Rezolvarea problemei cumpărării unui apartament sub presiunea creșterii prețurilor

Prețurile apartamentelor cresc constant

Dezvoltarea economică rapidă și urbanizarea au dus la o creștere accentuată a cererii de locuințe, în timp ce fondurile funciare se epuizează treptat, oferta de locuințe este în continuă scădere din cauza implementării lente a proiectelor, determinată de politicile legate de sursele de capital și de deciziile agențiilor și departamentelor în controlul pieței imobiliare. Combinate cu creșterea valorii terenurilor urbane odată cu modernizarea infrastructurii și a serviciilor publice, prețurile apartamentelor au atins continuu noi niveluri în ultimii ani.

1. În Hanoi , prețurile apartamentelor au înregistrat creșteri continue atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare.

Datele de cercetare ale Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată că indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi în 2023 a crescut cu aproximativ 38 de puncte procentuale față de 2019. În orașul Ho Chi Minh, acesta a fost de 16 puncte procentuale.

În care, indicele prețurilor apartamentelor este unul dintre indicii din Proiectul Indicelui Prețurilor Imobiliare pe care VARS îl studiază pentru a reflecta fluctuațiile prețurilor imobiliare sub influența mișcărilor pieței în timp.

Mai exact, prețurile apartamentelor din Hanoi au crescut continuu atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Între timp, prețurile apartamentelor din orașul Ho Și Min au început, de asemenea, să intre din nou într-un ciclu de creștere a prețurilor, împreună cu o scădere treptată a proiectelor de lux și de înaltă clasă pe piața secundară.

Creșterea puternică a cererii de locuințe nu se datorează doar nevoilor de locuințe ale gospodăriilor urbane, creșterii constante a forței de muncă și studenților care se înghesuie în orașe pentru a lucra și studia, în special în Hanoi. La aceasta contribuie și cererea tot mai mare de investiții, deoarece prețurile de închiriere ale apartamentelor vechi și noi din zonele rezidențiale au crescut continuu de la perioada de distanțare socială, în special în contextul redresării pieței.

Statisticile de la Batdongsan.com.vn arată că nivelul de interes pentru apartamentele de vânzare la nivel național în ianuarie 2024 a crescut cu 66% față de aceeași perioadă din 2023, numărul de anunțuri imobiliare a crescut, de asemenea, cu 46%. Mai exact, numărul de căutări de apartamente în Hanoi în ianuarie 2024 a crescut cu 71% față de aceeași perioadă. În mod similar, în orașul Ho Chi Minh , cererea de apartamente a crescut și ea cu 59%. Această tendință este similară în majoritatea celorlalte provincii și orașe.

În ciuda creșterii puternice a cererii de locuințe, oferta de apartamente continuă să crească disproporționat. Oferta de apartamente a înregistrat în 2023 o scădere atât pe piața din Hanoi, cât și pe cea din Ho Chi Minh City.

În Hanoi, oferta de apartamente noi în 2023 este estimată la 10.500 de unități, în scădere cu aproximativ 31% față de anul precedent. În orașul Ho Și Min, oferta de apartamente noi este estimată la aproape 7.500 de unități, în scădere cu peste 50% față de aceeași perioadă din 2022.

Oferta de apartamente a scăzut în ultima vreme din cauza numărului tot mai redus de proiecte imobiliare nou aprobate, în timp ce proiectele în derulare se „chinuie” din cauza problemelor juridice și de capital. Deși eforturile Guvernului, ministerelor și ramurilor pentru depășirea dificultăților au obținut unele rezultate remarcabile, numărul proiectelor implementate și reluate în 2023 a crescut brusc, însă presiunea asupra fluxului de numerar nu s-a diminuat încă pentru afacerile imobiliare.

Așteptările sunt că locuințele sociale vor crește, iar prețurile apartamentelor vor scădea

Prin urmare, situația mobilizării capitalului prin emisiunea de obligațiuni corporative s-a îmbunătățit treptat de la mijlocul anului 2023, grație eforturilor depuse de agențiile de management ale statului.

Cu toate acestea, presiunea scadenței obligațiunilor rămâne o provocare pentru companii în 2024, în special pentru companiile imobiliare, cu aproape 115,7 trilioane VND de obligațiuni corporative imobiliare ajunse la scadență, reprezentând 41,4% din valoarea totală a obligațiunilor corporative scadente în acest an, conform celor mai recente date de la Asociația Pieței de Obligațiuni din Vietnam (VBMA).

1. În segmentele accesibile și medii, prețurile apartamentelor vor continua să crească, în special în orașele mari.

Activitățile de emisiune din primele luni ale anului 2024 au început, de asemenea, să se confrunte cu bariere din cauza condițiilor mai dificile pentru emiterea și tranzacționarea obligațiunilor, cum ar fi reglementările privind investitorii profesioniști în valori mobiliare, reglementările privind ratingurile de credit obligatorii odată cu reimplementarea Decretului 65/2022/ND-CP de la începutul anului 2024, după o perioadă de prelungire și amânare conform Decretului 08/2023/ND-CP. Cu toate acestea, aceasta este doar o dificultate pe termen scurt, pe termen lung, implementarea Decretului 65 va ajuta piața obligațiunilor corporative să se dezvolte mai sănătos.

În ceea ce privește capitalul creditar, soldul creditului pentru activitățile imobiliare a crescut continuu datorită soluțiilor din partea sectorului bancar, a Guvernului și a agențiilor relevante pentru înlăturarea dificultăților legate de proiecte.

Cu toate acestea, creditele de consum și achizițiile de proprietăți imobiliare din primele luni ale anului 2024 vor continua să scadă începând cu 2023, chiar dacă ratele dobânzilor la credite au rămas scăzute. Deoarece inflația și fluctuațiile ratelor dobânzilor sunt încă imprevizibile, împrumuturile pentru cumpărarea unei case și achitarea datoriilor lunare de peste 10 milioane VND devin o povară pentru multe familii, atunci când acestea nu sunt cu adevărat încrezătoare în situația lor viitoare a locurilor de muncă și a veniturilor.

Totuși, după Tet, creditele pentru achiziționarea de locuințe au crescut ușor la unele bănci comerciale cu ecosisteme imobiliare diverse, pe măsură ce oamenii au început să investească din nou.

După o lungă perioadă de declin, se așteaptă ca oferta de apartamente în ambele zone urbane speciale să crească din nou, datorită redresării pieței și eforturilor agențiilor de management de stat de a elimina obstacolele legale din calea proiectelor. În special oferta de locuințe sociale și locuințe pentru muncitori. Cu toate acestea, această ofertă are nevoie de timp pentru finalizarea procedurilor legale înainte de a fi lansată oficial pe piață și provine în principal din zone îndepărtate de centru.

Prin urmare, VARS prognozează că, pe termen scurt, prețurile apartamentelor din centrul orașelor mari vor continua să crească, în special în segmentele accesibile și medii. Între timp, prețurile de achiziție și revânzare ale proiectelor high-end și de lux ar putea înregistra o ușoară scădere.

VARS se așteaptă ca, odată cu stabilirea unei serii de factori pozitivi ai pieței actuale, până la mijlocul anului 2025, când vor fi adoptate noile legi referitoare la sectorul imobiliar, împreună cu noi reglementări menite să înlăture dificultățile pentru investitorii și cumpărătorii de locuințe sociale și locuințe pentru lucrători, să intre oficial în vigoare. Oferta de locuințe sociale va crește, iar nivelul prețurilor apartamentelor va scădea la un nivel mai potrivit pentru persoanele cu nevoi reale de locuință.

Ngan Giang

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html