Guvernul trebuie să recupereze terenuri pentru toate proiectele.

Mecanismul fără prea multă convingere riscă să aibă două prețuri la terenuri pentru un singur proiect.

Articolul 79 din proiectul de Lege funciară modificată enumeră 31 de cazuri specifice în care statul recuperează terenuri pentru dezvoltare socio -economică în interes național. Acestea includ proiecte de relocare, proiecte în zone rezidențiale rurale, clustere industriale, zone de liber schimb, instalații de depozitare a țițeiului, stații de pompare a gazelor și petrolului și piețe locale etc.

Prin urmare, rămân foarte puține proiecte de dezvoltare în care întreprinderile trebuie să negocieze direct cu locuitorii pentru a achiziționa terenuri. Exemplele includ proiecte de locuințe comerciale, proiecte cu utilizare mixtă (locuințe și comerciale/servicii), complexe multifuncționale, zone de divertisment și zone urbane de mare anvergură.

În timpul discuțiilor din jurul acestui proiect de lege de weekendul trecut, mulți deputați ai Adunării Naționale au susținut că statul ar trebui să preia inițiativa în achiziționarea de terenuri pentru toate proiectele de dezvoltare socio-economică, pentru a crea egalitate și uniformitate la nivel național. Menținerea unui mecanism în care statul achiziționează terenuri în timp ce întreprinderile negociază independent ar crea în mod accidental inegalitate în cadrul aceluiași proiect, rezultând două prețuri diferite pentru terenuri. Acest lucru ar putea duce la dispute prelungite și la risipă de resurse funciare.

Statul ar trebui să recupereze terenuri pentru proiecte de dezvoltare socio-economică.

Dl. Duong Cong Thuyen, director general adjunct al unei companii imobiliare din orașul Ho Chi Minh, a apreciat foarte mult propunerea de mai sus a deputaților Adunării Naționale. În calitate de responsabil cu despăgubirile și defrișările terenurilor pentru proiectele de afaceri, dl. Thuyen a recunoscut că procesul de negociere și defrișări este cel mai dificil. Dacă proprietarii de terenuri știu că o afacere implementează un proiect, aceștia solicită adesea despăgubiri foarte mari, uneori chiar mult mai mari decât prețurile pieței. Prin urmare, multe proiecte de despăgubire rămân neterminate chiar și atunci când doar câteva procente din lucrări rămân de finalizat.

„Mulți proprietari de terenuri sunt speculanți și investitori, nu locuitori locali, așa că sunt foarte «încăpățânați» pentru că nu au nevoie urgentă de locuințe. Dar dacă despăgubirile pentru cumpărătorii ulteriori sunt mai mari decât pentru cei anteriori, există o probabilitate mare ca aceștia să revină cerând mai mulți bani. Acesta este motivul pentru care multe proiecte, inclusiv cele finanțate din bugetul de stat, sunt întârziate, depășesc bugetul sau chiar sunt imposibil de implementat”, a declarat dl Thuyen cu franchețe și a evaluat: „Deputații Adunării Naționale au abordat problemele fierbinți, esențiale ale vieții sociale și economice. Ei au exprimat preocupările oamenilor și ale comunității de afaceri.”

„Prin urmare, sper sincer că, de data aceasta, comitetul de redactare va lua în considerare cu seriozitate avizele și sugestiile menționate mai sus pentru a completa și modifica Legea funciară, astfel încât să obțină cele mai bune rezultate posibile”, a subliniat dl Thuyen.

Membrii Parlamentului propun ca statul să recupereze terenuri pentru toate proiectele de locuințe comerciale.

Citând Rezoluția 18 a Comitetului Central al Partidului Comunist din Vietnam, care prevede două metode, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, a declarat: „Prima metodă este ca statul să organizeze licitații și licitații pentru alocarea și închirierea terenurilor, inclusiv pentru întreprinderile care desfășoară proiecte de locuințe comerciale. Aceasta este aspirația atât a investitorilor interni, cât și a celor străini. A doua metodă este ca investitorii să negocieze ei înșiși drepturile de utilizare a terenurilor pentru a dezvolta proiecte. Dacă se alege metoda de licitare și licitație, statul trebuie să despăgubească și să creeze un fond funciar curat. Simpla licitare pentru proiecte și apoi selectarea investitorului, folosind banii companiei pentru compensare, este foarte dificilă. De exemplu, într-un proiect din Districtul 1 (Ho Chi Minh City), o companie a câștigat licitația și a fost selectată ca investitor, apoi a transferat bani către stat pentru compensare. Cu toate acestea, oamenii au refuzat pentru că știau care companie era investitorul și doreau doar ca firma să negocieze direct. Prin urmare, proiectul s-a prelungit timp de mulți ani, iar statul a trebuit să recurgă la măsuri coercitive.”

„Dacă statul a recuperat terenuri, ar trebui să recupereze toate proiectele. Apoi, terenurile ar trebui scoase la licitație, iar diferența de chirie funciară ar trebui folosită de stat pentru a investi în infrastructură pentru oameni, în loc să se reverse în buzunarele întreprinderilor. Dacă acest lucru se face bine, statul va deține controlul și va gestiona piața funciară primară, atât pentru investițiile publice, cât și pentru cele private”, a sugerat dl Chau.

Toate proiectele ar trebui tratate în mod egal.

Nu doar recuperarea terenurilor, ci și sectorul turismului a fost „neglijat” în proiectul modificat al Legii Funciare, despre care ziarul Thanh Nien a discutat într-o serie de articole. Proiectul Legii Funciare a fost, de asemenea, exprimat de mulți deputați ai Adunării Naționale în Adunarea Națională săptămâna trecută.

Potrivit deputatului Adunării Naționale Ta Van Ha (delegația Quang Nam): Rezoluția 08/2017 a Biroului Politic privind dezvoltarea turismului ca sector economic cheie. Cu toate acestea, proiectul de Lege funciară (modificată) are un total de 16 capitole, 265 de articole cu 226 de pagini, „dar doar 11 apariții ale cuvântului «turism», dintre care 2 apariții sunt pentru industria turismului, iar celelalte 9 apariții sunt pentru abordarea modificării Legii silvice”.

El a susținut că modul în care guvernul tratează acest sector economic cheie, mult așteptat, este inadecvat și a subliniat importanța recuperării terenurilor pentru dezvoltarea turismului. Prin urmare, acest reprezentant al Adunării Naționale a propus adăugarea unei noi categorii la Articolul 79, și anume terenurile utilizate pentru dezvoltarea turismului, care ar trebui, de asemenea, să fie supuse recuperării de către stat.

Salutând opiniile perspicace ale deputaților Adunării Naționale cu privire la crearea de fonduri funciare pentru proiecte de dezvoltare socio-economică, Dr. Huynh Thanh Dien de la Universitatea Nguyen Tat Thanh a afirmat că defrișarea terenurilor este întotdeauna cea mai dificilă etapă pentru orice proiect, indiferent de domeniul său de activitate, în special pentru proiectele mari. Întreprinderile în sine nu au dreptul de a recupera terenuri, iar bazarea exclusivă pe acorduri face foarte dificilă obținerea terenurilor necesare.

De exemplu, dezvoltarea unor zone turistice mari sau a unor complexe urbane cu utilizare mixtă, inclusiv locuințe, centre comerciale și facilități de divertisment, necesită suprafețe vaste de teren. Permiterea întreprinderilor să negocieze independent cu locuitorii și să achiziționeze terenuri duce la inconsecvențe. Uneori, chiar și un proiect mare și bine planificat poate rămâne cu parcele de teren neterminate și fragmentate, din cauza refuzului locuitorilor de a preda terenurile lor. Acest lucru prelungește implementarea proiectului, crește costurile și nu reușește să atingă obiectivul de a stimula dezvoltarea economică locală sau regională. În plus, creșterea costurilor proiectului duc la creșterea prețurilor produselor, dăunând în cele din urmă consumatorilor.

„Statul ar trebui să preia conducerea în achiziția de terenuri, planificare și dezvoltare de proiecte, apoi să organizeze licitații publice și transparente pentru a selecta investitori cu capacitate și experiență suficiente. Aceasta este abordarea cuprinzătoare și sistematică care urmează planul de dezvoltare și va preveni disputele. În plus, prețurile terenurilor sunt mai consistente atunci când statul achiziționează terenul; dacă s-ar urma prețurile pieței, care ar fi acestea? Această reglementare este prea vagă. Este necesar să se considere toate proiectele de dezvoltare economică ca parte a planului general de dezvoltare economică locală, regională și națională, creând locuri de muncă pentru oameni și, prin urmare, ar trebui tratate în mod echitabil. Chiar și proiectele din zonele economice cu zone funcționale, cum ar fi parcuri industriale, zone de servicii, zone turistice, zone de divertisment și zone urbane, ar trebui să fie supuse achiziției de terenuri de către stat. Prin urmare, sunt necesare reglementări detaliate privind proiectele supuse achiziției de terenuri, inclusiv zonele de divertisment, noile zone urbane combinate cu afaceri comerciale și de servicii și complexele de divertisment multifuncționale.” „Funcțiile includ zone de divertisment, zone turistice, zone urbane și alte zone funcționale din zona economică...”, a declarat Dr. Dien.

Reprezentant al Adunării Naționale: Ar trebui ca organizațiile și persoanele care creează scheme de planificare blocate, cauzând risipă de terenuri, să fie răspunzătoare pentru despăgubiri?

Dacă întreprinderile sunt lăsate să se ocupe singure de compensații, va fi dificil să obțină proiecte de mare anvergură.

În prezent, nimic nu este mai dificil decât să cumperi terenuri de la oameni. Dacă se face bine, rezervele financiare ale statului vor crește din ce în ce mai mari. Statul achiziționează terenuri pentru toate proiectele, inclusiv proiecte turistice și complexe de divertisment multifuncționale. Dacă întreprinderile ar fi lăsate să se despăgubească singure, nu ar exista proiecte mari sau mega-orașe.

Domnul Le Hoang Chau   (Președintele Asociației Imobiliare din Ho Și Min)

Nu ar trebui să transferăm povara dificultăților asupra companiilor.

Dacă întreprinderile sunt lăsate să se descurce singure, ocupându-se de cea mai dificilă parte a defrișării terenurilor, atunci dezvoltarea urbană și economică sistematică este imposibilă. Guvernul nu ar trebui să transfere povara asupra întreprinderilor, în special în sectorul funciar. Legea trebuie să prevadă reglementări detaliate și specifice, astfel încât localitățile să le poată implementa uniform. Deoarece, dacă legea nu este clar definită, agențiile statului nu vor îndrăzni să o implementeze, iar proiectele vor stagna. Aceasta este cauza modificării Legii Funciare în acest moment; altfel, va fi un pas înapoi.

Dr. Huynh Thanh Dien (Universitatea Nguyen Tat Thanh)

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm