O paradoxo do poder de compra no segmento de apartamentos.

Além dos fatores financeiros, a localização também afeta significativamente o potencial de vendas de um apartamento.

Embora a questão da habitação acessível seja constantemente levantada como uma preocupação para trabalhadores de renda média e baixa, o mercado imobiliário apresenta um paradoxo notável: muitos apartamentos acessíveis e imóveis secundários em áreas suburbanas têm dificuldade em encontrar compradores, enquanto imóveis de médio a alto padrão no centro da cidade mantêm um apelo considerável.

Casas com preços baixos ainda são difíceis de encontrar compradores.

Há mais de dois anos, a Sra. Hoang Nhi (Cidade de Ho Chi Minh) tenta vender seu apartamento de 62,2 m² no empreendimento Teco Homes An Phu (bairro de An Phu, Cidade de Ho Chi Minh) por 1,89 bilhão de VND, mas ainda não encontrou um comprador. Ela disse que comprou o apartamento há quatro anos por meio de um plano de financiamento. O preço inicial de compra foi superior a 1,7 bilhão de VND, sem incluir os juros do financiamento bancário. Com o preço atual de venda, o valor por metro quadrado é de aproximadamente 30 milhões de VND, significativamente menor do que muitos empreendimentos comerciais no mercado hoje em dia, mas mesmo assim ela ainda não encontrou um comprador.

Os empreendimentos de apartamentos de luxo na nova área urbana de Thu Thiem, assim como na área central da cidade de Ho Chi Minh, continuam atrativos apesar dos preços elevados, enquanto os empreendimentos de apartamentos acessíveis em áreas suburbanas apresentam vendas relativamente lentas.

Da mesma forma, o Sr. Hoang comprou um apartamento de um quarto com 46 m² no empreendimento Legacy em Thuan An (bairro de Thuan Giao, Cidade de Ho Chi Minh). Depois de morar lá por um tempo, ele achou o deslocamento até o centro da cidade inconveniente e decidiu vendê-lo. Mesmo tendo aceitado um preço superior a 1,3 bilhão de VND, incluindo a mobília, ainda assim levou muitos meses para encontrar um comprador.

Segundo corretores imobiliários do Sul, muitos apartamentos comerciais com preços entre 28 e 30 milhões de VND/m² estão sendo constantemente oferecidos à venda, mas o volume de transações permanece bastante modesto. O Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, afirmou que muitos empreendimentos residenciais concluídos na área central da Cidade de Ho Chi Minh ainda estão gerando transações, mesmo que os preços não tenham aumentado significativamente. Enquanto isso, os empreendimentos em áreas periféricas ou suburbanas enfrentam maior pressão de liquidez. Muitos proprietários estão aceitando reduções de preço, chegando a vender abaixo do custo, mas ainda têm dificuldades para encontrar compradores.

Segundo especialistas, o maior paradoxo reside no fato de o produto ser destinado à classe média, mas justamente esse grupo enfrenta inúmeras barreiras de acesso. O Sr. Dat Minh, corretor de imóveis com longa experiência na cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a maioria dos clientes desse segmento possui apenas cerca de 1 bilhão de VND acumulados, e o restante depende de empréstimos bancários. No entanto, exigências como comprovantes de renda, contratos de trabalho e histórico financeiro dificultam o atendimento dos requisitos de crédito para muitos autônomos, operários de fábrica ou proprietários de pequenas empresas.

O Sr. Nguyen Le Hai Dang, Diretor Adjunto de Estratégia e Relações Externas da Smartland Company, observou que muitos trabalhadores não qualificados têm pouco hábito de realizar transações financeiras com bancos além de receber seus salários ou sacar dinheiro. Portanto, concluir solicitações de empréstimo com muitos procedimentos complexos representa um desafio significativo. Quando não conseguem acessar capital, são forçados a continuar alugando em vez de comprar uma casa.

Além das considerações financeiras, a localização também impacta significativamente o potencial de vendas de moradias populares. Os terrenos no centro da cidade estão se tornando cada vez mais escassos e caros, forçando a maioria dos projetos de baixo custo a se desenvolver em cidades satélites ou áreas suburbanas, a 20-30 km do centro de Ho Chi Minh. Embora o preço seja mais razoável, o tempo de deslocamento, o congestionamento do trânsito e a infraestrutura e os serviços limitados fazem com que muitas pessoas hesitem.

Enquanto o segmento de habitação popular enfrenta desafios significativos de liquidez, o mercado imobiliário de luxo opera segundo regras completamente diferentes. Aqui, a questão gira não apenas em torno dos preços de venda, mas também na necessidade de acumulação e preservação de patrimônio, bem como na afirmação de status entre clientes financeiramente abastados.

O que a realidade nos diz?

Muitas pessoas questionam por que as construtoras não se concentram em habitações populares, um segmento com maior demanda, mas continuam a desenvolver projetos de apartamentos com preços na casa das centenas de milhões de dongs por metro quadrado. A realidade é que a demanda de clientes das classes média e alta permanece estável, fornecendo a base para o desenvolvimento de produtos de alto padrão.

Para esse grupo de clientes, uma casa não é simplesmente um lugar para morar. O que eles buscam é um ambiente residencial completo, com áreas verdes, baixa densidade populacional, comodidades de alta qualidade, serviços de administração profissional e uma comunidade de moradores com estilos de vida semelhantes. Esses fatores os tornam dispostos a pagar um preço mais alto por privacidade, segurança e valorização a longo prazo.

Segundo a Savills Vietnam, muitos projetos de Classe A lançados recentemente registraram taxas de absorção positivas. A maioria desses projetos está localizada em áreas privilegiadas, contribuindo para elevar os preços de venda no mercado primário acima de 100 milhões de VND/m². De fato, o preço médio de venda em alguns segmentos pesquisados ​​do mercado primário deve atingir aproximadamente 224 milhões de VND/m² até o final de 2025. Apesar dos altos preços, a demanda por imóveis nesse segmento permanece forte.

O fascínio pelo mercado imobiliário de luxo é ainda mais evidente pelo interesse em novos projetos na área central da Cidade de Ho Chi Minh e na nova área urbana de Thu Thiem. Por exemplo, o projeto da Son Kim Land, voltado para o modelo 5.0 na estação de Thu Thiem, já atraiu a atenção de investidores, mesmo sem o preço de venda ter sido divulgado. Anteriormente, projetos como The Metropole e The Berkley, com preços variando de 280 a 430 milhões de VND/m², também registraram taxas de absorção favoráveis. Da mesma forma, muitos outros projetos, como The Prive, Eaton Park e Masterise Cosmo Central, despertaram grande interesse dos clientes desde o início.

O Sr. Nguyen Le Hai Dang acredita que o valor dos imóveis de alto padrão não se baseia apenas no tamanho ou nos custos de construção, mas também em fatores como raridade, localização e capacidade de manter o valor a longo prazo. Para quem possui recursos financeiros consideráveis, a decisão de comprar uma casa costuma ser baseada no valor único do produto, na reputação da construtora e no potencial de valorização futura do imóvel, e não no preço absoluto.

Na realidade, a oferta de imóveis de alto padrão na área central da cidade de Ho Chi Minh é limitada devido à crescente escassez de terrenos. Isso faz com que propriedades em localizações privilegiadas se tornem ainda mais raras com o passar do tempo.

Segundo o Sr. Vo Hong Thang, os empreendimentos localizados perto do distrito financeiro e comercial central da Cidade de Ho Chi Minh, especialmente na região de Thu Thiem, sempre apresentam uma vantagem única em termos de localização. Essa escassez ajuda esses empreendimentos a atrair clientes abastados que buscam acumular patrimônio e esperam valorização a longo prazo. "De modo geral, o aumento de preços no segmento de alto padrão reflete em grande parte a lei da oferta e da procura, os custos cada vez mais elevados dos terrenos e os padrões mais rigorosos para o desenvolvimento de empreendimentos. Enquanto isso, as dificuldades no segmento de habitação popular residem na acessibilidade para os compradores, desde os procedimentos legais e as condições de financiamento até a localização do empreendimento", afirmou o Sr. Thang.

Precisamos desatar os nós.

Segundo especialistas, a solução fundamental não é reduzir o preço dos imóveis de luxo abaixo do valor de mercado, mas sim eliminar os entraves legais, ampliar o acesso ao crédito e investir em infraestrutura que conecte as áreas suburbanas. Uma vez superadas essas barreiras, a habitação acessível poderá chegar a quem precisa, ajudando a diminuir a diferença entre oferta e demanda que existe há muitos anos no mercado imobiliário.

Fonte: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm