Reforçar a divisão e venda de terrenos

DNVN - De acordo com o especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan, as novas regulamentações da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários (alterada) "endureceram" o parcelamento e a venda de terrenos por empresas imobiliárias.

A Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 devem entrar em vigor a partir de 1º de agosto. O especialista em direito imobiliário, Pham Thanh Tuan, comentou que essas duas novas leis "endureceram" a "divisão e venda de terrenos" por empresas imobiliárias sob duas perspectivas: restringindo o escopo das áreas de projetos que podem ser divididas em lotes e vendidas, e especificando os procedimentos que as empresas devem seguir.

Especificamente, em âmbito regional, projetos em bairros, distritos, cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III, ou projetos (independentemente da região) que selecionem investidores por meio de leilão de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção habitacional de acordo com a Lei de Terras, não estarão autorizados a realizar negócios imobiliários por meio da divisão de lotes e venda de terrenos.

Empresas que implementam projetos dividindo lotes e vendendo terrenos para especuladores têm causado muitos casos de especulação imobiliária.

Segundo o Ministério da Construção , em dezembro de 2023, o Vietnã possuía 902 áreas urbanas. Destas, 2 eram áreas urbanas especiais, 22 eram áreas urbanas do tipo I (incluindo 3 áreas urbanas do tipo I diretamente subordinadas ao Governo Central), 36 eram áreas urbanas do tipo II, 45 eram áreas urbanas do tipo III, 95 eram áreas urbanas do tipo IV e 702 eram áreas urbanas do tipo V.

"Em 105 cidades e vilas classificadas como áreas urbanas de tipo III ou superior, os projetos não estão autorizados a realizar negócios imobiliários na forma de desmembramento de lotes e venda de terrenos. Dessa forma, a área onde as empresas podem realizar esse tipo de atividade é bastante reduzida."

Em outras palavras, em áreas urbanas do tipo III e superiores, os investidores devem construir casas para venda, e não mais "dividir" o terreno em pequenos lotes para venda como antes", comentou o Sr. Tuan.

Com relação aos procedimentos que as empresas devem cumprir, o Sr. Tuan afirmou que a nova lei estipula que, para transferir os direitos de uso da terra na forma de loteamento, as empresas precisam atender tanto às condições "necessárias" quanto às "suficientes".

A condição necessária é possuir um documento do Comitê Popular Provincial que autorize a empresa a transferir os direitos de uso da terra no projeto, por meio do desmembramento e venda dos lotes. A condição "suficiente" é que o investidor realize o procedimento de solicitação de licença junto ao Departamento de Construção, similar ao procedimento utilizado para a assinatura de um contrato de compra e venda de imóveis residenciais.

A nova regulamentação ajuda aqueles que recebem a transferência de terrenos do investidor a terem uma base para determinar claramente o momento em que o investidor está autorizado a assinar o contrato de compra e venda. Essa determinação baseia-se no fato de o investidor ter recebido ou não um documento do Departamento de Construção.

“A nova regulamentação para restringir o parcelamento do solo é razoável. Empresas realizam projetos dividindo lotes e vendendo terrenos para alguns indivíduos na forma de especulação imobiliária, compra e revenda, o que leva a uma grande onda de especulação imobiliária. O pico no início de 2021 ocorreu simultaneamente de norte a sul, causando desperdício de patrimônio público.”

Entretanto, as leis atuais não exigem que a construção seja colocada em uso para os compradores de terrenos subdivididos", disse o Sr. Tuan.

Ainda segundo o Sr. Tuan, uma das disposições mais importantes estipuladas na Lei de Negócios Imobiliários (alterada) é a exigência de que o cessionário dos direitos de uso da terra: "deve construir habitações para garantir o progresso, de acordo com o projeto aprovado e o planejamento detalhado, alvará de construção nos casos em que este seja necessário e de acordo com o contrato de cessão dos direitos de uso da terra, com infraestrutura técnica prevista no projeto imobiliário assinado" (Cláusula 2, Artigo 34).

Esta é uma base importante não só para investidores, mas também para as autoridades competentes supervisionarem a construção de casas pelos compradores. Evite a situação de comprar um terreno e deixá-lo abandonado ou para especulação imobiliária.

Comentário (0)