Facilitar o acesso das empresas aos terrenos.

Ilustração: Bich Lien

Em relação à dificuldade de acesso a terrenos para que as empresas implementem projetos que prestem serviços nos setores da saúde e da educação, o Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente (MONRE), Le Minh Ngan, concedeu uma entrevista à imprensa sobre o assunto.

Repórter: Senhor, poderia, por favor, nos informar o que a Lei de Terras de 2024 e seus documentos de implementação estipulam em relação à alocação de terras para a execução de projetos que ofereçam serviços nas áreas de saúde e educação para investidores?

O Vice-Ministro Le Minh Ngan declarou : "Comparada à Lei de Terras de 2013, a Lei de Terras de 2024 apresenta diversas mudanças nas regulamentações sobre a recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico em prol do interesse nacional e público. O Estado recupera terras nos casos em que for absolutamente necessário para a implementação de projetos de desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público, visando promover os recursos fundiários, melhorar a eficiência do uso da terra, desenvolver infraestrutura socioeconômica moderna, implementar políticas de seguridade social, proteger o meio ambiente e preservar o patrimônio cultural, em 31 casos específicos previstos no Artigo 79 da Lei de Terras, independentemente da origem do capital de investimento, seja ele proveniente do orçamento estatal ou não, incluindo projetos nas áreas de educação, saúde, educação física e esportes, entre outros."

Com relação a esses casos, a Cláusula 5, Artigo 124 da Lei de Terras também permite a alocação e o arrendamento de terras sem leilão, sem licitação, para selecionar investidores para a implementação de projetos que utilizem a terra, nos casos em que o Estado recupera terras de acordo com as disposições do Artigo 79, sem o uso de capital público de investimento ou projetos de investimento sob o regime de parceria público-privada, nos casos em que haja investidores interessados, mas apenas um deles atenda às condições para o convite ao projeto, o número de investidores interessados ​​deve ser determinado de acordo com as disposições da lei de licitações e da lei de gestão industrial e setorial.

Caso haja dois ou mais investidores interessados, é necessário realizar um leilão de direitos de uso da terra ou um processo de licitação para selecionar os investidores, a fim de garantir equidade e transparência no acesso à terra entre eles, limitar a concentração de terras em poucos grupos de interesse e assegurar que os recursos fundiários sejam alocados de forma justa e eficaz, aumentando a receita para o orçamento do Estado.

Além disso, o inciso 1 do artigo 127 da Lei de Terras permite que, nos casos em que o capital do orçamento do Estado não seja utilizado e a recuperação da terra esteja sujeita ao artigo 79 da mesma lei, o investidor, ao optar pela negociação dos direitos de uso da terra e não propor a recuperação da mesma, utilize a terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de um acordo de recebimento de direitos de uso da terra.

Ou, no caso em que a pessoa com direito de uso da terra tenha proposto um projeto de investimento, se este se enquadrar no caso previsto no Artigo 79 desta Lei, mas estiver de acordo com o plano de uso da terra e houver um pedido de alteração da finalidade do uso da terra, e o órgão estatal competente aprovar a política de investimento e, simultaneamente, aprovar o investidor de acordo com as disposições da lei de investimento, então a terra poderá ser usada para implementar o projeto de investimento sem que o Estado recupere a terra (Cláusula 6, Artigo 127).

Assim, os projetos que prestam serviços nas áreas da saúde e da educação são elegíveis para recuperação de terras pelo Estado, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024, sem qualquer distinção quanto às fontes de capital de investimento.

Repórter: Então, quais são as abordagens dos investidores em relação à aquisição de terras neste setor, senhor?

O vice-ministro Le Minh Ngan afirmou: A Lei de Terras de 2024 estipula que os métodos de acesso à terra para projetos, incluindo projetos de saúde e educação, são muito diversos e flexíveis, dependendo da situação real de implementação, e também existem métodos para apoiar e promover o investimento (alocação e arrendamento de terras sem leilão ou licitação).

Vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Le Minh Ngan. Foto: Jornal TN&MT

Ao mesmo tempo, existem também métodos que seguem os princípios de mercado, baseados na concorrência entre empresas, garantindo equidade e transparência (leilão de direitos de uso da terra, licitação para selecionar investidores para implementar projetos que utilizem a terra), e métodos que criam iniciativa para as empresas (acordo para receber a transferência de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra).

Assim, de acordo com as disposições da Lei de Terras, o acesso dos investidores aos direitos de uso da terra em diversas áreas, incluindo saúde e educação, é mais aberto, criando um ambiente público, transparente, justo e favorável para que os investidores acessem a terra e possuam terras para realizar projetos de desenvolvimento socioeconômico local, em conformidade com as políticas, diretrizes e leis do Estado.

Repórter: Algumas pessoas dizem que a Lei de Terras de 2024 estipula que as empresas que arrendam terras do Estado têm o direito de hipotecá-las, mas não existem instruções de implementação, o que dificulta a identificação do credor hipotecário ao mobilizar títulos com imóveis como garantia. Qual a sua opinião sobre este assunto?

O Vice-Ministro Le Minh Ngan declarou: "A Lei de Terras de 2024 estipula detalhadamente os direitos de hipoteca das organizações econômicas para cada forma de uso da terra. De acordo com essa lei, as organizações econômicas que recebem terras do Estado mediante o pagamento de taxas de uso, ou que arrendam terras com aluguel único para todo o prazo do arrendamento, têm o direito de hipotecar os direitos de uso da terra e os bens de sua propriedade vinculados à terra em instituições de crédito autorizadas a operar no Vietnã, em outras organizações econômicas ou em pessoas físicas, conforme previsto em lei (Alínea d, Artigo 33); as organizações econômicas que arrendam terras do Estado mediante o pagamento de taxas anuais, pessoas de origem vietnamita residentes no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro têm o direito de hipotecar os bens de sua propriedade vinculados à terra em instituições de crédito autorizadas a operar no Vietnã, em outras organizações econômicas ou em pessoas físicas, conforme previsto em lei (Alínea b, Artigo 34)."

A execução da hipoteca, de acordo com as disposições acima, deve satisfazer integralmente as condições da Lei de Terras (Artigo 45), tais como: possuir um dos tipos de Certificados de Direito de Uso da Terra prescritos; a terra não estar em litígio ou o litígio ter sido resolvido por um órgão estatal competente; a sentença, decisão judicial, decisão ou laudo arbitral ter entrado em vigor; o direito de uso da terra não estar sujeito a penhora; outras medidas não estarem sendo aplicadas para garantir o cumprimento da sentença, de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças cíveis; estar dentro do prazo de uso da terra; o direito de uso da terra não estar sujeito a medidas emergenciais temporárias, de acordo com as disposições legais...

Assim, a Lei de Terras possui um sistema jurídico relativamente completo para que as empresas exerçam direitos hipotecários relacionados aos direitos de uso da terra.

Quanto à hipoteca na mobilização de títulos com garantia imobiliária, que não se enquadra no âmbito da Lei de Terras, mas sim na Lei das Instituições de Crédito, a agência de gestão especializada apresentará seus próprios argumentos sobre este assunto.

Repórter: Qual a sua opinião sobre algumas alegações de que a Lei de Terras de 2024 e os documentos que orientam a implementação das normas sobre os preços de terrenos comerciais e de serviços para o cálculo do imposto estão utilizando preços de terrenos na mesma área e localização multiplicados por 70-80%, o que leva a preços elevados de terrenos comerciais e de serviços, causando dificuldades e afetando a produção e os negócios das empresas?

O Vice-Ministro Le Minh Ngan declarou: "A Lei de Terras de 2024 estipula que os preços dos terrenos para o cálculo do imposto sobre o uso da terra são os preços constantes na Lista de Preços de Terrenos. O Artigo 12, Cláusula 1, do Decreto nº 71/2024/ND-CP, de 27 de junho de 2024, do Governo, que regulamenta os preços dos terrenos, determinou que os preços dos terrenos comerciais e de serviços são itens obrigatórios que devem ser especificados na Lista de Preços de Terrenos definida pelo Conselho Popular Provincial."

Anteriormente, com a implementação da Lei de Terras de 2013, de acordo com as disposições do Artigo 11, Cláusula 1, do Decreto nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, do Governo, que regulamenta os preços de terrenos, a Lista de Preços de Terrenos Comerciais e de Serviços em Áreas Urbanas e a Lista de Preços de Terrenos Comerciais e de Serviços em Áreas Rurais são dois conteúdos obrigatórios na Lista de Preços de Terrenos emitida pelo Comitê Popular Provincial. Ao mesmo tempo, apenas para terrenos destinados a fins públicos com fins comerciais, terrenos para construção de sedes de órgãos públicos e terrenos para construção de obras públicas, o Comitê Popular Provincial está autorizado a basear o preço do terreno residencial na comparação com o preço de terrenos para sedes de escritórios e terrenos para construção de obras públicas na área vizinha, conforme prescrito na lista de preços de terrenos, para determinar o preço do terreno.

Assim, tanto a Lei de Terras de 2013 quanto a Lei de Terras de 2024 não possuem regulamentações sobre a determinação do preço de terrenos comerciais com base no preço de terrenos residenciais, mas exigem regulamentações específicas sobre o preço desse tipo de terreno na Lista de Preços de Terrenos...

A situação acima pode ser consequência do processo de implementação. O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente continuará a registrar, absorver e acompanhar esse conteúdo para revisar, inspecionar e solucionar prontamente os problemas, de modo a ajustar as políticas relacionadas e implementar da melhor forma a Lei de Terras de 2024 no futuro.

Repórter: Muito obrigado, Vice-Ministro!

Fonte: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html