Quang Nam busca maneiras de agilizar a cobrança de taxas de uso da terra.

A área urbana de Con Tien (Hoi An) é um dos projetos que provavelmente gerará taxas de uso da terra significativas em 2024.

O progresso da coleta está muito lento.

A arrecadação de impostos locais em Quang Nam, em 2023, superou a previsão em 2,7% em meio a uma recessão econômica (PIB negativo de 8,25%), um resultado surpreendente que ultrapassou muitas previsões (inclusive do governo e dos órgãos de gestão). Essa conquista impressionante é considerada uma "reviravolta espetacular" na arrecadação de impostos locais.

No entanto, as análises mostram que, embora a receita orçamentária tenha aumentado, a receita proveniente das taxas de uso da terra não foi promissora, não atingindo o valor projetado de 2,3 trilhões de VND e arrecadando apenas 1,9116 trilhão de VND (atingindo apenas 83,1% do valor projetado).

Um desenvolvimento surpreendente ocorreu. O plano de arrecadação orçamentária de Quang Nam está em declínio acentuado. Todas as principais fontes de receita para 2024 são inferiores tanto às projeções quanto aos valores reais de 2023 (estimados em apenas 20,1 trilhões de VND, em vez dos 20,88 trilhões de VND de 2023). No entanto, em vez dos 2,3 trilhões de VND projetados para o ano anterior, ou até mesmo menos, a receita proveniente de taxas de uso da terra foi projetada em 2,7 trilhões de VND. Esse valor representa um aumento de 17,4% em comparação com o montante projetado e um aumento de 35% em relação à receita real de 2023.

A receita projetada com taxas de uso do solo aumentou em 400 bilhões de VND, enquanto a economia permanece instável e o mercado imobiliário não mostra sinais de recuperação. Este é um valor realmente excessivo. Muitas agências de gestão preveem o risco de não atingir a meta de arrecadação, pois não sabem, ou ainda não sabem, de quais fontes de receita devem ser obtidas.

As autoridades fiscais também preveem dificuldades na arrecadação de receitas provenientes de taxas de uso do solo, mas esperam contar com o plano de recebimento e processamento eletrônico de documentos, bem como com a verificação da regularidade dos pagamentos relativos aos terrenos, implementado desde outubro de 2023. Além disso, calcularão o montante arrecadado de empresas com débitos de taxas de uso do solo de anos anteriores e de novos projetos.

A realidade é muito mais desafiadora do que as estimativas. As autoridades fiscais anunciaram que, em 30 de abril de 2024, os registros eletrônicos de terras haviam sido interligados em todos os 18 distritos, vilas e cidades, com quase 9.900 comprovantes de transferência eletrônica recebidos do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, e os impostos fundiários pendentes diminuíram em 104 bilhões de VND. No entanto, a receita orçamentária em 31 de maio de 2024 atingiu apenas 43,3% da meta projetada (mais de 8,694 bilhões de VND).

A maioria das metas de arrecadação de receitas e impostos foi atingida, mas a receita proveniente de taxas de uso do solo alcançou apenas 14,2% do valor projetado. Com apenas uma pequena porcentagem das taxas de uso do solo de projetos recém-iniciados ainda não arrecadadas, o valor devido pelas empresas também permanece incobrável, o que continua dificultando a obtenção de receita com o aluguel de terrenos.

O Sr. Nguyen Van Tiep, Diretor do Departamento de Impostos de Quang Nam, afirmou que os projetos de desenvolvimento imobiliário estão enfrentando lentidão no processo de leilão dos direitos de uso da terra. O mercado imobiliário está congelado. Os projetos não podem ser transferidos.

Alguns projetos já tiveram terrenos alocados ou arrendados, mas o preço do terreno ainda não foi aprovado... Muitas empresas devem quantias elevadas em taxas de uso da terra, o que impede o cumprimento das metas de receita projetadas.

“Embora todas as medidas de cobrança de dívidas tenham sido aplicadas de forma completa e sistemática, o Departamento de Impostos ainda não recuperou as taxas de uso e arrendamento de terras em atraso. As empresas estão enfrentando dificuldades financeiras e não conseguem cumprir suas obrigações. Alguns projetos não tiveram seus prazos prorrogados, o que dificulta o acesso a empréstimos bancários…”, afirmou o Sr. Tiep.

Projetos imobiliários que superam rapidamente os obstáculos contribuirão com uma quantia significativa de receita para o orçamento.

Em qual endereço será feita a coleta?

A renda fundiária é considerada uma das principais fontes de receita para as localidades, complementando o investimento em desenvolvimento. Agências financeiras estimam que a receita proveniente da terra aumentará de 10 a 11% ao ano, mas isso não é fácil de alcançar.

O sistema financeiro local ainda não é suficientemente robusto para criar soluções eficazes de arrecadação de impostos desses setores. Além disso, é difícil monitorar e controlar quando a compra, venda e transferência de imóveis no mercado ocorrem abaixo do valor de mercado. Nem todas as transações imobiliárias são listadas em uma bolsa de valores pública e transparente.

A província de Quang Nam foi obrigada a ajustar seu plano de investimento público de médio prazo para 2021-2025 devido à queda na arrecadação de receitas provenientes do uso da terra. A meta de 14,29 trilhões de VND em receitas fundiárias será muito difícil de alcançar, considerando a previsão de desafios ainda maiores nos dois anos restantes.

Prevê-se que serão necessários aproximadamente 5,4 trilhões de VND em 2024 e 2025 para atingir a meta orçamentária. O Sr. Nguyen Hung, Diretor Adjunto do Departamento de Planejamento e Investimento, afirmou que a arrecadação das taxas de uso do solo (cerca de 90%) dependerá das áreas urbanas. No entanto, isso será muito difícil devido à lentidão dos projetos urbanos, à restrição do crédito imobiliário e à sobreposição de leis, o que dificulta a sua conciliação.

Segundo as autoridades fiscais, existem atualmente cerca de 30 projetos de desenvolvimento urbano e residencial na província de Quang Nam que ainda estão em atraso com obrigações financeiras que totalizam mais de 1,86 trilhão de VND, sendo que 13 empresas devem grandes quantias em taxas de uso e arrendamento de terrenos. As autoridades fiscais farão todo o possível para que essas dívidas sejam repassadas ao orçamento do Estado.

Além disso, foram emitidas 31 decisões de alocação e arrendamento de terras pelo Comitê Popular Provincial, concedendo terras e arrendando-as a empresas para projetos de investimento.

No entanto, até o momento, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o Departamento de Finanças (Conselho de Avaliação de Terras) e órgãos relacionados ainda não informaram o Comitê Popular Provincial sobre a aprovação dos preços dos terrenos, para que o Departamento de Impostos possa emitir os avisos de pagamento das taxas de uso e arrendamento de terras, o que afetou diretamente a execução da previsão de receita do orçamento estadual.

Segundo a análise do Departamento de Impostos, é possível arrecadar quase 1,84 trilhão de VND em receitas com apenas 4 projetos em 2024: a área residencial e de serviços de Cau Hung - Lai Nghi (fases 2 e 3, com 584 bilhões de VND); a área urbana da Cidade Inteligente de Quang Nam (250 bilhões de VND); a área urbana de Con Tien (581 bilhões de VND); e a área urbana de Thanh Ha (fase 2, com 423 bilhões de VND). No entanto, a arrecadação de aluguéis de terrenos desses e de muitos outros projetos exige mais do que apenas os recursos das autoridades fiscais e não é uma tarefa fácil.

Segundo o Departamento de Impostos, para atingir e superar a meta orçamentária para 2024, as autoridades fiscais solicitaram ao Comitê Permanente do Comitê Provincial do Partido e ao Comitê Popular Provincial que orientem os departamentos, agências e localidades relevantes a planejar reuniões com os investidores de cada projeto para solucionar dificuldades e obstáculos.

Especificamente, a decisão aprova preços específicos de terrenos para projetos que já receberam decisões de alocação ou arrendamento de terras. Os certificados de direito de uso da terra são emitidos para projetos que cumpriram suas obrigações financeiras relativas à terra e concluíram 100% de sua infraestrutura técnica, facilitando o acesso dos investidores a capital de empréstimo bancário para projetos subsequentes.

O Sr. Tran Quoc Bao, Presidente do Grupo VN Da Thanh, afirmou que as empresas estão dispostas a pagar, mas a cobrança do valor sem a emissão de certificados de propriedade de terras ainda apresenta muitas dificuldades.

O governo e os órgãos de gestão estão explorando todas as formas possíveis de arrecadar o aluguel de terrenos para o orçamento do Estado. Segundo Nguyen Van Tiep, Diretor do Departamento de Impostos, os projetos serão categorizados para que as soluções sejam aplicadas de forma flexível, especialmente aqueles em que a indenização e a desapropriação de terras já foram concluídas e a infraestrutura está totalmente desenvolvida. Os prazos de implementação dos projetos devem ser prorrogados o mais breve possível. Serão criadas condições para permitir que as empresas obtenham empréstimos bancários para o pagamento de impostos.

Além disso, as autoridades superiores precisam orientar os departamentos e agências competentes a processarem prontamente as taxas de uso e arrendamento de terras que os investidores depositaram na conta provisória do Ministério da Fazenda. Isso é necessário para garantir o pagamento em tempo hábil ao orçamento do Estado, permitir que as empresas cumpram suas obrigações financeiras e proteger seus direitos na execução dos procedimentos administrativos pertinentes.

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