Cine se bucură de diferența de chirie funciară?

BOGAT, SĂRAC, ÎNCHISOARE, TOTUL DIN CAUZA PĂMÂNTULUI

Într-o cameră închiriată înăbușitoare, sub căldura intensă a primelor zile ale lunii mai, dna Nguyen Thi Kim Buu (Căsuța 1, Comuna Song Trau, Districtul Trang Bom, Dong Nai ) pregătește documente „noi” pentru a continua să se plângă de terenul familiei sale, de peste 11.000 de metri pătrați ^, confiscat pentru construirea Parcului Industrial (IP) Bau Xeo în urmă cu aproape două decenii. La vârsta de 70 de ani, dna Kim Buu este a doua generație care intentează procesul. Mama dnei Kim Buu, dna Le Thi Lam, a decedat în urmă cu 5 ani, la scurt timp după ce terenul familiei a fost confiscat cu forța la sfârșitul anului 2018. Dna Kim Buu nu este singura gospodărie care se plânge. Aproximativ 50 de gospodării de aici, de-a lungul mai multor generații, nu sunt de acord, de asemenea, cu decizia guvernului Dong Nai de a confisca terenuri pentru a le preda investitorului IP Bau Xeo.

La 12 ianuarie 2004, președintele Comitetului Popular Provincial Dong Nai a semnat Decizia 101/QD-CT-UBND pentru a recupera peste 440 de hectare de teren în comunele Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 și orașul Trang Bom și pentru a „preda temporar întreaga suprafață de teren recuperată” către companiile Tin Nghia, Dong Nai Rubber Company și membrii acestora pentru a efectua procedurile de compensare, curățare a amplasamentului și investiții pentru construirea Parcului Industrial Bau Xeo. În februarie 2004, companiile Tin Nghia și Dong Nai Rubber Company au contribuit cu capital pentru a înființa societatea pe acțiuni Thong Nhat ca investitor al Parcului Industrial Bau Xeo.

Originea plângerii a pornit tot de aici. Familia doamnei Kim Buu și gospodăriile ale căror terenuri au fost recuperate au declarat că Decizia 101 a președintelui Comitetului Popular Provincial Dong Nai din 2004, când nu exista nicio decizie a Primului Ministru privind înființarea Parcului Industrial Bau Xeo, „nu era în sfera autorității”. Terenul lor nu se afla în limitele de planificare aprobate, astfel încât recuperarea terenului pentru a fi predată investitorului parcului industrial nu avea temei legal. Prin urmare, oamenii nu au respectat recuperarea și au depus plângeri din 2004 până în prezent. În 2018, Comitetul Popular al Districtului Trang Bom a emis o notificare pentru organizarea recuperării forțate a terenurilor. Doamna Kim Buu și gospodăriile au declarat că recuperarea forțată a terenurilor de către Comitetul Popular al Districtului Trang Bom pe baza Deciziei 101 nu a fost conformă cu legea, așa că au continuat să depună plângeri până în prezent.

„Ne-au despăgubit doar cu 25.000 VND/m2 și 15 milioane VND ca bani de relocare, un total de 11.000 m2 de case și grădini, ne-au despăgubit cu peste 700 de milioane VND, cum vom trăi după ce terenul va fi recuperat”, a spus dna Kim Buu. Timp de mulți ani, femeia în vârstă de 70 de ani, în numele a 7 frați din familie, a trebuit să locuiască în casa închiriată de un prieten pentru a intenta procesul, fără să știe când se va termina acesta...

Nu este neobișnuit ca familiile cu mai multe generații să depună procese funciare, precum doamna Kim Buu din Parcul Industrial Bau Xeo. Rapoartele lunare ale Adunării Naționale privind petițiile oamenilor nu lipsesc niciodată din delegațiile mari de petiționare, de la nivel local până la nivel central, în speranța că își doresc o voce echitabilă. Majoritatea sunt persoane care depun procese funciare, precum doamna Kim Buu și locuitorii din districtul Trang Bom. Numărul de peste 70% din procesele legate de terenuri anunțate de autorități reprezintă o statistică medie pe mai mulți ani.

Aproape patru decenii de renovare națională au creat mulți miliardari. Majoritatea dintre ei s-au îmbogățit din domeniul imobiliar. Dar aproape 40 de ani de renovare națională au creat, de asemenea, multe generații de oameni care se simt nedreptățiți atunci când pământul pe care strămoșii lor l-au lăsat în urmă timp de multe generații este acum recuperat la un preț mic și apoi predat companiilor pentru a construi parcuri industriale, centre comerciale, clădiri înalte și vândut la prețuri mari. Terenurile agricole ale oamenilor au fost recuperate la un preț de 1 milion VND/m2, apoi planificate ca teren rezidențial, companiile au împărțit terenul în parcele, l-au vândut, au construit clădiri înalte și l-au vândut la 50 de milioane VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, fost șef adjunct al Biroului Adunării Naționale, a declarat că această creștere de 49 de milioane VND, grație deciziilor de recuperare, modificare a planificării și alocare a terenurilor, reprezintă diferența de renta funciară.

Diferența de chirie funciară este mult mai mare decât exemplul menționat de dl. Nguyen Si Dung. Multor oameni din Thu Thiem (orașul Thu Duc, orașul Ho Chi Minh) li s-a confiscat terenul la un preț de 18 milioane VND/m2, dar doar câțiva ani mai târziu, când s-au întors la proiectul construit pe propriul teren, personalul a estimat prețul apartamentului la 350 de milioane VND/m2 și acesta a fost vândut complet. Un sondaj realizat de Asociația Imobiliară din Vietnam a arătat că diferența de preț a terenului înainte și după proiect a fost de până la 700 de ori în unele locuri și de cel puțin 50 de ori. Acest profit uriaș a provocat resentimente, furie și a fost sursa nedreptății. Oamenii și-au pierdut casele, și-au pierdut pământul, și-au pierdut locurile de muncă din cauza proiectelor de dezvoltare socio-economică (KT-XH), în interes național și public, dar ei înșiși nu s-au bucurat de valoarea pe care aceste proiecte au adus-o. Compensațiile și banii de relocare nu i-au ajutat să aibă o viață mai bună după ce terenul le-a fost confiscat. Proiectele fac economia și societatea să se dezvolte, dar acestea continuă să devină mai sărace. Prin urmare, recuperarea terenurilor și defrișarea amplasamentelor au devenit „frica” multor oameni și sursa unor frustrări și reclamații de lungă durată.

Secretarul general Nguyen Phu Trong, în discursul său de deschidere la cea de-a 5-a Conferință Centrală a celui de-al 13-lea mandat - când Comitetul Central al Partidului a rezumat rezoluția privind politica funciară, în mai 2022, a spus: „Mulți oameni s-au îmbogățit datorită pământului, dar există și mulți oameni care au sărăcit din cauza pământului, au ajuns chiar la închisoare din cauza pământului, au pierdut relația dintre tată și fiu, frați din cauza pământului...”. Conflictele funciare se intensifică zi de zi odată cu dezvoltarea țării.

Peste 70% din procesele de la nivel național sunt legate de terenuri.

SURSA CONFLICTELOR FUNȚIARE

Dacă oamenii nu sunt cei care beneficiază de renta diferențială creată de proiectele de achiziție de terenuri, atunci cine sunt cei care beneficiază? Cel mai evident răspuns este legat de afaceri - cele cărora li s-au alocat terenuri achiziționate la un preț mic și apoi vândute la un preț foarte mare. Însă, pe multe forumuri, afacerile susțin că sunt „acuzate pe nedrept” pentru că sunt „acuzate în mod rea”.

Conform Constituției, rezoluțiilor partidului și Legii funciare actuale, pământul aparține întregului popor și este reprezentat și gestionat uniform de către stat. Exercitând dreptul de a reprezenta proprietarul, statul va decide scopul utilizării terenurilor prin planificare, planuri de utilizare a terenurilor și va permite schimbarea destinației terenurilor. Decizia de a utiliza un teren pentru a construi o zonă urbană în loc să îl păstreze în continuare ca teren agricol al statului (și numai statul are voie să facă acest lucru) a creat o rentă diferențială.

Potrivit Dr. Nguyen Van Dinh, expert juridic în investiții și imobiliare, la implementarea proiectelor imobiliare, pe lângă plata în avans pentru compensarea și defrișarea terenului de către stat, la alocarea terenurilor, întreprinderile vor trebui să plătească sume suplimentare în funcție de prețul terenului, așa cum a fost decis de stat. În metoda surplusului utilizată pentru a determina prețurile terenurilor pentru majoritatea proiectelor de recuperare a terenurilor și conversie a utilizării terenurilor, prețurile terenurilor vor fi calculate astfel încât întreprinderile să se poată bucura de 15% din valoarea adăugată după proiectul de investiții, numită profit. 85% din diferența de chirie funciară va trebui plătită la bugetul de stat prin taxe de utilizare a terenurilor. „În teorie, 85% din plusvaloarea reprezintă taxa de utilizare a terenurilor pe care investitorii trebuie să o plătească statului, care este inclusă în buget pentru a fi cheltuită pentru cetățenii întregii țări, conform Legii Bugetului de Stat, în serviciul investițiilor publice”, a declarat dl Dinh.

Însă ceea ce a spus dl. Dinh este doar „teorie”. Imaginea reglementării diferențiatei de rentă funciară în practică este foarte diferită atunci când aceasta trebuie să treacă prin multe procese și proceduri complicate, dar are multe lacune pentru corupție și negativism. Întreprinderile găsesc multe modalități de a obține profituri maxime. Statul probabil nu a reușit niciodată să „integreze 85% din valoarea adăugată în buget”. În majoritatea cazurilor majore legate de terenuri, de la Nord la Sud, din ultimii ani, guvernele provinciale și municipale au alocat, în multe moduri diferite, terenuri întreprinderilor la prețuri mici, determinând statul să piardă venituri din diferența crescută de rentă funciară. Cel puțin câteva zeci de miliarde, cel mult până la mii de miliarde de dong.

Dacă există o diferență în ceea ce privește renta funciară, nu lăsați ca aceasta să cadă în buzunarele întreprinderii sau ale funcționarului care are puterea de a schimba scopul utilizării terenului sau de a ajusta planificarea. Trebuie să existe o modalitate de a redistribui în mod echitabil diferența de renta funciară.

Dr. Nguyen Si Dung, fost șef adjunct al Biroului Adunării Naționale

Într-un caz important adus în judecată în ultimele zile, pe 23 februarie 2017, fostul președinte al Comitetului Popular al provinciei Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a semnat și a emis o decadă oficială prin care accepta în principiu să predea companiei Tan Viet Phat 3 parcele de teren cu o suprafață de peste 92.600 m2, aparținând fondului funciar de pe ambele părți ale drumului 706B (în cartierul Phu Hai, orașul Phan Thiet), fără a trece printr-o licitație, la un preț de 1,2 milioane VND/m2, prețul de pornire pentru licitație conform deciziei din 2013. Procesul de investigație ulterior a arătat că alocarea terenului la un preț de 1,2 milioane VND/m2 a fost împotriva reglementărilor, deoarece, conform Legii funciare, calculul taxelor de utilizare a terenului și al chiriei trebuie determinat în funcție de prețul terenului la momentul în care agenția de stat a alocat sau a închiriat terenul. Potrivit autorităților, faptul că foștii lideri ai provinciei Binh Thuan au predat 3 parcele de teren la prețuri mici unor întreprinderi a cauzat pierderi de peste 45 de miliarde de VND pentru stat.

În mod similar, la 27 decembrie 2012, fostul secretar al Comitetului de Partid Provincial Binh Duong, Tran Van Nam, pe atunci vicepreședinte al Comitetului Popular Provincial, a semnat decizii prin care a convenit asupra aplicării prețului terenului de 51.914 VND/m2, conform deciziei Comitetului Popular Provincial Binh Duong din 2006, pentru a calcula taxele de utilizare a terenurilor pentru două parcele de teren de 43 de hectare și 145 de hectare, la conversia și predarea terenului către Corporația de Producție - Import - Export Binh Duong. Conform verdictului, stabilirea unor prețuri mici la terenuri, cu încălcarea reglementărilor, de către inculpatul Tran Van Nam și complicii săi, a cauzat statului o pierdere de peste 761 de miliarde VND.

În multe cazuri similare de vânzare ieftină de „terenuri de aur” în Khanh Hoa, Da Nang sau Ho Chi Minh City..., inculpații, care sunt lideri de provincii și orașe, au afirmat cu toții că nu au profitat și nu au comis acte de corupție atunci când au predat terenuri la prețuri mici către întreprinderi. Autoritățile nu au putut dovedi nici acest lucru. Nu s-au găsit rucsacuri cu bani pe balustradele caselor lor. Nu s-au găsit bani iliciți în seifurile sau conturile suspecților. Nici nu au fost scoase la iveală relații dubioase. Nimeni nu a înțeles ce a „lubrifiat” întregul personal și sistemul decizional, când toți oficialii știau că predarea terenurilor la prețuri mici era greșită. Cu toate acestea, suma de bani pierdută crește pe zi ce trece.

„Multă vreme, întregul sistem a fost împins să urmărească o renta funciară diferențială. Aceasta este sursa nedreptății și a conflictelor funciare”, a rezumat Dr. Nguyen Si Dung. Pentru a reduce conflictele, dl Dung a spus că este necesar să se rezolve problema reglementării renta funciară diferențială, astfel încât o parte din această valoare adăugată să poată fi utilizată pentru a ajuta persoanele ale căror terenuri au fost recuperate să aibă locuințe noi egale sau mai bune decât cele vechi, așa cum se prevede în rezoluția Partidului. „Dacă există o diferență în renta funciară, nu lăsați-o să cadă în buzunarele întreprinderilor sau ale oficialilor care au puterea de a schimba scopurile utilizării terenurilor sau de a ajusta planificarea. Trebuie să existe o modalitate de a redistribui în mod echitabil renta funciară diferențială”, a spus dl Dung.

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm