DNVN - De acordo com o especialista jurídico imobiliário Pham Thanh Tuan, as novas regulamentações da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários (alteradas) "restringiram" a subdivisão e a venda de terras por empresas imobiliárias.
A Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 devem entrar em vigor em 1º de agosto. O especialista em direito imobiliário Pham Thanh Tuan comentou que essas duas novas leis "tornaram mais rigoroso" o "decompor e vender terrenos" por empresas imobiliárias sob duas perspectivas. Ou seja, restringiram o escopo das áreas de projetos que podem ser divididas e vendidas e especificaram os procedimentos que as empresas devem cumprir.
Especificamente, para o escopo regional, projetos em bairros, distritos, cidades de áreas urbanas especiais, tipo I, tipo II e tipo III ou projetos (independentemente da região) que selecionam investidores por meio de leilão de direitos de uso da terra para investir em projetos de construção de moradias de acordo com a Lei de Terras, os investidores não poderão fazer negócios imobiliários por meio da divisão de lotes e venda de terras.
De acordo com o Ministério da Construção , em dezembro de 2023, o Vietnã tinha 902 áreas urbanas. Dessas, há 2 áreas urbanas especiais, 22 áreas urbanas tipo I (incluindo 3 áreas urbanas tipo I diretamente subordinadas ao Governo Central), 36 áreas urbanas tipo II, 45 áreas urbanas tipo III, 95 áreas urbanas tipo IV e 702 áreas urbanas tipo V.
Projetos em 105 cidades e vilas que são áreas urbanas de tipo III ou superior não estão autorizados a realizar negócios imobiliários por meio de loteamento e venda de terrenos. Assim, o escopo da área onde as empresas podem dividir loteamentos e vender terrenos é bastante reduzido.
Em outras palavras, em áreas urbanas do tipo III e superiores, os investidores devem construir casas para vender, não mais "dividindo" a terra em pequenos pedaços para venda como antes", comentou o Sr. Tuan.
Em relação aos procedimentos que as empresas devem cumprir, o Sr. Tuan disse que a nova lei estipula que, para transferir direitos de uso da terra na forma de subdivisão, as empresas devem atender às condições "necessárias" e "suficientes".
A condição necessária é a existência de um documento do Comitê Popular Provincial autorizando a empresa a transferir os direitos de uso da terra no projeto, dividindo os lotes e vendendo-os. A condição "suficiente" é que o investidor realize o procedimento de solicitação de licença junto ao Departamento de Construção, semelhante ao caso da assinatura de um contrato de compra e venda de uma futura moradia.
A nova regulamentação ajuda aqueles que recebem a transferência de terrenos de investidores a terem uma base para determinar claramente o momento em que o investidor está autorizado a assinar o contrato de compra e venda. Essa determinação se baseia no fato de o investidor ter recebido ou não um documento do Departamento de Construção.
A nova regulamentação para restringir o loteamento é razoável. Empresas realizam projetos dividindo lotes e vendendo terras para alguns indivíduos na forma de especulação, compra e revenda, o que levou a muitas febres imobiliárias. O pico no início de 2021 ocorreu simultaneamente de Norte a Sul, causando desperdício de ativos sociais.
Enquanto isso, as leis atuais não exigem que a construção seja colocada em uso para compradores de terras subdivididas", disse o Sr. Tuan.
Ainda de acordo com o Sr. Tuan, uma das disposições mais importantes estipuladas na Lei de Negócios Imobiliários (alterada) é a exigência de que o cessionário de direitos de uso da terra: "deve construir moradias para garantir o progresso, de acordo com o projeto aprovado e o planejamento detalhado, alvará de construção nos casos em que um alvará de construção deve ser concedido e de acordo com o acordo no contrato de transferência de direitos de uso da terra com infraestrutura técnica no projeto imobiliário assinado" (Cláusula 2, Artigo 34).
Esta é uma base importante não apenas para investidores, mas também para autoridades competentes, para supervisionar a construção de casas por compradores. Evite a situação de comprar um terreno e deixá-lo abandonado, desperdiçado ou para especulação pessoal.
Hoai Anh
Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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