Prețurile locuințelor rămân la niveluri ridicate.

VTV.vn - Experții consideră că creșterea ratelor dobânzilor reduce în principal lichiditatea, dar nu este suficientă pentru a scădea nivelul general al prețurilor.

Ratele dobânzilor la creditele ipotecare sunt din nou în creștere de la începutul anului 2026. Mulți se așteaptă ca costurile ridicate de capital să pună presiune asupra prețurilor imobiliare, provocând scăderea acestora. Cu toate acestea, piața prezintă tendința opusă. Prețurile locuințelor rămân ridicate și chiar continuă să crească în anumite segmente. Experții consideră că creșterea ratelor dobânzilor reduce în principal lichiditatea, în loc să fie suficientă pentru a reduce prețurile generale.

Dobânzile au crescut brusc, dar prețurile locuințelor continuă să crească.

Dl. Dinh Minh Tuan, directorul regiunii sudice a Batdongsan.com.vn, consideră că ratele mari ale dobânzilor nu fac decât să încetinească piața, dar nu sunt suficiente pentru a reduce prețurile locuințelor. Sentimentul comun în rândul investitorilor este că atunci când ratele dobânzilor cresc sau economia globală fluctuează, banii se vor retrage din activele riscante, cum ar fi imobiliarele, și se vor întoarce în bănci sau în aur.

Totuși, potrivit domnului Tuan, datele reale din ultimii ani nu susțin în totalitate această opinie. Ratele dobânzilor au crescut brusc, dar prețurile locuințelor au continuat să crească.

Un studiu de piață realizat de batdongsan.com.vn la începutul lunii martie 2026 a arătat că ratele dobânzilor la creditele ipotecare au crescut semnificativ în comparație cu aceeași perioadă a anului trecut. Băncile de stat aplică în prezent rate preferențiale ale dobânzii de aproximativ 7-9% pe an pentru primele 6-12 luni. După perioada preferențială, rata dobânzii variabilă predominantă variază între 10-12% pe an, în funcție de condițiile clienților.

De exemplu, la o sucursală bancară din orașul Ho Chi Minh , rata dobânzii pentru creditele ipotecare cu certificate sau contracte de vânzare-cumpărare existente este în prezent la cel mai scăzut nivel, de 9,6% pe an. În schimb, în ​​aceeași perioadă a anului trecut, rata dobânzii fixe a fost de doar aproximativ 6-7% pe an, reprezentând o creștere de aproape 60%.

În mod similar, multe alte bănci și-au majorat semnificativ ratele dobânzilor. Unele au majorat rata fixă ​​a dobânzii pe 24 de luni la peste 12% pe an sau au aplicat rate de 9,7–13,5%, în funcție de termen. Băncile private urmează, de asemenea, această tendință, cu rate ale dobânzii obișnuite cuprinse între 8,5% și 12% în perioada inițială și crescând treptat pe durata creditului – a dat dl Tuan ca exemplu.

Nu numai că costurile de capital cresc, dar și creditul imobiliar este controlat mai strict. Banca de Stat a Vietnamului solicită instituțiilor de credit să limiteze rata de creștere a soldurilor creditelor imobiliare, vizând o proporție de aproximativ 25% din totalul creditelor restante. Acest lucru face mai dificilă accesarea capitalului atât pentru cumpărătorii de locuințe, cât și pentru întreprinderile de dezvoltare a proiectelor.

Dl. Dinh Minh Tuan a subliniat, de asemenea, trei motive pentru care prețurile locuințelor scad greu. În primul rând, piața imobiliară are un decalaj semnificativ în timp. Spre deosebire de acțiuni sau aur, imobiliarele reprezintă un activ de mare valoare, cu lichiditate redusă și un ciclu lung. Atunci când piața se confruntă cu dificultăți, prima reacție este de obicei o scădere bruscă a tranzacțiilor. Cumpărătorii amână deciziile, în timp ce vânzătorii nu se grăbesc să scadă prețurile. Prin urmare, lichiditatea scade înainte ca prețurile să se ajusteze semnificativ.

În continuare, oferta limitată este un factor care contribuie la aceasta. Timp de mulți ani, oferta de apartamente în orașele mari a fost limitată de obstacole legale și procese lungi de aprobare a proiectelor. Numărul de proiecte noi care intră pe piață este insuficient pentru a satisface cererea tot mai mare de locuințe. Atunci când oferta este limitată, dezvoltatorii tind să mențină sau să crească prețurile pentru a maximiza profiturile, indiferent de o piață generală lentă – a analizat dl. Tuan.

Al treilea motiv este că presiunea financiară asupra vânzătorilor nu este semnificativă. Potrivit domnului Tuan, spre deosebire de unele piețe internaționale unde rata de îndatorare financiară este ridicată, mulți proprietari de imobiliare din Vietnam nu se bazează prea mult pe capitalul împrumutat. Acest lucru îi ajută să evite să fie forțați să își vândă proprietățile atunci când ratele dobânzilor cresc. În schimb, pot aștepta ca piața să își revină, păstrându-și activele ca un canal de investiții pe termen lung.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Van Dinh – vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam – a afirmat, de asemenea, că ratele dobânzilor sunt doar unul dintre numeroșii factori care afectează piața. Prețurile imobiliarelor depind în mare măsură de cerere și ofertă. Atunci când oferta nu s-a îmbunătățit, este dificil să ne așteptăm la o scădere bruscă a prețurilor pur și simplu pentru că ratele dobânzilor cresc. Prin urmare, este imposibil să ne așteptăm ca prețurile locuințelor să scadă proporțional cu creșterea ratelor dobânzilor.

2026 va fi o perioadă de stabilizare a pieței, dar aceasta va fi inegală pe segmente.

Piața este fragmentată, prioritizând valoarea intrinsecă.

Conform datelor de piață de la batdongsan.com.vn, în perioada 2022–2025, în ciuda dificultăților pe care piața imobiliară le-a întâmpinat din cauza scăderii bruște a lichidității, prețurile apartamentelor din cele două orașe mari au crescut semnificativ.

În Hanoi , prețurile apartamentelor au crescut de la aproximativ 40 de milioane VND/m2 la aproape 87 de milioane VND/m2. Orașul Ho Și Min a înregistrat, de asemenea, o creștere de la aproximativ 46 de milioane VND/m2 la aproximativ 75 de milioane VND/m2. În mod notabil, rata de creștere din Hanoi a depășit-o chiar pe cea din orașul Ho Și Min - un eveniment rar în anii precedenți.

Această evoluție evidențiază o caracteristică importantă a pieței imobiliare: prețurile nu reacționează imediat la fluctuațiile pe termen scurt ale costurilor de capital sau ale percepției pieței.

Experții prevăd că anul 2026 va fi o perioadă de o stabilitate mai mare a pieței, dar inegală pe segmente. Dl. Su Ngoc Khuong, director senior de investiții la Savills Vietnam, consideră că ratele ridicate ale dobânzilor vor face investitorii mai precauți, în special în cazul împrumuturilor mari. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă neapărat că prețurile activelor vor scădea.

„În contextul creșterii costurilor de capital, piața se va autoregla. Produsele cu valoare utilă reală, statut juridic clar și capacitatea de a genera flux de numerar vor fi în continuare prioritizate, menținând astfel prețuri mai bune”, a analizat dl Khuong.

Această tendință se aliniază și cu evaluarea domnului Dinh Minh Tuan, conform căreia segmentele care deservesc nevoi reale de locuințe vor continua să conducă piața. Se preconizează că apartamentele din orașele mari și zonele satelit cu o bună conectivitate la infrastructură vor menține o lichiditate stabilă.

În plus, este probabil ca noua ofertă să se mute către zonele suburbane, unde terenurile sunt încă abundente și se investesc masiv în infrastructură. Acest lucru extinde spațiul de dezvoltare fără a pune presiune asupra prețurilor în centrul orașului.

Un aspect notabil este faptul că segmentele locuințelor sociale și ale locuințelor accesibile sunt așteptate să crească în viitorul apropiat datorită politicilor de sprijin. Cu toate acestea, potrivit experților, această creștere va contribui în principal la îmbunătățirea ofertei generale, mai degrabă decât la crearea unei reduceri generalizate a prețurilor.

Potrivit domnului Nguyen Van Dinh, piața intră într-o fază de restructurare. Investitorii care utilizează un grad ridicat de îndatorare și se așteaptă la câștiguri pe termen scurt se vor confrunta cu dificultăți, în timp ce cumpărătorii reali și investitorii pe termen lung vor prevala.

Evoluțiile actuale arată că ratele ridicate ale dobânzilor nu reprezintă o „pârghie” suficient de puternică pentru a reduce prețurile locuințelor. În schimb, acestea acționează ca un filtru, încetinind piața și forțând participanții să își ajusteze strategiile. Prețul ridicat în continuare al proprietăților imobiliare nu mai este un paradox, ci reflectă cu acuratețe natura cererii și ofertei și caracteristicile specifice ale unei piețe imobiliare.

Sursă: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm