Remodelando os fluxos de capital:

Após um período de forte recuperação, o mercado imobiliário está entrando em um profundo processo de reestruturação. Os fluxos de capital não são mais impulsionados pelo comportamento de manada ou por "booms" de curto prazo, mas estão se voltando cada vez mais para projetos com marcos legais transparentes, demanda real, potencial de desenvolvimento eficiente e valor sustentável.

O fluxo de dinheiro já não é "fácil".

Durante o período de 2020 a 2022, os fluxos de capital para o setor imobiliário cresceram fortemente graças às baixas taxas de juros e às altas expectativas de lucro. No entanto, após diversas correções, a partir de 2026, o mercado deixou de operar em uma trajetória puramente de recuperação e entrou em um período de intensa seleção. O capital está sendo alocado de forma mais seletiva, priorizando projetos que atendam plenamente aos requisitos legais, apresentem progresso na implementação e potencial de exploração prática.

Notavelmente, os bancos comerciais também mudaram sua abordagem em relação ao financiamento imobiliário. Em vez de expandir o crédito indiscriminadamente, o capital está sendo direcionado para projetos que atendam plenamente aos requisitos legais, tenham bom potencial de vendas e satisfaçam as reais necessidades de moradia. Isso contribui para minimizar os riscos ao sistema financeiro, ao mesmo tempo que pressiona as empresas do setor imobiliário a aprimorarem suas capacidades de governança e transparência.

O rígido controle do sistema bancário sobre o crédito imobiliário tornou o fluxo de dinheiro menos "fácil" do que em períodos anteriores. Foto: Nguyen Quang

Segundo o Sr. Tran Van Binh, Vice-Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado opera num estado de influência de fatores macroeconômicos , mas simultaneamente se autoajusta por meio de um processo de seleção interna. Isso cria condições para um ambiente de desenvolvimento mais sustentável, onde o capital flui apenas para produtos com valor real.

Ele argumentou que o comportamento do comprador mudou significativamente; enquanto antes as decisões de investimento eram baseadas principalmente na expectativa de valorização dos preços, agora os fatores mais importantes são o potencial de exploração, a liquidez e a segurança do ativo. Isso explica por que segmentos que atendem às necessidades imobiliárias, como imóveis industriais, logística ou projetos ligados à infraestrutura de transporte essencial, estão atraindo mais investimentos do que terrenos para especulação.

“Entretanto, os investidores individuais também estão gradualmente migrando para estratégias de investimento de longo prazo. Em vez de especulação de curto prazo, eles estão mais interessados ​​no valor do imóvel, em seu potencial de aluguel e em seu potencial de valorização a médio e longo prazo. Espera-se que essa tendência ajude a reduzir as oscilações especulativas de preços e a melhorar a qualidade geral do desenvolvimento do mercado”, analisou o Sr. Binh.

Adapte-se à mudança

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Especialistas acreditam que o processo de reestruturação dos fluxos de capital também coloca as empresas imobiliárias à frente da necessidade de forte inovação. No contexto de acesso cada vez mais difícil ao crédito e à emissão de títulos, muitas empresas têm reestruturado proativamente seus portfólios de investimento, concentrando recursos em projetos que podem ser implementados imediatamente, reduzindo sua dependência de capital de terceiros.

Ao mesmo tempo, diversificar as fontes de financiamento é essencial para os negócios imobiliários. Além do crédito bancário, as empresas precisam desenvolver canais de financiamento de longo prazo, como o mercado de ações, fundos de investimento, fundos imobiliários (REITs), parcerias de investimento e captação de capital internacional.

As empresas do setor imobiliário são obrigadas a reestruturar seus fluxos de capital de investimento para se adaptarem ao mercado. Foto: Pham Hung

“Um mercado imobiliário sustentável não pode depender excessivamente do crédito bancário. Quando as fontes de capital são diversificadas, as empresas tornam-se mais proativas nas atividades de investimento, reduzindo a pressão sobre o sistema financeiro. Além disso, o aprimoramento das instituições, a remoção de entraves legais e a aceleração dos processos de aprovação de projetos contribuirão para aumentar a capacidade de absorção de capital do mercado”, observou o Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária.

O Dr. Le Xuan Nghia, ex-vice-presidente do Comitê Nacional de Supervisão Financeira, acredita que a oferta de imóveis está melhorando graças a uma série de mecanismos implementados pelo Governo e pela Assembleia Nacional para remover obstáculos. Portanto, o mercado não sofrerá aumentos de preços excessivamente rápidos como em períodos anteriores.

Um dos principais impulsionadores do processo de reestruturação do fluxo de capitais é o desenvolvimento robusto da infraestrutura de transportes. Uma série de grandes projetos, como anéis viários, vias expressas, ferrovias urbanas, aeroportos e portos marítimos, estão abrindo novas oportunidades de desenvolvimento para muitas localidades.

Em Hanói , projetos como o Anel Viário 4, as vias radiais e o sistema de metrô estão atraindo um volume significativo de investimentos. No entanto, diferentemente dos ciclos anteriores, os fluxos de investimento atuais estão focados principalmente em áreas com planejamento claro e desenvolvimento efetivo de infraestrutura, em vez de buscar informações especulativas. A combinação de infraestrutura sincronizada, marcos legais transparentes e demanda real por moradia continuará sendo os três fatores-chave que determinarão a capacidade de atrair investimentos no próximo período.

“O mercado imobiliário continuará a se recuperar, mas de forma bastante diferenciada, sem surtos de crescimento simultâneos em todos os segmentos. Os fluxos de capital serão mais seletivos, focando em projetos com bases sólidas e capacidade de gerar valor a longo prazo. Isso também é um sinal positivo para a economia, pois o capital é alocado de forma eficiente, os recursos sociais são utilizados para os fins corretos, a especulação é limitada, contribuindo para a estabilidade do mercado financeiro e promovendo o desenvolvimento econômico sustentável”, afirmou o Dr. Le Xuan Nghia.

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Especialistas acreditam que a mudança nos fluxos de capital não apenas reflete uma tendência de investimento mais cautelosa, mas também demonstra que o mercado está gradualmente migrando de um desenvolvimento extensivo para um intensivo. Isso será fundamental para a construção de um mercado transparente, seguro e sustentável, contribuindo positivamente para os objetivos de desenvolvimento socioeconômico nos próximos anos.

Para garantir a eficácia do processo de reestruturação dos fluxos de capital, é necessário continuar aprimorando o sistema jurídico relativo a terras, investimentos, habitação e negócios imobiliários; ao mesmo tempo em que se desenvolvem canais de mobilização de capital a médio e longo prazo, aumenta-se a transparência do mercado e acelera-se o investimento em infraestrutura.

Fonte: https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html