Schimbul de terenuri pentru infrastructură (BT): Prețul vitezei și disciplinei în dezvoltare

Un contract BT (construcție-transfer) este adesea descris pur și simplu ca schimb de terenuri pentru infrastructură. Acest mod de a vorbi omite partea cea mai dificilă.

Într-un contract de tip Build-Transfer (BT), statul și investitorul nu evaluează doar un proiect și un teren. Ei evaluează perioada de timp dintre cele două. În timp, costurile de capital cresc lunar, prețurile terenurilor fluctuează, planificarea se poate schimba, iar riscurile pentru fiecare parte se acumulează în tăcere înainte de încheierea contractului.

Pe 29 aprilie 2026, orașul Ho Și Min a început construcția a patru proiecte majore, cu o investiție totală de aproximativ 142.000 de miliarde VND, inclusiv noul Centru Administrativ din Thu Thiem, implementat de Sun Group în cadrul modelului Build-Transfer (BT). De asemenea, orașul a aprobat o listă de 33 de parcele de teren destinate plății pentru proiecte BT, multe situate în centrul orașului și în Thu Thiem. Problema BT a trecut de la dezbaterea juridică la întrebări despre activele publice. La ce preț vor fi evaluate aceste parcele de teren, conform ce proceduri și cine va beneficia de creșterea prețurilor după finalizarea infrastructurii?

Modelul BT (Build-Transfer) revine din cauza unei presiuni reale. Planul de investiții publice pe termen mediu pentru perioada 2026-2030 se ridică la aproximativ 8,22 milioane de miliarde VND. Bugetul poate acoperi cu greu toate nevoile de infrastructură. Pentru proiectele care nu generează fluxuri directe de venituri, cum ar fi centrele administrative, piețele sau anumite proiecte urbane, proiectele PPP (Parteneriat Public-Privat) cu colectare de taxe sunt dificil de operat. BT deschide o altă opțiune: investitorii avansează capital pentru construcții, iar statul îi rambursează cu terenuri. Acest argument este convingător, mai ales când orașele au nevoie de proiecte de infrastructură mai devreme.

Însă un motiv rațional nu este suficient pentru a face un contract sigur. Cu BT, riscul este dispersat pe trei valori care coexistă în cadrul unui singur acord.

În primul rând, este vorba despre costul proiectului. Investiția totală inițială și costul real după decontarea finală pot diferi. Oficiul de Stat pentru Audit a recomandat odată abordarea a peste 5.200 de miliarde de VND din 29 de proiecte BT, cu probleme legate de investiția totală, selecția investitorilor, alocarea terenurilor și determinarea costurilor reale de implementare.

Noul cadru legal a readus proiectele BT (Build-Transfer) pe o cale mai strictă. Decretul 257/2025/ND-CP și documentele aferente stabilesc mecanismul pentru contractele BT, inclusiv plata din fonduri funciare, gestionarea discrepanțelor și rolul auditului.

Apoi, există prețul terenului. Terenul plătit în cadrul modelului BT (Build-Transfer) nu reprezintă o sumă fixă ​​de bani. Terenul are locație, planificare, drepturi de dezvoltare și o valoare așteptată. O parcelă de teren în Thu Thiem înainte de finalizarea infrastructurii va fi diferită de ceea ce este după ce zona devine un nou centru administrativ, comercial sau de servicii. Dacă prețul terenului din contract este mai mic decât valoarea sa reală, diferența va ieși din sectorul public. Dacă prețul terenului este stabilit prea mare pentru a atenua riscul de pierdere, planul financiar al investitorului ar putea fi sufocat.

Investitorii BT nu primesc doar terenuri. Aceștia își asumă riscurile legate de construcție, costurile de capital, termenele de predare a terenurilor, potențialul de exploatare a terenurilor și obligațiile financiare asociate cu terenul respectiv. Un contract pe care investitorul nu îl poate îndeplini în cele din urmă nu va livra proiectul statului. Principiul valorii egale din noul cadru juridic, dacă este implementat cu strictețe, trebuie să protejeze atât bunurile publice, cât și fezabilitatea proiectului.

Cea mai mare provocare este timpul. Construcția poate începe mai devreme, în timp ce terenul poate fi predat mai târziu. Între aceste două momente, piața imobiliară poate crește, scădea sau stagna. Ratele dobânzilor fluctuează. Planificarea regională este ajustată. Valoarea comercială a terenului nu rămâne constantă pe toată durata contractului. Un contract care blochează anumite elemente la momentul semnării, dar permite altora să fluctueze odată cu piața, pune atât guvernul, cât și mediul de afaceri într-un joc de noroc pe termen lung.

Dacă piața crește brusc, marja de profit poate fi mai mare pentru investitor decât suma calculată de guvern la momentul semnării contractului. Dacă piața se corectează sau terenul este întârziat, planul financiar al investitorului poate fi perturbat. În ambele cazuri, riscul nealocat nu va dispărea. Acesta va aștepta pur și simplu până când una dintre părți nu va mai putea suporta povara.

Noul cadru legal a readus proiectele BT (Build-Transfer) pe o cale mai strictă. Decretul 257/2025/ND-CP și documentele aferente stabilesc mecanismul pentru contractele BT, inclusiv plata din fonduri funciare, gestionarea discrepanțelor și rolul auditului. Însă documentul este doar punctul de plecare. Greutatea BT rezidă în fiecare contract specific. Cum sunt auditate costurile proiectului? Când este evaluat terenul? Cum este gestionată diferența dintre valoarea proiectului și fondul funciar? Ce documente permit publicului, Consiliului Popular și Oficiului de Stat de Audit să citească aceste calcule?

Lista celor 33 de parcele de teren din orașul Ho Și Min este o listă de plăți planificate, nu terenuri care au fost deja alocate. Prin urmare, etapa actuală este cea mai crucială pentru prognoză. Înainte ca o parcelă de teren să plece din mâinile statului, societatea trebuie să știe cum este înregistrat terenul respectiv, ce mecanism este utilizat pentru a-i determina valoarea, dacă va fi scos la licitație și cine va fi tras la răspundere dacă valoarea reală se abate ulterior semnificativ de la planul inițial.

Un oraș ar putea finaliza proiectele mai repede datorită modelului Build-Transfer (BT). Însă viteza singură nu poate compensa costurile. Aceasta transferă costurile în alte forme. O parte din acestea sunt incluse în investiția totală a proiectului. O parte din acestea sunt incluse în drepturile de dezvoltare funciară. O parte din acestea sunt incluse în timpul de așteptare dintre construcție, predarea terenului și operare. Acest test BT nu se referă doar la deblocarea resurselor. Este vorba și despre capacitatea de a evalua cu exactitate trei lucruri simultan: proiectul, terenul și timpul.

La zece ani de la finalizare, adevărata valoare a unui contract Build-Transfer (BT) se va reflecta în viața urbană. Va servi proiectul comunitatea mai bine, va fi terenul utilizat mai eficient și vor crea resursele publice valoare adăugată pentru comunitate? Dacă acest lucru este realizat, BT poate deveni o modalitate fiabilă de a mobiliza resurse pentru o nouă fază de dezvoltare.

Sursă: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html