O câștig neașteptat în vânzările de terenuri, dar nu sărbătoriți prea curând.

Taxele de utilizare a terenurilor colectate în prima jumătate a acestui an au crescut vertiginos, ajungând la peste 243.000 de miliarde VND, de 2,6 ori mai mari decât în ​​aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, mulți experți și companii consideră că este prea devreme pentru a sărbători, deoarece aceasta este o plată unică cu multe riscuri potențiale.

Unele companii susțin că creșterea taxelor de utilizare a terenurilor va îngreuna controlul prețurilor locuințelor.

Creșterea accentuată a veniturilor din terenuri în prima jumătate a acestui an a îngreunat, de asemenea, accesul la terenuri pentru întreprinderi. Chiar și întreprinderile cu proiecte blocate timp de decenii, acum că obstacolele legale au fost eliminate, întâmpină dificultăți în implementarea proiectelor lor, deoarece taxele de utilizare a terenurilor și impozitele pe terenuri au crescut de zece ori.

Ce a cauzat creșterea taxelor de utilizare a terenurilor?

Profesorul Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului , a declarat că creșterea veniturilor din taxele de utilizare a terenurilor în prima jumătate a acestui an s-a datorat ajustării în sus a tabelelor de prețuri ale terenurilor. Atunci când prețurile terenurilor sunt crescute mai aproape de valoarea de piață, veniturile din utilizarea terenurilor cresc în mod natural. În special, orașul Ho Chi Minh, localitatea cu cea mai mare ajustare a prețurilor terenurilor, are prețuri ale terenurilor echivalente cu 70% din valoarea de piață.

„Multă vreme, Vietnamul s-a numărat printre țările lider din lume în ceea ce privește veniturile din terenuri. Chiar și atunci când prețurile terenurilor erau scăzute, ca în anii precedenți, veniturile din terenuri în țara noastră au fost de aproximativ 3% din PIB, la egalitate cu țările dezvoltate precum SUA și Marea Britanie și mai mari decât Japonia și Coreea de Sud”, a mai spus dl. Vo.

Potrivit domnului Do Thien Anh Tuan, lector la Școala Fulbright de Politici Publice și Management, faptul că o serie de localități accelerează organizarea licitațiilor de terenuri, în special în zone cu valoare economică ridicată, cum ar fi centrele urbane, zonele industriale sau zonele cu infrastructură recent finalizată, contribuie, de asemenea, la creșterea veniturilor din terenuri.

În plus, redresarea pieței imobiliare de la sfârșitul anului 2024 până în 2025 și o serie de politici de relaxare a condițiilor de piață au început să dea roade.

„Accelerarea aprobării proiectelor, finalizarea planificării și îmbunătățirea transparenței în procesul de conversie a destinației terenurilor au facilitat tranzacțiile, generând astfel venituri semnificative pentru buget din taxele de utilizare a terenurilor”, a adăugat dl. Tuan.

Cu toate acestea, potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep, președintele GP Invest, deși veniturile bugetare au crescut datorită creșterii taxelor de utilizare a terenurilor, agențiile de management de stat trebuie să ia în considerare modul în care creșterea bruscă a taxelor funciare din prima jumătate a acestui an afectează investițiile, producția și afacerile.

„Veniturile din taxele de utilizare a terenurilor au crescut vertiginos în prima jumătate a acestui an, deoarece multe proiecte care erau în derulare de mult timp au fost forțate să continue cu noua listă de prețuri ale terenurilor la începutul acestui an. În Hanoi, unele proiecte au fost blocate timp de decenii și nu au putut fi implementate până la începutul acestui an, când întreprinderile au reușit în sfârșit să elimine obstacolele și să își continue proiectele”, a declarat dl Hiep.

Reprezentanții mai multor alte companii au susținut, de asemenea, că creșterea bruscă a taxelor de utilizare a terenurilor în prima jumătate a acestui an nu este un semn bun pentru mediul de investiții și de afaceri, în special pentru investițiile imobiliare.

Licitațiile de terenuri contribuie la creșterea veniturilor din taxele de utilizare a terenurilor în prima jumătate a anului 2025 - Foto: B. NGOC

Taxele de utilizare a terenurilor duc la creșterea prețurilor locuințelor.

Pe lângă impactul pozitiv al creșterii veniturilor bugetare, potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep, prețurile ridicate ale terenurilor aduc și multe consecințe negative. Acestea includ creșterea prețurilor locuințelor, deoarece toate costurile de producție sunt incluse în preț și niciun dezvoltator nu dorește să suporte pierderi. Cu toate acestea, realitatea arată, de asemenea, că simpla creștere a prețurilor locuințelor nu garantează vânzările.

„Prețurile apartamentelor sunt deja la 70-80 de milioane de VND/ ^m² , ceea ce este deja scandalos. Dacă vor fi împinși la peste 100 de milioane de VND/ ^m² , cine le va cumpăra? Prețurile locuințelor depășesc capacitatea lucrătorilor salariați.”

„Chiar și cei care au bani să cumpere case pentru investiții, pentru a specula și sunt dispuși să cumpere la prețuri mari sperând la creșteri de prețuri, vor înceta să investească atunci când piața încetinește”, și-a exprimat îngrijorarea domnul Hiep.

Între timp, dl. NQK, un dezvoltator imobiliar din Hanoi, a declarat că mulți dezvoltatori își reconsideră în prezent planurile, deoarece prețurile locuințelor au crescut deja foarte mult, iar cererea de pe piață scade treptat. La un moment dat, cererea de pe piață va înceta, iar piața va ajunge într-un impas. Chiar și după ce plătesc taxele de utilizare a terenurilor, dezvoltatorii nu vor putea continua să investească în proiecte, deoarece nu își vor putea vinde produsele.

Potrivit domnului NQK, Ministerul Agriculturii și Mediului intenționează, de asemenea, să modifice Legea funciară din 2024 pentru a reveni la tabelul prețurilor terenurilor și la coeficientul de utilizare a terenurilor din Legea funciară din 2014. În consecință, cadrul prețurilor terenurilor va rămâne neschimbat timp de 5 ani și va fi ajustat cu coeficientul de utilizare a terenurilor.

Prin urmare, sunt necesare reglementări mai specifice privind coeficienții de utilizare a terenurilor. Deși delegăm determinarea către provincii, sunt necesare reglementări pentru stabilirea acestor coeficienți pentru a preveni calculele arbitrare. De asemenea, investitorii trebuie să înțeleagă prețurile terenurilor pentru proiectele lor pentru a putea pregăti estimări și calcula rezultatele, a adăugat dl. NQK.

În plus, multe companii și-au exprimat îngrijorarea că, conform Legii Funciare, lista de prețuri a terenurilor va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2026, însă multe localități nu au elaborat încă o nouă listă de prețuri a terenurilor și încă o utilizează pe cea actuală. Prin urmare, este necesar să se facă calcule pentru a asigura publicarea la timp a noii liste de prețuri a terenurilor la începutul anului 2026.

Potrivit reprezentanților mai multor companii, prețurile terenurilor reprezintă o preocupare majoră în majoritatea proiectelor. „Dacă localitățile respectă Decretul 71, procesul de evaluare a terenurilor pentru proiecte se va confrunta cu multe obstacole, necesitând 1-2 ani pentru finalizarea evaluării pentru un singur proiect. Prin urmare, prima problemă care necesită atenție la modificarea Legii funciare este revizuirea metodei de evaluare a terenurilor”, a declarat un proprietar de afacere.

Sursa: Ministerul Finanțelor, date: LE THANH - Grafică: TUAN ANH

* Domnul Do Thien Anh Tuan (Lector la Școala Fulbright de Politici Publice și Management):

Creșterea prețurilor terenurilor ar putea înăbuși producția.

Urmărirea colectării taxelor de utilizare a terenurilor poate împinge localitățile să vândă terenuri pe bani, crescând prețurile terenurilor prin licitații, distorsionând piața, sporind costurile de investiții și împiedicând producția.

Acest lucru ar putea sufoca competitivitatea economiei, diminuând atractivitatea investițiilor în industriile prelucrătoare și de servicii cu valoare adăugată mare.

Veniturile din terenuri trebuie să fie mai sustenabile.

Din perspectiva unui expert în domeniul funciar, dl. Dang Hung Vo consideră că prețurile terenurilor ar trebui să fie apropiate de valoarea de piață, dar statul trebuie să aibă politici financiare adecvate privind terenurile. În special, politicile funciare trebuie să controleze prețurile locuințelor, așa cum fac multe țări.

„Modul în care alte țări gestionează situația este că investitorii trebuie să plătească doar 30% din taxa de utilizare a terenului în avans, în loc să plătească suma integrală în avans, așa cum facem noi. Statul calculează taxa doar atunci când instalația devine operațională. Asta înseamnă că restul de 70% este colectat ca taxă pe valoarea crescută a terenului odată ce instalația este operațională”, a spus dl Vo.

Între timp, dl. Do Thien Anh Tuan a susținut că este necesară o reformă cuprinzătoare a politicilor privind veniturile funciare și imobiliare, nu doar pentru a crea un sistem de venituri bugetare sustenabil, ci și pentru a reglementa rațional veniturile, a asigura echitatea socială și a dezvolta o piață imobiliară sănătoasă.

Potrivit domnului Tuan, este necesară eliminarea treptată a așa-numitelor „taxe” și înlocuirea lor cu un sistem de impozitare pe proprietate. Mai exact, impozitul pe proprietate ar trebui conceput conform unei scale progresive, adică cu cât o persoană deține mai multe proprietăți imobiliare sau cu cât valoarea proprietății sale este mai mare, cu atât cota de impozitare este mai mare.

Acest lucru nu vizează doar creșterea veniturilor, ci, mai important, reglementarea veniturilor suplimentare din terenuri – o formă de venit pasiv care în prezent nu este impozitată proporțional, precum veniturile din muncă sau din activități de producție și afaceri.

„Funcția principală a impozitului pe proprietate este redistribuirea, adică preluarea unei părți din beneficiile grupului care deține multe proprietăți și redistribuirea acestora. Aici, impozitul nu vizează reducerea prețurilor locuințelor, ci crearea de resurse pentru a sprijini grupurile vulnerabile în accesarea locuințelor, dezvoltarea de locuințe sociale, renovarea zonelor urbane sărăcite sau investițiile în infrastructura publică care deservește majoritatea.”

„Pe lângă impozitul pe proprietate, ar trebui să aplicăm în mod decisiv și un impozit progresiv pe venitul transferurilor de proprietăți imobiliare pentru a reglementa veniturile și a limita comportamentul speculativ”, a analizat în continuare dl. Tuan.

Revenind la subiect

LE THANH - BAO NGOC

Sursă: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm