Prețurile de închiriere sunt din ce în ce mai mari.

La sfârșitul lunii august 2024, mulți au fost surprinși de vestea că Starbucks își închidea cel mai luxos magazin din orașul Ho Chi Minh, situat pe strada Han Thuyen 11-13, sectorul 1, după 7 ani de funcționare și un trafic constant ridicat de clienți. Și mai șocant a fost faptul că Starbucks a părăsit spațiul după expirarea contractului de închiriere, iar proprietarul a majorat chiria de la 700 de milioane la 750 de milioane de VND pe lună, sau aproximativ 9 miliarde de VND pe an.

Toți se grăbesc să renunțe la proprietăți imobiliare de top.

Pentru oamenii de afaceri și cei care lucrează în industria de leasing imobiliar, prețul de închiriere al proprietății menționate anterior nu este considerat prea mare.

De fapt, există și alte proprietăți pe aceeași stradă Han Thuyen sau pe străzile din apropiere, cu prețuri de închiriere mult mai mari. De exemplu, spațiile de la %Arabica Coffee, un celebru lanț japonez de cafenele care s-a deschis acum doar câteva luni, costă nu mai puțin de 700 de milioane de VND/lună.

Un spațiu comercial de primă clasă din inima orașului Ho Chi Minh a rămas vacant timp de mulți ani. (Foto: PHAM DINH)

Totuși, aceste spații ultra-premium sunt potrivite doar pentru afacerile cu obiective strategice specifice. Afacerile care urmăresc doar profitul din vânzarea de produse sau servicii vor avea mari dificultăți în a supraviețui.

Cu câteva luni înainte de închiderea Starbucks Han Thuyen, o serie de mărci importante, precum Highlands Coffee, și-au părăsit sediul de la colțul străzilor Nguyen Du și Pasteur; restaurantul YEN Sushi și-a închis filiala de pe strada Dong Khoi nr. 8. MIA, un magazin de bagaje și genți de mână, și-a părăsit și el sediul de la intersecția Phu Dong în urmă cu câteva luni. Această locație avea, de asemenea, o chirie de până la 700 de milioane de VND/lună și își schimbase proprietarii între patru mărci importante în doar cinci ani.

În realitate, prețurile ridicate ale chiriilor, incapacitatea afacerilor de a face față climatului economic dificil actual și, în consecință, returnarea forțată a spațiilor închiriate nu sunt o noutate; acestea se întâmplă încă de la izbucnirea pandemiei de COVID-19 în 2020. Conform observațiilor reporterilor de la ziarul Nguoi Lao Dong, multe spații comerciale de pe străzile aglomerate din inima orașului Ho Chi Minh, cum ar fi Nguyen Hue, Le Loi (Districtul 1), Vo Van Tan (Districtul 3), Nguyen Trai (Districtul 5), Nguyen Van Linh (Districtul 7), Phan Xich Long (Districtul Phu Nhuan) etc., rămân vacante sau sunt închise.

Strada Le Loi (Sectorul 1), lungă de aproximativ 550 de metri, este una dintre cele mai frumoase străzi din inima orașului Ho Chi Minh, intersectând cu străzile „aurii” precum Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia și Nguyen Hue, dar în prezent are aproximativ 15 spații vacante. Dna Nguyen Hanh, managerul unui magazin de suveniruri de pe această stradă, consideră că motivul pentru care multe magazine din împrejurimi se închid este acela că nu își pot permite chiria, care se ridică la 25-30 de milioane de VND pe zi, sau 800-900 de milioane de VND pe lună; fără a include costurile cu personalul, taxele, capitalul etc. Unii proprietari de magazine nu au anticipat inițial situația afacerii și au închiriat la prețuri peste posibilitățile lor, ceea ce a dus la venituri insuficiente pentru a acoperi cheltuielile, forțându-i să închidă și să închirieze în altă parte, chiar dacă se mutaseră doar cu câteva luni înainte.

„Magazinele de bijuterii, celebrul lanț de ceaiuri cu bule PL, agențiile de turism ... și-au returnat spațiile unul după altul pentru că nu mai puteau suporta chiria. Până în prezent, nimeni nu a îndrăznit să închirieze din nou, deoarece prețul este prea mare. De asemenea, îi cer proprietarului să reducă chiria, deoarece sunt mulți turiști, dar puține achiziții și nu știu dacă voi putea supraviețui până anul viitor”, și-a exprimat îngrijorarea dna Hanh.

Domnul Hoang Thanh, agentul imobiliar pentru casa de pe strada Le Loi nr. 48, o clădire cu două etaje, a declarat că proprietarul cere 12.000 USD pe lună (aproape 300 de milioane de VND), cu condiția unui avans pe patru luni, a plătirii în avans a chiriei pe două luni și a unui contract de închiriere pe minimum doi ani. În mod special, casa este goală de peste un an de când magazinul de ceasuri TT s-a închis, dar proprietarul refuză să reducă chiria.

„Dacă clienții doresc să închirieze spațiu pe strada Le Loi pentru afaceri sau branding, trebuie să se gândească cu atenție, deoarece prețurile sunt foarte mari, variind între 10.000 și 12.000 USD pe lună. Mulți clienți nu și-au permis această taxă de închiriere și au fost nevoiți să accepte pierderea avansurilor, în valoare de sute de milioane de VND”, a informat dl Thanh.

Strada Nguyen Trai (Districtul 5) a fost odată cunoscută drept „strada modei ” din orașul Ho Chi Minh, cu sute de magazine care vindeau încălțăminte, haine, genți, pălării, ochelari de soare etc. Cu toate acestea, din cauza afacerilor lente și a chiriilor exorbitante, mulți oameni au pus afișe pentru a-și vinde produsele și a-și transfera spațiile.

Dna Pham Ngoc, reprezentanta magazinului de rochii de maternitate de designer Mdl, a declarat că dorește să transfere spațiul său de 14,5 m2, cu o suprafață utilă de 35 m2, inclusiv un etaj, un parter și o mică cameră de depozitare, la o chirie de 60 de milioane VND/lună. Prețul de transfer este de 259 de milioane VND (inclusiv aer condiționat, iluminat, semnalizare, garanție etc.) pentru a trece la o altă afacere. „Vânzările de articole de modă sunt în scădere, în timp ce chiria rămâne mare, ceea ce nu este potrivit pentru piață. După multe negocieri nereușite, am decis să transfer afacerea”, a explicat dna Ngoc.

Dna Ha Phuong, proprietara magazinului de modă NN din apropiere, a declarat, de asemenea, că dorește să își lichideze tot inventarul și să subînchirieze spațiul de 80 de metri pătrați de la parter din cauza „pensionării”. Chiria actuală este de 45 de milioane de VND pe lună, cu o perioadă minimă de închiriere de un an și un avans de două luni. Subînchirierea ar economisi costurile de rafturi și expunere. Cu toate acestea, conform anchetei noastre, dna Phuong a încetat vânzarea și a returnat spațiul deoarece proprietarul a refuzat să reducă chiria pentru a sprijini afacerile, în schimb crescând-o constant anual.

Mai bine să o lași goală decât să reduci chiria!

Le Thi Tu Uyen, o chiriașă specializată în bunuri de larg consum ecologice și alimente curate, a spus că a închiriat odată un spațiu pe strada Nguyen Hue, Districtul 1, pentru 20 de milioane de VND pe lună, dar l-a închis după doar 3 luni, chiar dacă și-a pierdut avansul. Acest lucru se datora faptului că, deși strada era aglomerată, clientela era formată în principal din tineri cu o putere de cumpărare moderată, astfel încât veniturile nu erau suficiente pentru a acoperi cheltuielile.

Mai târziu, dna Uyen s-a concentrat pe dezvoltarea canalului său online și și-a dat seama că, cheltuind doar aproximativ 200.000 VND pe zi, sau aproximativ 6 milioane VND pe lună, pentru publicitate, putea ajunge la aproximativ 40.000 de persoane. Cu o rată de conversie de 0,5%, magazinul a primit 200 de comenzi pe lună. Magazinul online poate ajunge la clienți de pretutindeni și poate viza publicul potrivit datorită inteligenței artificiale (IA), rezultând o rată de conversie ridicată. „Prețurile actuale de închiriere a spațiilor comerciale sunt nerezonabil de mari. Dezvoltarea canalului online va reduce semnificativ costurile de închiriere și le va aduce treptat mai aproape de valoarea lor reală”, a prezis dna Uyen.

Recent, un lanț de magazine alimentare de lux din orașul Ho Chi Minh și-a închis primul magazin, care funcționa de peste 10 ani pe strada Nguyen Dinh Chieu, sectorul 3, din cauza „creșterii nerezonabile a chiriei” impuse de proprietar. Fondatorul brandului a declarat că spațiile, de mai puțin de 40 de metri pătrați, erau foarte vechi, aveau aparate de aer condiționat defecte frecvent, aveau scurgeri de apă atunci când ploua și erau dificil de renovat deoarece împarteau un perete cu magazinul vecin, însă chiria ajungea la 60 de milioane de VND pe lună.

La mai mult de trei luni de la închiderea magazinului alimentar menționat anterior, spațiul are încă un afiș „De închiriat” și nu au fost găsiți noi chiriași. „Având în vedere prețul de închiriere și starea spațiului, doar corporațiile mari cu capital substanțial pentru a-și construi brandul sau cele care urmăresc un model de afaceri cu risc ridicat, «autosuficient», își pot permite. Afacerile obișnuite pur și simplu nu pot face față chiriei”, a comentat un reprezentant al lanțului de magazine.

Potrivit lui Hoang Tung, președintele F&B Investment & FoodEdu Academy, expert în industria alimentară și a băuturilor (F&B), în ciuda creșterii rapide a canalelor online, contribuția acestora la venituri rămâne nesemnificativă, majoritatea veniturilor provenind încă din canalele offline. Prin urmare, spațiile comerciale joacă în continuare un rol crucial în industria alimentară și a băuturilor. „Nu numai că locațiile de top se confruntă cu creșteri ale chiriilor din cauza deficitului și a ofertei care depășește cererea, dar chiar și spațiile comerciale obișnuite au o tendință de creștere a prețurilor”, a remarcat el.

Dl. Tung consideră că, în mod convențional, proprietarii au întotdeauna avantajul, cerând chiriașilor să plătească un avans sau o chirie în avans și crescând prețurile anual sau periodic pentru a compensa inflația. Majoritatea proprietarilor sunt înstăriți financiar, așa că pot lăsa proprietățile neocupate timp de 6 luni până la un an pentru a menține prețul, refuzând să reducă chiriile. „În ceea ce privește spațiile, menținerea chiriei este deja bună; există puține speranțe de reducere. Proprietarii de afaceri cu mâncare și băuturi trebuie să ia în considerare acest lucru în costurile lor înainte de a-și începe afacerea”, a sfătuit dl. Tung.

Între timp, dl. Nguyen Hong Hai, președintele VNO Investment and Development Joint Stock Company - specializată în închiriere de locuințe și spații și servicii de subînchiriere - consideră că închiderea sau restituirea spațiilor de către întreprinderi nu se datorează neapărat prețurilor mari de închiriere, ci poate fi pentru că nu mai au nevoie de spațiu sau percep situația afacerii ca fiind neviabilă în viitor.

Locațiile de top sunt încă la mare căutare.

Potrivit unui expert în industria alimentară și a băuturilor, lanțurile de cafea și băuturi care investesc masiv în locații de top includ Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland etc. Cu toate acestea, printre acestea, Katinat Coffee & Tea și Phe La au același proprietar. Este posibil ca scopul investitorului în extinderea agresivă a lanțului în această etapă să fie vânzarea de acțiuni sau din alte motive, deci nu poate fi comparat cu mărcile care operează în mod normal pentru profit...

În realitate, în zonele în care spațiul este limitat, prețurile de închiriere tind să crească, în loc să scadă. Exemple tipice includ locațiile excelente din centrul Districtului 1, spațiul de pe strada Han Thuyen pe care Starbucks l-a eliberat recent și spațiul din jurul sensului giratoriu Ho Con Rua... marile branduri și lanțuri de restaurante și băuturi se întrec mereu să închirieze aceste spații.

Sursă: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm