Legea funciară din 2024 permite persoanelor care nu sunt implicate direct în producția agricolă să achiziționeze terenuri cultivate cu orez prin transfer. Aceasta reprezintă o oportunitate pentru investitorii capabili financiar, dar această „buncă din plăcintă” nu este ușor de profitat.
Anterior, doar cei implicați direct în producția agricolă puteau dobândi dreptul de utilizare a terenurilor cultivate cu orez. Cu toate acestea, conform noilor reglementări, persoanele care nu sunt implicate direct în producția agricolă, dacă au condițiile și capacitatea de a cultiva orez, pot, de asemenea, dobândi dreptul de utilizare a terenului pentru investiții în producție.
La un seminar recent pe tema imobiliară, dl. Le Van Binh, director adjunct al Departamentului Funciar ( Ministerul Resurselor Naturale și Mediului ), a declarat că, odată cu intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, acest segment va cunoaște o dezvoltare vibrantă.
De fapt, în perioada 2020-2022, piața terenurilor agricole a fost destul de încinsă. Multe companii și persoane fizice au cumpărat terenuri agricole cu scopul de a le transforma în parcele subdivizate pentru vânzare, creând un boom la acea vreme.
Deși se așteaptă ca piața să devină mai vibrantă, în realitate, segmentele terenurilor agricole și forestiere atrag atenția doar a investitorilor mari, organizați, cum ar fi întreprinderile. Acest lucru se datorează faptului că noile reglementări creează doar condiții favorabile pentru fermieri și sunt potrivite pentru întreprinderile care investesc în sectorul agricol. Cu toate acestea, pentru investitorii la scară mică, practica de a cumpăra terenuri agricole, de a aștepta conversia destinației și apoi de a le parcela și vinde va fi foarte dificil de implementat.
Dna Ha Kien, agent imobiliar și investitor în diverse segmente din Hanoi, Hoa Binh și Thai Nguyen, a declarat că segmentul terenurilor agricole rămâne relativ liniștit din cauza impozitelor și taxelor mari de conversie pentru terenurile agricole și forestiere, ceea ce descurajează investitorii mici să investească în această zonă. În schimb, investitorii mari care doresc să achiziționeze zeci de hectare de orezării și terenuri forestiere pentru reamenajarea viitoare în terenuri de serviciu, turism , proiecte comerciale sau proiecte de locuințe par mai entuziasmați să participe.
Liderul unei companii imobiliare din Hanoi a declarat că firma sa intenționează să „vâneze” terenuri forestiere și agricole la scară largă în provinciile Hoa Binh și Thai Nguyen și chiar să „se aventureze mai departe” în Munții Centrali pentru a găsi terenuri de cumpărat.
În ceea ce privește conversia terenurilor agricole, dl. Le Van Binh a menționat că aceasta trebuie realizată conform planului și cu respectarea obiectivului de peste 3 milioane de hectare de teren cultivat cu orez pentru a asigura securitatea alimentară națională. Prin urmare, investitorii imobiliari trebuie să fie prudenți și să înțeleagă reglementările legale pentru a evita investițiile ineficiente, cumpărările la prețuri mari, dar cu dificultăți de lichidare.
Potrivit Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, în primele șase luni ale anului 2024, segmentul terenurilor a înregistrat o îmbunătățire, cu terenuri scoase la licitație și parcele de teren subdivizate. Cu toate acestea, pentru terenurile destinate proiectelor și terenurile agricole/forestiere, încă nu există semne de redresare; lichiditatea rămâne slabă, iar tranzacțiile sunt lente. Chiar și mulți investitori care dețin terenuri agricole întâmpină dificultăți în a le vinde în acest moment.
Potrivit directorului unei firme de brokeraj imobiliar, marja de profit pentru investițiile în acest segment este de aproximativ 25-30% pe an, iar dacă poate fi convertit în teren rezidențial, ar putea ajunge la 35-40% pe an. Potențialul de creștere a prețului pe parcursul unui deceniu este că terenurile agricole ar putea crește în valoare de 3-5 ori, sau chiar mai mult. Cu toate acestea, pe baza listei de prețuri proiectate a terenurilor, costul procesării cererii de conversie a terenurilor agricole în teren rezidențial ar crește de nouă ori față de costul actual.
De exemplu, dacă un investitor dorește să solicite o schimbare a destinației terenului și să subdivize o parcelă agricolă de 1.000 m2 în Dong Anh (Hanoi), taxa actuală de utilizare a terenului este de 6,6 miliarde VND. Cu toate acestea, dacă este calculată conform noii liste de prețuri în proiect, această sumă crește la 61,8 miliarde VND. Astfel, numai taxa de utilizare a terenului pentru o parcelă de 100 m2 este de peste 6 miliarde VND. La acest preț, persoanele care cumpără terenuri rezidențiale existente ar fi mai ieftine decât taxa pe care ar trebui să o plătească la convertirea terenurilor agricole.
În plus, Legea funciară din 2024 prevede că terenurile agricole lăsate în pârloagă sau neutilizate continuu timp de 12-24 de luni vor fi supuse unor sancțiuni administrative și pot fi confiscate. Prin urmare, investitorii care dețin în prezent terenuri agricole vor trebui să finalizeze urgent procedurile pentru a le converti în teren rezidențial sau pentru a le schimba destinația cultivativă, dacă nu doresc să piardă totul.
„Dacă cumpărați terenuri pentru a profita de tendințele și planificarea investițiilor, dar planul regional este suspendat, amânat sau ajustat, investitorii se pot confrunta cu cel mai rău scenariu, acela de a nu putea vinde. În plus, cumpărarea de terenuri agricole, în special parcele care nu pot fi convertite, prezintă riscul falimentului dacă se utilizează efectul de levier financiar”, a discutat astăzi un investitor despre riscurile deținerii de terenuri agricole.
Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
