Imobiliarele de lux domină piața.

Piața imobiliară de lux și de lux înregistrează o creștere puternică și susținută a prețurilor.

Diferența este evidentă.

La un seminar recent despre locuințe, dl. Vo Huynh Tuan Kiet, directorul pieței imobiliare la CBRE Vietnam, a declarat că prețurile apartamentelor de pe piața primară din orașul Ho Chi Minh și Hanoi au crescut cu 35%-45% în ultimul an. Numai în al treilea trimestru, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh au continuat să crească cu încă 15%-18%, aducând prețul mediu la aproximativ 90 de milioane VND/m². În special, aproximativ 70% din noua ofertă din acest an aparține segmentelor high-end și de lux, indicând o nepotrivire clară cu nevoile reale de locuințe ale majorității populației.

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — Un proiect de apartamente de lux pentru ultra-bogați în inima orașului Ho Chi Minh.

Datele de la Knight Frank Vietnam arată, de asemenea, o tendință similară, prețul mediu primar al apartamentelor din Ho Chi Minh City apropiindu-se de 96 de milioane VND/m², o creștere de aproape 9% față de aceeași perioadă a anului trecut. Dintre acestea, aproape 60% dintre apartamentele oferite spre vânzare aveau prețuri peste 100 de milioane VND/m², restul depășind în principal 60 de milioane VND/m². Supraoferta de apartamente de lux, care eclipsează segmentele medii și superioare, determină ca prețurile să stabilească continuu noi recorduri în 2025.

Observațiile arată că, de la începutul anului, mulți dezvoltatori mari au lansat continuu proiecte de lux în zona centrală a orașului Ho Chi Minh. Pe o rază de 4-5 km de noua zonă urbană Thu Thiem și de centrul orașului, nu există aproape niciun proiect cu prețuri sub 100 de milioane VND/m². Acest lucru restrânge și mai mult oportunitățile clienților din clasa de mijloc de a accesa locuințe.

În Hanoi, un raport al One Mount Group indică faptul că, în primele nouă luni ale anului 2025, piața a înregistrat aproximativ 20.000 de apartamente noi, cu un preț mediu de 86 de milioane VND/m² (fără TVA și taxe de întreținere). Segmentul high-end a reprezentat 62% din ofertă, în timp ce segmentul de lux a reprezentat 38%. În special, cinci dezvoltatori majori - Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam și Sun Group - au reprezentat 74% din apartamentele oferite spre vânzare. Rata de absorbție primară pentru acest grup a fost în medie de 86%, reflectând faptul că puterea de cumpărare rămâne concentrată pe brandurile majore.

În orașul Ho Chi Minh, polarizarea este, de asemenea, evidentă, peste 80% din noua ofertă aparținând Dat Xanh Group, Gamuda Land și Masterise Homes. Aceste trei mărci nu numai că domină oferta, dar creează și o lichiditate semnificativă, cu o rată medie de absorbție de aproximativ 84%. Cu toate acestea, experții consideră că o lichiditate bună pe termen scurt nu este suficientă pentru a elimina riscurile pe termen lung dacă piața continuă să favorizeze puternic segmentul high-end, în timp ce locuințele accesibile rămân rare.

Nu este o întâmplare.

Dl. Vo Huynh Tuan Kiet consideră că o „bulă imobiliară” poate apărea chiar și atunci când piața duce lipsă de ofertă, dacă fluxul de capital speculativ este prea mare, investitorii acumulează proprietăți și își stabilesc așteptări de profit pe termen scurt care depășesc cu mult capacitatea reală de absorbție. El a amintit perioada 2007-2011, când prețurile imobiliarelor au crescut brusc, creditul a fost înăsprit, iar piața a căzut într-o stare de blocare prelungită. „În prezent, având în vedere tendința ascendentă a segmentelor high-end și lux, riscul de saturație va fi prezent dacă prețurile vor continua să fie împinse la niveluri nerezonabile, cum ar fi 200-250 de milioane VND/m²”, a avertizat acest expert.

