Quang Nam busca formas de cobrar taxas de uso da terra

A área urbana de Con Tien (Hoi An) é um dos projetos que provavelmente arrecadará altas taxas de uso do solo em 2024.

O progresso da coleta está muito lento

A receita orçamentária interna de Quang Nam em 2023 superou a estimativa em 2,7% no contexto do colapso econômico (-8,25% do PIB), o que foi uma surpresa além das expectativas de muitas pessoas (incluindo o governo e órgãos de gestão). Este resultado impressionante é considerado uma "recuperação espetacular" da receita orçamentária local.

No entanto, a análise mostra que a receita orçamentária aumentou, mas a arrecadação de taxas de uso da terra não foi positiva, pois não conseguiu arrecadar os VND 2.300 bilhões estimados, mas apenas arrecadou mais de VND 1.911,6 bilhões (atingindo apenas 83,1% da estimativa).

Algo inesperado aconteceu. O plano de receitas orçamentárias de Quang Nam está diminuindo. Todos os principais itens de receita em 2024 são inferiores à estimativa e à implementação em 2023 (fixada em apenas 20,1 trilhões de VND em vez dos 20,88 trilhões de VND de 2023), mas em vez da estimativa de 2,3 trilhões de VND do ano anterior, ou de um valor inferior, a arrecadação da taxa de uso da terra foi fixada em até 2,7 trilhões de VND. Esse valor aumentou 17,4% da estimativa, um aumento de 35% em relação à implementação em 2023.

A receita estimada com o uso do solo aumentou em 400 bilhões de VND, enquanto a economia ainda está instável e o mercado imobiliário não mostra sinais de melhora. É realmente uma quantia enorme. Muitas agências de gestão preveem o risco de não conseguirem arrecadar por desconhecimento ou por não saberem onde arrecadar.

A autoridade tributária também prevê a dificuldade de arrecadar receitas orçamentárias provenientes do uso do solo, mas espera contar com o plano para receber, circular registros e determinar o cumprimento das obrigações financeiras relativas ao uso do solo eletronicamente, que está implementado desde outubro de 2023. Além disso, o cálculo será feito a partir da arrecadação de dinheiro de empresas que devem taxas de uso do solo de anos anteriores e de projetos emergentes.

A realidade é muito mais complexa do que a estimativa. A autoridade tributária anunciou que, em 30 de abril de 2024, 18 distritos, vilas e cidades concluíram a conexão dos registros eletrônicos de terras, com quase 9.900 recibos de transferência eletrônica recebidos da Agência de Recursos Naturais e Meio Ambiente, e a dívida com receitas fundiárias diminuiu em VND 104 bilhões. No entanto, a receita orçamentária até 31 de maio de 2024 atingiu 43,3% da estimativa (mais de VND 8,694 bilhões).

A maior parte da receita e dos impostos está dentro do cronograma, mas a receita com taxas de uso da terra atingiu apenas 14,2% da estimativa. O número de projetos ainda não foi arrecadado e o valor das taxas de uso da terra que as empresas devem também não podem ser arrecadadas, o que torna os recursos provenientes do aluguel da terra ainda difíceis.

O Sr. Nguyen Van Tiep, Diretor do Departamento de Impostos de Quang Nam, afirmou que os projetos de exploração de terras estão demorando a leiloar os direitos de uso da terra. Os imóveis estão congelados. Os projetos não podem ser transferidos.

Alguns projetos receberam terras alocadas e arrendadas, mas não houve uma decisão aprovando os preços das terras... Muitas empresas devem grandes quantias em taxas de uso da terra, o que faz com que essa fonte de receita não garanta o progresso estimado.

“Embora o Departamento Tributário tenha aplicado integralmente as medidas de execução de dívidas, ainda não recuperou as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras pendentes. As empresas estão enfrentando dificuldades financeiras e não cumpriram com suas obrigações financeiras. Alguns projetos não tiveram seu andamento prorrogado, o que as impede de obter empréstimos bancários...” - disse o Sr. Tiep.

Projetos imobiliários, se resolvidos rapidamente, contribuirão com grandes quantias de receita para o orçamento.

Com base em qual endereço coletar?

O aluguel de terras é considerado uma das principais fontes de receita local para complementar o investimento em desenvolvimento. Agências financeiras estimam que a receita com terras aumentará de 10% a 11% ao ano, mas isso não é fácil de implementar.

