Trebuie să evităm risipa infrastructurii sociale.

În cadrul celei de-a 5-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale , Legea privind afacerile imobiliare (modificată) a fost discutată în sala plenară. În ceea ce privește conținutul proiectului de lege, Nguoi Dua Tin (Informatorul) a avut un interviu cu deputatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong - șeful Delegației Adunării Naționale din provincia Dong Nai .

Intervievator: Domnule, cea de-a 15-a Adunare Națională a discutat Legea modificată privind afacerile imobiliare, care stipulează clar drepturile și obligațiile persoanelor fizice și organizațiilor care construiesc locuințe și participă la piața imobiliară. Așadar, care sunt preocupările dumneavoastră rămase cu privire la acest proiect de lege?

Deputatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong: Se poate spune că Legea modificată privind afacerile imobiliare a stipulat acum în mod clar drepturile și obligațiile persoanelor fizice și organizațiilor care construiesc locuințe și participă la piața imobiliară, armonizând relația dintre stat, cetățeni și companii.

Din cauza suprapunerii dintre Legea modificată a afacerilor imobiliare, Legea locuințelor, Legea investițiilor și, în special, proiectul modificat al Legii funciare... aș dori să propun și eu câteva puncte.

În ceea ce privește cerințele de capital pentru organizațiile care participă la piața imobiliară, punctul c, clauza 1, articolul 10 din Lege prevede că, pe lângă condițiile privind capitalul propriu ca procent din capitalul total de investiții, există și condiția ca „să fie asigurată capacitatea de mobilizare a capitalului pentru implementarea proiectului de investiții” .

Deputatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong vorbește cu Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Cu toate acestea, Legea Investițiilor și Legea Licitațiilor prevăd deja în mod clar că investitorii trebuie să își asigure capacitatea financiară. În timpul evaluării dosarelor proiectelor de investiții, a documentelor de licitație și a aprobării politicilor de investiții, dovada capacității financiare a investitorului a fost deja verificată. Prin urmare, adăugarea acestei prevederi la Lege este inutilă și ar putea crea proceduri administrative suplimentare.

În plus, Clauza 1, Articolul 10 adaugă litera d, care prevede că „Investitorul unui proiect imobiliar trebuie să asigure raportul dintre creditul restant și datoria corporativă și capitalul propriu, conform prevederilor Guvernului ”.

În prezent, guvernul nu a emis reglementări specifice privind raportul dintre soldul creditelor și datoria corporativă și capitalul propriu al întreprinderilor (în prezent, există doar reglementări referitoare la sectorul bancar) .

Prin urmare, sugerez ca agenția de redactare să ia în considerare neincluderea acestui conținut în proiect sau includerea lui în proiectul de decret guvernamental pe această temă, astfel încât delegații să poată participa și să ofere feedback.

Investitor: În opinia dumneavoastră, cum ar trebui abordată responsabilitatea dezvoltatorului în construirea infrastructurii sociale în cadrul unui proiect imobiliar pentru a rezolva aceste probleme?

Deputatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong: În ceea ce privește responsabilitatea investitorului în construirea infrastructurii sociale în cadrul proiectelor imobiliare, clauza 7 a articolului 18 prevede că investitorul „are voie să predea locuințe clienților numai atunci când construcția locuințelor și a infrastructurii tehnice, precum și lucrările de infrastructură socială au fost finalizate conform progresului menționat în proiectul aprobat.”

În opinia mea, infrastructura socială este un concept foarte larg, care cuprinde toate facilitățile și dotările legate de comerț, servicii, servicii publice, educație, asistență medicală și așa mai departe.

În realitate, în funcție de scopul și planul de afaceri al dezvoltatorului, proiectele pot fi lansate în mai multe faze, astfel încât numărul de locuitori care se mută în proiect va urma calendarul vânzărilor. Prin urmare, dezvoltatorii construiesc adesea infrastructură esențială pentru a satisface nevoile locuitorilor în avans (cum ar fi parcuri, spații verzi, zone comune, parcări și zone de recreere).

Restul infrastructurii sociale, cum ar fi școlile și supermarketurile/centrele comerciale, va fi de obicei dezvoltată de investitori secundari odată ce proiectul va avea un număr mare de locuitori.

A obliga dezvoltatorul să construiască toate sistemele de infrastructură socială pentru un proiect atunci când densitatea populației este încă scăzută ar fi o risipă.

Sunt necesare reglementări specifice privind infrastructura socială esențială (Foto: Pham Tung).

Pe de altă parte, în realitate, furnizorii de servicii din domeniul educației, comerțului și supermarketurilor continuă dezvoltarea doar atunci când există o anumită densitate a populației în cadrul fiecărui proiect (cu excepția cazurilor în care investitorii au un ecosistem care cuprinde servicii imobiliare și de sănătate, educaționale și comerciale, în care vor realiza independent investiții și dezvoltare de afaceri... Cu toate acestea, practica arată că unii investitori, atunci când investesc în mai multe sectoare, au dus la dezechilibre financiare sau operațiuni comerciale ineficiente).

Regulamentul „finalizarea construcției...” înseamnă că proiectele de construcție trebuie să fie certificate oficial. De exemplu, în cazul unui proiect care cuprinde mai multe componente, inclusiv o clădire școlară separată care a fost finalizată și este în curs de certificare, dar nu a fost încă confirmată, conform proiectului de regulament, investitorului nu i se permite să predea locuințele clienților.

De fapt, predarea locuințelor între dezvoltator și client se realizează conform contractului de cumpărare casă/apartament, iar proiectul include și reglementări specifice privind termenul de predare și plata la predare.

În același timp, punctul b, clauza 1, articolul 31 prevede, de asemenea, ca proiectele imobiliare cu drepturi de utilizare a terenurilor care au investit în construcția de infrastructură tehnică să îndeplinească cerința: „Finalizarea investițiilor și construcției instalațiilor de servicii esențiale și a instalațiilor de infrastructură tehnică în conformitate cu proiectul aprobat, planul detaliat de construcție 1/500 sau planul general al amplasamentului și conținutul proiectului”, dar nu specifică ce instalații constituie instalații de servicii esențiale.

Prin urmare, cred că ar trebui să existe reglementări specifice privind infrastructura socială esențială, iar simpla obligație a investitorilor de a finaliza „proiectele esențiale de infrastructură tehnică și socială conform calendarului prevăzut în proiectul aprobat” ar fi suficientă pentru a preda locuințele sau a transfera drepturile de utilizare a terenurilor către clienți. Acest lucru ar rezolva problemele și ar fi mai în concordanță cu realitățile practice.

Investitor: Mulțumesc foarte mult !

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html