"Controle mais rigoroso" sobre a especulação imobiliária.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

Os preços dos terrenos estão em tendência de queda.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023, com alterações e em vigor a partir de 1º de janeiro de 2025, foi aprovada pela Assembleia Nacional em 28 de novembro. De acordo com a lei, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, com alterações, torna mais rigorosas as regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos, proibindo a transferência de direitos de uso da terra para indivíduos para a autoconstrução de casas em bairros, distritos e cidades de áreas urbanas especiais, de tipo I, tipo II e tipo III.

Esta regulamentação é mais rigorosa do que a atual, que proíbe apenas o parcelamento e a venda de terrenos em bairros de cidades de classe especial e cidades de Classe I administradas centralmente; áreas com altos requisitos de paisagismo arquitetônico; áreas centrais e áreas ao redor de marcos arquitetônicos da cidade; e as frentes de estradas de nível regional e superior, bem como as principais vias panorâmicas da cidade. A nova regulamentação, emitida sob a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, deverá ter um impacto significativo no mercado de terrenos.

10aa(1).jpg — Alguns lotes de terreno subdivididos estão atualmente abandonados. Foto: Cao Nguyen

O Sr. Nguyen Chi Thanh, Diretor Geral da Construtora Thanh Binh, afirmou que, entre 2010 e 2015, devido à crise de liquidez do mercado imobiliário, o Ministério da Construção permitiu que projetos desmembrassem terrenos e vendessem lotes (sem a necessidade de construção de casas). Graças a essa regulamentação, o mercado resolveu seu problema de liquidez. No entanto, desde então, muitas localidades têm se aproveitado da regulamentação, permitindo o desmembramento e a venda generalizados de terrenos, o que pode prejudicar o planejamento urbano. Portanto, a Lei de Negócios Imobiliários introduziu uma regulamentação que proíbe projetos de desmembramento de terrenos e venda de lotes. Isso significa que os investidores terão que construir a estrutura básica para os compradores. Como resultado, o valor do terreno aumentará devido aos custos de construção. Isso limitará a especulação imobiliária. O mercado de terrenos está passando por flutuações significativas. No entanto, essa também é uma tendência inevitável, semelhante à de outros países ao redor do mundo.

"O mercado imobiliário está se profissionalizando, com empresas focando em investir e desenvolver moradias e construções em terrenos, em vez de apenas investir em infraestrutura e 'vender imóveis antes da conclusão'. Ao mesmo tempo, isso ajuda a utilizar a terra de forma mais eficiente e eficaz, superando a situação de 'especulação imobiliária, uso lento da terra e terrenos abandonados'. Espera-se também que essa política contribua para 'filtrar' os investidores, formando empresas imobiliárias mais profissionais e capazes, após a eliminação daquelas com recursos financeiros e técnicos limitados pelo mercado", avaliou o Sr. Thanh.

Promover o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário.

O endurecimento das regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos nas principais cidades é uma solução sustentável para tornar as cidades vietnamitas mais organizadas e belas, com valor em termos de planejamento, arquitetura, estética e para garantir melhor o bem-estar social a longo prazo.

Essa regulamentação também representa uma das mudanças mais significativas na Lei de Negócios Imobiliários recentemente aprovada. Em particular, para projetos imobiliários que já foram licenciados, mas ainda não concluídos, os investidores precisarão considerar cuidadosamente soluções tanto de curto quanto de longo prazo para o futuro.

Assim, em pouco mais de um ano, as empresas do setor imobiliário começarão a aplicar essa regulamentação. Portanto, o mercado sofrerá uma queda acentuada nos preços, à medida que as construtoras aceleram as vendas para recuperar o capital investido e evitar imóveis encalhados. Contudo, no atual cenário de mercado lento, a liquidez não será fácil. Somente as empresas com segurança financeira suficiente manterão seus imóveis para cumprir o novo plano.

O Sr. Nguyen Manh Ha, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, declarou: "Em 2025, vamos endurecer as regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos nas principais cidades. Isso terá um impacto muito forte no mercado. Primeiramente, a oferta e a demanda por terrenos serão menos diversificadas. Antes, as pessoas podiam comprar terrenos independentemente de sua condição financeira, mas agora os clientes precisam estar preparados para investir de 1 a 3 bilhões de VND adicionais na construção de uma casa. A longo prazo, os terrenos deixarão de ser um mercado 'fácil' para muitos. Esse mercado exigirá que tanto vendedores quanto compradores tenham capital substancial para participar. As regulamentações sobre o endurecimento do parcelamento de terrenos são uma medida decisiva e positiva para promover um desenvolvimento saudável do mercado imobiliário. As empresas do setor imobiliário precisam aprender a cumprir as novas regras do jogo para se adaptar e sobreviver."

Historicamente, os investidores imobiliários têm preferido o modelo de subdivisão de terrenos em lotes para venda devido aos baixos custos financeiros. No entanto, o endurecimento das regulamentações sobre a subdivisão de terrenos eliminará esse modelo, resultando em menor diversidade de produtos imobiliários. De acordo com Nguyen Thu Hang, Diretora de Pesquisa da Savills Vietnam, um grande número de investidores se retirará do mercado quando a nova lei entrar em vigor.

No curto prazo, o mercado sofrerá uma queda acentuada nas transações devido às preocupações dos compradores com questões legais. Certamente haverá ajustes de preços. Pode levar de dois a três anos, com a redução da oferta, para que os preços dos imóveis voltem a subir. O mercado se desenvolverá de forma mais sustentável quando os produtos imobiliários forem direcionados para aqueles que realmente precisam deles.

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