajudar o desenvolvimento socioeconômico de Lam Dong a alcançar um novo patamar em 2026. Isso porque, na maior província do país, não só existem diversos projetos que aguardam há anos a definição de preços específicos para a terra, a fim de cumprir as obrigações financeiras com o Estado, como também, nos 72 projetos para os quais a província lançou editais de investimento em outubro de 2025, a resolução do problema do cálculo do preço da terra fortalecerá ainda mais esses projetos para os investidores. Em particular, uma análise mostra que existem muitos projetos de áreas residenciais concentradas, projetos de grande escala que alteram a área total do terreno quando entram em operação...

Dessa forma, a decisão de aumentar a receita orçamentária, melhorar áreas abandonadas, criar mais empregos... ajuda a avançar mais rapidamente em direção aos resultados definidos pelo recente 1º Congresso Provincial do Partido em Lam Dong.

Fonte: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html