Bogați, săraci și închiși — toate din cauza pământului.
Într-o cameră închiriată înăbușitoare, sub căldura intensă a începutului de mai, doamna Nguyen Thi Kim Buu (Căsuța 1, comuna Song Trau, districtul Trang Bom, provincia Dong Nai ) pregătește documente „noi” pentru a-și continua plângerea privind terenul de 11.000 m² al familiei sale, confiscat pentru Parcul Industrial Bau Xeo în urmă cu aproape două decenii. La 70 de ani, doamna Kim Buu este a doua generație care depune această plângere. Mama sa, doamna Le Thi Lam, a decedat în urmă cu cinci ani, la scurt timp după ce terenul familiei a fost confiscat cu forța la sfârșitul anului 2018. Doamna Kim Buu nu este singura reclamantă. Aproximativ 50 de gospodării de aici, din generații diferite, nu sunt de acord, de asemenea, cu decizia guvernului Dong Nai de a le confisca terenurile și de a le preda investitorului Parcului Industrial Bau Xeo.
La 12 ianuarie 2004, președintele Comitetului Popular al provinciei Dong Nai a semnat Decizia 101/QD-CT-UBND pentru a recupera peste 440 de hectare de teren în comunele Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 și orașul Trang Bom și pentru a „cesiona temporar întreaga suprafață de teren recuperată” companiilor Tin Nghia, Dong Nai Rubber Company și membrilor acestora pentru a efectua proceduri de compensare, defrișare a terenurilor și investiții pentru construirea Parcului Industrial Bau Xeo. În februarie 2004, companiile Tin Nghia și Dong Nai Rubber Company au contribuit cu capital pentru a înființa societatea pe acțiuni Thong Nhat ca investitor al Parcului Industrial Bau Xeo.
Sursa plângerii provine tot din aceasta. Familia doamnei Kim Buu și alte gospodării ale căror terenuri au fost confiscate susțin că Decizia 101 a Președintelui Comitetului Popular al provinciei Dong Nai din 2004, emisă înainte de orice decizie a Primului Ministru privind înființarea Parcului Industrial Bau Xeo, era „în afara autorității”. Terenurile și casele lor nu se aflau nici ele în limitele de planificare aprobate, astfel încât confiscarea terenurilor pentru predarea către investitorul parcului industrial nu avea temei legal. Prin urmare, oamenii au refuzat să respecte confiscarea și au depus plângeri din 2004. În 2018, Comitetul Popular al districtului Trang Bom a emis o notificare pentru organizarea confiscării forțate a terenurilor. Doamna Kim Buu și celelalte gospodării susțin că confiscarea forțată a terenurilor de către Comitetul Popular al districtului Trang Bom, pe baza Deciziei 101, nu a fost conformă cu legea și au continuat să depună plângeri până în prezent.
„Ne-au despăgubit doar cu 25.000 VND/m2 și 15 milioane VND ca bani de relocare, însumând peste 700 de milioane VND pentru 11.000 m2 de case și grădini. Cum ar trebui să trăim după ce pământul nostru este confiscat?”, a spus doamna Kim Buu. De mulți ani, femeia în vârstă de 70 de ani, care își reprezintă cei șapte frați și surori, locuiește în camera închiriată de o prietenă în timp ce își urmărește procesul în curs, despre care nu știe când se va încheia...
Familiile cu mai multe generații care depun plângeri legate de terenuri, precum doamna Kim Buu din Parcul Industrial Bau Xeo, nu sunt neobișnuite. Rapoartele lunare privind petițiile cetățenilor, întocmite de Adunarea Națională, menționează întotdeauna grupuri mari de petiționari care și-au escaladat cazurile de la nivel local la nivel central, căutând dreptate. Majoritatea sunt cetățeni care urmăresc litigii legate de terenuri, precum doamna Kim Buu și locuitorii din districtul Trang Bom. Cifra de peste 70% din plângerile legate de terenuri, anunțată de autorități, este o statistică medie pe mulți ani.
Aproape patru decenii de reforme naționale au creat mulți miliardari, majoritatea acumulându-și averea prin intermediul imobiliarelor. Cu toate acestea, acești aproape 40 de ani de reînnoire națională au creat și un sentiment de nedreptate în rândul generațiilor de oameni care se simt nedreptățiți de faptul că pământurile ancestrale sunt confiscate la prețuri mici și apoi predate companiilor pentru a construi parcuri industriale, centre comerciale și clădiri înalte, care sunt apoi vândute la prețuri mari. Terenurile agricole sunt confiscate la 1 milion VND/m², apoi rezonificate ca terenuri rezidențiale, subdivizate și vândute de companii ca clădiri înalte la 50 de milioane VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, fost șef adjunct al Biroului Adunării Naționale, a declarat că această creștere de 49 de milioane VND se datorează exproprierii terenurilor, modificărilor de zonare și deciziilor de alocare a terenurilor, care constituie un diferențial de arendă funciară.
Diferența de valoare reală a terenurilor este mult mai mare decât exemplul citat de dl. Nguyen Si Dung. Multor locuitori din Thu Thiem (orașul Thu Duc, orașul Ho Chi Minh) li s-a confiscat terenul la un preț de 18 milioane VND/m2, dar doar câțiva ani mai târziu, când s-au întors la proiectul construit pe terenul lor, personalul le-a spus că prețurile apartamentelor crescuseră la 350 de milioane VND/m2 și că erau deja vândute. Un sondaj realizat de Asociația Imobiliară din Vietnam a arătat că diferența dintre prețurile terenurilor înainte și după un proiect a ajuns până la 700 de ori în unele zone și cel puțin 50 de ori. Acest profit enorm este ofensator, exasperant și o sursă de nedreptate. Oamenii își pierd casele, terenurile și locurile de muncă din cauza proiectelor de dezvoltare socio-economică în interes național și public, dar ei înșiși nu beneficiază de valoarea pe care o aduc aceste proiecte. Compensațiile și banii pentru relocare nu îi ajută să aibă o viață mai bună după ce terenul lor este confiscat. Proiectele de dezvoltare socio-economică sunt în desfășurare, dar oamenii rămân mai săraci. Achiziționarea de terenuri și defrișarea amplasamentelor au devenit, prin urmare, o sursă de teamă pentru mulți locuitori și cauza principală a nemulțumirilor și reclamațiilor prelungite.
În discursul său de deschidere la cea de-a 5-a reuniune a Comitetului Central al celui de-al 13-lea Congres al Partidului, din mai 2022, când Comitetul Central al Partidului a analizat rezoluția privind politica funciară, secretarul general Nguyen Phu Trong a declarat: „Mulți oameni s-au îmbogățit datorită pământului, dar există și mulți care au devenit săraci din cauza pământului, chiar închiși din cauza pământului, pierzând chiar și relațiile tată-fiu și frățești din cauza pământului...”. Conflictele funciare se intensifică odată cu transformarea și dezvoltarea țării.
Peste 70% din toate procesele legate de terenuri la nivel național.
CAUZELE PROFUNDE ALE CONFLICTELOR FUNȚIARE
Dacă oamenii nu sunt cei care beneficiază de renta diferențială a terenurilor generată de proiectele de achiziție de terenuri, atunci cine beneficiază? Cel mai evident răspuns este reprezentat de afaceri – cele cărora li s-a alocat terenul achiziționat la prețuri mici și apoi l-a vândut la prețuri foarte mari. Însă, pe multe forumuri, afacerile susțin că sunt acuzate și calomniate pe nedrept.
Conform Constituției, rezoluțiilor partidului și Legii funciare actuale, pământul este proprietatea întregului popor, statul acționând ca proprietar reprezentativ și administrându-l uniform. Exercitându-și dreptul de proprietar reprezentativ, statul stabilește scopul utilizării terenurilor prin planificarea și planurile de utilizare a terenurilor și permite modificări ale utilizării terenurilor. Decizia de a utiliza un teren pentru dezvoltare urbană în loc să îl păstreze ca teren agricol (și numai statul are dreptul să facă acest lucru) a creat o renta funciară diferențiată.
Potrivit Dr. Nguyen Van Dinh, expert juridic în investiții și imobiliare, atunci când întreprinderile implementează proiecte imobiliare, pe lângă avansarea banilor pentru compensații de stat și defrișări de terenuri, acestea trebuie să plătească și taxe suplimentare bazate pe prețul terenului stabilit de stat. În metoda surplusului utilizată pentru evaluarea terenurilor pentru majoritatea proiectelor de achiziție și conversie a terenurilor, prețul terenului este calculat astfel încât afacerea să primească 15% din valoarea adăugată după finalizarea proiectului de investiții, cunoscută sub numele de profit. Restul de 85% din diferența de chirie a terenului trebuie vărsată la bugetul de stat prin taxe de utilizare a terenurilor. „Teoretic, 85% din plusvaloarea reprezintă taxa de utilizare a terenurilor pe care investitorul trebuie să o plătească statului, care este integrată în buget pentru a fi utilizată în scopuri publice la nivel național, conform Legii Bugetului de Stat, în serviciul investițiilor publice”, a spus Dr. Dinh.
Totuși, ceea ce a spus dl. Dinh este doar „teorie”. Imaginea practică a reglementării diferenței de rentă funciară este foarte diferită, implicând multe procese și proceduri complexe, cu numeroase lacune în calea corupției și a practicilor ilegale. Întreprinderile găsesc multe modalități de a maximiza profiturile. Între timp, statul probabil nu a reușit niciodată să integreze 85% din valoarea adăugată în buget. În majoritatea cazurilor majore legate de terenuri, de la nord la sud, de-a lungul anilor, guvernele provinciale și orășenești, prin diverse mijloace, au alocat terenuri întreprinderilor la prețuri mici, ceea ce a dus la pierderi de venituri la stat din cauza diferenței de rentă funciară. Aceste pierderi variază de la zeci de miliarde la mii de miliarde de dong.
Dr. Nguyen Si Dung, fost șef adjunct al Biroului Adunării Naționale
Într-un caz important adus recent în judecată, fostul președinte al Comitetului Popular al provinciei Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a semnat un document pe 23 februarie 2017, prin care aproba alocarea către compania Tan Viet Phat a trei parcele de teren în suprafață totală de peste 92.600 m2, situate de ambele părți ale drumului 706B (în cartierul Phu Hai, orașul Phan Thiet), fără licitație, la un preț de 1,2 milioane VND/m2, prețul de pornire pentru o licitație conform unei decizii din 2013. Investigațiile ulterioare au arătat că alocarea terenurilor la 1,2 milioane VND/m2 a fost ilegală deoarece, conform Legii funciare, taxele de utilizare a terenurilor și taxele de arendă trebuie determinate pe baza prețului terenului la momentul în care agenția de stat alocă sau închiriază terenul. Potrivit autorităților, alocarea acestor trei parcele de teren la un preț atât de mic către companie de către foștii lideri provinciali Binh Thuan a dus la o pierdere de peste 45 de miliarde VND pentru stat.
În mod similar, la 27 decembrie 2012, fostul secretar al Comitetului de Partid Provincial Binh Duong, Tran Van Nam, pe atunci vicepreședinte al Comitetului Popular Provincial, a semnat decizii prin care a convenit asupra aplicării prețului terenului de 51.914 VND/m2, așa cum este stipulat în decizia din 2006 a Comitetului Popular Provincial Binh Duong, de a calcula taxele de utilizare a terenurilor pentru două parcele de teren de 43 de hectare și 145 de hectare la conversia terenurilor în scopuri de utilizare și alocarea terenurilor către Corporația de Producție - Import-Export Binh Duong. Conform verdictului, stabilirea unor prețuri scăzute ale terenurilor de către inculpatul Tran Van Nam și complicii săi, încălcând reglementările, a dus la o pierdere de peste 761 de miliarde VND pentru stat.
În multe cazuri similare de vânzare a unor terenuri de calitate superioară la prețuri mici în Khanh Hoa, Da Nang sau Ho Chi Minh City, inculpații, care sunt liderii acestor provincii și orașe, susțin cu toții că nu au profitat de pe urma corupției și nu s-au angajat în acte de corupție atunci când au alocat terenuri la prețuri mici întreprinderilor. De asemenea, autoritățile nu au reușit să dovedească acest lucru. Nu au fost găsite sacoșe cu bani pe balcoanele lor. Nu au fost găsite fonduri ilicite în seifurile sau conturile bancare ale suspecților. Nici nu au fost scoase la iveală relații dubioase. Nimeni nu înțelege ce a „uns” întregul sistem consultativ și decizional atunci când oficialii știau că alocarea terenurilor la prețuri mici era greșită. Cu toate acestea, suma de bani pierdută crește constant.
„Multă vreme, întregul sistem a fost condus de urmărirea unei rentă funciară diferențiată. Aceasta este cauza principală a nedreptății și a conflictelor funciare”, a rezumat Dr. Nguyen Si Dung. Pentru a reduce conflictele, Dr. Dung a spus că trebuie rezolvată problema reglementării rentelor funciare diferențiate, astfel încât o parte din această valoare adăugată să fie utilizată pentru a-i ajuta pe cei ale căror terenuri sunt expropriate să aibă locuințe noi, egale sau mai bune decât vechile lor case, așa cum se prevede în rezoluția Partidului. „Dacă există o rentă funciară diferențială, aceasta nu ar trebui să ajungă în buzunarele întreprinderilor sau ale oficialilor cu puterea de a schimba scopurile utilizării terenurilor sau de a ajusta planificarea. Trebuie să existe o modalitate de a redistribui în mod echitabil rentele funciare diferențiate”, a spus Dr. Dung.
Legătură sursă
![[Foto] Prim-plan al unei nave de război australiană care vizitează portul Tien Sa, Da Nang](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/03/28/1774675489416_tau-5-jpg.)
Comentariu (0)