Potrivit domnului Tran Minh Tien, directorul Centrului de Cercetare a Pieței și Informații despre Clienți al One Mount Group, concentrarea tot mai mare a ofertei de locuințe în mâinile marilor dezvoltatori nu este o coincidență. În contextul unor reglementări legale din ce în ce mai stricte, al costurilor de capital ridicate și al cerințelor de calitate a proiectelor din ce în ce mai stricte, doar companiile cu resurse financiare solide, experiență sistematică în dezvoltarea de proiecte și capacități bune de gestionare a riscurilor sunt capabile să implementeze proiecte de înaltă calitate și de lux.

În schimb, oferta de locuințe de clasă medie și accesibile continuă să fie limitată. Majoritatea proiectelor noi lansate se încadrează în segmentele de lux și de lux, lăsând cumpărătorii reali, în special pe cei cu venituri medii, practic fără nicio opțiune. Acest lucru contribuie la creșterea prețurilor locuințelor și adâncește decalajul dintre cerere și accesibilitate.

În acest context, economistul Dr. Can Van Luc consideră că, pentru ca piața imobiliară să se dezvolte mai stabil, Guvernul și ministerele și agențiile relevante trebuie să continue să îmbunătățească instituțiile legate de terenuri, planificare și imobiliare. Implementarea fermă a soluțiilor privind locuințele sociale, inclusiv Decretul 261/2025/ND-CP și Decretul 302/2025/ND-CP privind înființarea Fondului Național pentru Locuințe, este o cerință urgentă pentru a reduce prețurile locuințelor, în special pentru locuințele destinate persoanelor cu venituri medii și mici.

Simultan, este necesară diversificarea surselor de capital pentru piața imobiliară, înființarea promptă a unui Fond Național pentru Locuințe și a unor fonduri de investiții imobiliare (REIT) și studierea unei foi de parcurs adecvate privind impozitarea pe proprietăți imobiliare pentru a reduce speculațiile și a crea resurse pentru dezvoltarea durabilă a locuințelor.

Din perspectiva afacerilor, Dr. Can Van Luc consideră că investitorii trebuie să continue restructurarea operațiunilor lor, controlând strict riscurile fluxului de numerar, datoriile scadente și costurile. De asemenea, companiile trebuie să acceseze proactiv programele de sprijin guvernamental, în special cele pentru dezvoltarea locuințelor sociale și investițiile în infrastructură, pentru a-și diversifica portofoliile de produse și a reduce dependența de segmentul high-end. „Problema urgentă este ca întreprinderile să colaboreze pentru a aduce prețurile locuințelor la un nivel mai rezonabil. În prezent, prețurile locuințelor din Vietnam au crescut cu aproximativ 59% între 2019 și 2024. Până în 2025, vietnamezii vor avea nevoie, în medie, de un venit de 25,8 ani pentru a cumpăra un apartament, clasându-se pe locul 9 din peste 100 de țări studiate, ceea ce arată că accesul la locuințe devine din ce în ce mai dificil”, a subliniat Dr. Can Van Luc.

Cumpărătorii și-au redus achizițiile „speculative”.

Conform unui sondaj realizat de One Mount Group, investitorii imobiliari trec de la o mentalitate de investiții pe termen scurt la acumularea de active pe termen lung. În loc să „speculeze” pentru profituri rapide, cumpărătorii prioritizează din ce în ce mai mult proprietățile sigure, cu valoare stabilă și fluctuații minime în timp. În acest context, reputația dezvoltatorului devine un factor cheie, evaluat prin trei criterii: proceduri legale transparente și capacitatea de a implementa pe deplin proiectul; un ecosistem de parteneri reputați, de la contractori și consultanți până la bănci garante; și capacitatea operațională după predare. Aceasta înseamnă că un preț de vânzare ridicat este doar o condiție necesară, în timp ce operarea eficientă este factorul decisiv în atractivitatea sustenabilă a proiectului.

Comentariu (0)