Când „barza zboară, clientul dispare”.

Valul speculațiilor funciare le-a adus brokerilor imobiliari (cunoscuți în mod obișnuit sub numele de agenți) venituri aparent de vis, în timp ce investitorii visau la o oportunitate care le schimba viața. Dar când frenezia speculațiilor funciare s-a potolit, a lăsat în urmă nenumărate povești sfâșietoare și amare...

Epoca de aur a brokerilor de terenuri

Recent, am vizitat Phong Dien, una dintre zonele în care prețurile terenurilor au crescut vertiginos cândva. Printr-o prezentare din partea unei cunoștințe, am întâlnit-o și am vorbit cu dna S., una dintre cele mai de succes agenții imobiliare din zonă.

Într-o mică cafenea de la intersecția cu An Lo (Phong An, Phong Dien), pe care colegii noștri ne-au prezentat-o drept „cafeneaua imobiliară” deoarece era frecventată de mulți agenți de terenuri în timpul boom-ului funciar, povestea doamnei S. ilustrează parțial peisajul „fierbinte” și apoi „rece” al cumpărării și vânzării de terenuri din perioada trecută, care părea desprins dintr-un film.

„În timpul boom-ului imobiliar, aveam un venit de vis. Când prețurile terenurilor atingeau un vârf, în unele luni venitul meu ajungea la sute de milioane de dongi”, și-a început povestea dna S.

Era în jurul anului 2017, când prețurile terenurilor au început să dea semne de creștere. Dna S., funcționară publică salariată, a preluat o activitate suplimentară ca agent imobiliar – o slujbă despre care a recunoscut deschis că este „intermediară funciară” – cu intenția de a îmbunătăți nivelul de trai al familiei sale. Cu cunoștințele și natura sa dinamică, dna S. s-a adaptat rapid la munca pe care am descris-o ca fiind „conectarea” sau „punerea de legături” cu clienții care doreau să cumpere terenuri în zona locală, fie în regiuni muntoase, fie în regiuni de coastă.

În acea perioadă, prețurile terenurilor creșteau constant, iar dna S. devenea din ce în ce mai bogată. Potrivit spuselor dnei S., pentru fiecare tranzacție reușită, ea primea 1-1,5% din valoarea totală a terenului (fie de la cumpărător, fie de la vânzător). Dacă terenul valora 1 miliard de VND, brokerul câștiga 10-15 milioane de VND. În timpul boom-ului imobiliar, dna S. intermedia 2-3 terenuri într-o singură zi, unele parcele ajungând la prețuri de până la 5-7 miliarde de VND. În unele luni, dna S. încasa sute de milioane de VND.

„Pe la începutul celui de-al treilea trimestru al anului 2022, venitul meu lunar din activitatea de agent imobiliar a scăzut la zero”, și-a amintit gânditoare dna S., amintindu-și de perioada în care piața imobiliară „a înghețat”.

Dl. LV H, fost grădinar și artist bonsai în Zona 3, districtul Phu Loc, și-a abandonat cariera de bonsai în urmă cu mai bine de patru ani, când s-a aventurat în domeniul intermedierii imobiliare. Acum, s-a întors la vechea sa profesie, despre care crede că necesită venituri mai mici, dar este sustenabilă.

Dl. H. a declarat că rata tranzacțiilor actuale este mai mică de 10% față de acum 1-2 ani. Majoritatea tranzacțiilor implică dezvoltatori care vând pentru a-și reduce pierderile, acceptând o pierdere de 20-30% față de prețurile pieței. Chiar și cu aceste pierderi, rata de succes a tranzacțiilor rămâne foarte scăzută.

Pentru a se descurca, domnul H. își vinde produsele în principal online și se ocupă de actele legale pentru clienți, câștigând doar cât să-și acopere costurile zilnice cu combustibilul.

Cu cât te agăți mai mult, cu atât suferi mai mult.

În prezent, în Thua Thien Hue , de la zonele rurale la orașe, nu este dificil să vezi indicatoare care anunță terenuri de vânzare peste tot. Cu toate acestea, spre deosebire de anii trecuți, când cumpărătorii și vânzătorii se adunau de obicei pentru a schimba informații în cafenele, acum este liniște. Chiar și birourile notariale din orașul Hue înregistrează un număr scăzut de vizite pentru tranzacții funciare.

Acum aproape doi ani, un prieten a înființat o agenție de tranzacții imobiliare în cartierul Xuan Phu, orașul Hue. La acea vreme, peste 10 angajați lucrau la capacitate maximă în fiecare zi pentru a susține fluxul constant de clienți care intrau și ieșeau pentru tranzacții. Cu toate acestea, „răcirea” pieței imobiliare a cuprins situația, afectând grav biroul său. Clienții s-au diminuat și a trebuit să îl închidă.

Prietenul meu mi-a spus, oftând, că, în perioada de vârf a „febrei funciare”, unitatea sa putea gestiona 2-3 tranzacții pe zi în zona locală. Asta fără a include tranzacțiile din provinciile vecine, precum Da Nang , Quang Nam și Quang Tri…

„De la mijlocul anului 2022 până acum, toată munca noastră a ajuns într-un impas. Fără tranzacții, nu există altă cale, iar angajații au fost nevoiți treptat să demisioneze și să treacă la alte locuri de muncă pentru a-și câștiga existența”, a mărturisit el.

Dna Phan Thuy Tr. (An Cuu, orașul Hue) a spus că în perioada „febrei funciare”, toată lumea părea să fie implicată în tranzacționarea imobiliară. Chiar și vânzătorul de legume de la piață discuta despre valoarea fiecărei parcele de teren și despre profiturile obținute din „vânzarea” cu succes a terenurilor de grădină și a altor terenuri.

Pentru a-și încerca norocul, dna Tr. a strâns și aproape 1 miliard de VND pentru a cumpăra peste 1 sao (aproximativ 1000 de metri pătrați) de teren agricol în comuna Vinh Hung, districtul Phu Loc, cu intenția de a „specula” pentru a obține profit.

Totuși, chiar în momentul în care noile documente de transfer al proprietății erau finalizate, piața a încetinit. În ciuda numeroaselor încercări de vânzare, nimeni nu a întrebat, ceea ce a făcut-o pe dna Tr. să aștepte cu reticență o oportunitate pentru momentul în care piața imobiliară își va reveni.

Cazuri precum cel al dnei Tr. pot fi văzute oriunde, deoarece toată lumea este dornică să profite de pe urma terenurilor. Unii își investesc economiile, în timp ce alții se împrumută de la bănci și sunt acum împovărați de datorii.

Dar aceștia sunt doar investitori individuali. Pentru cei care „apucă acțiuni mari”, în timpul cercetării noastre, am întâlnit și am auzit povești despre oameni care au suferit pierderi din cauza imobiliarelor.

De exemplu, un funcționar din districtul P, împreună cu rudele sale, a strâns aproape 20 de miliarde de VND pentru a cumpăra terenuri cu scopul de a se îmbogăți rapid în timpul boom-ului funciar. În mod neașteptat, terenul este acum nevandabil, în timp ce această persoană trebuie să suporte aproape 100 de milioane de VND în rate de împrumuturi bancare, inclusiv principalul și dobânda, în fiecare lună.

(Va fi continuat)

Lecția 2: „Căderea” pe o grămadă de bogății vaste

Sursă