Paradoxul puterii de cumpărare în segmentul apartamentelor.

Pe lângă factorii financiari, locația influențează semnificativ și potențialul de vânzare al unui apartament.

În timp ce problema locuințelor accesibile este constant ridicată ca o preocupare pentru lucrătorii cu venituri medii și mici, piața imobiliară prezintă un paradox notabil: multe apartamente accesibile și proprietăți secundare din zonele suburbane se luptă să găsească cumpărători, în timp ce proprietățile de gamă medie spre superioară din centrul orașului își mențin atractivitatea considerabilă.

Casele la prețuri mici sunt încă dificil de găsit cumpărători.

De peste doi ani, dna Hoang Nhi (Ho Chi Minh City) încearcă încontinuu să-și vândă apartamentul de 62,2 m² din cadrul proiectului Teco Homes An Phu (cartierul An Phu, Ho Chi Minh City) pentru 1,89 miliarde VND, dar încă nu a găsit un cumpărător. Ea a declarat că apartamentul a fost achiziționat în urmă cu patru ani printr-un plan de rate. Prețul inițial de achiziție a fost de peste 1,7 miliarde VND, fără a include dobânda la creditele bancare. La prețul actual cerut, prețul unitar este de aproximativ 30 de milioane VND/m², semnificativ mai mic decât multe proiecte comerciale de pe piață astăzi, însă încă nu a găsit un cumpărător.

Proiectele de apartamente de lux din noua zonă urbană Thu Thiem, precum și din zona centrală a orașului Ho Chi Minh, rămân atractive în ciuda prețurilor ridicate, în timp ce proiectele de apartamente accesibile din zonele suburbane înregistrează vânzări relativ lente.

În mod similar, domnul Hoang a cumpărat odată un apartament cu un dormitor de 46 m² în cadrul proiectului Legacy din Thuan An (cartierul Thuan Giao, orașul Ho Și Min). După ce a locuit acolo o perioadă, a constatat că naveta către centrul orașului i se părea incomodă, așa că a decis să-l vândă. Chiar dacă a acceptat un preț de peste 1,3 miliarde VND, inclusiv mobila, i-a luat totuși multe luni să găsească un cumpărător.

Potrivit agenților imobiliari din Sud, multe apartamente comerciale cu prețuri cuprinse între 28 și 30 de milioane de VND/m² sunt oferite în mod continuu spre vânzare, însă volumele tranzacțiilor rămân destul de modeste. Domnul Vo Hong Thang, director general adjunct al DKRA Group, a declarat că multe proiecte de apartamente finalizate în zona centrală a orașului Ho Chi Minh încă generează tranzacții, chiar dacă prețurile nu au crescut semnificativ. Între timp, proiectele din zonele învecinate sau suburbane se confruntă cu o presiune mai mare a lichidității. Mulți proprietari de case acceptă reduceri de prețuri, chiar vând sub cost, dar încă se luptă să găsească cumpărători.

Potrivit experților, cel mai mare paradox constă în faptul că produsul este conceput pentru persoanele cu venituri medii, însă tocmai acest grup se confruntă cu numeroase bariere în acces. Domnul Dat Minh, agent imobiliar cu experiență în Ho Chi Minh City, a declarat că majoritatea clienților din acest segment au acumulat doar în jur de 1 miliard de VND, restul depinzând de împrumuturi bancare. Cu toate acestea, cerințe precum declarațiile de venit, contractele de muncă și istoricul financiar îngreunează îndeplinirea cerințelor de creditare pentru mulți liber profesioniști, muncitori în fabrici sau proprietari de mici afaceri.

Dl. Nguyen Le Hai Dang, director adjunct de strategie și relații externe la compania Smartland, a remarcat că mulți muncitori necalificați nu prea au obiceiul de a efectua tranzacții financiare cu băncile, în afară de a-și primi salariile sau de a retrage bani. Prin urmare, completarea cererilor de împrumut cu multe proceduri complexe reprezintă o provocare semnificativă. Atunci când nu pot accesa capital, aceștia sunt nevoiți să continue să închirieze în loc să dețină o locuință.

Pe lângă considerațiile financiare, locația are un impact semnificativ și asupra potențialului de vânzare al locuințelor accesibile. Terenurile din centrul orașului devin din ce în ce mai rare și mai scumpe, forțând majoritatea proiectelor ieftine să se dezvolte în orașe satelit sau zone suburbane, la 20-30 km de centrul orașului Ho Chi Minh. Deși prețul este mai rezonabil, timpul de călătorie, congestionarea traficului și infrastructura și serviciile limitate îi fac pe mulți oameni să ezite.

În timp ce segmentul locuințelor accesibile se confruntă cu provocări semnificative legate de lichiditate, piața imobiliară de lux funcționează după un set complet diferit de reguli. Aici, povestea se învârte nu doar în jurul prețurilor de vânzare, ci și în jurul nevoii de acumulare a activelor, conservare și afirmare a statutului în rândul clienților înstăriți financiar.

Ce ne spune realitatea?

Mulți oameni se întreabă de ce dezvoltatorii nu se concentrează pe locuințe ieftine, un segment cu o cerere mai mare, ci continuă să dezvolte proiecte de apartamente cu prețuri de sute de milioane de dong pe metru pătrat? Realitatea este că cererea din partea clienților din clasa de mijloc și superioară rămâne stabilă, oferind o bază pentru dezvoltarea de produse de lux.

Pentru acest grup de clienți, o locuință nu este pur și simplu un loc de locuit. Ceea ce caută este un mediu de locuit complet, cu spații verzi, densitate redusă a populației, facilități de înaltă calitate, servicii de administrare profesionale și o comunitate de locuitori cu stiluri de viață similare. Acești factori îi fac dispuși să plătească un preț mai mare pentru intimitate, securitate și creșterea valorii pe termen lung.

Conform Savills Vietnam, multe proiecte de gradul A lansate recent au înregistrat rate de absorbție pozitive. Majoritatea acestor proiecte sunt situate în locații privilegiate, contribuind la creșterea prețurilor de vânzare pe piața primară peste 100 de milioane VND/m². De fapt, se așteaptă ca prețul mediu de vânzare în unele segmente analizate ale pieței primare să ajungă la aproximativ 224 de milioane VND/m² până la sfârșitul anului 2025. În ciuda nivelurilor ridicate ale prețurilor, cererea de proprietăți din acest segment rămâne puternică.

Atractivitatea proprietăților imobiliare de lux este demonstrată și mai mult de interesul pentru noile proiecte din zona centrală a orașului Ho Chi Minh și din noua zonă urbană Thu Thiem. De exemplu, proiectul lui Son Kim Land, orientat spre modelul 5.0 de la gara Thu Thiem, a atras deja atenția investitorilor, deși nu și-a anunțat încă prețul de vânzare. Anterior, proiecte precum The Metropole și The Berkley, cu prețuri cuprinse între 280-430 de milioane de VND/m², au înregistrat, de asemenea, rate de absorbție favorabile. În mod similar, multe alte proiecte, precum The Prive, Eaton Park și Masterise Cosmo Central, au atras încă de la început un interes semnificativ din partea clienților.

Dl. Nguyen Le Hai Dang consideră că proprietățile imobiliare de lux nu sunt evaluate doar după dimensiunea sau costurile de construcție, ci și după factori precum raritatea, locația și capacitatea de a păstra valoarea pe termen lung. Pentru cei cu resurse financiare solide, decizia de a cumpăra o casă se bazează adesea pe valoarea unică a produsului, reputația dezvoltatorului și potențialul de creștere viitoare a valorii activelor, mai degrabă decât pe prețul absolut.

În realitate, oferta de locuințe de lux în zona centrală a orașului Ho Chi Minh este limitată din cauza terenurilor din ce în ce mai rare. Acest lucru face ca proprietățile cu locații privilegiate să fie și mai rare în timp.

Potrivit domnului Vo Hong Thang, proiectele situate în apropierea districtului central de afaceri și financiar din orașul Ho Chi Minh, în special în jurul zonei Thu Thiem, au întotdeauna un avantaj unic în ceea ce privește locația. Această raritate ajută aceste proiecte să atragă clienți bogați care doresc să acumuleze active și să se aștepte la o creștere a prețurilor pe termen lung. „Per total, creșterea prețurilor în segmentul de lux reflectă în mare măsură legea cererii și ofertei, costurile terenurilor din ce în ce mai mari și standardele mai stricte de dezvoltare a produselor. Între timp, dificultățile în segmentul locuințelor low-cost rezidă în accesibilitatea pentru cumpărători, de la procedurile legale și condițiile de creditare până la locația proiectului”, a spus domnul Thang.

Trebuie să desfacem nodurile.

Potrivit experților, soluția fundamentală nu este reducerea prețului locuințelor de lux sub valoarea de piață, ci mai degrabă eliminarea blocajelor legale, extinderea accesului la credite și investițiile în infrastructura care conectează zonele suburbane. Odată ce aceste bariere sunt eliminate, locuințele accesibile pot ajunge la cei aflați în nevoie, contribuind la reducerea decalajului dintre cerere și ofertă care există de mulți ani pe piața imobiliară.

Sursă: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm