Segmentul terenurilor agricole rămâne liniștit

Legea funciară din 2024 permite persoanelor care nu sunt implicate direct în producția agricolă să transfere terenuri destinate cultivării orezului. Aceasta este o oportunitate pentru potențialii investitori, dar această „bucată de tort” nu este ușor de mâncat.

Dacă în trecut, doar persoanele implicate direct în producția agricolă aveau dreptul de a utiliza terenurile cultivate cu orez, atunci, odată cu noile reglementări actuale, persoanele care nu sunt implicate direct în producția agricolă, dacă au condițiile și capacitatea de a cultiva orez, pot primi și ele dreptul de a-l transfera pentru a investi în producție.

Într-un seminar recent pe tema imobiliară, dl. Le Van Binh, director adjunct al Departamentului Funciar ( Ministerul Resurselor Naturale și Mediului ), a declarat că, odată cu intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, acest segment se va dezvolta viguros.

De fapt, în perioada 2020-2022, situația tranzacțiilor cu terenuri agricole a fost destul de tensionată. Numeroase companii și persoane fizice au cumpărat terenuri agricole cu scopul de a le transforma în parcele de vânzare, creând o febră la acea vreme.

Deși se așteaptă ca piața să fie mai vibrantă, în realitate, segmentul terenurilor agricole și forestiere prezintă interes doar pentru investitorii mari, organizați, cum ar fi întreprinderile. Deoarece noile reglementări creează condiții favorabile doar pentru fermieri și sunt potrivite pentru întreprinderile care investesc în sectorul agricol, în timp ce activitățile de colectare și achiziționare a terenurilor agricole și așteptarea conversiei, împărțirea parcelelor și vânzarea de terenuri pentru micii investitori vor fi foarte dificil de implementat.

Dna Ha Kien, broker și investitor imobiliar în diverse segmente din Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen, a declarat că în prezent segmentul terenurilor agricole este încă „liniștit”, deoarece impozitul și taxa de conversie pentru terenurile agricole și forestiere sunt destul de mari, așa că micii investitori nu investesc în acest segment. În schimb, „cei mari”, care trebuie să investească până la zeci de hectare de terenuri de orez și terenuri forestiere, pentru a le putea replanifica ulterior în terenuri de serviciu, turism, comerț, proiecte imobiliare... par a fi entuziasmați să se alăture jocului.

Liderul unei companii imobiliare din Hanoi a declarat că firma sa intenționează să „vâneze” terenuri forestiere și agricole la scară largă în Hoa Binh și Thai Nguyen și chiar să „pescuiască departe de țărm”, mergând în Munții Centrali pentru a cumpăra terenuri.

În ceea ce privește conversia terenurilor agricole, dl. Le Van Binh a menționat că este necesar să se respecte planificarea și să se respecte obiectivul de peste 3 milioane de hectare de orez pentru a asigura securitatea alimentară națională. Prin urmare, investitorii imobiliari trebuie să fie atenți și să înțeleagă prevederile legii pentru a evita investițiile ineficiente, achizițiile la prețuri mari și dificultățile de lichidare.

Conform Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, în primele 6 luni ale anului 2024, segmentul funciar s-a îmbunătățit, cu terenuri scoase la licitație și terenuri parcelate. Între timp, terenurile destinate proiectelor și terenurile agricole și forestiere nu au dat semne de redresare, cu o lichiditate slabă și tranzacții lente. Chiar și mulți investitori care dețin terenuri agricole doresc să-și vândă bunurile în acest moment, dar este dificil.

Directorul unei agenții imobiliare a analizat că marja de profit a investiției în acest segment este de aproximativ 25-30%/an, dacă poate fi convertit în teren rezidențial, va ajunge la 35-40%/an. Oportunitatea de creștere a prețului terenurilor agricole pe parcursul unui deceniu poate crește de 3-5 ori în valoare, sau chiar mai mult. Cu toate acestea, conform listei de prețuri a terenurilor preconizate, pentru pregătirea documentelor de conversie a terenurilor rezidențiale în teren agricol, costul va crește de 9 ori față de prezent.

De exemplu, dacă un investitor dorește să schimbe scopul utilizării și să separe un teren agricol de 1.000 m2 în Dong Anh (Hanoi), taxa actuală de utilizare a terenului este de 6,6 miliarde VND, dar dacă este calculată conform prețului din noua listă de prețuri în curs de elaborare, această sumă crește la 61,8 miliarde VND. Astfel, numai taxa de utilizare a terenului, pentru un teren de 100 m2, costă peste 6 miliarde VND. La acest preț, persoanele care cumpără terenuri rezidențiale disponibile sunt mai ieftine decât taxa pe care trebuie să o plătească la convertirea terenurilor agricole.

În plus, Legea funciară din 2024 prevede că terenurile agricole lăsate în pârloagă sau neutilizate continuu timp de 12-24 de luni vor fi supuse unor sancțiuni administrative și pot fi revocate. Astfel, investitorii care dețin terenuri agricole vor trebui să finalizeze rapid procedurile pentru a le converti în terenuri rezidențiale sau pentru a le converti în scopuri agricole dacă nu doresc să piardă totul.

„Dacă cumperi terenuri pentru a prinde valul de investiții, urmând planificarea, dar planificarea regională este suspendată, implementată lent sau ajustată, investitorii se pot confrunta cu un scenariu negativ în care nimeni nu le cumpără. În plus, la cumpărarea de terenuri agricole, în special parcele care nu pot fi convertite, poate apărea și riscul de faliment dacă se utilizează un efect de levier financiar”, a discutat astăzi un investitor despre riscurile deținerii de terenuri agricole.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html