O sistema financeiro local ainda não é forte o suficiente para criar soluções que gerem receita nessas áreas. Além disso, é muito difícil verificar e controlar quando os preços de compra e venda e as transferências no mercado estão abaixo do preço. Todas as transações imobiliárias não são realizadas em pregão público e transparente.

Quang Nam é forçado a ajustar seu plano de investimento público de médio prazo para 2021-2025 devido à escassez de receitas provenientes do uso da terra. O valor de 14,29 bilhões de VND em receitas de terras será muito difícil de implementar, enquanto as previsões para os dois anos restantes serão ainda mais complexas.

A previsão é de que, em 2024 e 2025, seja necessário arrecadar cerca de 5,4 trilhões para atingir a estimativa. O Sr. Nguyen Hung, Diretor Adjunto do Departamento de Planejamento e Investimento, afirmou que a arrecadação das taxas de uso do solo (cerca de 90%) dependerá das áreas urbanas. No entanto, isso será muito difícil, pois os projetos urbanos estão lentos, o crédito imobiliário está restrito e há leis sobrepostas e difíceis de resolver.

De acordo com estatísticas da autoridade tributária, atualmente em Quang Nam, existem cerca de 30 projetos residenciais e urbanos com obrigações financeiras que somam mais de 1,86 bilhão de VND, com 13 empresas devendo grandes quantias em taxas de uso do solo e aluguel de terras. A autoridade tributária buscará todas as formas de cobrar essa dívida no orçamento estadual.

Além disso, há 31 decisões sobre alocação e arrendamento de terras emitidas pelo Comitê Popular Provincial para alocar e arrendar terras para empresas realizarem projetos de investimento.

Entretanto, até agora, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Departamento de Finanças (conselho de avaliação de preços de terras) e agências relacionadas não consultaram o Comitê Popular Provincial para aprovar os preços de terras para que o Departamento de Impostos emita avisos sobre o pagamento de taxas de uso de terras e aluguel de terras, o que afetou diretamente a implementação das estimativas de receita do orçamento estadual.

De acordo com a análise do Departamento Tributário, será possível arrecadar quase 1,84 bilhão de VND com apenas 4 projetos em 2024, como: Cau Hung - área residencial e de serviços de Lai Nghi (fases 2 e 3, com 584 bilhões de VND); Cidade Inteligente - área urbana de Quang Nam (250 bilhões de VND); Con Tien - área urbana (581 bilhões de VND); Thanh Ha - área urbana (fase 2, com 423 bilhões de VND). No entanto, para arrecadar o aluguel da terra desses e de muitos outros projetos, a autoridade tributária por si só não é forte o suficiente e não é fácil de implementar.

De acordo com o Departamento de Impostos, para concluir e exceder o orçamento atribuído para 2024, a autoridade tributária solicitou ao Comitê Permanente do Comitê Provincial do Partido e ao Comitê Provincial do Povo que instruíssem os departamentos, filiais e localidades a terem um plano para trabalhar com os investidores de cada projeto para remover dificuldades e resolver problemas.

Especificamente, emitir decisões aprovando preços de terrenos específicos para projetos que tenham decisões de alocação e arrendamento de terras. Emitir certificados de direito de uso da terra para projetos que tenham cumprido as obrigações financeiras relativas à terra e concluído 100% da infraestrutura técnica, a fim de criar condições para que investidores acessem empréstimos bancários para implementar projetos subsequentes.

O Sr. Tran Quoc Bao, presidente do VN Da Thanh Group, disse que as empresas estão dispostas a pagar, mas cobrar dinheiro sem emitir livros vermelhos para as empresas ainda enfrenta muitas dificuldades.

O governo e as agências de gestão estão buscando maneiras de arrecadar recursos de aluguel de terras para o orçamento estadual. O Diretor do Departamento Tributário, Nguyen Van Tiep, afirmou que eles agruparão os projetos para aplicar soluções de forma flexível, especialmente aqueles que concluíram a compensação, a limpeza do terreno e a construção de infraestrutura, e precisam estender o cronograma de implementação do projeto o mais rápido possível. Criarão condições para que as empresas tomem empréstimos bancários para poderem pagar impostos.

Além disso, os superiores precisam orientar os departamentos e filiais a lidar prontamente com as taxas de uso da terra e os aluguéis de terra que os investidores pagaram na conta temporária do Departamento de Finanças, a fim de pagar o orçamento do estado em dia e permitir que as empresas cumpram suas obrigações financeiras, garantindo os direitos das empresas na execução de procedimentos administrativos relacionados.

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