Durerea de cap a calculării impozitelor pe proprietate.

Experții consideră că, pentru a asigura echitatea și fezabilitatea practică, ambele metode de calcul al impozitelor ar trebui menținute în paralel.

Într-un raport recent adresat Adunării Naționale, Ministerul Finanțelor a propus o nouă schemă de impozit pe venitul persoanelor fizice (IPP) pentru transferurile de proprietăți imobiliare: un impozit de 20% pe profit (prețul de vânzare minus prețul de achiziție și cheltuielile legitime), pe lângă impozitul actual de 2% pe prețul total de transfer. Scopul este de a crește echitatea și transparența în gestionarea impozitelor, limitând în același timp speculațiile și manipularea prețurilor. Cu toate acestea, mulți sunt îngrijorați de faptul dacă această politică va viza în mod eficient speculatorii sau va duce, în mod accidental, la creșterea prețurilor locuințelor, având un impact negativ asupra cumpărătorilor reali.

Ar trebui impuse taxe anti-speculație?

Potrivit dnei Nguyen Phuong Lien, avocat la firma de avocatură SENLAW, cota de impozitare de 20% este apropiată de practica internațională și reflectă cu acuratețe principiul impozitării venitului real, contribuind la creșterea veniturilor bugetare și la limitarea evaziunii fiscale. Cu toate acestea, o provocare majoră este capacitatea de implementare, deoarece multe tranzacții imobiliare nu au în prezent date complete privind prețurile de achiziție, în special pentru proprietățile cumpărate și vândute cu mult timp în urmă, proprietățile moștenite sau donate sau proprietățile achiziționate prin acorduri informale. Sistemele de evaluare și de gestionare a informațiilor nu sunt încă conectate sincron, ceea ce face dificilă determinarea profiturilor și duce cu ușurință la litigii.

Opțiunile de impozitare a veniturilor personale din tranzacțiile imobiliare rămân controversate din multe părți.

În plus, dacă nu se iau în considerare pe deplin costurile rezonabile, cum ar fi dobânzile la credite, costurile de renovare și inflația, vânzătorii pot majora prețurile pentru a compensa taxele, ceea ce duce în mod accidental la creșterea prețurilor locuințelor.

Mulți experți sunt de acord că un impozit bazat pe profit este rezonabil și echitabil, reflectând cu exactitate natura venitului, mai degrabă decât veniturile. Cu toate acestea, implementarea necesită îndrumări detaliate privind cheltuielile deductibile, inclusiv plățile de dobânzi, onorariile avocaților, reparațiile și inflația pentru deținerea de proprietăți imobiliare pe termen lung. Avocatul Lien a subliniat că piața imobiliară este în prezent lentă. Dacă noua taxă este aplicată fără o infrastructură juridică și date sincronizate, lichiditatea ar putea scădea, iar prețurile locuințelor ar putea fi umflate, deoarece vânzătorii încorporează costurile fiscale în prețul de vânzare. Acest lucru ar face și mai dificil accesul la locuințe pentru cumpărătorii reali.

Se propun mai multe soluții intermediare, cum ar fi: aplicarea flexibilă a celor două opțiuni în funcție de capacitatea de a dovedi costul inițial al tranzacției; scutirea sau aplicarea de impozite preferențiale pentru locuințele sociale și locuințele accesibile; și tranziția treptată de la un impozit forfetar la un impozit pe profit, conform unei foi de parcurs specifice. Cu toate acestea, principala provocare constă în a-i obliga pe oameni să își declare cu onestitate cheltuielile, prevenind în același timp declarațiile frauduloase pentru a reduce obligațiile fiscale fără instrumente eficiente de verificare și un cadru juridic cuprinzător.

Luați în considerare cele două opțiuni.

Dna Ngoc Mai (districtul Binh Tan, orașul Ho Chi Minh), care deține mai multe proprietăți, a declarat că, având în vedere stabilitatea financiară și nevoia de investiții în chirii, a ales opțiunea de impozitare de 2%, deoarece este rapidă și nu necesită o declarație detaliată. Între timp, în calitate de investitor imobiliar, dl Bui Thanh Long (districtul 7, orașul Ho Chi Minh) a ales opțiunea de impozitare de 20%, deoarece poate calcula profiturile și pierderile reale.

Dl. Tran Khanh Quang, directorul companiei imobiliare Viet An Hoa, a comentat că actuala cotă de impozitare de 2% este oarecum „uniformă”. El a susținut că, deși nu există nicio obiecție atunci când piața este în plină expansiune și vânzătorii obțin profituri semnificative, impozitul de 2% este încă perceput atunci când piața scade, ceea ce este foarte nerezonabil. Acest lucru este valabil mai ales pentru proprietățile cu valoare mare, unde pierderile sunt și mai evidente. El a dat un exemplu: cineva cumpără o proprietate în valoare de 100 de miliarde de VND, dar o vinde doar cu 105 miliarde de VND după un an - suficient pentru a achita datoriile sau a recupera capitalul - dar tot trebuie să plătească impozitul de 2% (2,1 miliarde de VND), ca să nu mai vorbim de dobânzi, taxe notariale, taxe de brokeraj etc., rezultând o pierdere. Dacă s-ar aplica un impozit de 20% asupra profiturilor, în acest caz, vânzătorul aproape că nu ar trebui să plătească niciun impozit. Potrivit dlui Quang, a le permite oamenilor dreptul de a alege între cele două opțiuni este rezonabil și flexibil, în funcție de fiecare caz specific.

Dl. Nguyen Tan Phong, directorul Centrului de Consultanță Juridică (Asociația Vietnamului de Comerț Electronic), este de acord cu direcția de impozitare pe baza profitului pentru a reflecta venitul real. Cu toate acestea, din motive de fezabilitate și echitate, ambele opțiuni ar trebui menținute simultan. Opțiunea de 20% ar trebui aplicată atunci când persoanele au documentație completă care dovedește cheltuielile; opțiunea de 2% ar trebui aplicată atunci când baza de cost nu poate fi determinată. Acest lucru ajută la limitarea riscurilor pentru tranzacțiile care implică active deținute pe termen lung, cadouri, moșteniri etc. „Impozitarea nu este doar o obligație, ci și un semn de echitate. Pentru ca politica să fie eficientă, este nevoie de îndrumări specifice și unificate la nivel național, evitând situația în care fiecare localitate o aplică diferit, ceea ce creează dificultăți oamenilor”, a subliniat dl. Phong.

Avocatul Nguyen Phuong Lien consideră, de asemenea, că propunerea de a impune o taxă de 20% este adecvată în principiu. Cu toate acestea, este necesară o analiză atentă, având în vedere lipsa de sincronizare și transparență a sistemului de date privind prețurile și costurile. Statul trebuie să emită prompt un cadru legal clar și să finalizeze baza de date pentru o implementare eficientă.

Dr. Tran Quang Thang, directorul Institutului de Economie și Management, orașul Ho Chi Minh: Impozitare progresivă sau impozitare în funcție de zonă.

Aplicarea unui al doilea impozit pe proprietate în cadrul acestor două opțiuni ar putea avea mai multe impacturi asupra pieței, inclusiv: Dacă rata de impozitare este prea mare, proprietarii de proprietăți secundare ar putea fi mai puțin motivați să investească, în special în închirieri sau investiții pe termen lung. Investitorii se pot îndrepta către alte active, cum ar fi aurul sau acțiunile, în loc de proprietăți imobiliare. Dacă impozitul se percepe asupra prețului de transfer (2%), acest lucru ar putea determina creșterea prețurilor locuințelor, deoarece vânzătorii își ajustează prețurile de vânzare pentru a compensa impozitul. Dacă impozitul se bazează pe profit (20%), prețurile locuințelor ar putea să nu fie afectate direct, dar investitorii ar putea fi mai precauți înainte de a cumpăra sau vinde. Proprietarii pot păstra proprietățile mai mult timp pentru a evita impozitul, în loc să cumpere și să vândă frecvent. Există posibilitatea evaziunii fiscale, cum ar fi tranzacțiile prin intermediul unor companii intermediare sau ajustarea profiturilor pentru a reduce suma impozitului datorat.

În opinia mea, ar putea fi luate în considerare și alte câteva opțiuni fiscale pentru a asigura echitatea și a promova dezvoltarea durabilă a pieței imobiliare, cum ar fi: impozitarea progresivă în funcție de numărul de proprietăți deținute; impozitarea în funcție de suprafață sau de valoarea proprietății; impozitarea tranzacțiilor imobiliare pe termen scurt; și impozitarea în funcție de beneficiile care decurg din infrastructură.

Sursă: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm