Accelerați redresarea sectorului imobiliar.

Pe 9 noiembrie, ziarul Nguoi Lao Dong a organizat un seminar intitulat „Îndepărtarea obstacolelor juridice din domeniul imobiliar”. Numeroase opinii din partea managerilor, experților, avocaților, asociațiilor și companiilor au sugerat că blocajele juridice trebuie rezolvate pentru a ajuta piața imobiliară să se redreseze mai semnificativ.

Piața a depășit pragul de jos și nu există lipsă de capital.

Vorbind la seminar, mulți experți și lideri de asociații au fost de acord cu evaluarea conform căreia piața imobiliară a depășit cea mai dificilă fază, a atins recent punctul cel mai scăzut și își revine, deși există în continuare provocări.

Conform datelor citate de Dr. Can Van Luc, membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politica Financiară și Monetară, piața are două segmente relativ promițătoare: imobiliarele rezidențiale și imobiliarele din parcurile industriale, care au fost cel mai puțin afectate recent. În ceea ce privește imobiliarele rezidențiale, rapoartele preliminare ale Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam reflectă o redresare, fiecare trimestru depășindu-l pe cel precedent. Au fost lansate aproximativ 20.000 de produse; volumul tranzacțiilor a crescut treptat de-a lungul trimestrelor, cu o creștere de 56% în trimestrul 3 din 2023 față de trimestrul precedent.

În ceea ce privește proprietățile imobiliare industriale, țara are aproape 400 de parcuri industriale, dintre care aproximativ 292 sunt operaționale, cu o rată de ocupare de aproximativ 80% - 82%. Rata de ocupare la sfârșitul trimestrului 3 din 2023 era de aproximativ 82% în Sud și 80% în Nord. Prețurile de închiriere a parcurilor industriale au continuat să crească cu 7%-12% în trimestrul 3 din 2023, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Oferta nouă este în continuare în creștere, cu perspective puternice din partea proiectelor de investiții străine directe și o cerere mare de depozite, fabrici și locuințe sociale asociate parcurilor industriale.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

Jurnalistul și doctorul To Dinh Tuan, redactor-șef al ziarului Nguoi Lao Dong, a prezidat seminarul. Foto: HOANG TRIEU

Una dintre provocările discutate anterior pe piața imobiliară – accesul la credite – este acum abordată treptat. Datele publicate de Banca de Stat a Vietnamului arată că creditele pentru investiții imobiliare și locuințe au crescut cu aproximativ 4,7% în primele șase luni ale anului 2023, în ciuda scăderii veniturilor și a ratelor ridicate ale dobânzilor. Investițiile străine directe (ISD) au fost destul de pozitive, cu aproape 2 miliarde de dolari înregistrate pentru imobiliare în primele 10 luni ale anului 2023, din care aproximativ 763 de milioane de dolari au fost debursați. Companiile imobiliare atrag, de asemenea, activ capital prin emisiunea de obligațiuni, negocierea obligațiunilor ajunse la scadență și răscumpărarea obligațiunilor emise.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat, de asemenea, că piața a depășit pragul de jos. Mai exact, conform datelor de la Departamentul de Construcții din Ho Chi Minh City, pragul de jos a fost atins în primul trimestru al anului 2023, când sectorul imobiliar a înregistrat o creștere negativă de 16,1%, dar apoi s-a îmbunătățit treptat. La sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2023, creșterea sectorului imobiliar era încă negativă cu peste 11%, dar din al treilea trimestru a fost negativă doar cu peste 8%.

Unul dintre pachetele de credit care se așteaptă să creeze un impuls recent pentru piața imobiliară este pachetul de împrumuturi de 120.000 de miliarde VND pentru investiții în proiecte de dezvoltare a locuințelor sociale. Banca de Dezvoltare Agricolă și Rurală din Vietnam ( Agribank ) a declarat că, de la prima zi de implementare a acestui pachet de credite, au fost înregistrate 30.000 de miliarde VND.

Potrivit domnului Pham Van Duong, directorul sucursalei Binh Trieu a Agribank (Ho Chi Minh City), Agribank este o bancă deținută 100% de stat, așadar trebuie să respecte cu strictețe toate reglementările, inclusiv pachetul de 120.000 de miliarde VND. Agribank este implicată în proiecte de locuințe sociale din octombrie 2022 și le-a urmărit până în prezent. În ceea ce privește capitalul de credit, banca are fonduri excedentare și este pregătită să acorde împrumuturi întreprinderilor. Cu toate acestea, problema este că, atunci când furnizează capital pentru proiecte, trebuie să respecte pe deplin și reglementările statului. În prezent, Agribank se coordonează cu întreprinderile pentru a rezolva dificultățile și a accelera debursările pentru proiecte.

„Ratele dobânzilor pentru creditele pentru locuințe sociale sunt în prezent cele mai mici din ultimii ani. Agribank oferă în prezent credite clienților care cumpără locuințe sociale la o rată a dobânzii cu 2 puncte procentuale mai mică decât rata standard. Având în vedere ratele dobânzilor scăzute și capitalul disponibil imediat, așteptăm doar ca întreprinderile să finalizeze procedurile de plată a banilor”, a afirmat dl. Duong.

Consolidarea rolului grupurilor de lucru

Deși nu există lipsă de credite pentru locuințe sociale, companiile spun că implementarea acestor proiecte este foarte dificilă.

Dl. Vo Minh Hoang, directorul general al Societății pe Acțiuni de Locuințe Sociale din orașul Ho Chi Minh, a declarat că guvernul oferă numeroase stimulente pentru dezvoltarea de locuințe sociale, dar multe companii nu au reușit să le acceseze. Chiar înainte de a participa la proiecte de locuințe sociale, companiile întâmpinau dificultăți, iar odată ce s-au implicat, lucrurile au devenit și mai dificile. Mai exact, pe lângă capital, companiile se confruntă și cu dificultăți în ceea ce privește disponibilitatea terenurilor. Prin urmare, companiile speră că guvernul va analiza terenurile disponibile pentru închiriere și le va include în lista de proiecte pentru dezvoltarea de locuințe sociale și va organiza licitații pentru a selecta investitorii. Ulterior, companiile pot participa la dezvoltarea de locuințe sociale și pot include costurile terenurilor în costurile de dezvoltare a proiectului.

„Întreprinderile care desfășoară proiecte de locuințe sociale obțin doar un profit de 10%, dar prețul de vânzare și cumpărătorii țintă trebuie să fie aprobați de Departamentul Construcțiilor. Între timp, unele costuri nu pot fi incluse în prețul de vânzare. Construirea de locuințe sociale durează mai mult și este mai dificilă decât cea a locuințelor comerciale, ceea ce face ca întreprinderile să fie mai puțin entuziaste. Așteptarea a 2-3 ani pentru ca băncile să acorde împrumuturi este inacceptabilă pentru întreprinderi. Prin urmare, propunem un mecanism pentru o distribuire mai rapidă a împrumuturilor”, a sugerat dl Hoang.

Dificultățile menționate anterior pe piața imobiliară au fost identificate și discutate în trecut. Problema rămasă, potrivit experților și companiilor care și-au împărtășit opiniile la seminarul ziarului Nguoi Lao Dong, este de a propune cele mai fezabile soluții pentru a accelera eliminarea acestor dificultăți.

Dl. Thai Doan Hoa, șeful adjunct al Departamentului de Dezvoltare Locuințelor și Piață Imobiliară - Departamentul de Construcții al Provinciei Dong Nai , a declarat că, printr-o analiză, Dong Nai a identificat cinci grupuri de dificultăți și obstacole în sectorul imobiliar. Cel mai important dintre acestea este dificultatea și obstacolul privind procedurile de aprobare a politicilor de investiții și selectarea investitorilor. Unele proiecte au primit aprobarea pentru investiții de mulți ani, dar acum, agențiile de inspecție le cer să respecte Legea Locuințelor - ceea ce înseamnă că trebuie să aibă terenuri rezidențiale. Evaluarea terenurilor este, de asemenea, dificilă. Unele proiecte au fost alocate, dar nu pot fi evaluate deoarece companiile de consultanță ezită să facă acest lucru de teama dificultății de a explica autorităților...

„Există multe dificultăți în implementarea sarcinii de construire a locuințelor sociale în cadrul proiectului. Multe proiecte au fost implementate conform reglementărilor vechi, dar ulterior au întâmpinat obstacole atunci când planificarea a fost ajustată. De exemplu, Legea locuințelor prevede că localitățile trebuie să reevalueze și să solicite întreprinderilor să aloce 20% din suprafața proiectului pentru locuințe sociale, ceea ce este foarte dificil”, a declarat dl Hoa, descriind situația actuală.

Pentru a depăși aceste dificultăți, provincia Dong Nai a planificat să continue alocarea de terenuri pentru locuințe comerciale de acum până în 2030, restul fiind alocat locuințelor sociale. Procesul de planificare este finalizat și gata să atragă investitori, dar există încă provocări. Din 2022, Comitetul Provincial al Partidului și Comitetul Popular al provinciei Dong Nai au dispus înființarea unui grup de lucru pentru a răspunde solicitărilor și a rezolva dificultățile cu care se confruntă întreprinderile.

De la începutul anului 2023, provincia Dong Nai a înființat trei grupuri operative pentru a rezolva obstacolele din calea proiectelor cu progres lent, a aborda dificultățile cu care se confruntă întreprinderile și a dezvolta locuințe sociale. Toate cele trei grupuri operative sunt conduse de lideri provinciali. Departamentele, în special Departamentul Construcțiilor, au înființat, de asemenea, grupuri operative pentru a rezolva dificultățile din jurisdicția lor, abordând problemele în etape; dacă problemele implică niveluri superioare de autoritate, acestea se vor înregistra pentru a colabora cu ministerele și agențiile relevante pentru a le rezolva în beneficiul întreprinderilor.

Așteptările sunt mari ca cele trei proiecte de amendamente să fie adoptate în curând.

Una dintre soluțiile așteptate sunt cele trei proiecte de lege – inclusiv Legea privind afacerile imobiliare (modificată), Legea privind locuințele (modificată) și Legea privind terenurile (modificată) – care sunt în prezent discutate și comentate în cadrul celei de-a 6-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale ; dacă vor fi adoptate, acestea vor elimina obstacolele juridice din calea pieței imobiliare.

Avocata Nguyen Tan Phong, membru al Comitetului permanent al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a analizat: Proiectul de Lege a Locuințelor (modificată) ridică problema faptului că unele litigii vor fi soluționate prin arbitraj comercial. În prezent, încă apar litigii între investitori, cumpărători de locuințe și utilizatorii de apartamente, multe proiecte neeliberând certificate de proprietate timp de mulți ani. Noile reglementări din proiectul de lege îi vor ajuta să înțeleagă mai clar acest lucru.

Proiectul Legii privind afacerile imobiliare (modificată) abordează, de asemenea, îmbunătățirea calității serviciilor de intermediere imobiliară în viitor...

„Când aceste trei legi vor fi adoptate, ele vor contribui la diseminarea cunoștințelor juridice și vor îmbunătăți calitatea participanților la piața imobiliară, în special a brokerilor”, a observat avocatul Phong.

Autoritățile trebuie să ofere îndrumări specifice și clare.

În ceea ce privește aspectele juridice și procedurale ale construcției de locuințe sociale, mulți experți consideră că întreprinderile și asociațiile trebuie să identifice în mod specific obstacolele actuale și să stabilească ce proceduri ar trebui eliminate. În ceea ce privește abordarea, guvernul și agențiile relevante trebuie să ofere îndrumări clare și specifice cu privire la toate problemele, suprapunerile și inconsecvențele actuale; autoritățile locale trebuie, de asemenea, să clarifice aceste aspecte, evitând consultări lungi și ineficiente.

„Companiile și asociațiile depun eforturi mari, dar, în opinia mea, trebuie să se străduiască să obțină recomandări mai precise și soluții de însoțire mai specifice”, a evaluat Dr. Can Van Luc.

ORGANIZAȚIE PARTENERĂ