Após anos sendo considerado um segmento "difícil" devido às baixas margens de lucro e aos procedimentos complicados, a habitação social está se tornando um novo "ponto quente" no mercado imobiliário. Não apenas grandes empresas imobiliárias, mas também muitos desenvolvedores de parques industriais, construtoras e fornecedores de materiais de construção estão expandindo simultaneamente sua presença nesse segmento.
Esses desenvolvimentos ocorrem em um contexto em que o governo promove continuamente o plano de construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais no período de 2021 a 2030, ao mesmo tempo em que exige que as localidades agilizem os procedimentos de investimento, aloquem fundos para terrenos e removam os obstáculos legais para as empresas.
O tamanho do mercado aumentou significativamente, mas ainda existe uma grande escassez.
O desenvolvimento de habitações sociais foi acelerado desde o final de 2024 e tem sido reiteradamente enfatizado como uma tarefa fundamental. Em meados do ano passado, a Assembleia Nacional aprovou uma resolução piloto sobre uma série de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento de habitações sociais, com foco, principalmente, na redução e reforma dos procedimentos administrativos para encurtar o tempo de implementação dos projetos.
Segundo o Ministério da Construção , existem atualmente 781 projetos de habitação social em andamento em todo o país, totalizando aproximadamente 720.055 unidades. O governo estima que, se o ritmo atual for mantido, a meta de concluir 1 milhão de unidades de habitação social poderá ser alcançada em 2028, cerca de dois anos antes do previsto inicialmente.
Somente em 2026, as localidades receberam a meta de concluir 158.723 unidades habitacionais. A cidade de Ho Chi Minh liderou com aproximadamente 28.500 unidades, seguida por Hanói e muitas províncias e cidades industriais, como Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, etc. Todas essas localidades apresentam alta demanda habitacional devido à concentração de trabalhadores migrantes e ao aumento contínuo dos preços dos imóveis comerciais.
Um ponto notável é que muitos projetos de habitação social estão sendo investidos em localizações privilegiadas, contrariando a visão anterior de que esse segmento surgia apenas em áreas distantes do centro da cidade e carentes de infraestrutura. Em Hanói, muitos projetos de habitação social foram aprovados em áreas urbanas como Ciputra, Starlake ou ao redor de importantes vias como Nguyen Trai e Tran Thai Tong...
Embora a oferta e a qualidade dos produtos estejam começando a melhorar, a diferença entre a demanda real e a oferta de moradias existente continua muito grande.
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A diferença entre a oferta e a procura de habitação social ainda é considerada muito grande. Foto: Tuan Anh. |
Na cidade de Ho Chi Minh, a demanda por habitação social até 2030 está projetada em quase 1 milhão de unidades, enquanto a oferta de projetos identificados atinge apenas pouco mais de 229.000 unidades, o equivalente a menos de um quarto da demanda.
Em Hanói, o aumento acentuado dos preços dos imóveis comerciais nos últimos quatro anos levou a uma grande procura por habitações sociais e moradias populares. Muitos projetos receberam um grande número de inscrições, com pessoas formando filas durante a noite para apresentar seus pedidos de compra de imóveis.
Outro ponto importante é que a proporção de habitações para arrendamento – consideradas o segmento mais urgente – na oferta atual de habitação social permanece muito baixa. Segundo dados do Ministério da Construção, existem atualmente cerca de 42.275 unidades de habitação social para arrendamento em todo o país, o que representa menos de 6% do total de unidades neste segmento.
Magnatas do setor imobiliário estão entrando na disputa.
O grande potencial de mercado, aliado a uma série de mecanismos legais facilitadores, está tornando a habitação social um segmento cada vez mais atraente para as empresas. Embora anteriormente o mercado fosse desenvolvido principalmente por algumas empresas especializadas, a tendência atual expandiu-se para incluir tanto empresas estatais quanto grandes empresas privadas.
Entre as empresas estatais, nomes conhecidos no mercado imobiliário incluem a Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), a Hanoi Construction Corporation (Hancorp), a Becamex IDC, entre outras.
Em particular, a HUD implementou muitos projetos de habitação social em Ha Nam, Binh Duong, etc. Só em 2025, a empresa iniciou a construção de 7 projetos, com um total de quase 1.900 apartamentos e uma área total construída de quase 200.000 m², distribuídos por diversas localidades. O objetivo é disponibilizar ao mercado cerca de 9.000 unidades de habitação social até 2030.
A Becamex IDC continua a desenvolver projetos de habitação social associados a parques industriais e áreas urbanas na antiga província de Binh Duong. Até o final de 2024, a empresa havia entregue quase 9.000 unidades para venda e aluguel. Na próxima fase, a Becamex IDC planeja desenvolver mais de 40.000 unidades adicionais.
Entretanto, a Hancorp também anunciou anteriormente sua meta de desenvolver 10.000 unidades habitacionais sociais em Hanói, Ninh Binh e Dong Nai.
No setor privado, o Grupo Vingroup tem atraído atenção com sua marca Happy Home e seu plano de desenvolver 500.000 unidades habitacionais sociais em Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Cidade de Ho Chi Minh e Tay Ninh. Se concluído, esse número equivaleria à metade da meta nacional de habitação social para o período de 2021-2030.
A Viglacera continua sendo uma das maiores incorporadoras de habitação social do mercado, especialmente no segmento de moradias para trabalhadores em Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh e Hanói. A empresa afirmou ter preparado terrenos para investimento em aproximadamente 10.000 unidades este ano. No ano passado, a Viglacera concluiu cerca de 8.000 unidades de habitação social, o equivalente a 8% do total de unidades concluídas em todo o país.
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Projeto de habitação social investido pela Viglacera em Bac Ninh. Foto: VGC. |
O Grupo Hoa Phat, do bilionário Tran Dinh Long, também está desenvolvendo ativamente habitações sociais e moradias para trabalhadores em áreas próximas a parques industriais. Recentemente, o grupo iniciou a construção de um complexo habitacional para trabalhadores e habitação social no Parque Industrial Yen My II, com um investimento total de quase 5 trilhões de VND . O projeto visa atender às necessidades de moradia de dezenas de milhares de trabalhadores na região industrial do norte.
Um dos novos nomes a investir nesse tipo de empreendimento imobiliário é o Grupo Hoa Sen, de propriedade do Sr. Le Phuoc Vu. Recentemente, a empresa anunciou planos para desenvolver aproximadamente 20.000 unidades habitacionais sociais para trabalhadores e operários na cidade de Ho Chi Minh entre 2026 e 2030. Isso é considerado um retorno notável para o "rei do aço" após muitos anos de afastamento do setor imobiliário. Seguindo sua nova direção, a Hoa Sen concentra-se em habitação social, moradias para trabalhadores e projetos ligados à infraestrutura industrial, em vez de seu desenvolvimento disperso anterior.
Entretanto, o Grupo Sun – uma das maiores empresas privadas do setor imobiliário – também começou a expandir-se para o segmento de habitação social por meio de projetos em Ninh Binh (antiga província de Ha Nam). A empresa pretende desenvolver complexos habitacionais sociais com comodidades integradas em diversas cidades importantes e zonas industriais, em vez do modelo de habitação puramente de baixo custo que adotava anteriormente.
Diversas outras empresas imobiliárias, como Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest..., também anunciaram ou estão em processo de anunciar planos de investimento no segmento de habitação social.
O Sr. Nguyen Van Phuong, Vice-Presidente do Conselho de Administração da Hai Phat Invest, afirmou que a empresa decidiu entrar neste segmento devido à elevada procura e liquidez do mercado, embora a margem de lucro não seja tão atrativa quanto a do setor imobiliário comercial.
"Em um futuro próximo, a empresa espera receber aprovação para implementar projetos de habitação social de médio porte em Hanói e províncias vizinhas", disse ele.
Ainda existem muitos gargalos.
Em entrevista ao Tri Thức - Znews , o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Negócios Imobiliários (VARS), afirmou que o mercado está entrando em uma fase de mudanças significativas na estrutura de oferta e demanda. Enquanto anteriormente as empresas se concentravam principalmente nos segmentos de habitação de médio e alto padrão devido às melhores margens de lucro, a habitação social está começando a ser reconhecida como um mercado com demanda real significativa e menor dependência de ciclos especulativos.
No entanto, esse segmento ainda enfrenta muitos obstáculos. Longos procedimentos de investimento, disponibilidade limitada de terrenos livres de ônus e margens de lucro restritas são fatores que impedem muitas empresas de investir fortemente.
Além disso, a alocação de 20% dos terrenos para habitação social em projetos comerciais continua desigual entre as localidades. A questão do crédito também não foi totalmente resolvida, visto que o acesso a condições de financiamento preferenciais permanece limitado tanto para construtoras quanto para compradores de imóveis.
Segundo o Sr. Dinh, a entrada de muitas grandes empresas poderá gerar mudanças significativas no mercado de habitação social, não só em termos de escala de oferta, mas também na qualidade do produto. Ao contrário do que acontecia antes, muitos projetos de habitação social agora recebem investimentos mais sistemáticos em infraestrutura, comodidades e design, aproximando-se até mesmo dos padrões de apartamentos comerciais comuns.
No entanto, para atingir a meta de 1 milhão de unidades habitacionais sociais no período de 2028-2030, o mercado ainda precisa de mudanças políticas significativas, especialmente a redução do tempo de aprovação, a criação de fundos imobiliários sustentáveis, a estabilização das fontes de capital de crédito e o aumento das margens de lucro razoáveis para as empresas.
"A demanda de mercado é quase certamente real e muito grande. A questão atual não é a produção, mas sim a velocidade de implementação do projeto", disse o Sr. Dinh.
Fonte: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
