Reforçar o controle sobre o parcelamento e a venda de terrenos.

Segundo o especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan, as novas regulamentações da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários (alteradas) "endureceram" o parcelamento e a venda de terrenos por empresas do setor imobiliário.

A Lei da Habitação e a Lei do Comércio Imobiliário de 2023 devem entrar em vigor a partir de 1º de agosto. O especialista em direito imobiliário, Pham Thanh Tuan, comentou que essas duas novas leis "endureceram" as atividades de "loteamento e venda de terrenos" do setor imobiliário sob duas perspectivas: restringindo o escopo das áreas de projeto onde o loteamento e a venda de terrenos são permitidos e especificando os procedimentos que as empresas devem seguir.

Especificamente, no âmbito regional, em projetos em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III, ou em projetos (independentemente da região) em que os investidores são selecionados por meio de leilões de direitos de uso da terra para projetos de construção de moradias, nos termos da Lei de Terras, o investidor não poderá exercer atividades comerciais imobiliárias na forma de subdivisão e venda de lotes de terreno.

Empresas que realizam projetos subdividindo terrenos e vendendo lotes para especuladores individuais têm causado muitos aumentos repentinos nos preços da terra.

Segundo o Ministério da Construção , em dezembro de 2023, o Vietnã possuía 902 áreas urbanas. Destas, 2 eram de classe especial, 22 de Classe I (incluindo 3 áreas de Classe I diretamente subordinadas ao governo central), 36 de Classe II, 45 de Classe III, 95 de Classe IV e 702 de Classe V.

"Em 105 cidades classificadas como tipo III ou superior, os projetos não estão autorizados a exercer atividades imobiliárias como o parcelamento de terrenos e a venda de lotes. Portanto, a abrangência das áreas onde as empresas estão autorizadas a parcelar e vender terrenos foi significativamente reduzida."

Em outras palavras, em áreas urbanas do tipo III e superiores, os incorporadores devem construir casas para venda e não podem mais subdividir o terreno em lotes menores para venda como antes”, comentou o Sr. Tuan.

Com relação aos procedimentos que as empresas devem seguir, o Sr. Tuan afirmou que a nova lei estipula que, para transferir os direitos de uso da terra por meio de loteamento, as empresas precisam atender às condições "necessárias" e "suficientes".

A condição necessária é que o Comitê Popular provincial emita um documento permitindo à empresa transferir os direitos de uso da terra no local do projeto por meio do método de subdivisão e venda de lotes. A condição "suficiente" é que o investidor passe pelo procedimento de solicitação de licença junto ao Departamento de Construção, semelhante ao procedimento de assinatura de um contrato de compra e venda de unidades habitacionais em construção.

As novas regulamentações fornecem aos compradores de terrenos de incorporadoras uma base para determinar claramente quando a incorporadora está autorizada a assinar o contrato de compra e venda. Essa determinação é feita verificando se a incorporadora recebeu um documento do Departamento de Construção.

"As novas regulamentações que restringem o parcelamento do solo são razoáveis. Empresas que implementam projetos de parcelamento de terrenos e venda de lotes para fins especulativos, comprando e vendendo repetidamente, levaram a inúmeras altas nos preços da terra. O pico ocorreu simultaneamente de norte a sul no início de 2021, causando um desperdício de recursos públicos."

Entretanto, as leis atuais ainda não possuem quaisquer requisitos vinculativos para que os compradores de terrenos subdivididos construam e coloquem o terreno em uso”, disse o Sr. Tuan.

Segundo o Sr. Tuan, uma das regulamentações mais importantes estipuladas na Lei de Negócios Imobiliários alterada é a exigência de que o cessionário dos direitos de uso da terra: "deve construir habitações de acordo com o projeto aprovado, o planejamento detalhado, a licença de construção (nos casos em que uma licença de construção seja exigida) e de acordo com o acordo no contrato de transferência de direitos de uso da terra para terrenos com infraestrutura técnica no projeto imobiliário assinado" (Cláusula 2, Artigo 34).

Esta é uma base importante não só para o promotor imobiliário, mas também para as autoridades competentes supervisionarem a construção de habitações para os compradores. Impede situações em que o terreno é comprado e depois deixado vazio, levando ao desperdício, ou utilizado para especulação imobiliária.

Hoai Anh

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260